Passer en meublé après neuf ans de location nue : peut-on donner congé au locataire en place ?

Les simulations Malraux, Pinel ou Denormandie font souvent passer le bien en meublé (LMNP) dès la fin de l'engagement de location nue. Dans la réalité, un locataire est en place, avec un bail de trois ans reconduit tacitement. La loi ne laisse au bailleur que trois motifs de congé (reprendre le logement, le vendre, ou un motif légitime et sérieux), et relouer en meublé n'en fait pas partie : à notre connaissance, aucune décision n'a tranché ce cas précis, mais la Cour de cassation a déjà confirmé l'annulation d'un congé donné pour réévaluer le loyer. Reste l'accord du locataire, qu'il peut refuser sans conséquence, ou l'attente de son départ : un locataire du privé sur quatre déménage chaque année, l'ancienneté moyenne tourne autour de six ans, et un sur cinq est installé depuis plus de dix ans en Île-de-France. Le changement de catégorie a aussi un coût fiscal : déficits fonciers non imputés, base d'amortissement, minoration du prix à la revente. Voici comment tester une simulation avant de la croire.

Dans la simulation Malraux qu'on présentait à un couple, la courbe des loyers marquait un creux à la fin de la neuvième année, puis repartait plus haut : le bien passait en meublé, avec quelques milliers d'euros de mobilier à la clé. L'une des deux personnes a aussitôt relevé le point faible : si un locataire est en place avec son bail, on ne passe pas en meublé du jour au lendemain. La réponse a été sans détour : il faut attendre que le locataire parte, cela peut prendre un ou deux ans, parfois trois ou quatre, et s'il ne veut pas partir, il restera. C'est exact, mais l'enjeu mérite plus qu'une phrase, parce que cette hypothèse (le bien libre et meublé à l'échéance de l'engagement) soutient beaucoup de simulations sur vingt-cinq ans, en Malraux comme en Pinel ou en Denormandie. Voici ce que dit la loi, ce que disent les chiffres, et ce que le changement de catégorie coûte sur le plan fiscal.

Ce que la loi vous permet : trois motifs de congé, et le meublé n'en est pas un

Un bail d'habitation nu dure au moins trois ans quand le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale au sens de l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989, et six ans pour les autres personnes morales. Sans congé, il est reconduit tacitement pour la même durée. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec six mois de préavis, et pour l'un de trois motifs seulement : reprendre le logement pour l'habiter, vous ou un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux, comme des loyers impayés ou des nuisances. Le motif doit figurer dans le congé, à peine de nullité, et le juge peut vérifier même d'office qu'il est réel.

Passer en meublé n'est dans aucune de ces cases. À notre connaissance, aucune décision publiée n'a tranché ce cas précis, mais les décisions voisines vont dans le même sens. En 2015, la Cour de cassation a confirmé l'annulation du congé donné à un locataire en bail meublé « en vue de la réévaluation du loyer » : le bailleur n'invoquait ni reprise, ni vente, ni motif légitime et sérieux, seulement sa volonté d'augmenter le loyer. Elle a ajouté que, si le locataire n'accepte pas les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé aux conditions antérieures. Un congé pour passer en meublé est de la même famille : un motif économique du bailleur, pas un motif prévu par la loi.

Détourner un congé pour reprise ou pour vente (donner congé pour habiter ou vendre, puis relouer en meublé) est pire : c'est un congé frauduleux, puni d'une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, sans compter les dommages-intérêts que le locataire peut demander en se constituant partie civile. Et un locataire de plus de 65 ans, sous plafond de ressources, ne peut pas faire l'objet d'un congé sans offre de relogement, sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou de faibles ressources.

Deux mécaniques de calendrier rendent la maîtrise encore plus faible. Vous ne pouvez donner congé que pour l'échéance du bail en cours, six mois avant : si le bail vient d'être reconduit, il faut attendre jusqu'à trois ans. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec trois mois de préavis, ramenés à un mois en zone tendue ou dans certains cas listés par la loi. La date de libération du logement est donc entre ses mains, pas entre les vôtres.

