Immeuble hérité : quels lots vendre, lesquels garder, et que déclenche la première vente ?

Rien n'oblige à garder tout un immeuble hérité, mais on ne vend pas un appartement d'un immeuble dont on est seul propriétaire comme on vend une maison : il faut d'abord créer la copropriété. Le tri se fait lot par lot, sur le rendement net de tout (loyer, charges, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, IFI) rapporté à la valeur du lot, et les grandes surfaces sont souvent les premières candidates à la vente, parce que le loyer au mètre carré baisse nettement avec la surface. Deux ans après un décès, la vente est parfois peu taxée, car les droits de succession payés s'ajoutent au prix d'acquisition, mais le forfait de 7,5 % n'existe pas pour un héritier et celui de 15 % pour travaux n'est ouvert qu'après cinq ans. Dans notre exemple, vendre un lot de 600 000 € ramène l'IFI de 15 690 € à 10 200 € par an.

« Je ne veux pas passer du temps à gérer des choses qui ne me rapportent pas. » Cet héritier d'une quarantaine d'années avait passé deux ans à « identifier ce qui n'allait pas » dans un patrimoine de l'ordre de trois millions d'euros, presque entièrement logé dans l'immeuble qu'il a reçu par succession et dans lequel il habite, pour des besoins autour de 60 000 € par an. Son diagnostic, lot par lot : deux grands appartements, valant chacun entre 500 000 et 700 000 €, « qui ne rapportent vraiment quasiment rien une fois que vous avez tout enlevé » ; des petites surfaces et des locaux commerciaux bien placés, qui rapportent « pas mal ». Son plan : vendre le premier grand appartement maintenant, le second dans quelques années, faire baisser son IFI et diversifier vers le financier, en gardant en tête qu'« il peut y avoir une grosse problématique qui demande de payer un truc cher d'un coup ». Situation présentée de façon anonymisée et simplifiée.

Le raisonnement tenu pendant l'échange : un appartement loué nu, imposé à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, « c'est compliqué à garder ». Les chiffres lui donnent largement raison. Mais vendre un appartement quand on possède tout l'immeuble n'a rien d'une vente ordinaire. Cet article prend les questions dans l'ordre : que rapporte chaque lot, que déclenche la première vente, que coûtent la plus-value et l'IFI.

Faut-il garder tout l'immeuble qu'on vient d'hériter ?

Rien n'impose ni de tout garder, ni de tout vendre. On peut garder l'immeuble en propriété unique, en supportant seul les gros travaux. On peut le vendre en bloc : pas de copropriété à créer, et sans les préemptions propres aux ventes par lots (la loi du 31 décembre 1975 écarte les ventes portant sur un bâtiment entier, l'article L145-46-1 du Code de commerce la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux), mais c'est tout ou rien, et le prix de l'ensemble peut être inférieur à la somme des lots, ce que seule une estimation vérifie. Ou le vendre par lots, ce qui permet de garder les meilleurs mais suppose de créer une copropriété. Un patrimoine presque entièrement logé dans un seul immeuble dépend aussi d'une seule ville et d'une seule toiture : c'est la concentration que décrit notre article sur le risque d'un patrimoine logé dans une seule classe d'actifs. Nous supposons ici un héritier seul propriétaire.

Comment savoir quels lots garder : le rendement net de tout, lot par lot

La seule mesure qui compare des lots est le rendement net de tout : le loyer annuel, moins les charges réellement supportées (non récupérables, taxe foncière si elle n'est pas refacturée, entretien, gestion), moins l'impôt sur le revenu foncier au taux marginal du foyer majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, moins la part d'IFI que le lot ajoute, le tout rapporté à la valeur vénale du lot.

Pourquoi les grandes surfaces décrochent-elles ? Le loyer au mètre carré baisse nettement avec la surface. À Brest métropole en 2024, le loyer médian du parc privé est de 14,5 €/m² sous 30 m² contre 7,7 €/m² à partir de 120 m² ; dans la région grenobloise, de 17,1 €/m² contre 10,1 €/m² (observatoire des loyers de la région grenobloise, édition 2025). L'observatoire dont dépend votre commune publie ses propres médianes. Et un loyer n'est pas un rendement : il faut le rapporter au prix du lot, que seule une estimation lot par lot donne.

