Résidence de tourisme en LMNP : des loyers « à l'occupation réelle » sont-ils garantis ?

Non : un loyer « à l'occupation réelle » n'est garanti par personne. C'est vous qui portez le risque de remplissage, et le montant annoncé est une prévision du gestionnaire, pas un engagement. Un bail commercial à loyer fixe transfère ce risque à l'exploitant, mais il ne vaut que ce que vaut sa solvabilité : loyers suspendus en 2020, baisses allant jusqu'à 70 % au renouvellement relevées par la DGCCRF. Le contrat signé (bail fixe, bail variable ou mandat) change aussi votre fiscalité : selon le BOFiP, une rémunération calculée sur le chiffre d'affaires de l'exploitant peut remettre en cause le régime de la location meublée. Dans notre exemple, 18 000 € de loyers « estimés » laissent entre 7 000 € et 13 000 € par an selon le remplissage, avant crédit et impôt.

La question nous a été posée en rendez-vous par un couple d'une quarantaine d'années, deux enfants, imposé dans la tranche à 30 % et déjà propriétaire d'un premier bien locatif. Le dossier sur la table : un appartement en résidence de tourisme, vendu sur plan sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), environ 240 000 € TTC, avec des loyers « estimés » à 18 000 € hors taxes par an. Monsieur, épargnant averti, n'a pas commenté le rendement. Il a demandé : « C'est garanti ? » La réponse honnête tient en un mot : non. Dans ce montage, les loyers sont versés « à l'occupation réelle », c'est-à-dire en fonction des nuits effectivement vendues, et le chiffre affiché est une prévision du gestionnaire.

Ce point de départ change toute la lecture du dossier, et beaucoup d'acheteurs ne le mesurent qu'après la signature : ils pensent acheter un loyer, ils achètent une part du chiffre d'affaires d'une résidence qui n'existe pas encore. Cet article tranche trois questions : qui porte le risque de remplissage selon le contrat signé, ce que vaut réellement un loyer « garanti » par bail commercial, et ce qu'il reste d'un loyer estimé une fois passés les frais de gestion, les charges et une mauvaise saison. La situation est présentée de façon anonymisée et simplifiée ; les montants sont des ordres de grandeur.

Un loyer « à l'occupation réelle » en résidence de tourisme est-il garanti ?

Non, et aucun texte ne le prévoit. Le Code du tourisme définit la résidence de tourisme comme un établissement commercial d'hébergement classé, géré « dans tous les cas par une seule personne physique ou morale » (article D321-1). L'article D321-2 précise que ce gestionnaire unique est lié aux copropriétaires « par un contrat de louage ou mandat » : la réglementation admet donc deux familles de contrats, le bail et le mandat, et ne dit rien du montant que vous toucherez. Avec un loyer à l'occupation réelle, votre rémunération suit les recettes de la résidence. Si la saison est mauvaise ou si l'ouverture prend du retard, c'est d'abord votre revenu qui s'ajuste : le gestionnaire prélève sa commission sur ce qui rentre, et vos charges, elles, ne baissent pas.

Le dossier présenté à ce client reposait sur une occupation de 45 %, alors que la moyenne de la zone serait de 55 %. L'argument qui accompagne ce type de prévision est connu : « on a noirci la feuille exprès ». Une hypothèse prudente vaut mieux qu'une hypothèse flatteuse, mais elle reste une hypothèse, établie par celui qui exploitera la résidence, pour une résidence qui n'a encore accueilli personne. Elle n'engage personne sur un montant. La seule question utile est donc : que m'assure le contrat si la prévision n'est pas atteinte ? Dans un schéma à l'occupation réelle, la réponse est : rien.

Bail à loyer fixe, loyer variable ou mandat de gestion : quelle différence ?

Sous le même mot de « loyers », trois contrats très différents circulent. Avant de regarder un rendement, demandez lequel vous signez, projet de contrat à l'appui.

