Amortissement LMNP plafonné en 2027 : ce que prévoit le texte du gouvernement, qui serait touché et pour combien ?

Pas à ce jour : au 7 novembre 2026, aucune mesure du projet de loi de finances pour 2027 n'est en vigueur. Le texte déposé par le gouvernement plafonnerait l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme), et supprimerait le report de ce qui ne serait pas déduit. Les députés avaient retiré ce volet le 30 octobre 2026 par 45 voix contre 41, mais leurs amendements sont tombés avec le rejet du texte le 4 novembre : c'est le texte initial qui part au Sénat, où la séance publique est prévue à partir du 20 novembre. L'effet dépend du financement plus que du prix. Sur nos trois cas, un bien de 450 000 € payé comptant paierait 3 487 € de plus dès 2027 à 30 % de tranche ; un deux-pièces financé à moitié et un studio financé à 80 % ne paieraient rien avant 2030 et 2035, mais perdraient 37 200 € et 29 900 € d'amortissements sur douze ans.

Vous louez un meublé au régime réel, ou vous en visez un, et on vous a dit que l'amortissement serait plafonné dès 2027. La question suit aussitôt : faut-il vendre, changer de régime, signer avant le 31 décembre ? Trois points sont à établir avant de décider : ce que le texte dit exactement, qui il toucherait vraiment, et combien en euros. La presse parle d'un coup de rabot général ; le calcul montre un effet très inégal, qui dépend davantage du financement du bien que de son prix.

Au 7 novembre 2026, rien de tout cela n'est en vigueur : le plafonnement figure à l'article 7 du texte déposé par le gouvernement. L'Assemblée nationale a rejeté le 4 novembre le texte tel que les députés l'avaient modifié, et c'est la version initiale qui part au Sénat. Nous distinguons donc le droit en vigueur, le texte du gouvernement et ce qui avait été voté puis est tombé, puis nous refaisons le calcul sur trois logements.

Où en est le texte au 7 novembre 2026 ?

Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210), déposé le 1er octobre 2026, a été discuté en séance à partir du 13 octobre. Le 4 novembre, l'Assemblée a rejeté la première partie, celle des recettes, par 458 voix contre aucune ; la seconde partie n'a pas été examinée. Selon la Chaîne parlementaire, c'est la copie initiale du gouvernement qui est transmise au Sénat, sans les amendements adoptés. La fiche du Sénat sur ce projet range la révision du régime LMNP, « afin de le rapprocher de la location nue », parmi les principales mesures proposées par le Gouvernement et note le rejet du 4 novembre. Selon le calendrier du Sénat, daté du 3 novembre, la séance publique s'ouvrirait le 20 novembre et les articles de la première partie seraient examinés du 23 au 28 novembre ; la commission des finances les examine le 12 novembre.

Le compte rendu de la séance du 30 octobre donne le détail du vote : 86 votants, 45 pour, 41 contre. Les auteurs des amendements, issus de trois groupes, invoquaient l'offre locative et la stabilité des règles ; le ministre de l'Action et des Comptes publics défendait le rapprochement avec la location nue et a ajouté que le Gouvernement continuerait de travailler sur le dispositif pendant la navette, notamment sur le passage d'un régime à l'autre : une déclaration, pas un texte. Le Sénat peut conserver, modifier ou supprimer l'article 7 ; suivront une commission mixte paritaire puis, le cas échéant, l'article 49.3, une loi spéciale ou, passé 70 jours à compter du dépôt, une mise en œuvre par ordonnance.

Que prévoit exactement l'article 7 du texte du gouvernement ?

Le droit en vigueur ne change pas. Le loueur en meublé non professionnel au régime réel déduit l'amortissement de l'immeuble, hors terrain, et du mobilier, dans la limite des loyers diminués des autres charges (article 39 C du CGI, II) : l'amortissement ne crée pas de déficit et l'excédent se reporte sans limitation de durée. Un déficit ne s'impute jamais sur le revenu global, seulement sur les revenus de même nature des dix années suivantes (article 156, I, 1° ter). Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value de revente (notre article sur cette réforme).

