Acheter un LMNP d'occasion : un lot déjà loué est-il plus sûr qu'une VEFA ?

Un lot de LMNP d'occasion, déjà loué à un exploitant, n'est ni plus sûr ni plus risqué qu'un achat en VEFA : le risque se déplace. L'occasion permet de vérifier le passé (loyers réellement encaissés, charges votées en assemblée, état de la copropriété) mais ne garantit pas l'avenir : durée restante du bail, loyer au renouvellement, solidité de l'exploitant. Elle coûte aussi plus cher à l'entrée (de l'ordre de 8 % de frais, contre 2 % à 3 % dans le neuf), et son prix reflète les loyers, pas le prix d'origine. Sur un exemple fictif à 120 000 €, le rendement net avant impôt ressort à 2,9 % du coût total, soit moins que le taux moyen des crédits à l'habitat de juillet 2026 (3,30 %).

Lors d'une présentation, réservée à des conseillers en gestion de patrimoine, d'un intermédiaire spécialisé dans la revente de lots de LMNP déjà exploités, la première objection d'un confrère a tenu en deux mots : « les taux élevés ». La réponse entendue relevait de la logique commerciale : un taux n'est élevé ou non que par rapport à ce que l'on trouve en face, et si le rendement proposé est très supérieur au coût du crédit, le taux ne paraît plus un obstacle. Le reste de l'exposé suivait la même ligne : le neuf se construit moins, il existe donc un « stock » de lots déjà exploités, que l'on peut « auditer » pour écarter les « fausses barres » (ces rendements affichés qui ne se vérifient pas), et l'essentiel est de « toucher les loyers », puisqu'un crédit se trouve souvent derrière. La situation est présentée de façon anonymisée et simplifiée, sans aucun chiffre commercial.

Aucun de ces arguments n'est absurde, aucun n'est une preuve. Un lot d'occasion se visite, se compte et se vérifie, ce qu'un plan de VEFA ne permet pas ; mais ce que l'on vérifie, c'est le passé, alors que l'on emprunte pour vingt ans. Voici ce que l'on reprend vraiment en achetant un lot déjà exploité, ce que prouve (et ne prouve pas) un historique de loyers, ce que coûte l'entrée, d'où vient la « décote », et comment comparer proprement le coût du crédit au rendement net, avec un acquéreur fictif.

Qu'achète-t-on vraiment quand on reprend un lot déjà exploité ?

Sur le marché secondaire, le lot est revendu par son premier propriétaire avec le bail commercial conclu avec l'exploitant : l'acquéreur ne négocie pas un nouveau bail, il prend celui qui existe. Le principe vient de l'article 1743 du Code civil : si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut pas expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Vous achetez donc un lot, mais surtout un contrat dont vous ne maîtrisez ni la durée restante, ni la rédaction.

« On voit les loyers, donc c'est plus sûr » : que prouve un historique de loyers ?

L'argument est solide sur un point : sur un lot d'occasion, on peut demander ce qui a effectivement été encaissé, ce qu'une brochure de VEFA ne peut pas fournir. Un historique de loyers prouve que l'exploitant a payé dans le passé, aux montants et aux dates constatés. Il ne prouve ni qu'il paiera dans trois ans, ni que le loyer sera maintenu au renouvellement, ni que la société qui exploite sera encore là. C'est une photographie, pas une garantie. Quant à « toucher les loyers », c'est une créance sur une entreprise : elle vaut ce que vaut la solvabilité du débiteur.

Encore faut-il que la photographie soit fidèle. Un « état locatif » préparé par le vendeur ou par l'intermédiaire de la vente est un document de présentation ; les pièces qui font foi sont les relevés bancaires du vendeur, qui montrent ce qui est arrivé sur son compte, et le bail avec ses avenants, qui dit ce qui était dû. C'est dans l'écart entre les deux que l'on repère un loyer réduit par avenant, des franchises accordées en route, des paiements fractionnés ou différés.