La ligne fiscale est celle que l'on survole, alors qu'elle peut défaire l'étiquette « LMNP » elle-même. Le BOFiP réserve le régime de la location meublée au propriétaire dont le contrat avec l'exploitant « est un contrat de louage de choses » et qui « n'est pas associé aux résultats de son locataire exploitant ». Il ajoute que « les formules de rémunération du bailleur se référant ou combinant des données propres à l'activité, au chiffre d'affaires ou aux résultats de l'entreprise locataire peuvent constituer des moyens de participation à la gestion ou aux résultats ». Un loyer calculé sur l'occupation est une formule de ce type : le régime de la location meublée n'est alors plus acquis, et avec lui la façon de traiter amortissements, déficits et plus-value. Dans un mandat où les services hôteliers sont rendus en votre nom, c'est le régime de la parahôtellerie que vise la doctrine.

Même logique pour la TVA : selon la doctrine administrative, le prestataire d'hébergement est « celui qui assume personnellement tous les risques de l'entreprise et qui est responsable vis-à-vis des clients », y compris lorsqu'il passe par un intermédiaire agissant en son nom et pour son compte. Dans un mandat, ce peut être vous. Sur le plan social, l'article L611-1 du Code de la sécurité sociale vise les loueurs dont les recettes de location meublée de courte durée dépassent 23 000 € par an, sauf options prévues par le texte ; le sort d'un bien confié en mandat à un professionnel se discute et doit être confirmé par écrit. Aucun de ces points n'interdit l'opération. Tous se tranchent avec un expert-comptable avant la signature, pas à la première déclaration. Le cadre général est posé dans notre article sur le para-hôtelier professionnel et la location de type Airbnb, que nous ne reprenons pas ici.

Que vaut vraiment un loyer fixe « garanti » par bail commercial ?

Le bail à loyer fixe déplace le risque de remplissage sur l'exploitant, et la loi le verrouille : l'article L145-7-1 du Code de commerce impose aux baux des résidences de tourisme « une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale ». Le conseil souvent entendu, « préférez un bail de dix ans ferme à un 3-6-9 », décrit donc, à un an près, ce que la loi impose déjà pour le premier bail. Deux limites. La Cour de cassation a jugé le 7 septembre 2023 que cette règle « n'est pas applicable aux baux renouvelés » : après le premier bail, l'exploitant retrouve la faculté de partir tous les trois ans. Et la durée ne dit rien du loyer d'après : au renouvellement, il se rediscute à la valeur locative, et le plafonnement de l'article L145-34, qui ne joue que si la durée du bail n'excède pas neuf ans, limite les hausses, pas les baisses.

Sur le terrain du droit, le loyer fixe a tenu. Quand des exploitants ont cessé de payer pendant les fermetures de 2020, la Cour de cassation a donné raison aux propriétaires : par un arrêt du 23 novembre 2022, elle a rejeté le pourvoi de la société Odalys Résidences, condamnée à régler les loyers du 14 mars au 2 juin 2020, l'interdiction de recevoir du public, « générale et temporaire », ne valant pas perte du bien loué. Avec un loyer à l'occupation réelle, la question ne se serait pas posée : résidence fermée, recettes nulles, rien à réclamer.

Sur le terrain de la trésorerie, c'est autre chose : un droit se fait valoir contre une société qui a de quoi payer. Dans sa réponse à une question écrite publiée le 28 décembre 2021, le Gouvernement constate que certains gestionnaires ont annoncé qu'ils ne verseraient pas des loyers « dont ils étaient pourtant redevables », et évoque « le caractère risqué de l'investissement en résidence de tourisme ». Avant la crise sanitaire, l'enquête de la DGCCRF du 27 avril 2017 relevait déjà que la majorité des gestionnaires contrôlés reconnaissait ne plus pouvoir assurer le versement du loyer prévu, avec des renégociations au renouvellement et « des baisses pouvant aller jusqu'à 70 % du montant du loyer initial ». Un loyer fixe est une créance sur une entreprise, pas une garantie. Les défaillances récentes sont chiffrées dans notre article sur les risques du LMNP en résidence gérée, et le cas extrême d'un loyer « garanti » financé par l'argent des nouveaux acheteurs dans celui consacré à l'affaire Maranatha.

Les loyers d'une résidence de tourisme sont-ils indexés sur l'IRL ?

