Vendre un bien locatif : plus-value, abattements et surtaxe — combien d'impôt selon la durée de détention

Une plus-value immobilière de particulier est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — soit 36,2 % avant abattements —, sur la différence entre le prix de vente et un prix d'achat majoré des frais et des travaux, forfaitaires ou réels. Des abattements s'appliquent à partir de la sixième année de détention : l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Pour une plus-value de 100 000 € après majorations, l'impôt total passe de 38,2 % à 5 ans à 30,5 % à 10 ans, 22 % à 15 ans, 12,4 % à 22 ans et zéro à 30 ans (calcul illustratif) ; une année de détention supplémentaire économise le plus souvent 1,4 à 1,5 % de la plus-value. Cet article donne le calcul complet, les cas particuliers (meublé, société, couple, donation) et une grille pour comparer plusieurs biens avant d'en vendre un.

Vendre 320 000 € un appartement acheté 200 000 € dix ans plus tôt ne coûte pas 36,2 % de 120 000 €. Entre un prix d'achat majoré de frais et de travaux, des abattements pour durée de détention et le seuil d'une surtaxe, la facture d'impôt de ce bien s'établit à 20 066 € dans l'exemple chiffré ci-dessous, soit 16,7 % de l'écart entre les deux prix — et elle varierait du simple au triple pour le même bien selon l'année de la vente. Cet article reprend les textes (articles 150 U à 150 VH, 200 B et 1609 nonies G du Code général des impôts, BOFiP), applique le calcul à un cas complet, mesure ce que rapporte une année d'attente et propose une grille pour comparer plusieurs biens quand il faut en vendre un.

Chaque règle a été relue dans le texte ou dans la doctrine administrative : abattements et barème de la surtaxe dans les versions du BOFiP en vigueur au 18 juillet 2023, qui reproduisent le Code sans évolution que nous ayons relevée. Le taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux est celui maintenu sur les plus-values immobilières malgré la hausse à 18,6 % qui touche les revenus de placement depuis le 1er janvier 2026 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026) : il est à vérifier au jour de la vente. Tous les montants chiffrés sont des calculs illustratifs de notre part, recoupés sur les deux exemples officiels du BOFiP.

Combien d'impôt paie-t-on en vendant un bien locatif en 2026 ?

Trois couches s'additionnent. L'impôt sur le revenu, au taux proportionnel de 19 % (article 200 B du CGI ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-30-30-10, § 10). Les prélèvements sociaux, à 17,2 %. Et, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, la taxe sur les plus-values immobilières élevées de l'article 1609 nonies G. Les deux premières s'appliquent à des bases différentes, réduites par des abattements distincts pour durée de détention. Le tableau calcule l'impôt total pour une plus-value brute de 100 000 € — c'est-à-dire après application des majorations du prix d'acquisition, décrites plus bas — selon le nombre d'années de détention.

Hypothèses : plus-value brute de 100 000 € après majorations du prix d'acquisition ; propriétaire résident fiscal français, seul cédant ; durée en années révolues ; taux de 19 % et de 17,2 % ; surtaxe calculée sur la base soumise à l'impôt sur le revenu après abattement. Calcul de notre part, recoupé sur les exemples du BOFiP (2 442 € et 2 440 €).

Comment se calcule la plus-value imposable ?

La plus-value brute est la différence entre un prix de cession et un prix d'acquisition, chacun corrigé par des règles précises.

• —Prix de cession, diminué des frais supportés par le vendeur lorsqu'ils sont justifiés : frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, diagnostics obligatoires, indemnités d'éviction du locataire si le bien est vendu libre, frais exposés pour obtenir la mainlevée d'une hypothèque (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 80).
• —Prix d'acquisition : le prix stipulé dans l'acte pour un achat, ou la valeur retenue pour les droits de mutation pour un bien reçu par donation ou succession (article 150 VB du CGI ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10).
• —Majoré des frais d'acquisition, pour leur montant réel justifié (notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence à la charge de l'acquéreur) ou, forfaitairement, de 7,5 % du prix d'acquisition (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20).
• —Majoré des travaux, pour leur montant réel dans les conditions du texte (dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, réalisées par une entreprise et non déjà déduites des revenus), ou forfaitairement de 15 % du prix d'acquisition si le bien est cédé plus de cinq ans après l'acquisition. Le BOFiP précise que ce forfait est une simple faculté pour les propriétaires depuis plus de cinq ans.