L'exposé des motifs présente la mesure comme la suite d'un « rapprochement » avec la location nue, après le dispositif Jeanbrun de la loi de finances pour 2026 : amortissement de 3 à 5,5 % du prix d'acquisition, jusqu'à 12 000 € par an, sous condition de loyers et de ressources (voir notre analyse du dispositif Jeanbrun). L'évaluation préalable chiffre le gain pour l'État à 260 M€ en 2027 et 330 M€ à terme, un simple ordre de grandeur selon elle.

À partir de quand ? Le plafond de 2,5 % n'a pas de clause d'entrée en vigueur propre. Les règles de report visent les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, et l'évaluation préalable prévoit une entrée en vigueur avec la loi de finances. Nous raisonnons donc sur l'exercice 2027, déclaré au printemps 2028 ; la rédaction définitive devra le préciser.

Qui serait concerné, et qui ne le serait pas ?

Le texte vise la location, directe ou indirecte, de locaux d'habitation meublés lorsqu'elle n'est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l'article 155 du CGI. Concrètement :

• —Concernés : les loueurs en meublé non professionnels qui déduisent un amortissement, donc ceux du régime réel. Le plafond de 7 000 € est annuel et commun à tous les logements du foyer : un second bien ne le double pas.
• —Plafond plus bas : 1,5 % et 5 000 € pour un « meublé de tourisme » (article L. 324-1-1 du Code du tourisme : logement meublé offert à une clientèle de passage). Le texte ne dit pas si un lot loué à l'exploitant d'une résidence de tourisme relève de ce taux ou de 2,5 %.
• —Hors du champ de la lettre du texte : le loueur en meublé professionnel (recettes de plus de 23 000 € supérieures aux autres revenus d'activité du foyer, article 155, IV, 2 ; voir le passage en LMP) ; le micro-BIC, dont l'abattement est réputé tenir compte des amortissements ; la location nue. Le texte, rédigé en « foyer fiscal », ne dit rien des sociétés à l'impôt sur les sociétés.
• —Exceptions : les mêmes que pour la réintégration à la revente (article 150 VB, III) : résidences universitaires et résidences-services pour étudiants, jeunes en formation ou plus de 65 ans, établissements médico-sociaux agréés, soins de longue durée (critères détaillés).

La vraie ligne de partage est le financement, pas le statut. L'amortissement ne pouvant déjà pas créer de déficit, le plafond ne coûte rien tant que le résultat avant amortissement (loyers moins charges moins intérêts) reste sous lui : un bien presque entièrement financé à crédit n'est donc pas touché au début, mais perd le report qui effaçait l'impôt une fois les intérêts fondus ; un bien payé comptant l'est dès le premier exercice.

Sur quelle base s'appliquerait le taux de 2,5 % ?

La phrase du texte est brève : l'amortissement « de ces locaux » est admis dans la limite d'un « taux de 2,5 % ». Elle ne dit pas de quoi. Trois indices désignent l'hypothèse la plus naturelle : l'exposé des motifs compare la mesure au dispositif Jeanbrun, calculé sur le prix d'acquisition ; l'évaluation préalable a chiffré la mesure à partir du « montant des immobilisations (hors terrain) inscrites au bilan » ; 2,5 % par an équivaut à un amortissement linéaire sur quarante ans. Nous retenons 2,5 % de la valeur du bâti hors terrain. Restent ouverts le sort du mobilier (l'évaluation décrit l'amortissement du LMNP comme portant sur le bâti et les meubles, le nouvel alinéa ne vise que « ces locaux »), celui des frais d'acquisition et travaux immobilisés, et l'appréciation du taux en bloc ou composant par composant. Si le mobilier restait hors plafond, 10 000 € de meubles amortis sur dix ans garderaient environ 490 € d'impôt de moins par an à 30 % de tranche ; nos calculs l'ignorent.

Combien cela coûterait-il ? Trois cas chiffrés

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation. Trois logements loués meublés au régime réel, achetés au 1er janvier 2027, sont suivis en euros courants sur vingt ans (2027 à 2046), selon le droit en vigueur puis selon le texte du gouvernement.