Le client avait une intuition précise : « je me demandais si ce n'était pas figé de mon côté et évolutif du leur ». On entend souvent, y compris de la part de professionnels, que ces loyers sont « indexés sur l'IRL ». L'indice de référence des loyers est l'indice des baux d'habitation. Ceux que le statut des baux commerciaux retient pour plafonner un loyer renouvelé sont l'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), cités par l'article L145-34. Cela n'empêche pas un bail de résidence gérée de retenir l'IRL par contrat : en pratique c'est fréquent, souvent avec un plafond, hausse limitée à un pourcentage par an ou à une fraction de l'indice. L'indexation n'est donc pas un acquis du statut, c'est une clause : il faut y lire l'indice, le plafond, et vérifier qu'elle joue dans les deux sens.

Surtout, l'indexation n'a de sens que pour un loyer fixe. Quand la rémunération est un pourcentage des recettes, il n'y a rien à indexer : votre revenu suit le prix des nuitées, décidé par le gestionnaire, multiplié par le remplissage. L'intuition du client était juste, mais pas là où il la cherchait : ce qui est « évolutif de leur côté », c'est la politique tarifaire, les promotions et les commissions de distribution, sur lesquelles le propriétaire n'a pas la main. Si un document annonce à la fois un loyer à l'occupation réelle et une indexation, demandez la clause exacte : elle porte peut-être sur une part fixe minimale, et c'est alors cette part qu'il faut chiffrer.

25 % de frais de gestion, est-ce trop cher ?

La réaction du client a été immédiate : « 25 % ? On trouve des conciergeries à 18-20 % dans une grande ville touristique. » La réponse habituelle est que ce taux n'est pas négociable, qu'il « fait partie du paquet ». C'est exact, et c'est précisément le sujet. Dans une résidence de tourisme, le gestionnaire est unique par construction : vous ne pouvez pas confier votre lot à la conciergerie de votre choix, ni faire jouer la concurrence dans trois ans. Un prix que l'on ne pourra pas renégocier se lit avant d'acheter.

Les commissions de gestion sont libres, sans barème réglementaire, et la comparaison avec une conciergerie de centre-ville n'a de sens qu'à périmètre égal. Quatre points se vérifient dans le contrat. L'assiette : 25 % des recettes hors taxes encaissées, ou des recettes nettes des commissions des plateformes de réservation ? Le contenu : accueil, ménage, linge, commercialisation et petit entretien sont-ils compris ou refacturés ? Les charges de la résidence : qui paie l'énergie, l'entretien des espaces communs, le renouvellement du mobilier ? La révision : le taux est-il fixé pour la durée du contrat ? Un taux de 25 % tout compris peut coûter moins qu'un taux de 18 % assorti de frais annexes ; l'inverse est vrai aussi. À la question « et en cas de travaux ? », la réponse se trouve au même endroit, dans la clause de répartition, en gardant en tête que la taxe foncière et les charges de copropriété restent dues par le propriétaire, que le logement soit loué ou non.

Que deviennent 18 000 € de loyers estimés selon le taux d'occupation ?

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation. Nous reprenons les ordres de grandeur du dossier : 240 000 € TTC, soit 200 000 € hors taxes ; 18 000 € HT de recettes annuelles estimées sur une occupation de 45 % ; une commission de gestion de 25 % ; et 3 500 € par an de charges qui restent au propriétaire quel que soit le remplissage (charges de copropriété non récupérables, assurance, taxe foncière, cotisation foncière des entreprises, comptabilité). Ce dernier montant, un peu moins de 300 € par mois, est une hypothèse de notre part, à remplacer par le budget prévisionnel de la copropriété et l'estimation de taxe foncière du programme. Nous supposons enfin un prix moyen par nuit constant : les recettes varient alors comme l'occupation.

1. 1.Recettes : 18 000 € à 45 % d'occupation, soit 400 € par point d'occupation. À 35 %, 14 000 € ; à 55 %, 22 000 €.
2. 2.Commission de 25 % : 3 500 €, 4 500 € ou 5 500 €.
3. 3.Charges fixes du propriétaire : 3 500 € dans les trois cas.
4. 4.Reste avant crédit et impôt : 7 000 €, 10 000 € ou 13 000 €.