À partir de la sixième année, les deux forfaits peuvent donc porter le prix d'acquisition à 122,5 % du prix d'achat, sans aucune facture. Le tableau déroule le cas de l'introduction, avec des frais de vente de 6 000 € (agence et diagnostics) et une détention de dix ans.

Ces 20 066 € représentent 29,1 % de la plus-value brute, 6,3 % du prix de vente et 16,7 % de l'écart brut de 120 000 € entre les deux prix. Ils reposent sur l'option pour les deux forfaits : des frais d'acquisition réels supérieurs à 7,5 % (par exemple avec une commission d'agence à la charge de l'acquéreur) ou des travaux justifiés supérieurs à 15 % du prix d'achat abaisseraient encore la plus-value, à condition de pouvoir les prouver.

Le calendrier exact des abattements pour durée de détention

Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70) fixe les abattements ainsi. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième, 4 % au terme de la vingt-deuxième — l'exonération étant acquise au-delà de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par année au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième, 1,60 % la vingt-deuxième année, 9 % par année au-delà de la vingt-deuxième — l'exonération étant acquise au-delà de 30 ans.

La durée se calcule par périodes de douze mois, de la date d'acquisition à la date de cession (BOFiP § 20). La date d'acquisition est celle de l'acte d'achat, pas celle de l'enregistrement ; pour un bien acheté en l'état futur d'achèvement, celle du contrat ; pour un bien reçu par donation entre vifs, celle de l'acte ; pour un bien reçu par succession, celle de l'ouverture de la succession (§ 40). Une règle sans appel figure enfin au § 90 : les moins-values immobilières ne sont pas prises en compte (article 150 VD du CGI). Une perte sur un bien ne compense donc jamais la plus-value réalisée sur un autre, même vendu la même année.

La surtaxe sur les plus-values élevées : barème et seuil de 50 000 €

La taxe de l'article 1609 nonies G est due par le cédant dès lors que la plus-value imposable dépasse 50 000 €, seuil apprécié après l'abattement pour durée de détention (BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20, § 20). Le taux du barème s'applique au montant total de la plus-value imposable, dès le premier euro (§ 70) : franchir le seuil de 50 000 € coûte donc immédiatement 2 % de l'ensemble, atténué par un lissage jusqu'à 60 000 €.

L'exemple officiel du BOFiP (§ 75) : un appartement vendu 200 000 €, acheté 90 000 € six ans plus tôt, dégage une plus-value brute de 110 000 €, ramenée à 103 400 € par l'abattement de 6 % ; la taxe est de (3 % × 103 400) − [(110 000 − 103 400) × 1/10] = 2 442 €. Le seuil s'apprécie par cédant : pour des indivisaires ou des concubins, sur la quote-part de chacun ; pour un couple marié qui cède un bien de communauté, l'administration admet de l'apprécier sur la quote-part de chaque époux (§ 40). Dans notre exemple à dix ans avec 90 000 € de plus-value brute, la base soumise à l'impôt sur le revenu est de 63 000 € pour un propriétaire seul — surtaxe de 1 260 € — contre 31 500 € par époux pour un couple marié qui vend un bien de communauté, sans aucune surtaxe.

Vaut-il la peine d'attendre un an de plus ?

Le calendrier des abattements donne une réponse chiffrée, pas une règle. Pour une plus-value brute de 100 000 €, chaque année de détention supplémentaire économise environ 1 544 € d'impôt de la sixième à la onzième année, jusqu'à 2 064 € vers la quatorzième année quand la surtaxe disparaît, environ 1 424 € de la quinzième à la vingt et unième, 1 035 € pour la vingt-deuxième année seulement (l'abattement n'y est que de 4 % pour l'impôt sur le revenu et de 1,60 % pour les prélèvements sociaux), puis 1 548 € par an jusqu'à la trentième. Pour une plus-value de 60 000 € sans surtaxe, l'économie annuelle est de 621 € à 1 106 €. En ordre de grandeur, une année d'attente économise le plus souvent 1,4 à 1,5 % de la plus-value.

