Une simulation locative affiche 14 % par an : que mesure ce chiffre, et peut-on le comparer à une assurance-vie ?

Ce pourcentage est un rendement calculé sur vos seuls fonds propres, dans une opération financée presque entièrement à crédit : il mesure le montage autant que le bien. Sur un cas voisin recalculé par nos soins, le taux de rendement interne ressort à 8,1 % par an après impôt avec 10 000 € d'apport, 6,6 % avec 50 000 € et 4,4 % sans crédit, pour le même logement et les mêmes loyers ; il tombe à 3,9 % si les loyers sont inférieurs de 15 %, les charges plus dynamiques et la revente décotée de 20 %. Le mettre en face du taux d'une assurance-vie revient à comparer un placement sans dette à une opération où vous devez 200 000 € quoi qu'il arrive : la comparaison utile se fait en euros, avec les mêmes versements et un scénario dégradé.

Un couple d'une quarantaine d'années, imposé dans la tranche à 30 %, dispose de 15 000 à 20 000 € d'apport et ne veut pas consacrer plus de 150 € par mois à un projet immobilier. On lui présente un logement meublé dans une résidence de tourisme neuve, un peu plus de 200 000 € hors taxes, financé presque entièrement sur 25 ans. La simulation tient sur une page : sur 30 ans, environ 700 000 € de loyers cumulés pour un montant de dépenses presque identique, donc un « effort d'épargne moyen » de quelques euros par mois ; un gain net de l'ordre de 200 000 € ; et, en bas de tableau, une « performance financière » de 14 % par an, avec cette phrase : pour faire aussi bien avec 10 000 € placés en assurance-vie, il faudrait près de 14 % par an nets pendant 30 ans. La situation est présentée ici de façon anonymisée et simplifiée.

Monsieur, qui suit lui-même ses placements, n'a contesté ni le bien ni le crédit. Il a interrogé le chiffre : « là, tu as moyenné le truc : ça représente quoi au début ? », puis « dans les 14 %, tu as compté la fiscalité ? ». Ce sont les bonnes questions. Un tel pourcentage n'est pas trompeur par nature ; il répond à une question précise, qui n'est pas celle que le lecteur croit. Cet article dit ce qu'il mesure, refait le calcul sur un cas voisin, le soumet à des hypothèses moins favorables et liste les questions à poser. Il ne dit pas que l'opération est mauvaise : il apprend à lire le chiffre.

Que mesure le pourcentage affiché en bas d'une simulation locative ?

Dans la plupart des outils, c'est un taux de rendement interne (TRI) : le taux de placement qui, appliqué à tout ce que vous sortez de votre poche (l'apport, puis les compléments mensuels tant que les loyers ne couvrent pas le crédit et les charges), donnerait exactement ce que l'opération vous rend (les excédents de loyers, puis le prix de revente net du capital restant dû). C'est donc un rendement sur vos fonds propres, pas sur les 200 000 € du bien, et un taux annualisé jusqu'à une date de revente supposée. À la question de ce client, « c'est la performance annualisée sur 17 ans ou la performance de l'année 17 ? », la réponse est toujours la première : une moyenne annuelle sur la période, jamais le résultat d'une année.

Un test prend trente secondes. Placés à 14 % par an pendant 30 ans, 10 000 € deviennent environ 510 000 €. Si la simulation annonce un gain de l'ordre de 200 000 €, le 14 % ne décrit donc pas ce que deviennent 10 000 € déposés une fois pour toutes : il résulte d'une convention de calcul, et les logiciels n'ont pas tous la même (avant ou après impôt, avec ou sans les compléments mensuels, selon la date et le prix de sortie). Sur le cas reconstitué ci-dessous, les conventions usuelles donnent 8,1 % en TRI après impôt, 9,1 % avant impôt, et 10,9 % si l'on rapporte le gain final au seul apport en oubliant les compléments. D'où la première question à poser : que mesure exactement ce pourcentage, et quelle suite de flux le produit ?

Comment refaire le calcul année par année ?

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation. Elles reprennent, arrondis, les ordres de grandeur du dossier ; le calcul est fait en flux annuels.