• —Prix et loyers : studio à 150 000 € (crédit de 80 %), deux-pièces à 250 000 € (crédit de 50 %), grand bien à 450 000 € (comptant) ; loyer brut de 5 % du prix, 4,5 % pour le grand bien.
• —Terrain : 15 % du prix, soit une base amortissable de 85 % (127 500 €, 212 500 € et 382 500 €), à justifier dans l'acte ou par l'expert-comptable (BOFiP, n° 58) ; mobilier et frais d'acquisition exclus.
• —Amortissement actuel, par composants (structure 55 % sur 50 ans, façade et toiture 10 % sur 25 ans, installations 15 % sur 20 ans, agencements 20 % sur 12 ans) : 3,9 % de la base pendant douze ans.
• —Charges et crédit : charges hors intérêts de 30 % des loyers, loyers et charges + 1,4 % par an ; crédit sur 20 ans à 3,3 % hors assurance (moyenne de 3,27 % en août 2026, Observatoire Crédit Logement/CSA).
• —Fiscalité : TMI (tranche marginale d'imposition) de 11, 30 ou 41 %, plus 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG de 10,6 %, CRDS de 0,5 %, prélèvement de solidarité de 7,5 %), taux de la location meublée non professionnelle (article L136-8 du Code de la sécurité sociale, I, 2°) et non les 17,2 % des revenus fonciers.

Pas à pas pour le grand bien en 2027. Loyers de 20 250 € moins 6 075 € de charges : résultat avant amortissement de 14 175 €, pour un amortissement comptabilisé de 14 981 €. Aujourd'hui, la déduction s'arrête au résultat : le résultat imposable est nul et 806 € sont reportés. Avec le texte, la déduction est limitée à 7 000 € (2,5 % de 382 500 € font 9 563 €, mais le plafond fixe s'impose) : 7 175 € deviennent imposables et 7 981 € d'amortissement sont perdus. Avec 18,6 % de prélèvements sociaux, cela coûte 2 124 € à 11 %, 3 487 € à 30 % et 4 276 € à 41 % ; même à 11 %, près des deux tiers sont des prélèvements sociaux.

Trois lectures. Le financement pèse plus que le prix : le grand bien, payé comptant, passe de 0 à 7 175 € de résultat imposable dès 2027, alors que le studio et le deux-pièces ne paient rien tant que leur résultat avant amortissement reste sous le plafond, soit jusqu'en 2034 et 2029. Pour ces deux biens, l'enjeu est le report : 29 900 € et 37 200 € d'amortissements seraient perdus sur douze ans, alors que le droit en vigueur les garde pour effacer l'impôt quand les intérêts auront fondu ; l'impôt arrive 14 ans plus tôt pour le deux-pièces (2030 au lieu de 2044) et au moins 12 ans plus tôt pour le studio. Enfin, en 2036, le rendement net après impôt, avant remboursement du crédit, baisserait à 30 % de tranche d'environ 0,1 point (studio), 0,4 point (deux-pièces) et 0,9 point (grand bien).

Et les amortissements que j'ai déjà en réserve ?

C'est la situation de la plupart des propriétaires actuels. Le texte ne les efface pas d'un coup : les amortissements non déduits au 1er janvier 2027 resteraient déductibles de 2027 à 2036, à hauteur d'au plus la moitié du résultat imposable qui subsiste après le plafond ; le solde non consommé fin 2036 serait perdu. Exemple : un deux-pièces de 240 000 € (base amortissable de 204 000 €, plafond de 5 100 €), 9 000 € de résultat avant amortissement par an, 8 000 € d'amortissement comptabilisé et 30 000 € de report. Aujourd'hui, l'impôt est nul. Avec le texte, 3 900 € restent imposables, dont la moitié, 1 950 €, peut être couverte par le report : il reste 1 950 € imposables par an jusqu'en 2036 (environ 950 € d'impôt et de prélèvements à 30 %), puis 3 900 € (environ 1 900 €). Au total, 19 500 € de report sont utilisés et 10 500 € perdus. Si le résultat avant amortissement reste sous le plafond, la moitié de zéro est zéro : le report ne sert à rien.

Le plafonnement change-t-il l'impôt à la revente ?

