Résidence principale : gros apport ou emprunt maximal quand on reçoit un capital ? À 3,3 % en 2026, un crédit coûte environ 3,6 % assurance comprise : un placement imposé doit rapporter de 4,4 % à 5,2 % avant impôt pour le battre

Un capital hérité ou vendu et un achat de résidence principale posent la même question : le mettre en apport, ou emprunter davantage et le garder. En septembre 2026, le taux moyen des crédits est de 3,3 % (Crédit Logement en août, Banque de France en juillet), soit de l'ordre de 3,6 % avec l'assurance emprunteur. Rembourser un crédit à ce coût revient à placer sans risque à 3,6 % sans impôt : un placement doit rapporter 4,4 % avant impôt sur un PEA de plus de cinq ans, 4,7 % sur une assurance-vie de plus de huit ans et 5,2 % sur un compte-titres pour faire mieux, alors qu'un fonds en euros a rapporté 2,63 % en 2025. L'apport est irréversible ; le crédit se rembourse à tout moment, en tout ou partie sous conditions de montant, pour une indemnité plafonnée à six mois d'intérêts. C'est la vraie asymétrie, avec un coût fixe de 7 % à 7,5 % de frais d'acquisition qui ne dépend pas de l'apport.

Recevoir un capital et vouloir acheter sa résidence principale conduit à une hésitation classique : verser un gros apport pour emprunter peu, ou emprunter le maximum que la banque accorde et garder l'argent disponible. Les deux positions ont des défenseurs sincères. Elles se départagent en grande partie par un calcul : ce que coûte le crédit aujourd'hui, ce que rapporterait le capital gardé après impôt, et ce que chaque option interdit ensuite. Cet article fait ce calcul avec les données publiées en septembre 2026. Il ne recommande ni l'une ni l'autre des options : la décision dépend des revenus, de la stabilité de l'emploi, du besoin de liquidité et du projet de vie, que les chiffres ne remplacent pas.

Ce que coûte le crédit en septembre 2026

Si vous détenez un PEL ou un CEL ancien, son droit à prêt peut réduire légèrement le montant à financer au taux de marché ci-dessus, dans la limite de 92 000 € cumulés et à un taux qui dépend de la date d'ouverture du plan, pas du taux affiché aujourd'hui — le mécanisme est détaillé ici. Le taux effectif moyen de la Banque de France (3,97 % sur 20 ans et plus) dépasse d'environ 0,7 point le taux nominal de Crédit Logement pour 20 ans (3,27 %) : c'est l'ordre de grandeur de l'assurance et des frais compris dans le taux effectif, avec des périmètres différents, donc un rapprochement de notre fait et non une donnée officielle. Pour la suite, nous retenons un coût du crédit de 3,27 % (taux nominal sur 20 ans) auquel nous ajoutons une hypothèse d'assurance emprunteur de 0,30 % par an du capital emprunté. Cette hypothèse n'est pas une donnée : elle varie avec l'âge, la santé et les garanties, et se remplace par votre devis (le mécanisme de la délégation d'assurance est décrit ici).

Le taux est aussi un risque de calendrier. Il est passé de 1,06 % en décembre 2021 à 4,17 % en janvier 2024, en vingt-cinq mois, et de 3,09 % à 3,30 % entre juillet 2025 et juillet 2026. Un emprunt à taux fixe (99,4 % des crédits selon la Banque de France) verrouille le coût pour toute la durée ; un apport élevé, lui, ne verrouille rien : si l'on doit emprunter plus tard, on empruntera au taux du moment.

Ce que 200 000 € d'apport en plus changent, chiffres à l'appui

Prenons un bien de 600 000 € et un prêt sur 20 ans à 3,27 %. Avec un prêt de 340 000 €, la mensualité hors assurance est de 1 932 € ; avec un prêt de 140 000 €, c'est-à-dire 200 000 € de plus en apport, elle est de 795 €. Calculs de notre fait, avec l'hypothèse d'assurance de 0,30 % par an du capital initial.