Ce chiffre se compare à ce que rapporte le bien pendant la même année — ses loyers nets de charges —, à ce que rapporterait le capital libéré s'il était placé, et au risque de prix : un bien qui perd 3 % de sa valeur en attendant efface l'économie d'impôt. Il n'existe donc pas de règle universelle « vendre après 22 ans » ou « avant 6 ans » ; le calendrier indique surtout les paliers où l'attente rapporte le moins (la vingt-deuxième année) ou le plus (la quatorzième, pour une plus-value soumise à la surtaxe).

Cas particuliers : meublé, société, donation, non-résident

• —Location meublée non professionnelle (LMNP). Depuis la loi de finances pour 2025, la plus-value d'un bien loué en meublé tient compte des amortissements déduits pendant la location, ce qui alourdit la revente : le détail figure dans notre article sur les amortissements réintégrés à la revente, que nous n'avons pas recalculé ici. Le même mécanisme de réintégration s'applique à l'amortissement du dispositif Jeanbrun en location nue (article 150 VB, III) : voir notre article sur ce dispositif.
• —Société civile immobilière à l'impôt sur le revenu. La plus-value est imposée selon le régime des particuliers, au prorata des droits des associés personnes physiques résidents en France (BOFiP BOI-RFPI-PVI-30-30-10, § 10). Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés relève d'un autre régime, celui des plus-values professionnelles : voir notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR.
• —Bien reçu par donation ou succession. Le prix d'acquisition est la valeur retenue pour les droits de mutation, et la durée de détention court de la date de l'acte de donation ou de l'ouverture de la succession (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 et 20-20, § 40 ; pour des parts de SCPI, voir Hériter de parts de SCPI). Vendre après une donation change donc à la fois la base et le calendrier. Un montage dont l'unique but serait d'éluder l'impôt peut être écarté par l'administration au titre de l'abus de droit (article L64 du livre des procédures fiscales) : notre article sur la donation de titres avant cession recense trois décisions qui montrent où passe la frontière pour des titres, et la même grille de lecture vaut, à notre avis, pour un bien immobilier ; une telle opération se prépare avec un notaire. Voir aussi notre article sur la donation et l'assurance-vie.
• —Démembrement de propriété. Après réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, la durée de détention se décompte à partir de la première des deux acquisitions ; nous détaillons ce cas dans nue-propriété sans rente ou viager occupé.
• —Non-résidents. Un régime spécifique s'applique (BOFiP BOI-RFPI-PVINR-20-20), notamment sur les prélèvements sociaux : le prélèvement de solidarité de 7,5 % remplace, dans certains cas, les prélèvements de 17,2 %.
• —Exonérations. La résidence principale et les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 € sont exonérées (article 150 U, II du CGI ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-70). Un logement qui a été la résidence principale du vendeur puis a été loué perd l'exonération s'il est loué au jour de la vente, sauf vente dans un délai normal sans location : voir notre article sur la résidence principale mise en location. Un abattement exceptionnel de 70 % ou de 85 % existe pour certaines cessions de terrains à bâtir et de biens bâtis destinés à la construction de logements dans des zones précises, sous engagement de l'acquéreur : la prorogation figure dans le rescrit BOI-RES-RFPI-000242 du 31 décembre 2025 et est à vérifier pour 2026 ; il ne vise pas la revente ordinaire d'un logement à un particulier.

Vendre un bien sur plusieurs : les critères à comparer avant de choisir lequel arbitrer

Le calendrier fiscal ne suffit pas à choisir. Un bien peu taxé à la vente peut aussi être celui qui rapporte le moins, et un bien très taxé peut être le plus rentable à conserver. Six critères se comparent bien par bien.