• —Les relevés bancaires du vendeur sur trois ans, rapprochés des loyers contractuels, échéance par échéance.
• —Tous les avenants et courriers échangés avec l'exploitant : franchises, différés de paiement, demandes de renégociation.
• —Les comptes de l'exploitant. Les sociétés commerciales doivent déposer leurs comptes annuels au greffe (articles L232-21 à L232-23 du Code de commerce), mais certaines peuvent demander que leur compte de résultat ne soit pas rendu public (article L232-25) : l'absence de chiffres publics n'est ni une preuve de fragilité, ni une garantie.
• —Les annonces de procédures collectives au Bodacc, pour l'exploitant comme pour la société qui le contrôle.
• —Pour un loyer variable, le taux d'occupation réellement constaté, et non le taux prévisionnel.

Si l'exploitant entre en procédure collective, la situation du propriétaire dépend de la date des loyers : ceux nés avant le jugement d'ouverture se déclarent au mandataire judiciaire (article L622-24 du Code de commerce), ceux qui naissent après, pour les besoins de la période d'observation, sont payés à leur échéance (article L622-17), et le bailleur ne peut demander la résiliation du bail pour des loyers postérieurs impayés qu'au terme d'un délai de trois mois (article L622-14). Raison de plus pour savoir, au jour de la signature, qui détient les éventuels arriérés. Les défaillances de gestionnaires existent : nous détaillons un cas dans notre article sur l'affaire Maranatha, sans en faire une règle.

Reste l'« audit » des lots proposé par l'intermédiaire de la vente. Il peut être sérieux et utile ; mais un agent immobilier ne perçoit sa commission qu'après la signature de l'acte définitif chez le notaire (service-public.gouv.fr). Ce n'est pas un reproche : c'est la structure de rémunération de tout intermédiaire de vente, la nôtre comprise, comme nous le précisons en fin d'article. C'est pourquoi l'audit se recoupe avec des pièces obtenues soi-même : relevés, comptes, procès-verbaux.

Que se passe-t-il à la fin du bail : durée restante, loyer de renouvellement, indemnité d'éviction ?

Le premier chiffre à lire dans un bail repris est la durée restante, pas la durée initiale. Le preneur d'un bail commercial peut en principe donner congé à l'expiration d'une période triennale, avec six mois de préavis ; les baux de plus de neuf ans, ceux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les bureaux et les locaux de stockage peuvent y déroger (article L145-4 du Code de commerce). C'est donc la rédaction du bail qui dit si l'exploitant s'est engagé jusqu'au terme ou s'il peut partir dans trois ans. Pour les résidences de tourisme, l'article L145-7-1 impose neuf ans minimum sans résiliation triennale ; notre article sur les loyers en résidence de tourisme explique ce que devient cette règle après le premier bail.

À l'échéance, tout se joue sur le loyer. Celui d'un bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, appréciée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, la commercialité et les prix du voisinage (articles L145-33 et L145-34). Le plafonnement de l'article L145-34 (la variation ne peut excéder celle de l'indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires) ne joue que si la durée du bail n'excède pas neuf ans, et il borne les hausses : il ne garantit pas le maintien du loyer d'origine. Le loyer actuel est un point de départ, pas un plancher. Ce que vaudrait le lot sans bail ni exploitant se mesure à part : c'est l'objet de notre article sur la valeur d'un lot si l'exploitant s'en va.

Reste l'indemnité d'éviction. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce (article L145-14). Dans une résidence gérée, le locataire est l'exploitant : l'indemnité protège l'exploitant, pas le propriétaire. Pour récupérer votre lot au terme du bail, afin de le vendre libre ou de l'occuper, vous devrez en principe la payer ; si l'exploitant donne congé six mois à l'avance (article L145-9), aucune indemnité n'est en principe due au propriétaire, sous réserve des clauses du bail, et le lot se retrouve sans locataire. Le bail engage donc souvent plus le propriétaire que l'exploitant, ce qui explique que la durée restante pèse sur le prix de revente.

Même logique pour les charges. Les articles L145-40-2 et R145-35 du Code de commerce imposent un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre bailleur et locataire, et interdisent d'imputer au locataire les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ; l'article L145-15 répute non écrite toute clause contraire. Ces textes datent de la loi Pinel de 2014 : un bail plus ancien peut relever d'un autre régime. Pour l'acquéreur, la question est concrète : que reste-t-il à la charge du propriétaire ? La cotisation annuelle au fonds de travaux, d'au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété, ne se récupère pas à la revente, sauf stipulation dans l'acte (service-public.gouv.fr), et l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur de remettre les documents de la copropriété dès la promesse de vente.

