Louer ou acheter sa résidence principale : le calcul en 2026 et les hypothèses qui font basculer le résultat

Le calcul « louer et placer la différence » contre « acheter et emprunter » ne donne pas la même réponse selon trois paramètres : le loyer rapporté au prix du bien, la durée de détention et la hausse annuelle des prix. Dans notre modèle de référence (logement ancien à 300 000 €, apport de 20 %, crédit à 3,35 % sur 25 ans, coûts de propriété de 1,5 % du prix par an, loyer à 4,0 % du prix, capital placé à 3 % net), l'acheteur ne devance le locataire à 10 ans que si les prix montent d'au moins 1,8 % par an, et à 20 ans d'au moins 1,3 %. Les séries publiées par Eurostat pour la France donnent, selon la période, +1,05 % à +2,42 % par an pour les prix des logements et +1,0 % à +1,8 % pour les loyers : le résultat oscille autour du seuil. Cet article détaille les frais d'acquisition, présente les séries officielles, chiffre les sensibilités et signale ce que le modèle ne compte pas.

La question paraît simple : payer un loyer ou rembourser un crédit ? Elle oppose deux séries de flux dont les rythmes diffèrent. L'acheteur paie tout de suite des frais d'acquisition, puis une mensualité, des charges de propriétaire et un coût d'entretien, et possède à l'arrivée un logement dont la valeur a varié. Le locataire paie un loyer, garde son capital et peut le placer. Comparer les deux suppose de mettre le capital de départ et les flux mensuels du côté du locataire dans un placement, et de valoriser le logement du côté de l'acheteur. Ce calcul n'a pas de résultat universel. Il a un résultat conditionnel, que l'on peut décrire précisément : c'est l'objet de cet article.

Nous partons de sources officielles ou de textes de loi pour ce qui se mesure (barème des droits de mutation de la DGFiP, tarif réglementé des notaires, séries de prix et de loyers d'Eurostat, taux de crédit de l'Observatoire Crédit Logement/CSA cités dans notre article sur l'apport et l'emprunt) et nous déclarons comme hypothèses ce qui ne se mesure pas (coûts d'entretien, rendement du capital placé). Les résultats sont des calculs illustratifs, non des prévisions.

Ce que coûte l'achat au-delà du prix

Le premier poste est celui des frais d'acquisition. Dans l'ancien, ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et des débours. Les droits de mutation reviennent pour l'essentiel aux collectivités : le taux départemental est fixé dans une fourchette légale allant jusqu'à 4,50 % (article 1594 D du Code général des impôts), que la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter à 5,00 % jusqu'au 30 avril 2028 ; le barème de la DGFiP au 1er février 2026 montre 5,00 % dans la plupart des départements et 4,50 % dans d'autres. S'y ajoutent la taxe communale de 1,20 % (article 1584) et un prélèvement de l'État de 2,37 % en sus de la part départementale (article 1647). Les émoluments du notaire suivent un barème par tranches (article A. 444-91 du Code de commerce) : 3,870 % de 0 à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 € et 0,799 % au-delà, plus TVA.

Nous retenons 7,5 % dans le modèle, soit 22 500 € pour 300 000 €, entre les deux colonnes. Les autres coûts de propriété se paient chaque année. La taxe foncière sur les propriétés bâties a augmenté de 2,8 % en 2025 et représente 1 117 € en moyenne par propriétaire particulier, d'après l'étude DGFiP Statistiques n° 46 du 6 mai 2026 telle que la relaie LégiFiscal ; cette moyenne ne dit rien du montant d'un bien précis. À la taxe foncière s'ajoutent les charges de copropriété non récupérables, l'entretien et l'assurance du propriétaire : nous n'avons pas trouvé de source officielle donnant un pourcentage national de ces charges et retenons donc une hypothèse de 1,5 % du prix par an pour l'ensemble, testée de 1,0 % à 2,0 % plus bas.

Le crédit est le dernier poste. Le taux moyen à taux fixe s'établissait à 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans en août 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA), contre un point bas de 1,06 % en décembre 2021 et un point haut de 4,17 % en janvier 2024 (Banque de France) ; nous retenons 3,35 % sur 25 ans et une assurance de 0,30 % du capital initial par an, hypothèse commune avec notre article sur le choix entre apport et emprunt. Ce dernier chiffre l'effet de l'apport sur le coût total du crédit ; celui-ci traite de l'autre question, celle de savoir s'il faut acheter.