La seule voie propre : l'accord du locataire

Rien n'interdit de proposer au locataire en place de mettre fin amiablement au bail nu pour signer un bail meublé : l'article 1193 du Code civil permet de modifier ou de révoquer un contrat par consentement mutuel. Le locataire peut refuser sans aucune conséquence, et le bail nu se poursuit alors et se reconduit. Pour qu'il accepte, il faut qu'il y trouve son compte. Voici ce qu'il gagne et ce qu'il perd :

Pour le bailleur, le meublé n'ouvre aucune liberté nouvelle : les congés restent limités aux mêmes trois motifs. Le risque principal est ailleurs. Un « faux meublé », dont le mobilier ne respecte pas la liste du décret, peut être requalifié en bail nu à la demande du locataire, selon l'ADIL de Paris dans un délai de trois ans, et le congé donné selon les règles du meublé devient alors nul. Le risque est réel quand le locataire reste avec ses propres meubles.

Combien de temps faut-il attendre ? Ce que disent les chiffres

Il n'existe pas de statistique officielle sur le délai entre la fin d'un engagement de neuf ans et le départ du locataire en place. On peut en revanche s'en faire une idée avec les données de mobilité de l'INSEE.

Ces chiffres ne donnent pas un délai, mais un ordre de grandeur. Près d'un locataire du privé sur quatre change de logement chaque année, la moitié environ en quatre ans, et l'ancienneté moyenne tourne autour de six ans hors HLM. Notre lecture, qui n'est pas une statistique officielle : dans un parc stable, le départ d'un locataire donné se situe en moyenne à plusieurs années, avec environ une chance sur deux sous quatre ans et une sur cinq que le logement soit encore occupé après dix ans. Une simulation qui bascule en meublé l'année suivant le neuvième anniversaire décrit donc un scénario favorable, pas un scénario central. La fourchette d'un à deux ans, parfois trois ou quatre, que l'on avance volontiers en rendez-vous est plausible, mais elle n'est pas prudente. Le meublé tourne en revanche plus vite que l'ensemble du parc privé (77,7 % des locataires franciliens en meublé sont installés depuis moins de quatre ans, contre 61,6 % pour l'ensemble du privé) : une fois le passage fait, la vacance entre deux locataires et le renouvellement du mobilier reviennent plus souvent.

Ce que coûte l'attente dans une simulation

Tant que le locataire reste, le bien reste en location nue : les loyers sont imposés en revenus fonciers, sans amortissement, alors que le crédit court souvent encore dans un montage sur vingt-cinq ans. C'est le contraire de ce que montre la simulation après le passage en meublé, où l'amortissement efface l'impôt pendant des années. Pour mesurer ce que vaut chaque année de retard, prenons un exemple simplifié : 12 000 € de loyers, 3 600 € de charges et de taxe foncière (30 % des loyers), une tranche à 30 %, un amortissement de 6 000 € par an en meublé au réel (par exemple 3 % d'un bâti de 200 000 €, terrain exclu), et aucun intérêt d'emprunt.

C'est un calcul de notre fait, avec des hypothèses simplifiées, qui ne constitue pas une prévision : il ignore les intérêts d'emprunt, qui se déduisent dans les deux cas, et le détail de vos autres revenus. Il donne un ordre de grandeur. Chaque année de retard coûte entre environ 1 000 et 2 800 € dans cet exemple, soit de 4 200 à 11 200 € pour quatre ans de décalage, auxquels s'ajoutent, au moment du passage, une vacance et un budget de mobilier. Voilà ce qu'il faut demander à celui qui vous présente une simulation :

• —L'année du passage en meublé, et sur quoi repose l'hypothèse que le logement est libre à cette date.
• —Le résultat avec un retard de deux, quatre et six ans : effort d'épargne, impôt, rendement total.
• —La vacance et le budget de mobilier au moment du passage (la liste minimale compte onze éléments).
• —Le régime retenu après le passage (micro-BIC ou réel), la base d'amortissement et le traitement du terrain.
• —L'impôt à la revente, avec la réintégration des amortissements déduits.

