Investir dans les terres agricoles : 6 460 € l'hectare en France, 2,88 % de rendement locatif brut, une SAFER qui préempte moins de 1 % des ventes, 22 400 € l'hectare en Italie, et des foncières cotées américaines en baisse de 24 à 37 % depuis leur introduction

La terre agricole française coûte 6 460 € l'hectare libre en 2025 selon la FNSafer, dans le tiers inférieur de l'Union européenne mais pas au dernier rang (Eurostat 2024), et rapporte 2,88 % de loyer brut avant taxe foncière, impôt et aléas — un rendement inférieur au Livret A en 2024. La SAFER n'est pas le verrou qu'on décrit : 3 750 préemptions pour 393 800 ventes notifiées en 2023, soit moins de 1 %. Le vrai frein est le statut du fermage, qui encadre le loyer par arrêté préfectoral et rend le renouvellement du bail de droit. L'Italie n'est pas plus libre, seulement différente : 22 400 € l'hectare, un bail minimal de quinze ans, et un droit de préemption du fermier et du voisin exploitant. Les véhicules collectifs français rapportent 0 % (Terre de Liens) à 3 % (SC Terres Invest), et les deux foncières agricoles cotées américaines, endettées à 22 % et 41 % de leur actif, cotent 24 % et 37 % sous leur prix d'introduction — quand l'indice non coté NCREIF Farmland a fait −1,03 % en 2024 et +0,20 % en 2025. Voici les chiffres, les textes et ce qu'ils impliquent avant d'acheter un hectare.

Trois idées reviennent chez les investisseurs qui s'intéressent aux terres agricoles : la France aurait les terres les moins chères d'Europe parce que la SAFER bloque le marché ; l'Italie ou d'autres pays permettraient d'acheter et de récupérer ses terres librement ; et les terres agricoles américaines rapporteraient 10 % par an depuis un demi-siècle, accessibles sans effet de levier via des foncières cotées. Chacune de ces affirmations contient une part de vrai et une part de faux qui se mesurent. Cet article confronte les trois aux sources publiques — FNSafer, Eurostat, Code rural, CREA italien, NCREIF, USDA et documents déposés auprès de la SEC — avant d'inventorier ce qu'un épargnant français peut réellement acheter, et à quel rendement.

Le prix des terres en France et en Europe : tiers inférieur, pas dernier rang

La FNSafer publie chaque printemps le bilan du marché foncier rural. Pour 2025, le prix moyen des terres et prés libres non bâtis s'établit à 6 460 € l'hectare (+0,9 %), un niveau record après trois années de repli, et celui des terres louées à 5 350 € (+2,5 %) ; les grandes cultures libres valent 8 150 €, les zones d'élevage bovin 4 740 €. Le marché a porté sur 424 500 hectares, 92 340 transactions et 5,39 milliards d'euros, et les terres louées y sont désormais majoritaires en surface. Eurostat, qui reprend pour la France ces prix SAFER, permet de situer ce niveau dans l'Union européenne :

La France est donc bien moins chère que l'Espagne, la Pologne, la Roumanie ou la Bulgarie, mais cinq pays de l'Union se situent en dessous, et l'Allemagne, la Belgique et l'Italie ne figurent pas dans le tableau Eurostat au niveau national — l'Italie est documentée par l'institut CREA à 22 400 € l'hectare en moyenne, avec 47 100 € dans le Nord-Est et 6 700 € en Sardaigne. La dynamique est plus parlante que le niveau : les terres libres françaises valaient 6 000 € l'hectare en 2015 et 6 400 € en 2024, soit +6,7 % en neuf ans en valeur nominale, très en dessous de l'inflation cumulée sur la période. En termes réels, la terre agricole française s'est dépréciée, ce qui est la conséquence directe d'un loyer encadré : un actif dont le revenu est fixé par arrêté préfectoral se valorise comme ce revenu.