Les 84 741 € d'économie sont la contrepartie de 200 000 € immobilisés dans le logement. Le calcul de comparaison est simple : chaque euro remboursé économise le taux du crédit, assurance comprise, tant que le prêt court. Le rendement du remboursement est donc de 3,57 % par an (3,27 % plus 0,30 %), certain, et non imposable, puisque les intérêts qu'on ne paie pas ne sont pas un revenu. Pour faire mieux avec les 200 000 € gardés, il faut donc un placement dont le rendement, après impôt, dépasse 3,57 % par an. Ce raisonnement vaut pour la décision de départ, où l'assurance est calculée sur un capital emprunté plus faible ; pour un remboursement effectué plus tard, l'économie d'assurance dépend de la base de calcul de la cotisation (capital restant dû ou capital initial), à lire dans le contrat.

Le calcul est simplifié : il suppose un impôt annuel sur les gains, alors que l'assurance-vie et le PEA ne s'imposent qu'au retrait, ce qui avantage légèrement le placement. Les seuils sont des calculs de notre fait à partir des taux de 2026. Les taux réglementés et sans risque, eux, sont en dessous : le taux moyen des fonds en euros au titre de 2025 est de 2,63 %, net de frais de gestion et avant prélèvements sociaux (ACPR, Analyses et Synthèses n° 180, 30 juin 2026, voir les fonds en euros bonifiés), soit environ 2,2 % après prélèvements sociaux de 17,2 %. Un capital gardé en fonds en euros ou en livret perd donc de l'argent par rapport au remboursement du crédit. Ce qui bat le crédit exige de prendre un risque de marché : les 5,2 %, 4,7 % ou 4,4 % ne sont ni garantis ni annoncés par les études, et une baisse de 20 % du capital investi efface plusieurs années d'écart.

L'asymétrie que le calcul ne montre pas : on peut rembourser plus tard, pas réemprunter

Le rendement de 3,57 % d'un remboursement n'est pas le seul critère. Un apport, une fois versé, est définitivement dans le logement : le récupérer suppose de vendre ou de réemprunter. À l'inverse, un crédit se rembourse à tout moment, en tout ou partie. L'article L313-47 du Code de la consommation garantit à l'emprunteur le droit de rembourser par anticipation, tout en permettant au contrat d'interdire les remboursements partiels de 10 % ou moins du montant initial, sauf pour solder le prêt. L'indemnité de remboursement anticipé est plafonnée par l'article R313-25 : elle ne peut excéder six mois d'intérêts sur le capital remboursé, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Elle n'est pas due lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien à la suite d'un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le décès, ou par la cessation forcée de l'activité (article L313-48).

Sur un prêt à 3,27 %, rembourser 100 000 € par anticipation coûte donc au plus 1 635 € (six mois d'intérêts sur 100 000 €, soit 1,6 % du capital remboursé), tant que ce montant reste sous 3 % du capital restant dû. C'est le prix maximal de l'option « garder l'argent maintenant, rembourser si nécessaire ». Le mouvement inverse n'existe pas : emprunter à nouveau dépend des revenus, de l'emploi et des règles du moment. Le taux d'effort de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (voir le détail et ses limites) et l'appréciation de la stabilité des revenus pèsent sur l'accès au crédit ; une situation qui change, par exemple le passage d'un CDI à une activité indépendante, peut le fermer pendant plusieurs années selon les critères de chaque banque. Emprunter plus aujourd'hui, c'est acheter la possibilité de rembourser demain ; verser un gros apport, c'est y renoncer.