Oui, en sens inverse. Seuls les amortissements « admis en déduction » minorent le prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value (article 150 VB, III) : ce que le plafond empêche de déduire n'est pas réintégré. Pour le deux-pièces revendu en 2038, après douze ans, 13 191 € d'amortissement de moins seraient réintégrés, soit environ 3 460 € d'impôt de plus-value en moins (19 % après 42 % d'abattement, 17,2 % de prélèvements sociaux après 11,55 %, hors surtaxe), contre 6 411 € de surcoût payés à 30 % de 2027 à 2038. Un peu plus de la moitié est compensée, à condition de vendre avant 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux ; au-delà, le surcoût reste entier.

Comment lire une simulation LMNP si le plafonnement était voté ?

Une simulation établie avant le 4 novembre suppose presque toujours le droit actuel. Notre article sur les simulations affichant 14 % par an donne la méthode générale ; pour le plafonnement, cinq questions suffisent.

1. 1.Quel amortissement annuel, sur quelle base ? Au-delà de 2,5 % de la valeur du bâti hors terrain ou de 7 000 €, le texte le rognerait.
2. 2.Où est le résultat avant amortissement, année par année ? Sous le plafond, celui-ci ne coûte rien tout de suite mais détruit le report ; au-dessus, l'impôt arrive dès 2027.
3. 3.L'impôt est-il effacé plus tard par des amortissements reportés ? La simulation suppose alors une règle que le texte supprime.
4. 4.Y a-t-il deux versions, droit actuel et texte du gouvernement ? À défaut, la date d'entrée en imposition est probablement fausse.
5. 5.Quels prélèvements sociaux, quelle revente ? 18,6 % sur la location meublée non professionnelle ; seuls les amortissements réellement déduits sont réintégrés.

Règle de calcul rapide : le résultat imposable supplémentaire est, en première approximation, le plus petit de deux montants (résultat avant amortissement, amortissement déduit aujourd'hui) moins le plafond, s'il est positif, taxé à votre TMI plus 18,6 %.

Que faire en attendant ?

Rien d'irréversible sur la foi d'un texte non voté. Distinguons ce qui est sans regret de ce qui demande une étude personnalisée.

• —Sans regret : faire le calcul sur votre dossier. Demandez à votre expert-comptable le stock d'amortissements non déduits, votre résultat avant amortissement des trois dernières années et le plafond applicable à votre bien.
• —Sans regret : sécuriser la ventilation terrain et bâti dans l'acte et le tableau d'amortissements : elle fixe l'assiette de l'amortissement actuel comme celle du plafond.
• —Étude personnalisée : vendre, changer de régime, signer avant le 31 décembre. Le texte ne distingue pas selon la date d'achat, et aucune règle de passage vers le dispositif Jeanbrun n'est écrite ; le comparatif LMNP ou location nue se refait avec vos chiffres.
• —Étude personnalisée : le statut de loueur professionnel échappe à la lettre du plafond mais change cotisations sociales et plus-value ; ne le visez pas pour cette seule raison.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

Le plafonnement de l'amortissement LMNP n'est pas la loi : c'est une disposition du texte du gouvernement, que les députés avaient supprimée avant que leur version ne tombe et dont le Sénat doit maintenant se saisir. S'il était voté tel quel, l'impôt arriverait tôt pour un bien payé comptant (3 487 € dès 2027 à 30 % de tranche pour 450 000 €), beaucoup plus tard pour un bien très financé, au prix de la perte des amortissements qui effaçaient l'impôt (30 000 à 37 000 € sur douze ans pour nos deux biens financés). L'erreur possible va dans les deux sens : décider dans la précipitation, ou ne pas avoir fait le calcul le jour où le texte sera voté.

Pour prolonger, les risques propres au LMNP rappellent ce que la fiscalité ne règle pas : le bail, l'exploitant, la revente.

Pour replacer votre meublé dans l'ensemble de votre patrimoine, réalisez votre bilan patrimonial en ligne, puis faites refaire le calcul sur votre liasse fiscale, en deux versions (droit actuel et texte du gouvernement), avant toute décision de vente, d'achat ou de changement de régime.