Le rendement réel : 2,88 % brut, avant taxe foncière, impôt et aléas

La FNSafer calcule le rendement locatif brut des terres louées en rapportant le loyer au prix : 2,93 % en 2024, « inférieur au taux du Livret A (2,93 % contre 3 % respectivement) » comme elle l'écrit elle-même, et 2,88 % en 2025, stable. Les données Eurostat donnent un ordre de grandeur cohérent : 171 € de loyer pour 6 400 € de prix, soit 2,7 %. Ce chiffre est brut : il faut en déduire la taxe foncière sur les propriétés non bâties, à la charge du propriétaire, les frais de gestion et d'acte, puis l'impôt sur le revenu au barème et 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Le loyer lui-même est indexé sur l'indice national des fermages, qui a progressé de 0,42 % en 2025 (arrêté du 23 juillet 2025 : indice 123,06, base 100 en 2009), composé à 60 % de l'évolution du revenu agricole et à 40 % de celle des prix. Un propriétaire ne peut ni fixer son loyer librement ni le réviser à sa guise : l'article L411-11 du Code rural le situe entre des minima et des maxima arrêtés par le préfet, actualisés chaque année selon cet indice.

Les aléas pèsent ensuite sur le fermier, donc sur la sécurité du loyer. Les comptes de l'agriculture publiés par Agreste en septembre 2025 montrent une année 2024 marquée par l'excès de pluie : « le volume de la production agricole hors subventions diminue en 2024 (−5,2 % après +3,7 %) », la production de céréales recule de 16,8 % et celle de vin de 28,8 %. La réforme de l'assurance récolte issue de la loi du 2 mars 2022 a réduit progressivement l'indemnisation des exploitants non assurés par la solidarité nationale, à 35 % des pertes en 2025. Un propriétaire dont le fermier n'est pas assuré porte, indirectement, ce risque d'impayé.

La SAFER : ce que le droit de préemption fait vraiment

L'article L143-1 du Code rural institue « au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole », étendu à l'usufruit, à la nue-propriété et à la cession de la totalité des parts d'une société agricole ou foncière. Les neuf objectifs énumérés à l'article L143-2 vont de l'installation des agriculteurs à la lutte contre la spéculation foncière et à la protection des espaces naturels. Toute vente de terre agricole est notifiée par le notaire à la SAFER, qui dispose de deux mois pour se prononcer. Ce que cette procédure produit est chiffré par la SAFER elle-même :

« Au regard du nombre de notifications que nous recevons, nous n'exerçons notre droit de préemption que dans moins de 1 % des cas », résumait le président de la FNSafer dès 2018. Le pouvoir de la SAFER s'exerce surtout ailleurs : dans le délai de deux mois qui s'ajoute à toute vente, dans l'effet dissuasif d'une préemption possible avec révision de prix, et dans les opérations dites de substitution, où la SAFER s'interpose dans une vente amiable pour rétrocéder le bien à un acquéreur de son choix — une pratique que la Cour des comptes a qualifiée de « dérive » dans son rapport public annuel 2014, en relevant qu'elle représentait 68 % des surfaces et 78 % de la valeur des acquisitions de 2012, avec un avantage fiscal de 65 millions d'euros « supporté essentiellement par les collectivités locales ». Depuis la loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021, dite loi Sempastous, la prise de contrôle d'une société détenant ou exploitant des terres est en outre soumise à autorisation préalable, instruite par la SAFER et décidée par le préfet, dès lors que la surface totale dépasse un seuil régional fixé entre 1,5 et 3 fois la surface agricole utile régionale moyenne — entre 115,5 et 231 hectares en Nouvelle-Aquitaine, par exemple. Un investisseur via société ne contourne donc plus le contrôle.

