Prêter gratuitement un logement à un proche : ce que ça change pour vos impôts, l'IFI, et comment le récupérer

Prêter gratuitement un logement à un proche — un enfant, un ami en difficulté, un membre de la famille — ne génère aucun revenu imposable (article 15, II du CGI), mais a pour contrepartie exacte l'impossibilité de déduire la moindre charge sur ce bien : ni travaux, ni intérêts d'emprunt, ni taxe foncière, qui reste due par le propriétaire dans tous les cas. Le logement continue par ailleurs de compter dans votre IFI à sa pleine valeur vénale, sans l'abattement de 30 % réservé à votre propre résidence principale. Juridiquement, ce prêt s'appelle un commodat (articles 1875 à 1891 du Code civil) : sans terme fixé à l'avance, le récupérer n'est pas automatique et obéit à des règles précises, pas à une simple demande.

Un couple de clients avait acheté, quelques années plus tôt, un petit studio destiné à la location. Un proche a traversé une période difficile ; ils lui ont prêté le logement, sans loyer, le temps que la situation se stabilise. Le temps a passé, et un jour, ce proche leur a annoncé qu'il comptait y installer sa propre fille. Nos clients ont alors voulu reprendre le bien — et découvert, en posant la question, qu'ils n'avaient en réalité jamais formalisé ce qui les liait juridiquement à leur proche, ni ce que cette gratuité avait changé, pendant toutes ces années, à leur fiscalité. La situation s'est réglée à l'amiable. Elle aurait pu ne pas se régler aussi simplement.

Prêter gratuitement un logement à un proche : dois-je déclarer un revenu ?

Non. L'article 15, II du Code général des impôts pose un principe simple : les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. Le BOFiP précise, au paragraphe 50 de sa doctrine sur le sujet, qu'un propriétaire est « censé se réserver la jouissance » des logements qu'il met gratuitement à la disposition d'un tiers, sans y être tenu par un contrat de location — ce qui couvre exactement le cas d'un logement prêté à un enfant, un ami ou tout autre proche, sans qu'il soit besoin d'y résider soi-même. Le Conseil d'État a confirmé ce principe dès le 16 janvier 1974, dans une affaire concernant un appartement mis gratuitement à la disposition d'une mère par son enfant (source : BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-20-20).

Aucun loyer fictif n'est donc à intégrer dans votre déclaration de revenus au titre de ce logement, même si un loyer de marché existe manifestement pour un bien comparable dans le même immeuble ou la même rue.

Puis-je déduire les charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) si je ne perçois aucun loyer ?

Non — et c'est le point le plus souvent ignoré, parce qu'il paraît injuste une fois qu'on le découvre. L'exonération de l'article 15, II a pour contrepartie exacte, précisée au paragraphe 100 de la même doctrine, l'impossibilité de déduire les charges afférentes à l'immeuble : ni les travaux, ni les intérêts d'un éventuel crédit encore en cours, ni les primes d'assurance, ni même la taxe foncière ne peuvent venir en déduction d'un autre revenu foncier ou du revenu global. Le raisonnement du BOFiP est celui de la symétrie fiscale : un bien qui ne produit aucun revenu imposable ne peut pas non plus produire de charge déductible. Il est donc impossible de se constituer artificiellement un déficit foncier en prêtant un bien gratuitement puis en y engageant des travaux — un mécanisme qui n'existe que pour un bien réellement loué, dans les conditions et les plafonds que nous détaillons dans notre article sur le déficit foncier.

Ce logement compte-t-il dans mon IFI, et avec quel abattement ?

Oui, il compte dans votre patrimoine taxable à l'IFI, à sa valeur vénale réelle — et sans l'abattement de 30 %. Cet abattement, prévu par l'article 973, I du CGI, ne s'applique qu'à l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire lui-même : le BOFiP est explicite sur ce point, les résidences secondaires et les biens occupés par un tiers, à titre gratuit ou onéreux, en sont exclus. Nous détaillons ce mécanisme, ses limites et ses exemples chiffrés dans notre article sur l'IFI 2026, seuil, assiette et abattements. Concrètement, un studio prêté gratuitement à un proche pèse dans votre IFI exactement comme s'il était loué ou vacant — la seule différence étant qu'un bien loué peut voir sa valeur vénale minorée en tenant compte des conditions de location, ce qui n'a pas d'équivalent pour un bien occupé gratuitement.

Dois-je payer la taxe foncière même si je ne touche aucun loyer ?

Oui, systématiquement. La taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition, indépendamment de toute occupation, gratuite ou payante, ou même de vacance. Aucune disposition ne prévoit d'exonération liée au prêt à usage. C'est l'une des raisons pour lesquelles, comme vu plus haut, cette charge n'est pas neutre fiscalement pour le propriétaire : elle reste due, mais ne peut venir en déduction d'aucun revenu tant que le logement n'est pas loué.

Prêt à usage ou bail : quelle est la différence juridique, et pourquoi ça compte ?

Le prêt à usage, aussi appelé commodat, est défini par l'article 1875 du Code civil comme le contrat par lequel une partie livre une chose à une autre pour qu'elle s'en serve, à charge de la restituer après usage — un contrat par nature gratuit, ce qui le distingue radicalement d'un bail. Cette gratuité a une contrepartie juridique, pas seulement fiscale : l'occupant à titre gratuit ne bénéficie d'aucune des protections attachées à un contrat de location — ni durée minimale légale, ni encadrement du loyer puisqu'il n'y en a pas, ni droit au maintien dans les lieux comparable à celui d'un locataire. En pratique, cela signifie que la relation repose presque entièrement sur la confiance et, idéalement, sur une convention écrite fixant au moins l'usage prévu et, si possible, une durée ou un terme — un document que beaucoup de familles ne rédigent jamais, précisément parce que la gratuité entre proches paraît ne pas devoir se contractualiser.