La première année, 18 000 € de loyers, moins 4 500 € de gestion et 2 700 € d'autres charges, laissent 10 800 €, soit 5,1 % du coût total. Le crédit et son assurance coûtent 13 268 € (1 106 € par mois). Il manque 2 468 €, soit 206 € par mois, sans impôt grâce à l'amortissement. L'effort passe à 193 € la deuxième année, à 86 € la dixième, et le solde ne devient positif que la seizième année, de 3 € par mois. De la vingtième à la vingt-cinquième année, il redevient négatif, de 120 à 200 € par mois : les intérêts ont fondu, l'amortissement ne couvre plus le bénéfice et l'impôt arrive avant la fin du crédit. Ensuite, le logement laisse 880 à 915 € par mois après impôt.

Sur 30 ans, cela fait 665 000 € de loyers contre 653 000 € de dépenses, apport compris (266 000 € de charges, 332 000 € de crédit et d'assurance, 45 000 € d'impôt) : en moyenne, l'opération s'autofinance, avec même 35 € d'excédent par mois. C'est exact, et c'est ce que relevait notre client : la moyenne mélange vingt ans d'effort et cinq ans de forts excédents. Ce qu'un ménage doit regarder, c'est le chiffre du début, 206 € par mois ici, au-dessus des 150 € que ce couple s'était fixés, et le total versé : près de 42 500 € (10 000 € d'apport, 20 100 € sur les quinze premières années, 12 300 € entre la vingtième et la vingt-cinquième). Avec la revente à 200 000 €, le gain net est de 212 600 € et le TRI de 8,1 % par an.

Pourquoi le rendement grimpe-t-il quand l'apport est faible ?

Parce que le crédit réduit la mise à laquelle on rapporte le gain. La finance pour tous décrit l'effet de levier comme l'usage de la dette pour augmenter la capacité d'investissement et la rentabilité des capitaux propres, et rappelle qu'il joue dans les deux sens : plus le levier est élevé, plus le retour de bâton peut être violent. Dans notre reconstitution, le même logement, avec les mêmes loyers, affiche trois rendements selon la part payée comptant.

Les hypothèses dégradées cumulent des loyers inférieurs de 15 %, des charges hors gestion en hausse de 3 % par an et une revente 20 % sous le prix d'achat. Le bien lui-même rapporte 4,4 % par an après impôt (5,9 % avant) ; c'est le crédit qui porte ce chiffre à 8,1 % sur l'apport, parce que le logement rapporte un peu plus que ne coûte la dette et que les loyers remboursent un capital que vous n'avez pas avancé. Quand les hypothèses se dégradent, le rendement du bien passe sous le coût du crédit et le levier n'ajoute presque plus rien (3,3 % sans crédit, 3,9 % avec), alors que la dette reste entière. Un pourcentage élevé obtenu avec très peu d'apport renseigne donc d'abord sur le montage. Pour choisir le niveau d'apport en tenant compte du risque de trésorerie, voir apport minimal ou maximal pour un investissement locatif ; pour la formule du levier et le rendement à dépasser pour qu'il crée de la valeur, notre cas chiffré d'un locatif racheté à crédit.

Que devient le rendement si les loyers, les charges ou le prix de revente déçoivent ?

« Les charges à 1,4 % ? Moi je pars du principe qu'elles montent de plus de 3 % par an », a objecté ce client. Les chiffres publics lui donnent en partie raison. Côté loyers, 1,4 % correspond bien au rythme de l'indice de référence des loyers sur vingt ans (111,98 au deuxième trimestre 2006, 148,37 au deuxième trimestre 2026). Mais la taxe foncière a augmenté en moyenne de 37,3 % entre 2014 et 2024, soit environ 3,2 % par an, quand les loyers progressaient de 8,7 % et les prix de 19,9 %, selon l'Observatoire national des taxes foncières de l'UNPI (octobre 2025). Et dans une résidence de tourisme, le revenu ne suit aucun indice : il dépend du remplissage et de l'exploitant. Dans son enquête sur les résidences de tourisme d'avril 2017, la DGCCRF relevait des loyers renégociés au renouvellement des baux, avec des baisses allant jusqu'à 70 %, et rapportait, d'après les associations de propriétaires, qu'un investisseur sur dix ne percevait plus la totalité des loyers attendus. Tester 15 % et 30 % de loyers en moins n'a donc rien d'excessif.