Ce que l'apport change pour la banque et pour l'assurance

L'Observatoire Crédit Logement publie, pour juin 2026, des taux par quartiles de taux : le quart des emprunteurs le mieux servi obtenait 2,84 % sur 20 ans, le quart le moins bien servi 3,60 %, soit 0,76 point d'écart. L'Observatoire associe les taux les plus élevés aux emprunteurs moins bien dotés en apport personnel, mais les groupes sont définis par niveau de taux, non par tranche d'apport : aucune donnée publique que nous ayons trouvée ne chiffre l'effet de l'apport sur le taux. Il se négocie en pratique, mais rien ne permet de l'annoncer.

L'assurance emprunteur offre en revanche un effet mesurable de l'apport. Selon l'article L113-2-1 du Code des assurances, l'assureur ne peut demander aucune information de santé ni examen médical lorsque la part assurée de l'encours cumulé des crédits n'excède pas 200 000 € par assuré et que le crédit s'achève avant le soixantième anniversaire de l'assuré. Un prêt de 340 000 € assuré à 100 % sur une seule tête dépasse ce seuil ; le même prêt réparti à parts égales entre deux emprunteurs (170 000 € chacun) ou réduit par un apport plus important peut passer sous le seuil et éviter le questionnaire. Cette application est à confirmer avec l'assureur, l'encours cumulé s'appréciant tous crédits confondus. Pour un emprunteur déjà en invalidité, le parcours d'assurance et l'effet de la pension sur la capacité d'emprunt sont détaillés dans Prêt immobilier avec une pension d'invalidité.

L'assurance emprunteur est aussi ce qui donne son sens à l'argument de la protection de la famille : selon les garanties souscrites, elle rembourse tout ou partie du capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité, de sorte que la famille conserve le logement et le capital gardé. Ce n'est pas gratuit : sur notre exemple, 20 400 € pour 340 000 € empruntés, avec des exclusions et des limites d'âge à lire dans les conditions générales. Avec un apport très élevé, la protection par l'assurance disparaît en même temps que le crédit, et la famille, en cas de décès, hérite d'un logement et d'un capital plus réduit.

Les frais d'acquisition : un coût fixe, indépendant de l'apport

Quel que soit l'apport, l'achat coûte des frais, souvent appelés frais de notaire, dont la plus grande part est constituée de taxes. Les droits de mutation à titre onéreux de l'article 1594 D du CGI ont un taux de base de 3,80 % que les départements peuvent porter jusqu'à 4,50 %, et jusqu'à 5 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 selon la loi de finances pour 2025 (article 116, BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-20). Le relèvement ne s'applique pas aux primo-accédants pour leur résidence principale. Le tableau de la DGFiP au 1er juin 2026 montre une majorité de départements à 5 %, douze territoires n'ayant pas relevé leur taux. Ajoutés à la taxe communale de 1,20 % et aux frais d'assiette (2,37 % du droit départemental), les droits représentent 5,81 % du prix dans un département à 4,50 %, 6,32 % à 5 %.

Sur un bien ancien de 600 000 €, nous obtenons 41 669 € à 44 740 €, soit 6,9 % à 7,5 % du prix : droits de mutation de 34 840 € ou 37 911 €, émoluments du notaire de 5 191 € hors taxe (6 230 € avec la TVA à 20 %, selon le barème de l'article A444-91 du Code de commerce : 3,870 % de 0 à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà), contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (600 €). Le calcul exclut les débours et frais divers, ainsi que l'inscription de l'hypothèque ou le coût de la garantie de la banque. Ces 7 % environ sont payés une fois, ne dépendent pas de l'apport, et ne se récupèrent pas à la revente : c'est le prix d'entrée de la propriété, et la raison pour laquelle acheter est un pari de durée.

Financer l'apport par un crédit lombard : ce que cela suppose

Une variante consiste à emprunter l'apport en nantissant un portefeuille ou une assurance-vie, par un crédit lombard, pour garder le capital investi (le mécanisme et le risque d'appel de marge sont décrits ici). Le calcul d'ensemble est celui d'un double crédit : le prêt immobilier, à taux fixe, et le crédit lombard, en général in fine et indexé sur l'Euribor, qui court tant que le portefeuille nanti n'est pas vendu. Le rendement à obtenir sur le portefeuille nanti doit dépasser le coût du lombard, pas celui de l'emprunt immobilier, et il faut ajouter le risque d'appel de marge, qui oblige à vendre ou à rembourser quand la valeur du portefeuille recule.