Occasion ou VEFA : lequel des deux est le plus sûr ?

Ni l'un ni l'autre par nature : ils exposent à des risques différents. En VEFA, on achète un avenir : un lot qui n'existe pas encore et un exploitant choisi par le promoteur ; l'achèvement est couvert par une garantie financière, pas les retards de loyer. Dans l'occasion, on achète un présent daté : l'immeuble est livré et l'exploitant en place, mais la fin de bail est plus proche et l'entrée plus chère. Que le neuf se construise moins ne dit rien de la qualité d'un lot précis : l'existence d'un stock n'est pas une sélection, c'est à l'acquéreur de la faire, pièce par pièce.

Combien coûtent les frais d'acquisition dans l'ancien, comparés à la VEFA ?

Dans l'ancien, l'essentiel des « frais de notaire » est constitué d'impôts. Le taux départemental des droits de mutation est de 4,50 %, avec une faculté pour chaque département de le porter à 5,00 % pour les actes conclus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 ; l'exception prévue pour une première acquisition de résidence principale ne concerne pas un investisseur (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-20). Le taux applicable se demande donc au notaire. S'y ajoutent la taxe additionnelle de 1,20 % (article 1584 du CGI) et un prélèvement de 2,37 % sur la part départementale (article 1647), soit 6,3185 % au taux de 5,00 % et 5,80665 % à 4,50 %. Les émoluments du notaire suivent un barème proportionnel dégressif (de 3,870 % sur les premiers 6 500 € à 0,799 % au-delà de 60 000 €, hors TVA), avec une remise possible jusqu'à 20 % au-delà de 100 000 € (articles A444-91 et A444-174 du Code de commerce).

Dans le neuf vendu avec TVA, la taxe de publicité foncière est au taux de 0,70 % (article 1594 F quinquies du CGI) et la taxe additionnelle n'est pas perçue à ce taux (article 1584) ; les émoluments d'une première VEFA suivent un barème dégressif selon le nombre de logements du permis de construire (article A444-95). Les calculs faits sur ces barèmes aboutissent à des frais de l'ordre de 2 % à 3 % du prix hors taxes. Pour un lot d'occasion à 120 000 €, au taux départemental de 5,00 %, le détail est le suivant.

À ces frais peuvent s'ajouter les honoraires d'un intermédiaire de vente. Un agent immobilier doit disposer d'un mandat écrit qui précise qui les supporte ; lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur, l'annonce doit afficher le prix avec et hors honoraires (service-public.gouv.fr). Demandez par écrit si le prix annoncé inclut la rémunération de l'intermédiaire, et à qui elle est versée.

TVA, amortissement, revente : qu'est-ce qui se transmet, qu'est-ce qui repart de zéro ?

Si le vendeur avait récupéré la TVA à l'achat de son lot neuf, elle ne devient définitive que par vingtièmes. Dans le schéma le plus courant, l'acquéreur qui reprend le bail et poursuit l'activité taxée reprend les vingtièmes restants, sans reversement pour le vendeur. Le détail, y compris la fragilité du schéma pour les immeubles de plus de cinq ans, figure dans notre article sur la TVA récupérée et la revente avant vingt ans ; la question à poser est simple : l'acte relève-t-il de la transmission d'universalité de biens (article 257 bis du CGI), et le notaire a-t-il vérifié que vous serez redevable de la TVA ?

Votre base d'amortissement est votre prix d'acquisition, pas celui du vendeur. Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20) rappelle que les terrains ne s'amortissent pas et que la valeur de l'immeuble amortissable doit être ventilée de celle du terrain ; l'amortissement des biens loués meublés, immeuble et meubles, n'est déductible que dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges. Le mobilier racheté avec le lot s'amortit à part, d'où l'intérêt d'un inventaire valorisé dans l'acte. L'option micro-BIC (abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes, seuils à reconfirmer pour l'année en cours) écarte toute déduction réelle, amortissement et intérêts compris. Les prélèvements sociaux sur ces revenus meublés sont de 18,6 %.

