Pourquoi les résidences étudiantes, seniors et EHPAD échappent à la réforme qui alourdit la plus-value du LMNP

La loi de finances pour 2025 a mis fin à l'un des principaux attraits du LMNP au régime réel : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdit mécaniquement la fiscalité de sortie (article 84 de la loi n° 2025-127, qui complète l'article 150 VB du CGI). Une exception, moins connue, change entièrement l'équation pour certains investissements : les logements situés en résidence étudiante, en résidence senior ou en EHPAD sont expressément exclus de cette réintégration, sous conditions précises. Sur un exemple avec 60 000 € d'amortissements cumulés, l'écart de plus-value imposable entre les deux régimes dépasse 20 000 € d'impôt.

Prenons un cas illustratif — personnages fictifs, situation composite inspirée de configurations réelles. Salima hésite entre deux façons d'investir la même somme dans l'immobilier meublé : acheter un studio dans un quartier qu'elle connaît bien, à louer elle-même à un étudiant, ou investir dans un lot d'une résidence étudiante gérée par un exploitant, sans aucune gestion locative à assurer. Les deux relèvent du même statut fiscal, le LMNP (loueur en meublé non professionnel). Depuis 2025, ils ne se valent plus du tout à la revente : l'un subit une réforme qui alourdit sensiblement la fiscalité de sortie, l'autre y échappe entièrement.

Le rappel : depuis 2025, les amortissements sont réintégrés à la revente

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) a ajouté un paragraphe à l'article 150 VB du CGI : pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value d'un bien loué en LMNP au régime réel est diminué du montant des amortissements déduits pendant la période de location. Concrètement, plus vous avez amorti pendant la détention, plus la base taxable à la revente augmente — annulant une partie de l'avantage qui faisait, depuis des années, la réputation du LMNP. Le mécanisme complet de cette réforme, son calendrier et ses règles de calcul sont détaillés dans notre article dédié à la réintégration des amortissements en LMNP.

L'exception : résidences étudiantes, seniors et EHPAD, expressément exclues

Le même texte de loi prévoit une exclusion explicite pour trois catégories de logements, identifiées par leur base légale propre : les résidences universitaires (article L. 631-12 du code de la construction et de l'habitation), les résidences-services pour personnes âgées autonomes (article L. 631-13 du même code) et les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou les établissements médico-sociaux assimilés (article L. 312-1, notamment ses 6° et 7°, du code de l'action sociale et des familles). Pour un logement situé dans l'une de ces catégories, l'amortissement déduit pendant la location ne vient pas réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value : la réforme de 2025 ne s'applique tout simplement pas.

Cette exclusion n'est pas un oubli du législateur mais un choix assumé : la réforme générale visait à limiter un avantage jugé trop favorable sur le marché locatif meublé classique, sans pénaliser l'offre de logements pour des publics considérés comme prioritaires — étudiants, personnes âgées autonomes ou dépendantes — dont le développement dépend en partie de l'investissement privé dans ces résidences gérées.

Les conditions à respecter pour en bénéficier

Quatre points méritent d'être vérifiés avant de compter sur cette exclusion. D'abord, le statut juridique précis de la résidence : c'est la qualification légale du bâtiment lui-même (au sens des articles cités du code de la construction et de l'habitation ou du code de l'action sociale et des familles), pas seulement son nom commercial ou sa présentation marketing, qui déclenche l'exclusion — une résidence appelée « senior » dans une plaquette commerciale doit correspondre précisément à la définition légale pour en bénéficier. Ensuite, le régime fiscal doit rester le LMNP au réel : ces logements sont loués meublés, avec un bail commercial conclu entre le propriétaire et un exploitant professionnel qui fournit lui-même les services d'accueil, d'entretien ou de restauration aux résidents. Troisièmement, si la TVA a été récupérée à l'achat (cas fréquent dans le neuf), l'obligation de conserver l'usage locatif pendant vingt ans pour ne pas avoir à reverser cette TVA reste indépendante de la question de la plus-value, mais s'applique en parallèle. Enfin, en cas de doute sur la qualification exacte d'une résidence, la prudence recommande de le faire confirmer par écrit avant l'achat, plutôt que de se fier à la seule présentation du vendeur.