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation. Foyer dans la tranche à 30 % (de 29 579 € à 84 577 € par part, article 197 du CGI issu de la loi de finances pour 2026), plus 17,2 % de prélèvements sociaux : 47,2 % au total. Assiette d'IFI de 3 000 000 €, sans dette ni abattement (article 977) ; la part d'IFI d'un lot est celle que sa vente ferait économiser. Loyers de 3,0 %, 4,3 % et 5,0 % de la valeur, choisis pour refléter l'écart de loyer au mètre carré entre grandes et petites surfaces. Charges plus faibles pour le local commercial, dont le bail peut mettre la taxe foncière à la charge du locataire (article R145-35 du Code de commerce).

Le grand appartement ne laisse que 1 638 € par an une fois tout retiré, soit 0,27 % de sa valeur : l'intuition du client se vérifie, et elle résiste à une hypothèse plus favorable (à 4 % brut, soit 24 000 € de loyer, le net monte à 4 806 €, soit 0,80 %). Le local commercial se détache parce que son loyer est plus élevé rapporté à sa valeur et ses charges moindres, pas parce qu'il échappe à l'impôt. Surtout, l'IFI absorbe 77 % du net après impôt du grand appartement, 56 % de celui du petit logement et 42 % de celui du local commercial : le faire baisser n'est pas un objectif annexe.

Limites : ce calcul mesure un rendement courant, pas total (valeur du lot et indexation des loyers ignorées), et il ne chiffre pas le temps de gestion. Il ne règle pas non plus la crainte de la grosse dépense : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, dont la réfection d'une toiture entière, ne peuvent pas être imputées à un locataire commercial (article R145-35). La toiture reste à la charge du propriétaire, d'un local commercial comme d'un appartement.

Quelle grille de décision par type de lot : garder, vendre ou restructurer ?

À la question de savoir s'il n'existait pas un moyen de créer de plus petites surfaces, ce client a répondu : « non, tout a déjà été optimisé ». Nous ne pouvons en juger de l'extérieur, mais deux repères comptent. La restructuration est plus simple avant la mise en copropriété, quand une seule personne décide ; après, certains travaux exigent un vote, à faire confirmer par le notaire. Et l'article L126-17 du Code de la construction et de l'habitation interdit de créer des logements de moins de 14 m² et de 33 m³ habitables, ou sans eau potable, évacuation des eaux usées, électricité ou diagnostics plomb et amiante.

Que se passe-t-il quand on vend un appartement d'un immeuble dont on est seul propriétaire ?

Tant que vous possédez tout l'immeuble, il n'y a pas de copropriété : la loi du 10 juillet 1965 régit un immeuble dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (article 1er) et, pour un immeuble existant, s'applique en entier dès le premier transfert de propriété d'un lot (article 1-1). Avant la première promesse, il faut donc établir un état descriptif de division (les lots, chacun avec sa quote-part de parties communes en tantièmes) et un règlement de copropriété (destination des parties, jouissance, administration : article 8). Le géomètre-expert dresse le plan et les tantièmes, le notaire rédige et publie, pour un émolument réglementé de 377,31 € pour l'acte de règlement plus 11,32 € par lot, hors taxes (article A444-116 du Code de commerce) ; les honoraires du géomètre et les frais de publication s'y ajoutent, à chiffrer.

Si l'immeuble a plus de dix ans, la mise en copropriété doit être précédée d'un diagnostic technique global (article L731-4 du Code de la construction et de l'habitation) : réalisé par un tiers compétent, il évalue l'état apparent des parties communes et liste les travaux nécessaires, notamment ceux des dix prochaines années (article L731-1), et il est présenté à la première assemblée (article L731-2). La loi de 1965 prévoit aussi un projet de plan pluriannuel de travaux quinze ans après la réception de l'immeuble (article 14-2) et, passé dix ans après cette réception, un fonds de travaux alimenté d'au moins 5 % du budget prévisionnel (article 14-2-1).

Le notaire qui publie les actes déclare l'immatriculation de la copropriété (article L711-4), et l'acquéreur reçoit au plus tard à la promesse un dossier complet sur l'immeuble (article L721-2). Enfin, si la commune a institué un droit de préemption urbain, la vente d'un lot y reste soumise pendant les dix premières années de la copropriété (article L211-4 du Code de l'urbanisme) : déclaration d'intention d'aliéner en mairie, qui dispose de deux mois (article L213-2).

Et le locataire : vente occupée, congé pour vendre, droit de préemption ?

Vendre un logement loué sans donner congé est possible : si le bail est authentique ou de date certaine, l'acquéreur ne peut pas expulser le locataire (article 1743 du Code civil). C'est une vente « occupée », dont le prix tient en pratique compte de l'occupation ; aucun barème ne fixe l'écart, il se constate à l'estimation.