À la revente, la réintégration des amortissements dans la plus-value ne s'applique pas aux biens « situés dans » une résidence étudiante ou une résidence-services pour personnes âgées « destinée à l'accueil exclusif » de ces publics, ni dans certains établissements médico-sociaux et de soins de longue durée (article 150 VB, III du CGI). Le texte vise l'implantation du bien, pas l'identité de l'acquéreur : à notre lecture, rien ne distingue l'acquéreur d'occasion du premier acquéreur. Ce qui compte est la qualification de la résidence, notamment son caractère exclusif, à faire confirmer par écrit avant d'acheter ; les résidences de tourisme et d'affaires ne figurent pas dans la liste. Notre article sur cette exclusion en détaille l'effet chiffré.

D'où vient la « décote » d'un lot d'occasion, et que cache-t-elle ?

On entend souvent, y compris de la part de professionnels, qu'acheter d'occasion revient à acheter « moins cher que le neuf ». L'écart entre prix d'origine et prix de revente n'est pas une remise accordée par le vendeur : c'est le marché qui valorise de nouveau un flux de loyers. Le prix d'origine d'une VEFA comprenait ce que le lot n'a pas à rémunérer ensuite (marge du promoteur, frais de commercialisation, TVA, première dotation en mobilier) ; le prix de revente est celui qu'un investisseur accepte de payer compte tenu du loyer net, de la durée de bail restante et de la solidité de l'exploitant.

Il n'existe pas, à notre connaissance, de statistique publique ou notariale qui publie une série de prix de revente des lots de résidences gérées. Les fourchettes de décote qui circulent proviennent d'intermédiaires de revente, c'est-à-dire de vendeurs de ce marché, sans méthode vérifiable : nous ne les reprenons pas. Pour mémoire, la Banque de France relève pour l'ensemble des logements anciens un recul de 0,9 % en un an au deuxième trimestre 2026 : ce chiffre ne dit rien des résidences gérées, mais rappelle qu'un prix de revente n'est jamais acquis à la hausse. Notre panorama des risques du LMNP en résidence gérée traite de la dépendance à l'exploitant.

Un calcul simple montre le mécanisme. Un lot qui rapporte 5 400 € de loyer annuel se vend 120 000 € à un acheteur qui exige 4,5 % de rendement brut. Si les conditions changent (taux, durée du bail, exploitant) et que l'acheteur exige 5,5 %, il en offrira environ 98 200 €, soit 18 % de moins, sans que le loyer ait varié d'un euro. À l'inverse, un bail qui s'allonge ou un exploitant qui se solidifie fait monter le prix. La « décote » à l'achat ne protège donc de rien : vous la retrouverez, dans un sens ou dans l'autre, à la revente. Le prix d'origine est un mauvais repère ; le loyer net et la durée restante en sont de bons.

Un taux d'emprunt est-il « élevé » ou non ? Comparer coût du crédit et rendement net

La réponse entendue (« un taux n'est élevé que par rapport au rendement ») est juste dans son principe : l'effet de levier est positif si le rendement net de l'investissement dépasse le coût de la dette, négatif sinon. Mais elle ne vaut que si l'on compare les bonnes grandeurs. Le coût de la dette est le taux du crédit, assurance comprise. Le rendement à lui opposer n'est pas le rendement affiché (loyer sur prix), c'est le loyer net de toutes les charges que supporte le propriétaire, avant impôt, rapporté au coût total d'acquisition, frais compris. Un rendement affiché qui ne se vérifie pas, c'est précisément ce que désignent les « fausses barres ».

Côté crédit, selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat aux particuliers (hors renégociations) était de 3,30 % en juillet 2026, en hausse de 22 points de base depuis le début de l'année (panorama des prêts à l'habitat, mis à jour le 10 septembre 2026). C'est une moyenne toutes durées confondues : un crédit à vingt ans, assurance et frais compris, se négocie dans une autre fourchette, à faire chiffrer par votre banque ou votre courtier.

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation. Prenons un acquéreur fictif, qui achète un lot à 120 000 € hors frais, avec un bail en cours. Chaque ligne du tableau se lit dans un document du dossier, ce qui est le but de l'exercice.