• —Le coût fiscal de sortie et la position sur le calendrier des abattements.
• —Le rendement du capital que le bien immobilise après impôt de sortie et frais — ce que nous appelons plus bas le rendement à battre.
• —Le capital restant dû et l'indemnité de remboursement anticipé prévue au contrat de prêt, à lire ligne par ligne.
• —L'état énergétique et le calendrier d'interdictions de location : selon les informations du ministère de la Transition écologique, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F ne pourront plus l'être au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 (loi Climat et résilience, article 160) ; des ajustements du dispositif ont été discutés et nous n'avons pas vérifié leur état en septembre 2026.
• —La charge de gestion, la vacance et les travaux à prévoir.
• —L'impossibilité d'imputer une moins-value sur une plus-value : chaque bien s'apprécie isolément.

Le tableau compare deux biens fictifs aux hypothèses explicites. Les loyers sont des hypothèses de notre part ; les autres montants suivent les règles décrites plus haut.

Le bien B coûte trois fois moins d'impôt à vendre — 13,4 % de sa plus-value contre 29,1 % — et rapporte moins sur le capital qu'il immobilise. Le bien A est cher fiscalement à céder et plus rentable à garder : l'impôt de sortie plaide pour vendre B en premier, le rendement plaide pour garder A. Ni l'un ni l'autre ne tranche : c'est la comparaison avec ce que rapporterait le capital libéré qui décide.

Que faire du capital libéré ? Le rendement à battre

Le rendement d'un bien se mesure sur le capital qu'il immobilise réellement, pas sur sa valeur de marché : loyers annuels nets de charges ÷ (prix de vente − frais de vente − impôt sur la plus-value − capital restant dû). Dans l'exemple du bien A, 12 000 € de loyers rapportés à 293 934 € de capital libéré donnent 4,1 % avant impôt sur les loyers. C'est le chiffre qu'un placement de remplacement doit dépasser, après ses propres frais et sa propre fiscalité, pour que la vente se justifie sur le seul plan financier. Si ce n'est pas le cas, la vente ne peut se justifier que par d'autres raisons : charge de gestion, état énergétique, diversification, financement d'un autre projet.

Le placement de remplacement n'est jamais anodin. Un capital libéré et laissé sur des supports de taux court est exposé au risque de réinvestissement que nous décrivons dans risque de réinvestissement : comptes à terme et fonds euros ; les alternatives immobilières indirectes sont comparées dans SCPI, immobilier ou assurance-vie et immobilier locatif ou assurance-vie. Le coût réel d'un investissement locatif, frais et impôts compris, figure dans combien coûte un investissement locatif. Le Rempart Financier est courtier en assurance et conseiller en investissements financiers, rémunéré pour partie par des rétrocessions et des commissions sur encours : si le produit d'une vente était placé en assurance-vie ou en parts de SCPI par notre intermédiaire, nous en serions rémunérés, et c'est un intérêt à déclarer. Si le produit de la vente sert à racheter un bien à crédit, notre article sur le levier d'un locatif vendu puis racheté chiffre le rendement sur fonds propres et les frais de la double opération.

Qui calcule l'impôt, et quand est-il payé ?

Le notaire établit la déclaration de plus-value (formulaire 2048-IMM) pour le compte du vendeur, la dépose lors de l'enregistrement de l'acte de vente et l'impôt est versé au moment du dépôt (article 150 VG du CGI ; BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20 et BOI-RFPI-PVI-10-20). Le vendeur ne reçoit donc que le prix net de l'impôt : il n'y a pas d'avis à payer l'année suivante. C'est aussi la raison pour laquelle le calcul de la plus-value — prix d'acquisition majoré, forfaits, frais de vente — doit être fait avant la signature, avec les pièces justificatives, et non après.

Ce qu'il faut retenir

L'impôt d'une vente ne se lit pas dans un taux de 36,2 % : il dépend d'un prix d'achat majoré (forfaits de 7,5 % et de 15 % à partir de la sixième année), d'abattements qui éteignent l'impôt sur le revenu à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans, et d'une surtaxe qui s'active au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Dans notre exemple, 20 066 € pour un bien vendu 320 000 € après dix ans ; une année d'attente économise le plus souvent 1,4 à 1,5 % de la plus-value. Avant de choisir quel bien vendre, comparez le coût fiscal de sortie, le rendement du capital libéré après impôt, le capital restant dû et l'état énergétique de chaque bien, sachant qu'une moins-value ne compense jamais une plus-value. Le calcul se fait avec le notaire avant la signature, pièces à l'appui.