Le Rempart FinancierImmobilier & structuration patrimoniale
SCPI, nue-propriété, société civile, montages de trésorerie d'entreprise : l'immobilier reste la classe d'actifs préférée des Français, mais c'est aussi celle où les frais et les contraintes sont les moins bien compris avant de signer. Ces articles détaillent les mécanismes concrets — délais de jouissance des SCPI, fiscalité du démembrement, arbitrage entre SCI à l'IR et à l'IS — à partir de cas réels plutôt que de moyennes de marché. De quoi arriver en rendez-vous avec les bonnes questions, que votre projet passe par nous ou par quelqu'un d'autre.
LMNP en résidence gérée : que vaut votre lot si l'exploitant s'en va ?
Un lot de résidence gérée a deux valeurs : celle de ses loyers tant que l'exploitant paie, et celle du logement le jour où il part, c'est-à-dire le…
Exploitant en procédure collective : que devient le bail commercial de votre lot et qui vous paie ?
Quand l'exploitant d'une résidence gérée est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, le bail commercial de votre lot ne…
Malraux et déficit foncier : ASL, AFUL ou VIR, quel montage choisir ?
Dans une opération de restauration en centre ancien, le montage juridique décide de plus de choses que le nom du dispositif fiscal. En VIR (vente…
Acheter un LMNP d'occasion : un lot déjà loué est-il plus sûr qu'une VEFA ?
Un lot de LMNP d'occasion, déjà loué à un exploitant, n'est ni plus sûr ni plus risqué qu'un achat en VEFA : le risque se déplace. L'occasion permet…
Vendre son immeuble à sa propre SCI : l'IFI tombe-t-il à zéro, et à quoi sert le « 1 % » ?
Non : depuis la création de l'IFI en 2018, la dette contractée par une société que vous contrôlez pour vous racheter votre propre immeuble n'est pas…
Une simulation locative affiche 14 % par an : que mesure ce chiffre, et peut-on le comparer à une assurance-vie ?
Ce pourcentage est un rendement calculé sur vos seuls fonds propres, dans une opération financée presque entièrement à crédit : il mesure le montage…
Résidence de tourisme en LMNP : des loyers « à l'occupation réelle » sont-ils garantis ?
Non : un loyer « à l'occupation réelle » n'est garanti par personne. C'est vous qui portez le risque de remplissage, et le montant annoncé est une…
Peut-on réamortir un LMNP en le donnant, en l'échangeant ou en le vendant à sa SCI ?
Oui pour la donation, avec des réserves : donner n'est pas vendre, la réintégration des amortissements ne se déclenche pas et l'enfant peut amortir…
LMNP en résidence de services : la TVA récupérée est-elle acquise pour de bon ?
Non : la TVA récupérée sur un lot neuf en résidence de services ne devient définitive que par vingtièmes. Si le lot sort de l'activité taxée avant le…
Immeuble hérité : quels lots vendre, lesquels garder, et que déclenche la première vente ?
Rien n'oblige à garder tout un immeuble hérité, mais on ne vend pas un appartement d'un immeuble dont on est seul propriétaire comme on vend une…
SCI à l'IS : comment sortir l'argent de la société, et combien reste-t-il vraiment ?
Dans une SCI à l'IS, la trésorerie n'est pas l'argent des associés : c'est celui de la société, et il n'en sort que par quelques portes. Le…
Crédit-bail immobilier : le financement « hors bilan » n'est pas hors IFI
Un chef d'entreprise copropriétaire, avec un associé, d'une société qui détient des immeubles professionnels loués à des tiers, financés par…
Apport minimal ou maximal pour un investissement locatif : le calcul du rendement sur fonds propres, et le risque qu'on oublie
« Mettez le moins d'apport possible » est le réflexe le plus répété en investissement locatif à crédit — et il repose sur un calcul réel : l'effet de…
Faillite du promoteur en VEFA : ce que couvre (et ne couvre pas) la garantie financière d'achèvement
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est le mode d'acquisition presque obligé d'un logement neuf, qu'il s'agisse d'une résidence principale…
SARL de famille (article 239 bis AA) : l'alternative à la SCI pour investir en meublé à plusieurs
Une SCI à l'impôt sur le revenu tolère la location meublée tant qu'elle reste accessoire — moins de 10 % des recettes totales de la société. Au-delà,…
LMNP vers LMP : le seuil de 23 000 € et ce qui change vraiment
Le passage du LMNP au LMP (loueur en meublé professionnel) se déclenche sur deux critères cumulatifs, et deux seulement : des recettes de location…
Pourquoi les charges de copropriété augmentent après quelques années dans le neuf
Les charges d'un immeuble neuf ne sont pas basses par hasard la première année — elles sont mécaniquement sous-évaluées par trois facteurs qui…
VEFA en résidence gérée : le notaire, la signature à distance et la remise des clés
Une fois le chantier d'une résidence gérée terminé, l'acquéreur qui a acheté en VEFA franchit encore trois étapes avant de considérer son dossier…
Investir dans un meublé loué à des entreprises d'un chantier : les questions à se poser
Acheter un meublé déjà loué à des entreprises d'un grand chantier (tunnel, ligne à grande vitesse, centrale) n'est pas un marché structuré comparable…
Prêter gratuitement un logement à un proche : ce que ça change pour vos impôts, l'IFI, et comment le récupérer
Prêter gratuitement un logement à un proche — un enfant, un ami en difficulté, un membre de la famille — ne génère aucun revenu imposable (article…
SCI et double emprunt simultané pour contourner le taux d'endettement : ce que vous risquez vraiment
Faire une demande de crédit auprès de deux banques différentes, presque simultanément, via une SCI et en nom propre, pour qu'aucune des deux ne voie…