L'effort d'épargne mensuel est la mensualité moins le revenu net mensuel de l'exemple : 308 € par mois (3 700 € par an) si le loyer est maintenu, 218 € par mois (2 620 € par an) si le bail est renouvelé 20 % plus bas, c'est-à-dire à 4 320 € de loyer annuel. Il est calculé hors assurance emprunteur, à chiffrer sur devis, et avant impôt.

La lecture est instructive. Au taux moyen de juillet 2026, les intérêts de la première année (3 571 €) absorbent presque tout le revenu net (3 700 €) ; à 4,00 % ou 5,00 %, ils le dépassent. La phrase entendue se retourne : avec un rendement net de cet ordre, un taux de 3,30 % n'est déjà plus « bas », et le crédit ne s'autofinance pas, puisqu'il faut compter plus de 300 € d'épargne par mois, assurance en sus. Cela ne condamne pas l'achat : une partie de la mensualité rembourse du capital (environ 3 950 € la première année à 3,30 %), qui reste votre patrimoine, et le résultat change avec le prix, le loyer et l'apport ; notre article sur l'apport et l'effet de levier détaille ce calcul. Si le revenu net était très supérieur au coût du crédit, la phrase entendue en réunion serait vraie : encore faut-il que le loyer soit réel et le rendement recalculé net de charges.

L'impôt n'est pas intégré à l'exemple. En régime réel, l'amortissement et les intérêts réduisent en général fortement le résultat imposable les premières années, mais un déficit de location meublée non professionnelle ne s'impute pas sur le revenu global : il se reporte dix ans sur les seuls revenus de location meublée (service-public.gouv.fr).

Quels documents demander avant de signer l'avant-contrat ?

Demandez ces pièces par écrit, et faites relire le dossier par un professionnel qui n'est pas rémunéré au succès de la vente (notaire, expert-comptable, conseil indépendant du vendeur).

1. 1.Le bail commercial, tous ses avenants, et les courriers de congé, de renouvellement ou de renégociation échangés avec l'exploitant.
2. 2.L'état locatif et surtout les relevés bancaires du vendeur sur trois ans, rapprochés des loyers dus.
3. 3.Les derniers comptes de l'exploitant, les éventuelles annonces de procédure collective et l'inventaire des charges annexé au bail.
4. 4.Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le règlement de copropriété, la fiche synthétique et le carnet d'entretien : la liste de l'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation.
5. 5.Les charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices, l'état des impayés de la copropriété, la part du fonds de travaux rattachée au lot et le plan pluriannuel de travaux s'il existe.
6. 6.Les appels de fonds à venir et les travaux votés mais non payés : qui les supporte, à écrire dans l'acte.
7. 7.L'avis de taxe foncière, l'inventaire du mobilier et son état.
8. 8.Le régime de TVA de la vente, le nombre de vingtièmes restant à courir, et la qualification de la résidence au regard de l'article 150 VB.
9. 9.La situation hypothécaire du lot, que le notaire obtient.
10. 10.Dans l'avant-contrat : la condition suspensive d'obtention du prêt (au moins un mois de validité, article L313-41 du Code de la consommation), le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur non professionnel (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation), le sort des arriérés et du prorata de loyer, et le prix avec et hors honoraires.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

Un lot d'occasion n'est ni un piège ni une aubaine : c'est un achat dont on peut vérifier le passé et dont on ne contrôle pas l'avenir. Ce qui rassure vraiment n'est ni l'existence d'un stock ni un audit présenté par le vendeur, ce sont des pièces que vous avez vues vous-même : relevés bancaires, bail et durée restante, comptes de l'exploitant, charges votées, TVA et mobilier écrits dans l'acte. À l'inverse, acheter un rendement affiché sans le recalculer coûte cher : dans notre exemple fictif, un loyer renouvelé 20 % plus bas ajoute environ 90 € d'effort d'épargne par mois pendant toute la durée du crédit, et une exigence de rendement relevée d'un point fait perdre environ 18 % de prix de revente.

Pour prolonger la lecture, notre article sur les risques du LMNP en résidence gérée complète le tableau. Le Rempart Financier est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine : si vous étudiez un lot de ce type, réalisez votre bilan patrimonial en ligne pour mesurer ce que le projet change à votre situation avant de vous engager.