Le statut du fermage : ce qu'un propriétaire peut et ne peut pas faire

C'est là que se joue l'essentiel. Le bail rural est d'ordre public : « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire » (art. L411-5) ; « le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires » (art. L411-46) ; le propriétaire qui veut s'y opposer doit notifier congé « dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire » (art. L411-47), et il ne peut le faire que pour des motifs limités, dont la reprise « pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé » (art. L411-58), à condition que le bénéficiaire exploite personnellement pendant au moins neuf ans — et le fermier à moins de cinq ans de la retraite peut s'y opposer. En cas de vente, le fermier en place dispose d'un droit de préemption (art. L412-1) avant même la SAFER. Un investisseur qui achète une terre louée achète donc un loyer administré, un locataire quasi inamovible et deux droits de préemption sur sa revente ; c'est cette combinaison, plus que la SAFER, qui explique l'écart de prix — inférieur à 20 % en 2024 selon la FNSafer — entre terres libres et terres louées, et le faible niveau des deux.

L'Italie est-elle « plus libre » ? Ni SAFER ni loyer administré, mais quinze ans de bail et une préemption du voisin

L'Italie n'a pas de SAFER, et c'est à peu près la seule différence en faveur de la liberté du propriétaire. La loi n° 203 du 3 mai 1982 fixe la durée minimale des baux à un cultivateur direct à quinze ans (art. 1) et à quinze ans également pour les autres locataires (art. 22), contre neuf en France. Son article 45 autorise cependant des « accordi in deroga » : les parties peuvent déroger à la loi, y compris sur la durée et le loyer, à condition d'être assistées par leurs organisations professionnelles agricoles — ce qui explique qu'en pratique les baux courts et les loyers libres existent, et que « récupérer ses terres à la fin du bail » soit possible quand le contrat a été rédigé ainsi. Mais la loi n° 590 de 1965 (art. 8) et la loi n° 817 de 1971 (art. 7) organisent une « prelazione agraria » : le fermier cultivateur direct installé depuis au moins deux ans, et à défaut le cultivateur direct propriétaire d'un fonds voisin, ont un droit de préemption sur la vente, assorti d'un droit de rachat forcé dans l'année si la vente ne leur a pas été notifiée. Le marché est actif — plus de 180 000 actes en 2024 selon le CREA, dont 57 % de moins de 10 000 € — et 42 % de la surface agricole est louée. L'Italie n'est donc pas plus libre que la France : elle est régulée autrement, et surtout 3,5 fois plus chère à l'hectare.

Ce qu'un épargnant français peut réellement acheter, et à quel rendement

Deux constats ressortent. Il n'existe aucun ETF investi en terres agricoles : l'iShares Agribusiness réplique un indice de producteurs de machines, d'engrais et de semences. Et le seul fonds accessible en assurance-vie réellement investi en terres françaises, SC Terres Invest, délivre environ 3 % nets par an, ce qui est exactement le rendement locatif du sous-jacent. Le projet de groupement foncier agricole d'investissement (GFAI), qui aurait permis une offre au public sous contrôle de l'AMF sur le modèle des groupements forestiers, a été supprimé en commission à l'Assemblée nationale lors de l'examen de la loi d'orientation agricole et ne figure pas dans la loi n° 2025-268 du 24 mars 2025. Pour l'angle transmission des groupements fonciers, voir notre article sur les GFA, GFF et GFV comme outils de transmission.

Foncières agricoles cotées américaines : l'indice fait 10 % par an, les actions non

Le chiffre de « 10 % par an » existe, mais il ne décrit pas un placement accessible. Il vient de l'indice NCREIF Farmland, qui mesure depuis 1991 — trente-cinq ans, pas cinquante — la performance de fermes détenues en direct par des investisseurs institutionnels américains, revenus et plus-values latentes compris, avant frais et sans possibilité d'y investir directement. Sur 1991 à fin septembre 2024, son rendement total moyen ressort à 10,29 % par an avec un écart-type de 6,74 % et aucune année négative (université de l'Illinois, Bruce Sherrick). Depuis, l'indice a enregistré sa première année de baisse, −1,03 % en 2024 (revenu +2,49 %, valeur −3,46 %, les cultures permanentes comme les pistaches et les amandes perdant plus de 16 %), puis +0,20 % en 2025 (revenu +3,05 %, valeur −2,80 %). La valeur moyenne des terres cultivées américaines, elle, a continué de monter selon l'USDA : 5 830 dollars l'acre en 2025 (+4,7 %), soit environ 14 400 dollars l'hectare — plus du double du prix français.