Pourquoi les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent à la réforme qui alourdit la plus-value du LMNP
La loi de finances pour 2025 a mis fin à l'un des principaux attraits du LMNP au régime réel : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits…
Résidence principale et investissement locatif : pourquoi financer les deux projets en même temps change tout
Un couple ou un actif qui achète d'abord sa résidence principale, puis revient un an plus tard voir sa banque pour un investissement locatif,…
Label Fondation du Patrimoine : ce que le régime fiscal permet vraiment sur un bien loué
Le label délivré par la Fondation du patrimoine, à ne pas confondre avec le classement ou l'inscription au titre des monuments historiques, ouvre…
Comment vérifier une simulation d'investissement locatif clé en main avant de signer
Une cliente reçoit deux versions successives de la même simulation, à quelques semaines d'écart : dans la première, l'investissement total affiché…
Dispositif Jeanbrun (« statut du bailleur privé ») : amortir un logement loué nu à 3,5 % par an dans la limite de 8 000 €, engagement de neuf ans, plafonds de loyers et de ressources 2026, réintégration à la revente, comparaison avec le LMNP et le locatif nu classique
Pour les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, l'article 31 du CGI permet d'amortir 80 % du prix « net de frais » d'un…
IFI 2026 : le mode d'emploi, avec le seuil de 1,3 million d'euros, ce qui entre dans l'assiette, ce qui se déduit, le barème, la décote et cinq foyers types chiffrés
L'impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier dépasse 1 300 000 € (Code général des…
Encadrement des loyers et colocation : loyer de référence, majoré et minoré, complément de loyer, un calcul complet à Paris et son effet sur le rendement, sanctions, colocation, IRL et gel des logements F et G, et ce qui se passe après le 24 novembre 2026
Dans neuf territoires (Paris, Lille, Lyon…), un bailleur ne peut signer un bail au-delà du loyer de référence majoré de 20 % que fixe chaque année un…
Compte courant d'associé d'une SCI : financer, se faire rembourser, déduire les intérêts, et ce que change une donation de parts
Un compte courant d'associé est un prêt de l'associé à la SCI : il finance l'acquisition, les frais et les travaux sans augmenter le capital, se…
Vendre un bien locatif : plus-value, abattements et surtaxe — combien d'impôt selon la durée de détention
Une plus-value immobilière de particulier est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — soit 36,2 % avant abattements…
Résidence principale : gros apport ou emprunt maximal quand on reçoit un capital ? À 3,3 % en 2026, un crédit coûte environ 3,6 % assurance comprise : un placement imposé doit rapporter de 4,4 % à 5,2 % avant impôt pour le battre
Un capital hérité ou vendu et un achat de résidence principale posent la même question : le mettre en apport, ou emprunter davantage et le garder. En…
Résidence principale mise en location : plus-value (exonération perdue si le bien est loué au jour de la vente, délai normal de vente, remploi dans une nouvelle résidence), loyers (micro-foncier, micro-BIC, LMNP), prêt à taux zéro, assurance, décence énergétique et taxe sur les logements vacants
La plus-value de la vente d'un logement n'est exonérée que s'il est la résidence principale du vendeur au jour de la cession (article 150 U, II, 1°…
Prêt immobilier avec une pension d'invalidité : ce que la loi fixe, ce que la banque décide, comment s'assurer
Lorsque l'un des deux emprunteurs perçoit une pension d'invalidité, trois questions se posent à la banque : ce revenu compte-t-il, jusqu'à quand, et…
Louer ou acheter sa résidence principale : le calcul en 2026 et les hypothèses qui font basculer le résultat
Le calcul « louer et placer la différence » contre « acheter et emprunter » ne donne pas la même réponse selon trois paramètres : le loyer rapporté…
Vendre un logement locatif presque remboursé pour racheter à crédit : un rendement de 7 % sur fonds propres suppose un nouveau bien qui rapporte environ 5 % net de charges, avec 133 000 € de frais et d'impôt dans le cas chiffré à un taux de 3,35 %
Racheter à crédit après avoir vendu un bien presque remboursé peut porter le rendement de 4 % à 7 % ou plus, mais le calcul ne tient qu'à certaines…
Détenir des parts de SCPI dans une SCI : à l'IR la fiscalité est celle de la détention directe, à l'IS deux couches d'impôt sans amortissement, aucune obligation légale d'expert-comptable et l'IFI reste dû à chaque niveau
Une SCPI est déjà une société transparente : la loger dans une SCI à l'IR ne change pas la fiscalité, et la loger dans une SCI à l'IS ajoute une…
Investir dans l'immobilier sans IFI avec des obligations : ce que dit l'article 965 du CGI, les trois points que le texte laisse ouverts et ce que l'économie d'impôt représente vraiment, de 500 à 1 500 € par an pour 100 000 €
Une obligation simple n'est ni une part ni une action : à la lettre de l'article 965 du CGI, elle n'entre pas dans l'assiette de l'IFI, alors que la…
Para-hôtelier professionnel ou location type Airbnb : trois services sur quatre pour la TVA, 90 jours à Paris pour une résidence principale, une autorisation pour louer un local commercial en meublé de tourisme, et un revenu qui dépend de l'exploitant
« Para-hôtelier » n'est pas un label : c'est, pour la TVA, une prestation d'hébergement offerte pour moins de trente nuitées avec un local meublé et…
Monument historique : sur quel horizon est-il vraiment rentable, et pour quel profil d'investisseur ?