Trois enseignements. Le rendement dépend d'abord des loyers : 15 % de moins, et l'effort de départ passe de 206 à 374 € par mois. Le prix de revente compte peu à 30 ans, beaucoup avant : à 12 ans, une revente 20 % sous le prix d'achat laisse 1 900 € de gain pour 28 500 € versés, et jusqu'à la onzième année elle se solde par une perte. Enfin, revendre au prix d'achat n'est pas forcément une hypothèse prudente. « Liquidité moyenne ? Pour moi c'est faible », disait ce client : un lot géré se revend surtout à un autre investisseur, qui regarde le loyer servi et l'exploitant en place plus que le prix d'origine, un marché étroit que nous décrivons dans les risques du LMNP. La décote de 20 % est une hypothèse de test, pas une statistique : il n'existe pas d'indice public du prix de revente de ces lots.

Peut-on comparer ce rendement à celui d'une assurance-vie ?

Pas tel quel. Une assurance-vie ne comporte pas de dette : si elle rapporte moins que prévu, vous avez moins, mais vous ne devez rien. Ici, l'emprunteur doit 200 000 € quoi qu'il arrive. Exemple : après cinq ans, il a versé 20 800 € (apport et efforts) et il reste 174 200 € à rembourser ; si le lot ne se revend que 160 000 €, il faut encore apporter 14 200 € pour solder le prêt. Mettre « 14 % » en face du taux d'un fonds en euros (2,63 % en moyenne en 2025 selon l'ACPR) revient à comparer deux niveaux de risque, pas deux performances. La comparaison utile se fait en euros : que deviendraient les mêmes versements, aux mêmes dates, sur un placement sans dette ?

Dans le scénario de base, l'immobilier l'emporte nettement : il faudrait un placement à 8,1 % net pour faire aussi bien, ce qui est la définition même du TRI. Dans le scénario dégradé, les versements ont plus que doublé et un placement à 4 % net fait jeu égal, sans dette, sans exploitant et disponible à tout moment. Le sens de la comparaison dépend donc des hypothèses, pas du pourcentage affiché. Quant à la question « dans les 14 %, tu as compté la fiscalité ? », elle vaut pour les deux colonnes : dans notre calcul, l'impôt retire un point de rendement à l'immobilier (9,1 % avant, 8,1 % après), et le taux du placement doit lui aussi s'entendre net de frais et d'impôt.

La plus-value sera-t-elle vraiment exonérée dans 30 ans ?

On entend souvent, y compris de la part de professionnels, que la revente après 30 ans échappe à l'impôt en vertu d'une loi très ancienne, « d'après-guerre », parfois avec cette réserve honnête : pas sûr qu'elle existe encore dans 30 ans. La règle actuelle est bien celle-là : l'article 150 VC du Code général des impôts éteint l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et les prélèvements sociaux disparaissent après 30 ans. Mais elle n'a rien d'ancien. La taxation des plus-values immobilières des particuliers date de 1976 et, selon la Cour des comptes (novembre 2025), elle a été modifiée une quinzaine de fois depuis, dans le sens d'une hausse du taux et d'un allongement des durées de détention exigées.

Les trois premières lignes figurent dans le rapport du Sénat sur la loi de finances rectificative de 2011. Un investisseur qui a acheté en 2000 a donc connu quatre règles en treize ans. La dernière ligne concerne directement notre cas : depuis la loi de finances pour 2025, l'article 150 VB, III minore le prix d'acquisition des amortissements déduits en location meublée ; les résidences étudiantes, pour personnes âgées et les établissements médico-sociaux en sont exclus, pas les résidences de tourisme. Dans notre calcul, une revente au prix d'achat après 12 ans supporte ainsi environ 11 000 € d'impôt sans aucune plus-value économique (estimation hors majorations forfaitaires, à faire chiffrer par le notaire). Une cession avant vingt ans peut en outre obliger à reverser une fraction de la TVA récupérée si l'acquéreur ne poursuit pas l'exploitation (article 207 de l'annexe II au CGI, sauf dispense de l'article 257 bis). L'exonération à 30 ans est une hypothèse raisonnable aujourd'hui, pas un acquis. Pour le calcul abattement par abattement, voir notre article sur la plus-value d'un bien locatif.