Les deux affirmations habituelles sont donc fausses : ces foncières utilisent l'effet de levier — 41 % de dette sur l'actif pour Gladstone Land, 22 % pour Farmland Partners —, et leurs actionnaires n'ont pas touché 10 % par an. Gladstone Land a publié une valeur d'actif net de 14,91 $ par action au 31 décembre 2024, en baisse de 21,8 % sur un an, en annonçant que ce serait « sa dernière publication volontaire de NAV » ; elle a enregistré une perte de 0,32 $ par action au deuxième trimestre 2026. Farmland Partners a mieux traversé la période grâce à des cessions et à des rachats d'actions, mais son cours reste sous le prix d'introduction. Le rendement de la terre est là — les revenus de l'indice progressent de 2,5 à 3 % par an —, c'est la valorisation boursière du véhicule, sa dette et ses frais de structure qui l'ont absorbé. Le mécanisme est celui que nous décrivons pour les foncières cotées face aux SCPI : la cotation apporte la liquidité, et avec elle la volatilité et la décote ; les rendements de long terme des foncières américaines et européennes sont détaillés dans notre analyse des séries longues.

Ce que ces chiffres impliquent avant d'acheter un hectare

La terre agricole française est un actif de rendement faible et stable, pas un actif de plus-value : 2,5 à 3 % bruts, une revalorisation inférieure à l'inflation depuis dix ans, une liquidité contrainte par deux droits de préemption et par le statut du fermage. Sa place dans un patrimoine tient à trois choses qui n'ont rien à voir avec le rendement : la transmission, grâce à l'article 793 du Code général des impôts sous condition de bail à long terme ; l'IFI, avec l'exonération partielle de l'article 976 ; et, pour certains, l'attachement à un lieu ou à un projet agricole, que Terre de Liens ou FEVE assument explicitement en ne promettant rien de plus que la conservation du capital. L'achat à l'étranger ajoute une fiscalité locale, un droit des baux que l'on maîtrise moins, et souvent un prix trois fois supérieur ; les foncières cotées ajoutent la volatilité et la dette. Dans tous les cas, la promesse d'un « 10 % par an » n'a jamais été tenue par un produit accessible au public, et l'année 2024 a rappelé que même l'indice de référence peut baisser.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

• —Prix : 6 460 € l'hectare libre en France en 2025 (FNSafer), tiers inférieur de l'Union mais pas le plus bas ; +6,7 % en neuf ans en nominal, soit une baisse réelle. Italie : 22 400 €. États-Unis : environ 14 400 $ l'hectare de terres cultivées.
• —Rendement : 2,88 % bruts sur les terres louées, avant taxe foncière, impôt et aléas climatiques ; loyer administré et indexé (+0,42 % en 2025).
• —SAFER : moins de 1 % des ventes préemptées (3 750 sur 393 800 en 2023) ; le vrai verrou est le statut du fermage (bail de neuf ans renouvelable de droit, reprise limitée, préemption du fermier).
• —Italie : pas de SAFER, mais quinze ans de bail minimum, dérogations encadrées et préemption du fermier et du voisin exploitant.
• —Véhicules : Terre de Liens 0 % (réduction d'impôt de 25 %), FEVE 2 à 3 % visés, SC Terres Invest 3,01 % en 2025 en assurance-vie, Hectarea en obligations à 2-4 % de coupon ; aucun ETF de foncier agricole n'existe.
• —Foncières cotées américaines : endettées à 22 % et 41 % de l'actif, cours 24 % et 37 % sous l'introduction ; le « 10 % par an » est celui d'un indice non investissable, négatif en 2024.
• —Raisons valables d'en détenir : transmission (art. 793 CGI), IFI (art. 976 CGI), projet personnel — pas le rendement.

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