Nous n'avons trouvé aucune source publique indiquant comment une banque prêteuse traite un crédit lombard dans le taux d'effort d'un prêt immobilier, ni si l'apport peut être emprunté. Ce point relève de la politique de la banque et se demande par écrit avant tout montage : c'est une condition de faisabilité, pas un détail.

Louer ou acheter : ce que ce calcul ne tranche pas

Le calcul ci-dessus compare deux façons de financer un achat, pas l'achat et la location. Comparer ces deux options suppose de mettre en regard les frais d'acquisition (7 % environ), les intérêts et l'assurance du crédit (144 060 € sur 20 ans pour 340 000 € empruntés dans notre exemple), la taxe foncière, les charges de copropriété et l'entretien, d'un côté ; le loyer réel du logement équivalent, de l'autre ; et le rendement du capital qui n'est pas immobilisé, après impôt. Nous ne citons pas de rapport loyer/prix : il dépend du quartier et de la typologie et se calcule sur des loyers réels. Ce calcul comparatif est fait, avec ses hypothèses et ses sensibilités, dans Louer ou acheter sa résidence principale : le calcul en 2026. Ce qui est établi ici, c'est le coût de l'apport et du crédit. Le reste, la stabilité, le choix d'un lieu de vie et la valeur d'usage, relève de considérations que ni la banque ni le conseiller ne chiffrent à la place du ménage. Si le logement est ensuite quitté, le louer ou le vendre change la fiscalité de la plus-value et des loyers ainsi que les conditions d'un prêt aidé : voir notre article sur la résidence principale mise en location. Pour un investissement locatif, en revanche, l'apport minimal peut avoir du sens malgré son coût en intérêts, précisément parce que le loyer perçu change le calcul — un arbitrage détaillé dans notre article sur l'apport minimal ou maximal en investissement locatif.

Les décisions à prendre, dans l'ordre

1. 1.Fixer la réserve de sécurité avant tout apport. Combien de mois de dépenses doivent rester disponibles, hors placements à risque, sur un livret ou un fonds en euros ? Cette réserve ne compte pas dans l'apport (voir les livrets).
2. 2.Obtenir des devis de prêt à plusieurs apports. Demander à la banque ou au courtier le taux et la mensualité pour un apport minimal, un apport médian et un apport élevé, avec la durée et le coût de l'assurance : les écarts de taux liés à l'apport se lisent sur devis, non sur des moyennes.
3. 3.Vérifier le plafond de mensualité soutenable. Le taux d'effort de 35 %, mais aussi le budget réel du ménage, y compris si un revenu baisse ou disparaît.
4. 4.Choisir l'enveloppe du capital gardé. Assurance-vie, PEA, compte-titres, fonds en euros : la fiscalité des gains fixe le rendement à obtenir ; un investissement progressif réduit le risque de calendrier (voir l'investissement programmé).
5. 5.Lire les clauses de remboursement anticipé et de modulation. Indemnités plafonnées par la loi, mais souvent assorties, dans le contrat, de conditions de montant minimal ou de modulation d'échéances.
6. 6.Écrire la règle de sortie. À quel niveau de marché ou à quelle date on rembourse une partie du prêt avec le capital gardé, plutôt que de décider sous la pression d'une baisse.
7. 7.Traiter le lombard à part. S'il est envisagé, obtenir par écrit la position de la banque prêteuse et mesurer le risque d'appel de marge.
8. 8.Statuer sur un second projet avant, et non après, la signature. Si un investissement locatif est aussi à l'étude, la capacité d'emprunt restante une fois la résidence principale actée peut ne plus suffire : voir notre article sur financer résidence principale et investissement locatif en même temps.

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