Ce que change le passage du nu au meublé sur le plan fiscal

Le passage change de catégorie d'imposition, des revenus fonciers vers les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voici les points qui pèsent le plus.

Sur la base d'amortissement, la doctrine vise l'inscription d'un immeuble en cours d'exploitation, qui se fait à la valeur réelle ; l'appliquer au début de l'activité de loueur meublé est la pratique des experts-comptables. Le terrain est exclu, et la ventilation entre terrain et construction se fait sous votre responsabilité. Trois pièges de calendrier méritent d'être connus avant de s'engager :

• —Vos déficits fonciers non imputés ne vous suivent pas. Si vous n'avez pas d'autre bien qui génère des revenus fonciers, ils sont perdus au passage en BIC. À utiliser, ou à planifier, avant le changement de catégorie.
• —Le passage en meublé est une rupture tant que l'engagement court. La réduction Malraux exige une location nue pendant neuf ans, comptés de date à date à partir de la prise d'effet du bail initial (ni l'achat, ni la fin des travaux). Pinel et Denormandie réservent aussi la réduction aux locations non meublées, et leur prorogation facultative de trois ans prolonge l'engagement : passer en meublé pendant la prorogation est une rupture. Une fois l'engagement entièrement respecté, les textes ne prévoient aucune reprise ; c'est une lecture de leur structure, aucun commentaire ne le dit en une phrase.
• —Un déficit imputé sur le revenu global crée un engagement de trois ans. Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante, et la doctrine assimile l'affectation à la location meublée à une rupture : les revenus des trois années précédentes sont alors reconstitués. Cela ne concerne ni les travaux Malraux, non déductibles, ni un Pinel standard.

À la revente, la réintégration des amortissements (loi de finances pour 2025) s'applique aux seules années passées en meublé, mais elle minore le prix d'acquisition d'origine, alors que l'amortissement part de la valeur du bien à l'entrée en meublé, souvent supérieure au prix d'achat : plus vous amortissez, plus la plus-value taxable grossit. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur la réintégration des amortissements LMNP, et l'arbitrage global dans notre comparatif LMNP ou location nue. Le meublé de longue durée, loué comme résidence principale du locataire, n'est pas un meublé de tourisme : il échappe aux restrictions de la loi Le Meur, mais garde les contraintes de décence, de mobilier et de loyer du bail meublé.

Si le locataire reste : trois plans B

• —Rester en nu, loyers révisés selon l'IRL, imposés en revenus fonciers. À intégrer dans la simulation comme scénario de base, pas comme accident.
• —Attendre le départ du locataire et relouer en meublé, en gardant à l'esprit la vacance, le budget de mobilier et les délais décrits plus haut.
• —Vendre, une fois l'engagement purgé, avec les mêmes conséquences fiscales qu'une plus-value de particulier (voir notre article sur la plus-value immobilière).

La même logique vaut à l'issue d'une convention Loc'Avantages, dont la location nue est une condition : voir notre article sur le gain réel de Loc'Avantages.

Ce qu'il faut retenir

Le passage en meublé à la fin d'un engagement de location nue ne se décrète pas : le congé ne peut s'appuyer que sur la reprise, la vente ou un motif légitime et sérieux, le locataire peut refuser un nouveau bail, et c'est lui qui choisit la date de son départ. Les chiffres de mobilité invitent à compter en années, pas en mois. Une simulation honnête montre le résultat avec deux, quatre et six ans de retard, chiffre l'écart entre la fiscalité du nu et celle du meublé, et prévoit la vacance et le mobilier. Et le changement de catégorie a ses propres pièges : déficits fonciers perdus, engagement de trois ans après un déficit imputé sur le revenu global, réintégration des amortissements à la revente.

Si vous hésitez entre plusieurs montages ou si une simulation repose sur un passage en meublé que vous ne maîtriserez pas, réalisez votre bilan patrimonial gratuit pour tester les scénarios de retard sur votre propre situation fiscale.