Ce que disent les séries officielles sur les prix et les loyers

Eurostat publie pour la France un indice des prix des logements (base 2015 = 100, tous logements) et un indice des loyers effectifs du logement dans l'indice des prix à la consommation harmonisé. L'indice des prix est passé de 79,81 au premier trimestre 2005 à 126,67 au premier trimestre 2026 (donnée provisoire), soit +58,7 %, après un pic de 134,34 au troisième trimestre 2022 : il se situe 5,7 % sous ce pic. L'indice des loyers est passé de 84,57 en décembre 2005 à 110,69 en décembre 2025, soit +30,9 %.

Trois enseignements se dégagent, chacun avec sa limite. La hausse annuelle des prix a varié de 1,05 % à 2,42 % selon la fenêtre : aucune fenêtre ne donne 0 % ni 3 %, mais l'écart est suffisant pour renverser un calcul, comme la suite le montre. Les loyers ont augmenté moins vite que les prix sur les fenêtres de 10, 15 et 20 ans, ce qui a mécaniquement fait baisser le loyer rapporté au prix ; sur les cinq dernières années, c'est l'inverse. Dans neuf territoires, le loyer d'un nouveau bail est en outre plafonné : voir l'encadrement des loyers. Enfin ces séries sont des moyennes nationales de biens existants et de baux en cours : elles ne disent rien d'un marché local tendu, ni du niveau d'un loyer de relocation. Elles ne sont pas des prévisions non plus : une période passée n'est pas un scénario.

Le modèle : ce qu'il compare et ce qu'il suppose

Le modèle compare, à une date donnée, le patrimoine net de deux ménages qui occupent un logement équivalent. L'acheteur verse un apport et des frais d'acquisition, rembourse un crédit, paie les coûts de propriété et détient à la fin un bien dont la valeur a progressé, diminué du capital restant dû. Le locataire paie le loyer, place au départ la même somme que l'acheteur a dépensée en apport et frais, et place chaque mois l'écart entre la dépense mensuelle de l'acheteur et son loyer. On compare ensuite les deux patrimoines. Les paramètres sont regroupés dans le tableau suivant.

Dans ce cadre, la dépense mensuelle de l'acheteur est de 1 617 € le premier mois (mensualité de 1 182 €, assurance de 60 € et coûts de propriété de 375 €) contre 1 000 € de loyer : le locataire place donc chaque mois environ 617 €, en plus des 82 500 € d'apport et de frais qu'il n'a pas dépensés. Ni l'apport ni les frais d'acquisition ne sont financés : ils sont payés comptant. Le modèle ne tient pas compte des frais de revente, sauf mention contraire, puisque le ménage acheteur suppose rester dans le logement.

Le résultat de référence à 10 et à 20 ans

Le tableau donne l'écart de patrimoine net entre l'acheteur et le locataire (acheteur moins locataire) pour quatre hypothèses de hausse annuelle des prix. Un chiffre négatif signifie que le locataire, qui place la différence, se retrouve avec davantage de patrimoine.

Le point d'équilibre, celui où l'écart s'annule, est une hausse annuelle des prix de 1,79 % à 10 ans et de 1,29 % à 20 ans. Or les séries d'Eurostat donnent 1,05 % sur 5 ans, 1,38 % sur 15 ans, 2,22 % sur 20 ans et 2,42 % sur 10 ans : le seuil de 10 ans est dépassé par deux fenêtres sur quatre, et celui de 20 ans par trois fenêtres sur quatre. Cette lecture n'est pas une prévision et ne s'applique qu'aux hypothèses ci-dessus ; elle montre surtout que le résultat n'est pas tranché dans la fourchette observée.

Le paramètre qui pèse le plus : le loyer rapporté au prix

Le loyer annuel d'un logement, divisé par son prix d'achat, est le paramètre le plus sensible, parce qu'il fixe la dépense que l'acheteur évite en devenant propriétaire. Il se calcule pour un logement précis : douze fois le loyer mensuel d'un bien équivalent, divisé par le prix d'achat de ce même bien. Le tableau montre la hausse annuelle du prix nécessaire pour que l'acheteur égale le locataire, selon ce rapport, avec un capital placé à 3 % net.