Trois lectures. Le rendement affiché, 18 000 € rapportés à 200 000 €, soit 9 %, n'est le rendement de personne : après commission et charges, la prévision donne 5 %. Ensuite, les charges fixes amplifient les écarts : dix points d'occupation en moins, c'est 22 % de recettes en moins mais 30 % de revenu net en moins. Enfin, la mensualité d'un crédit ne varie pas avec la saison. Dans le scénario haut, les recettes atteignent 24 200 € TTC avec une TVA à 10 % : au-dessus du seuil de 23 000 € de recettes, que le BOFiP apprécie toutes taxes comprises pour qualifier le loueur professionnel, ce qui ramène aux questions fiscales et sociales évoquées plus haut.

Reste le taux d'occupation lui-même. Selon l'INSEE, celui des hôtels et autres hébergements collectifs s'est établi à 62 % en France en 2025 ; la fédération professionnelle des résidences de tourisme annonce 67 % à la mer en été, 68 % à la montagne en hiver, 72 % en ville et 60 % à la campagne sur l'année (données 2023). Mais l'INSEE calcule ce taux sur les chambres « effectivement offertes », « en excluant les fermetures saisonnières ». Une résidence ouverte sept mois et remplie à 55 % pendant ces sept mois est occupée environ 32 % de l'année. D'où trois questions à poser devant un « 45 % » ou un « 55 % » : sur 365 jours ou sur les jours d'ouverture, à quel prix moyen par nuit, et d'après quelle source pour la « moyenne de la zone ». Le secteur n'est pas porté par une vague : l'INSEE compte 29,6 millions de nuitées en résidences de tourisme à l'été 2026, contre 30,7 millions à l'été 2019.

Faut-il préférer un exploitant qui gère plusieurs résidences ?

On entend souvent, y compris de la part de professionnels, qu'il vaut mieux un exploitant qui gère plusieurs résidences du même promoteur, parce que les bonnes compensent les mauvaises. L'argument vaut pour un loyer fixe : c'est la société exploitante qui vous doit le loyer, et ses autres sites l'aident à le payer. Il se retourne aussi : ses difficultés ailleurs deviennent les vôtres, puisqu'une procédure collective frappe la société entière. Avec un loyer à l'occupation réelle, il n'y a en principe aucune mutualisation entre résidences : vous touchez les recettes de la vôtre. Demandez seulement si elles sont calculées lot par lot ou mises en commun entre lots de même type, ce qui change beaucoup pour un appartement mal placé. Quant au lien entre promoteur et exploitant, il n'est pas un gage en soi : l'arrêté du 23 décembre 2009 impose que les documents de commercialisation identifient l'un et l'autre, avec le nombre de résidences gérées, pour que l'acheteur puisse vérifier. Ce que devient alors le bail est détaillé dans notre article sur l'exploitant en procédure collective.

Deux autres idées méritent d'être remises à leur place. La hiérarchie « tourisme, puis affaires, puis seniors, puis étudiants » classe des rendements affichés, pas des rendements encaissés : à notre connaissance, aucune statistique publique ne l'établit, et le tourisme cumule saisonnalité et sensibilité aux chocs. Dire que l'EHPAD est « un bourbier de normes » est exact pour l'exploitant, dont l'activité est soumise à autorisation ; cela ne rend pas le tourisme plus simple, seulement exposé à d'autres aléas. Il est aussi moins bien traité à la revente : les résidences de tourisme ne figurent pas parmi celles dont les amortissements échappent à la réintégration dans la plus-value, comme nous l'expliquons dans notre article sur l'exception des résidences étudiantes, seniors et EHPAD. Quant à l'idée qu'un gestionnaire présent hors de France protégerait d'une fiscalité immobilière française « un peu trop dans le viseur », selon le mot du client, elle ne tient pas : votre actif est un lot dans une résidence française, et c'est votre fiscalité qui s'y applique, pas celle du gestionnaire.

Peut-on revendre facilement un lot en résidence de tourisme ?