Comment récupérer mon logement si la situation change ?

C'est ici que l'absence de formalisation initiale se paie le plus cher. L'article 1888 du Code civil pose la règle de principe : le prêteur ne peut reprendre le bien qu'au terme convenu, ou, à défaut de terme fixé, qu'après qu'il a servi à l'usage pour lequel il a été prêté. Si rien n'a été précisé — ni durée, ni usage particulier —, cet usage peut être interprété très largement, notamment lorsqu'il s'agit simplement de « loger » quelqu'un sans limite de temps annoncée : dans ce cas, la jurisprudence considère généralement qu'il s'agit d'un prêt à durée indéterminée, que le prêteur peut résilier à tout moment moyennant un délai de préavis raisonnable, apprécié au cas par cas par les tribunaux en cas de désaccord.

L'article 1889 du Code civil prévoit une voie plus rapide, mais nettement plus étroite : le prêteur peut demander la restitution avant le terme convenu ou avant la fin de l'usage prévu s'il lui survient un « besoin pressant et imprévu » de son bien. Ces deux conditions — pressant et imprévu — sont cumulatives et interprétées strictement par les tribunaux. Vouloir vendre le bien n'est pas systématiquement considéré comme un besoin « imprévu » s'il n'est motivé par aucune circonstance nouvelle particulière ; et un besoin qui existait déjà, même en germe, au moment du prêt (une situation personnelle ou financière déjà fragile, par exemple) est généralement écarté par les juges, précisément parce qu'il n'est pas imprévu.

Pour nos clients, la leçon a été claire une fois la situation expliquée : fixer par écrit, dès le départ, soit un terme précis (« jusqu'au 30 juin 2027 »), soit un usage clairement circonscrit (« le temps de retrouver un logement stable ») aurait rendu la reprise du bien beaucoup plus simple à justifier juridiquement, sans attendre d'avoir à invoquer un besoin pressant et imprévu — une notion que les tribunaux n'appliquent pas de façon automatique en faveur du propriétaire, même légitime dans sa demande.

Existe-t-il un risque que ce prêt gratuit soit requalifié en donation ?

Le risque existe en théorie, mais reste limité en pratique pour un prêt réellement temporaire et sans contrepartie déguisée. L'administration fiscale ou, dans le cadre d'une succession, les autres héritiers peuvent chercher à requalifier une mise à disposition gratuite en donation indirecte s'ils estiment qu'elle traduit une intention libérale durable plutôt qu'un dépannage ponctuel — par exemple un logement mis à disposition sans limite de temps annoncée, au profit d'un enfant par ailleurs financièrement autonome, sur une très longue durée. La jurisprudence a toutefois eu l'occasion de rappeler que le prêt à usage, en tant que tel, ne confère qu'un droit d'usage temporaire et non un droit de propriété ou un enrichissement définitif, ce qui le rend en principe incompatible avec la qualification de donation dès lors qu'il reste ce qu'il prétend être : gratuit, mais réversible. Le risque de requalification augmente surtout lorsque le prêteur ne reprend jamais le bien, année après année, sans terme ni condition, ce qui peut finir par ressembler, dans les faits, à un abandon définitif de la jouissance. Une convention écrite, même simple, reste la meilleure protection contre ce risque : elle démontre que les deux parties considèrent l'arrangement comme temporaire et révocable, pas comme un transfert déguisé.

Prêt à usage gratuit ou location : lequel choisir pour dépanner un proche ?

La réponse dépend moins de la fiscalité — nettement moins favorable sans loyer, on l'a vu — que de ce que vous recherchez réellement. Un loyer, même symbolique et très inférieur au marché, change la qualification juridique du contrat en bail et rouvre le droit à déduction des charges, au prix d'un formalisme plus lourd (bail écrit, état des lieux, encadrement du dépôt de garantie) et, souvent, d'une gêne à demander un loyer à un proche en difficulté. Un prêt à usage reste plus simple à mettre en place dans l'urgence, mais laisse le propriétaire seul face à l'ensemble des charges, sans aucune contrepartie fiscale, et complique la reprise du bien si aucun terme n'a été fixé. Entre les deux, un loyer réduit mais réel — dès lors qu'il n'est pas manifestement dérisoire au regard du marché local, sous peine d'être requalifié administrativement en quasi-gratuité — permet souvent de concilier l'aide apportée au proche et une fiscalité plus équilibrée pour le propriétaire.

Ce qu'il faut retenir

• —Prêter gratuitement un logement à un proche n'entraîne aucun revenu à déclarer (article 15, II du CGI), mais interdit en contrepartie toute déduction de charges — travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière comprise.
• —Le bien reste intégré à votre IFI à sa pleine valeur vénale : l'abattement de 30 % ne s'applique qu'à la résidence principale du redevable lui-même, jamais à un bien occupé par un tiers, même à titre gratuit.
• —La taxe foncière reste due par le propriétaire dans tous les cas, qu'il perçoive un loyer, prête le bien gratuitement, ou le laisse vacant.
• —Sans terme ni usage précisé à l'avance, récupérer le bien n'est pas automatique : l'article 1889 du Code civil exige un besoin "pressant et imprévu", une notion interprétée strictement par les tribunaux.
• —Une convention écrite, même simple, fixant un terme ou un usage précis, protège à la fois contre les difficultés de reprise du bien et contre un risque, réel mais limité en pratique, de requalification en donation indirecte.

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