Lecture : un locataire qui paie 3,5 % du prix en loyer par an a intérêt à ne pas acheter, dans ce modèle, tant que les prix ne montent pas d'au moins 2,3 % par an sur dix ans. À 5,0 %, l'achat l'emporte à 20 ans même avec des prix stables. Aucun chiffre unique ne remplace donc le calcul avec le loyer réellement demandé pour un logement comparable à celui que l'on envisage d'acheter. Nous n'avons pas trouvé de source officielle uniforme donnant ce rapport par ville ; il se relève sur des annonces de location et de vente comparables.

La durée de détention et les frais de revente

Les frais d'acquisition sont dépensés le premier jour et récupérés, en principe, par la valeur du bien à la revente. Plus la durée est courte, moins ils sont amortis. Le tableau montre l'écart acheteur moins locataire selon la durée, avec une hausse annuelle des prix de 2 %, un loyer à 4,0 % du prix et un capital placé à 3 % net, sans frais de revente puis avec 5 % de frais de revente (hypothèse d'illustration, honoraires d'agence compris).

Dans ces hypothèses, l'acheteur rattrape le locataire un peu avant huit ans si aucun frais de revente n'entre en jeu, et vers treize ans si l'on inclut 5 % de frais de revente. Ce sont des ordres de grandeur, non des règles : ils bougent avec chacun des paramètres du modèle. La leçon pratique est de comparer la durée d'occupation probable et la durée d'équilibre : un projet de mutation possible dans cinq ans n'a pas la même logique financière qu'un projet de vingt ans.

Les autres paramètres : coûts de propriété, rendement du capital, crédit, loyers, apport

Chaque paramètre déplace le seuil de hausse des prix d'équilibre. Le tableau reprend le cas de référence (loyer à 4,0 % du prix, capital placé à 3 %) et modifie un paramètre à la fois.

Deux constats. Les paramètres que l'on maîtrise le moins bien, le rendement du capital placé et les coûts de propriété, sont ceux qui déplacent le plus le seuil : passer de 3 % à 4 % de rendement net relève le seuil à 10 ans de 1,79 % à 2,22 %, et chaque point de coûts de propriété en plus relève le seuil d'environ un point. Et l'apport joue peu dans ce calcul : le coût du crédit (3,35 % plus l'assurance) est proche du rendement supposé du capital placé (3 % net), si bien que mettre plus d'argent en apport ou dans le placement revient presque au même. Le sens de l'arbitrage s'inverserait si l'écart entre les deux taux était plus grand ; il est traité dans notre article sur l'apport et l'emprunt.

Le rendement net du capital placé est la principale variable financière de l'autre côté. Pour situer 2 %, 3 % et 4 % : le Livret A est à 1,7 % selon Service-Public, les fonds en euros ont servi 2,63 % en moyenne au titre de 2025, net de frais de gestion et avant prélèvements sociaux (ACPR, Analyses et Synthèses n° 180), et un placement en actions n'a aucun rendement garanti ; voir notre article sur les rendements des actions pour les séries historiques, et celui sur les livrets pour la réserve de sécurité. Le placement du capital est ici supposé régulier et sans arbitrage : dans la pratique, un locataire qui place mensuellement l'écart est soumis à un risque de marché et à la discipline nécessaire pour ne pas dépenser cet écart ; voir l'investissement progressif.