Un exemple chiffré : l'écart entre les deux régimes

Prenons un bien acheté 200 000 €, avec 60 000 € d'amortissements cumulés pendant la période de location, revendu 250 000 €. En LMNP classique, soumis à la réforme de 2025, la plus-value imposable se calcule sur un prix d'acquisition réduit des amortissements : 250 000 − (200 000 − 60 000) = 110 000 € de plus-value imposable. En résidence de services exclue de la réintégration, le prix d'acquisition reste 200 000 € sans retraitement : 250 000 − 200 000 = 50 000 € de plus-value imposable. L'écart de base taxable, 60 000 €, représente à lui seul, avant tout abattement pour durée de détention, plus de 20 000 € d'impôt et de prélèvements sociaux au taux cumulé de la plus-value immobilière. Cet exemple est un calcul illustratif que nous avons construit pour rendre le mécanisme lisible ; le montant réel dépend du prix d'achat, des amortissements effectivement pratiqués et de la durée de détention, qui ouvre droit à des abattements progressifs indépendants de cette exclusion.

Ce que ça change dans l'arbitrage entre gérer soi-même et déléguer

Avant 2025, le choix entre un LMNP classique géré directement par le propriétaire et un LMNP en résidence de services se posait surtout en termes de confort de gestion (pas de recherche de locataire, pas de vacance locative à gérer soi-même, un bail commercial sécurisant un loyer contractuel) contre flexibilité (choix du bien, du quartier, possibilité de le récupérer pour un usage personnel). Depuis la réforme, un troisième facteur, purement fiscal, s'ajoute et pèse lourd sur la durée : à montant d'amortissement égal, un investissement en résidence de services préserve un avantage fiscal à la revente qu'un LMNP classique a désormais perdu. Cela ne rend pas la résidence de services supérieure en toutes circonstances — la contrainte de ne pouvoir la revendre qu'à d'autres investisseurs, et jamais à un occupant, reste réelle, tout comme le risque, documenté, de défaillance d'un exploitant.

Les limites à connaître avant de miser sur cette exclusion

Cette exclusion fiscale ne supprime aucun des risques propres aux résidences gérées : la revente ne peut se faire qu'auprès d'un autre investisseur, jamais d'un particulier cherchant à y habiter, ce qui rend le prix de revente sensible aux taux d'intérêt et à la demande investisseur du moment, détaillé dans notre article sur les risques du LMNP. Le risque le plus documenté reste celui de la défaillance de l'exploitant : l'affaire Maranatha, qui a laissé plusieurs milliers d'investisseurs en résidences seniors et EHPAD sans loyers pendant des mois, en est le cas le plus cité en France, et nous lui consacrons un article dédié. Un avantage fiscal à la revente, aussi réel soit-il, ne compense pas un exploitant financièrement fragile ou un bail commercial mal négocié.

Ce qu'il faut retenir

• —Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP classique sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (article 84 de la loi de finances pour 2025, article 150 VB du CGI).
• —Les résidences étudiantes (art. L. 631-12 CCH), les résidences seniors (art. L. 631-13 CCH) et les EHPAD ou établissements médico-sociaux assimilés (art. L. 312-1 CASF) sont expressément exclus de cette réintégration.
• —C'est la qualification légale précise du bâtiment, pas sa seule présentation commerciale, qui ouvre droit à cette exclusion — à vérifier avant tout achat.
• —Sur un exemple avec 60 000 € d'amortissements cumulés, l'écart de plus-value imposable entre les deux régimes dépasse 20 000 € d'impôt et de prélèvements sociaux.
• —Cette exclusion fiscale ne supprime pas les risques propres aux résidences gérées : revente limitée aux seuls investisseurs, et risque documenté de défaillance de l'exploitant.

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