Pour vendre libre, le propriétaire donne congé pour vendre : six mois de préavis, et le congé ne prend effet qu'à l'échéance du bail (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; fiche service-public.gouv.fr), si bien qu'il peut falloir attendre des mois, voire des années. Le congé indique le prix et les conditions, vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois, et celui qui accepte dispose de deux mois pour signer, quatre avec un prêt. Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est protégé contre le refus de renouvellement sans proposition de relogement, sauf si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes. Quand le bailleur a lui-même acquis le logement loué, des délais particuliers encadrent le premier congé pour vendre : leur application à un bien reçu par succession est à faire confirmer par le notaire.

S'ajoute un droit propre à la vente d'un immeuble que l'on divise. Avant toute vente d'un ou plusieurs locaux d'habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de l'immeuble, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 impose de notifier au locataire ou à l'occupant de bonne foi le prix et les conditions ; la notification vaut offre de vente, valable deux mois, à peine de nullité de la vente. Le droit ne profite qu'au locataire dont le bail est antérieur à la division, et ne joue ni entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré, ni pour la vente d'un bâtiment entier (note de la profession notariale). Les locataires de l'héritier relèvent donc en principe de ce texte ; l'ordre de mise en œuvre avec le congé pour vendre se règle avec le notaire avant la promesse.

Pour un local commercial ou artisanal, l'article L145-46-1 du Code de commerce impose au propriétaire qui envisage de vendre de notifier au locataire, par lettre recommandée ou remise en main propre, le prix et les conditions, à peine de nullité. La notification vaut offre de vente : un mois pour répondre, puis deux mois pour réaliser la vente, quatre avec un prêt. Le texte ne s'applique ni à la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ou de locaux distincts, ni à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ni à la cession à un conjoint, un ascendant ou un descendant. Plusieurs de ces notifications sont prescrites à peine de nullité : on prépare donc la copropriété et on notifie les locataires avant de signer la première promesse, pas après.

Je garde la majorité des tantièmes : est-ce que je décide seul après la vente ?

Non, et c'est une surprise pour beaucoup de propriétaires qui gardent l'essentiel d'un immeuble. Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose de voix proportionnelles à sa quote-part des parties communes, mais quand l'un d'eux en détient plus de la moitié, ses voix sont limitées à celles des autres réunis. Avec 60 % des tantièmes et des lots vendus à plusieurs acquéreurs, vous ne disposez que de 40 voix sur 80 : vous ne pouvez plus voter seul des travaux de toiture ni nommer seul le syndic. Le cas de deux copropriétaires fait exception : l'article 41-16 permet à celui qui détient plus de la moitié des voix de prendre seul les décisions à la majorité des voix exprimées, et à celui qui en détient les deux tiers celles qui exigent la majorité de tous. Dès qu'un second lot est vendu à un autre acquéreur, on passe à trois copropriétaires et le régime change.

Les charges suivent les valeurs relatives des lots (article 10). Si les deux grands appartements pèsent 40 % de la valeur de l'immeuble, leur vente ramène la part du propriétaire dans une toiture de 90 000 € de 90 000 € à 54 000 € : un allègement réel, mais l'essentiel reste à sa charge, avec le vote des autres en plus. Le fonds de travaux ne se récupère pas à la vente : ses sommes restent acquises au syndicat (article 14-2-1). Le syndic peut être non professionnel à condition d'être copropriétaire (article 17-2), donc vous-même, au prix du temps que ce client voulait précisément économiser ; notre article sur les charges de copropriété et le fonds de travaux détaille les leviers de maîtrise.

Quelle plus-value paie-t-on en vendant un bien hérité deux ou trois ans après le décès ?

Pour un bien reçu par succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour les droits de succession (article 150 VB du CGI ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10). Il est majoré des droits de succession payés afférents au bien, à proportion de leur part représentative de ce bien, et des frais d'acte réels sur justificatifs (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, n° 80). Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition est réservé aux acquisitions à titre onéreux : il n'existe pas pour un héritier. Les travaux ne majorent le prix que pour leur montant réel, s'ils ont été réalisés par une entreprise ; le forfait de 15 % suppose de céder plus de cinq ans après l'acquisition, durée comptée depuis l'ouverture de la succession (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20, n° 40). Les abattements ne commencent qu'au-delà de la cinquième année (article 150 VC). Enfin, pour un lot, le prix d'acquisition est la fraction de la valeur de l'ensemble afférente à ce lot : il faut pouvoir ventiler la valeur déclarée.