Ce que le modèle ne compte pas

• —Le risque. Un logement acheté à crédit est un actif unique, illiquide, à levier ; le capital placé du locataire est diversifiable et disponible. Le modèle compare des moyennes, non des risques. Les prix ont reculé de 5,7 % depuis leur pic de 2022 selon Eurostat, et les taux de crédit sont passés de 1,06 % à 4,17 % en 25 mois.
• —La fiscalité de la plus-value. La résidence principale est exonérée d'impôt sur les plus-values à la revente (article 150 U du Code général des impôts, II, 1°) : c'est un avantage réel de l'achat, que le modèle intègre implicitement en ne taxant pas la valorisation, alors que le rendement du capital placé est pris net d'impôt.
• —La stabilité de l'occupation. Un bail a une durée déterminée ; un propriétaire décide seul de la durée de son séjour. La valeur de cette liberté est individuelle et ne se chiffre pas en euros.
• —Les frais de mobilité. Déménagement, frais de dossier éventuels, loyers en double pendant une transition : le locataire en supporte à chaque changement, l'acheteur des frais de revente. Le modèle n'intègre que les frais de revente, dans un tableau distinct. Le cas d'un propriétaire qui quitte son logement et le loue au lieu de le vendre est une autre question, traitée dans Résidence principale mise en location.
• —Le marché local. Les séries nationales ne disent rien d'un marché tendu, où le loyer rapporté au prix, la hausse des prix et la disponibilité de logements à louer diffèrent de la moyenne. Un rapport loyer sur prix de 3 % ou de 5 % ne s'observe pas au même endroit.
• —Le comportement d'épargne. Rembourser un crédit est une épargne forcée ; placer un écart mensuel exige une discipline. Le modèle suppose que les deux flux sont investis sans interruption, ce qui avantage le locataire s'il est constant et l'acheteur s'il ne l'est pas.

Cinq questions à trancher avant de comparer

1. 1.Quel est le rapport entre le loyer annuel d'un logement comparable et son prix d'achat, sur des annonces réelles ? C'est le chiffre qui déplace le plus le seuil.
2. 2.Quelle durée d'occupation est réaliste, et est-elle supérieure à la durée d'équilibre (huit à treize ans dans notre cas de référence) ?
3. 3.Quels sont les coûts de propriété réels du bien visé (taxe foncière de l'annonce, charges de copropriété, travaux à prévoir) ? Ils déplacent le seuil d'environ un point par point de coût.
4. 4.Quel rendement net d'impôt est réaliste pour le capital que l'on ne dépenserait pas, et quelle part est disponible pour rester investie sans arbitrage ?
5. 5.Le budget mensuel, mensualité, assurance et coûts de propriété compris, reste-t-il soutenable si les taux ou les revenus évoluent (voir le taux d'endettement) ?

Une remarque sur notre propre position. Le Rempart Financier est courtier en assurance et conseiller en investissements financiers, rémunéré pour partie par des rétrocessions et des commissions sur encours (mention complète en fin d'article). Un conseil du type « louer et placer la différence » oriente des capitaux vers des produits qui peuvent générer des rétrocessions ; un conseil du type « acheter » oriente vers un crédit qui rapporte à d'autres. Aucun des deux ne peut se prétendre neutre. C'est une raison de demander à tout intermédiaire comment il est rémunéré avant de comparer, et de refaire le calcul avec ses propres chiffres. Un placement à long terme sans conseil rémunéré reste possible : voir immobilier locatif ou assurance-vie pour une comparaison des enveloppes.

Ce qu'il faut retenir

• —Les frais d'acquisition dans l'ancien représentent environ 7,4 à 7,9 % du prix pour un bien à 300 000 € (droits de mutation à 4,50 % ou 5,00 % de taux départemental, émoluments selon l'article A. 444-91 du Code de commerce, débours en hypothèse) : ils pèsent lourd sur les durées courtes.
• —Dans notre cas de référence, l'acheteur devance le locataire qui place la différence si les prix montent d'au moins 1,79 % par an à 10 ans, ou 1,29 % à 20 ans ; les séries d'Eurostat donnent de +1,05 % à +2,42 % par an selon la période.
• —Le loyer annuel rapporté au prix est le paramètre le plus sensible : le seuil va de 2,31 % pour 3,5 % à 0,68 % pour 5,0 % à dix ans. Il se relève sur des annonces comparables, bien par bien.
• —La durée d'équilibre est d'un peu moins de huit ans sans frais de revente et d'environ treize ans avec 5 % de frais de revente, à hausse des prix de 2 % par an.
• —Le rendement du capital placé et les coûts de propriété sont les deux hypothèses les moins bien connues et déplacent le plus le résultat ; il faut les tester plutôt que les affirmer.
• —Le modèle ne dit rien du risque, de la liberté de mobilité, du marché local ni de la discipline d'épargne : il chiffre un côté de la question.

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