Que disent les autorités des simulations de rendement ?

Pour les placements financiers, la règle est écrite. L'article 44 du règlement délégué (UE) 2017/565 impose que toute information sur des performances futures repose sur des « hypothèses raisonnables fondées sur des données objectives », s'appuie sur des scénarios « tant négatifs que positifs », précise l'effet des frais, et rappelle que le traitement fiscal est « susceptible d'être modifié ultérieurement ». L'AMF, dans sa recommandation sur les simulations de performances futures (DOC-2017-07), constate que certains outils reposaient sur des caractéristiques peu réalistes, de nature à diffuser une information trop optimiste, et recommande des hypothèses de marché réalistes. Pour les parts de SCPI achetées à crédit, son guide sur les communications publicitaires (DOC-2011-24) exige que soit indiqué le risque couru si les revenus et le produit de la revente ne suffisent pas à rembourser le prêt.

Un logement acheté en direct n'est pas un instrument financier : ces textes ne s'appliquent pas tels quels à sa simulation. Ils fixent en revanche ce qu'un épargnant est fondé à demander : des hypothèses justifiées, un scénario défavorable chiffré, l'effet des frais et de l'impôt. La même discipline vaut devant un fonds au pourcentage flatteur : voir comment lire une performance annualisée « depuis la création ».

Quelles questions poser devant n'importe quelle simulation ?

1. 1.Que mesure le pourcentage ? Un TRI sur fonds propres, avant ou après impôt, à quelle date de sortie ? Demandez le tableau des flux, année par année.
2. 2.Quel est l'effort d'épargne la première, la cinquième et la dixième année, et non en moyenne ? Redevient-il négatif quand l'impôt arrive ?
3. 3.Combien aurai-je versé au total, apport et compléments, avant le premier excédent ?
4. 4.Sur quoi repose l'indexation des loyers, et celle des charges ? Pourquoi seraient-elles identiques ?
5. 5.Que donne le tableau avec 15 % et 30 % de loyers en moins, et qui supporte la baisse : l'exploitant ou moi ?
6. 6.Quel prix de revente est supposé, à quelle date, net de quels frais ? Et avec une décote de 20 % ?
7. 7.Que vaut l'opération si je vends après 8, 12 ou 15 ans, capital restant dû et impôt de plus-value déduits ?
8. 8.Quelle fiscalité est retenue pendant la détention et à la sortie, et que se passe-t-il si la règle change ?
9. 9.Quel serait le rendement du même bien payé comptant ? L'écart avec le chiffre affiché est la part due au crédit.
10. 10.Compare-t-on les mêmes versements, aux mêmes dates, nets de frais et d'impôt, en rappelant que l'un porte une dette et l'autre non ?

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

Un pourcentage de 14 %, ou de 8 %, en bas d'une simulation locative n'est pas un taux de placement : c'est le rendement de votre apport dans un montage à crédit, sous trente ans d'hypothèses. Bien lu, il est utile, et l'opération qu'il décrit peut être bonne. Mal lu, il fait accepter un effort mensuel supérieur à ce que le budget permet, sur la foi d'une moyenne, et une dette de 200 000 € sur la foi d'un scénario unique : dans notre exemple, 15 % de loyers en moins font passer l'effort de départ de 206 à 374 € par mois. Demandez les flux année par année, un scénario dégradé, le rendement du bien sans crédit et la comparaison en euros. Pour contrôler ensuite chaque ligne du dossier, du montant emprunté aux frais de courtage, lisez notre méthode pour vérifier une simulation d'investissement locatif avant de signer.

Au cabinet, nous refaisons ce calcul avec les chiffres du dossier et de l'avis d'imposition avant toute signature. Pour replacer un projet de ce type dans l'ensemble de votre patrimoine, réalisez votre bilan patrimonial en ligne.