Le client a conclu de lui-même : « Liquidité moyenne ? Pour moi c'est liquidité faible : 20 ans, c'est long. » Il a raison, et les vingt ans ne sortent pas de nulle part. La TVA récupérée à l'achat, 40 000 € dans notre exemple, n'est définitivement acquise qu'au terme d'une régularisation qui s'opère « par vingtième pendant vingt années » (CGI, annexe II, article 207) : si le logement cesse d'être affecté à une activité soumise à TVA, la fraction correspondant aux années restantes est en principe à reverser. L'acheteur d'un lot en résidence n'est jamais un occupant, c'est un autre investisseur, qui raisonnera sur le revenu réellement encaissé et non sur le revenu estimé à l'origine. Aucun organisme public ne publie, à notre connaissance, de statistique sur les décotes constatées.

Le contrat pèse aussi sur la sortie. Avec un bail commercial, le propriétaire qui refuse le renouvellement doit à l'exploitant une indemnité d'éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » ; l'arrêté de 2009 impose que cette mention figure dans les documents de commercialisation, et c'est une ligne à chercher dans la plaquette. Avec un mandat, pas d'indemnité d'éviction, mais pas de loyer contractuel à transmettre non plus. Dans les deux cas, l'article L321-2 du Code du tourisme vous donne un outil : l'exploitant d'une résidence classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts par résidence, les communiquer aux propriétaires qui les demandent, et adresser chaque année un bilan précisant les taux de remplissage. La DGCCRF relevait en 2017 que de nombreux professionnels ne respectaient pas, ou pas totalement, ces obligations : vérifiez que la résidence sera classée et que le contrat reprend cet engagement. Pour les étapes propres à l'achat sur plan, voir notre article sur la VEFA en résidence gérée, du notaire à la remise des clés. Pour savoir ce que vaut le lot si l'exploitant renonce ou si le loyer est divisé par deux, voir le test de sortie en quatre mesures.

Quelles questions poser avant de signer ?

• —Quel contrat exactement ? Bail commercial à loyer fixe, bail à loyer variable ou mandat de gestion : demandez le projet de contrat, pas la plaquette.
• —Que m'est-il dû si la prévision n'est pas atteinte ? Un minimum garanti, une part fixe, ou rien.
• —Sur quoi le taux d'occupation est-il calculé ? Jours d'ouverture ou année entière, prix moyen par nuit retenu, source de la moyenne de la zone, montée en charge des premières années.
• —Que couvrent les frais de gestion ? Assiette, prestations incluses, frais refacturés, conditions de révision.
• —Qui paie quoi en cas de travaux ? Répartition entre gestionnaire et propriétaire, renouvellement du mobilier, propriété des locaux d'accueil et de services.
• —Les recettes sont-elles calculées lot par lot ou mises en commun ?
• —Quel est mon régime fiscal et social avec ce contrat ? Location meublée ou parahôtellerie, TVA, cotisations : une réponse écrite de l'expert-comptable.
• —Que disent les comptes de l'exploitant et de ses autres résidences ? Bilans publiés, taux de remplissage réels, historique de renégociations.
• —Comment sort-on ? Durée, résiliation, indemnité d'éviction, TVA à régulariser, reventes observées dans des résidences comparables.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

Un LMNP en résidence de tourisme à loyers « à l'occupation réelle » n'est pas un mauvais placement par nature, et la réponse à la question du client a le mérite de la netteté : rien n'est garanti, donc rien n'est caché, à condition de le savoir avant. Vous n'achetez pas un loyer, vous achetez une part d'exploitation, avec un gestionnaire unique, des frais que vous ne renégocierez pas et un horizon d'une vingtaine d'années. Le bail à loyer fixe déplace le risque sans le supprimer : il vaut ce que vaut l'exploitant. L'erreur qui coûte cher consiste à comparer un 9 % affiché à un loyer fixe plus modeste comme s'il s'agissait du même revenu, puis à découvrir à la première saison creuse que la mensualité du crédit, elle, ne varie pas.

Si vous avez déjà un prévisionnel entre les mains, la suite logique est notre méthode pour vérifier une simulation d'investissement locatif clé en main avant de signer. Au Rempart Financier, nous relisons ce type de dossier contrat en main, y compris quand la conclusion est de ne pas signer. Pour situer un tel achat dans l'ensemble de votre patrimoine, de votre endettement et de votre fiscalité, réalisez votre bilan patrimonial en ligne.