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation. L'héritier est enfant unique, en ligne directe, et a reçu 3 000 000 € nets : après l'abattement de 100 000 € (article 779) et le barème de l'article 777, les droits de succession sont de 1 067 394 €. Le lot est vendu 600 000 € deux ans après le décès, avec 15 000 € de frais de vente justifiés ; aucune dépense de travaux n'est justifiée, et les frais d'acte de la succession sont laissés de côté, ce qui surestime la plus-value. Seule varie la valeur du lot dans la déclaration.

Dans le premier cas, les droits payés font remonter le prix d'acquisition au-dessus du prix de vente : pas d'impôt, et la moins-value ne s'impute sur aucune autre vente (article 150 VD). Dans le second, la valeur déclarée était basse (par exemple parce que l'immeuble avait été évalué en bloc ou occupé) et le même lot, au même prix, coûte 15 450 €. C'est aussi le cas où l'administration peut s'intéresser à la valeur déclarée : elle peut rectifier une évaluation qui lui paraît inférieure à la valeur vénale, en en apportant la preuve (article L17 du Livre des procédures fiscales), en principe jusqu'à la fin de la troisième année suivant l'enregistrement de la déclaration (article L180). Le CGI ne fixe un prix plancher que pour l'adjudication (article 761) ; pour une vente amiable, un prix très supérieur à la valeur déclarée peu après le décès reste un élément que l'administration peut invoquer. Le calendrier des abattements et la surtaxe figurent dans notre article sur la plus-value d'un bien locatif.

Que change la vente d'un lot pour l'IFI ?

L'IFI s'apprécie au 1er janvier : un lot vendu en cours d'année figure dans l'assiette de cette année-là et en sort l'année suivante. Avec le barème de l'article 977 du CGI (0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 €, 0,70 % jusqu'à 2 570 000 €, 1 % jusqu'à 5 000 000 €), une assiette de 3 000 000 € donne 2 500 € + 8 890 € + 4 300 €, soit 15 690 €. Après la vente du grand appartement de 600 000 €, l'assiette tombe à 2 400 000 € et l'IFI à 2 500 € + 7 700 €, soit 10 200 € : 5 490 € de moins par an, à condition que le produit ne soit pas replacé dans un actif imposable (parts de sociétés immobilières, unités de compte immobilières). Notre mode d'emploi de l'IFI 2026 détaille l'assiette et les dettes.

Cette économie se compare à ce que rapportait le lot : le grand appartement laissait 7 128 € après impôt sur le revenu, dont 5 490 € partaient en IFI. Le produit net de la vente, 585 000 € dans le premier cas ci-dessus, placé à 3 % avant impôt (hypothèse à remplacer par la vôtre, ni promesse ni support recommandé), donnerait 17 550 € bruts, soit environ 12 040 € après un prélèvement forfaitaire de 31,4 %, sans IFI : il suffirait, avant impôt, d'environ 0,4 % pour égaler les 1 638 € que laissait le lot. La comparaison reste partielle : un placement peut perdre du capital, le lot peut prendre ou perdre de la valeur. Si le produit servait à racheter un bien à crédit, notre article sur le levier d'une vente suivie d'un rachat montre que le résultat dépend du rendement du nouveau bien. Quant à vendre à sa propre société pour sortir de l'IFI, cela ne ramène pas l'IFI à zéro : voir notre article sur la vente à sa propre SCI.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

Rien ne vous oblige à garder tout l'immeuble ni à tout vendre. Le tri se fait lot par lot, sur le rendement net de tout, et il confirme souvent l'intuition de ce client : les grandes surfaces, avec un loyer au mètre carré plus bas et une part d'IFI aussi lourde que celle des petits lots, sont les premières candidates à la vente. Vendre un lot est faisable, à condition de créer la copropriété d'abord et de notifier les locataires avant la promesse.

L'erreur coûte cher dans trois cas : signer avant d'avoir préparé la copropriété et les notifications, ce qui expose à la nullité ; oublier que la déclaration de succession fixe votre prix d'acquisition (15 450 € d'impôt au lieu de zéro dans notre exemple) ; croire qu'un lot vendu vous décharge des gros travaux, alors que vous en supportez toujours votre quote-part. Ne rien faire a aussi un coût : dans notre exemple, 5 490 € d'IFI par an pour un lot qui laisse 1 638 €.

Pour chiffrer l'impôt de sortie lot par lot, la lecture logique est notre article sur la plus-value d'un bien locatif, ses abattements et sa surtaxe. Le Rempart Financier accompagne des héritiers dans cet arbitrage, en lien avec les notaires qui rédigent les actes ; pour situer votre immeuble dans l'ensemble de votre patrimoine, réalisez votre bilan patrimonial en ligne.