L'avantage fiscal d'un monument historique — déduction sans plafond des charges (article 156 bis du CGI) — s'obtient contre un engagement de…
Investir dans les terres agricoles : 6 460 € l'hectare en France, 2,88 % de rendement locatif brut, une SAFER qui préempte moins de 1 % des ventes, 22 400 € l'hectare en Italie, et des foncières cotées américaines en baisse de 24 à 37 % depuis leur introduction
La terre agricole française coûte 6 460 € l'hectare libre en 2025 selon la FNSafer, dans le tiers inférieur de l'Union européenne mais pas au dernier…
LMNP : les risques que l'on vous cache
Le LMNP offre un avantage fiscal réel via l'amortissement, mais chacun de ses risques principaux a une contrepartie concrète : dépendance à un…
L'affaire Maranatha : comment un montage LMNP en résidences hôtelières a fonctionné comme une cavalerie financière
Le groupe Maranatha, fondé par l'ancien expert-comptable marseillais Olivier Carvin, a vendu des chambres d'hôtel en location meublée non…
Vendre la nue-propriété de son bien à un investisseur, sans rente : comment ça marche et quelle décote attendre
Vendre la nue-propriété de son bien à un investisseur, en une seule fois et sans rente viagère, est un mécanisme distinct du viager occupé classique…
OBO (Owner Buy-Out) : récupérer la valeur de votre immobilier ou de votre entreprise sans les vendre à un tiers
L'OBO (Owner Buy-Out, « rachat à soi-même ») consiste à faire racheter votre immeuble ou vos parts de société par une holding que vous créez et…
LLI en SCI : anticiper la transmission d'un investissement locatif intermédiaire
Le logement locatif intermédiaire (LLI) était jusqu'ici l'affaire des grands bailleurs institutionnels. Depuis 2024, il devient accessible aux…
Apport-cession (150-0 B ter) : différer l'impôt à la revente de son entreprise
Apporter les titres de sa société à une holding que l'on contrôle, avant de les céder, place la plus-value en sursis d'imposition automatique — sans…
Usufruit temporaire de SCPI en société : loger un rendement, amortir un droit
Une société peut acheter le droit de percevoir les loyers d'une SCPI pendant 5 à 15 ans, sans acquérir les parts elles-mêmes — et amortir ce droit…
Investir dans l'immobilier locatif à crédit après 55 ans : bonne ou mauvaise idée ?
Emprunter pour investir dans l'immobilier locatif après 55 ans reste tout à fait possible, mais trois contraintes pèsent plus lourd qu'à 35 ans :…
SCI à l'IS ou à l'IR : comment choisir, et ce que l'amortissement change vraiment
À l'IR, régime par défaut de la SCI, les loyers sont imposés chaque année entre vos mains à votre taux marginal plus 18,6 % de prélèvements sociaux —…
Taux d'endettement à 35 % : pourquoi votre banque vous bloque, et ce qu'un bon dossier peut changer
Depuis 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques un taux d'effort maximal de 35 % de vos revenus,…
Renégocier son assurance emprunteur : dans quels cas est-ce vraiment rentable ?
Depuis la loi Lemoine (2022), l'assurance emprunteur se résilie à tout moment, sans frais côté banque, à garanties équivalentes — mais le courtier…
LMNP ou locatif nu : lequel choisir pour la retraite ?
Le locatif nu et le LMNP taxent les mêmes loyers dans deux catégories fiscales différentes — revenus fonciers pour le nu, BIC pour le meublé — avec…
Combien coûte réellement un investissement locatif ?
Un rendement brut affiché de l'ordre de 6 % à 7 % se traduit souvent, une fois le crédit, les charges, la gestion, la vacance locative et la…
Les 5 erreurs les plus coûteuses de l'investissement locatif retraite
Juger un bien à son seul prix au m² masque le rendement net réel ; viser le cash-flow positif à tout prix pousse souvent vers un bien médiocre mal…
