LMNP en résidence de services : la TVA récupérée est-elle acquise pour de bon ?

Non : la TVA récupérée sur un lot neuf en résidence de services ne devient définitive que par vingtièmes. Si le lot sort de l'activité taxée avant le terme (vente à un acheteur qui ne poursuit pas l'activité, départ de l'exploitant sans remplaçant, location meublée classique, occupation personnelle), la part non écoulée est à reverser ; une vente à un investisseur qui reprend le bail ne déclenche en principe rien. Après vingt ans, plus rien à rendre. Mais « revendre TTC » n'est pas une pirouette à +20 % : un lot se vend au prix de ses loyers, pas de sa TVA.

Un couple d'une quarantaine d'années, déjà investisseur et imposé à 30 %, nous a décrit la présentation d'un investissement en résidence de tourisme, en vente en l'état futur d'achèvement (situation anonymisée et simplifiée). Le lot : autour de 250 000 € TTC, dont une quarantaine de milliers d'euros de TVA « portée par le promoteur ». L'argument : « vos appels de fonds s'arrêtent à 83,3 % du prix, le reste, c'est le promoteur qui le règle directement à l'État ; vous achetez avec un rabais de 20 % ».

Monsieur, épargnant averti, a réagi comme nous aimerions que chacun le fasse : « Mais j'achète quoi ? Un bien immobilier, ça compte s'il n'y a pas de TVA ? » Quatre affirmations circulaient, que l'on entend souvent, y compris de la part de professionnels. Trois sont exactes mais incomplètes ; celle de la revente TTC ne tient pas. Voici les textes, le calcul et les questions à poser.

Les quatre affirmations entendues en rendez-vous sont-elles exactes ?

Que récupère-t-on vraiment quand on achète « hors taxes » en résidence de services ?

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation. Pour des chiffres ronds, prenons un lot à 200 000 € hors taxes. À 20 % (article 278 du CGI), le prix TTC est de 240 000 €, dont 40 000 € de TVA. « Prix hors taxes » et « TVA portée par le promoteur » décrivent la même réalité : une TVA qui grève l'achat et que l'acquéreur récupère auprès de l'administration. Pour un immeuble à construire, elle devient exigible à chaque versement prévu au contrat (article 269). Selon les programmes, l'acquéreur la paie avec chaque appel de fonds puis demande le remboursement, ou le promoteur l'avance. Le crédit de TVA se réclame auprès de l'administration, avec un minimum de 150 € pour une demande annuelle et de 760 € pour une demande trimestrielle ou semestrielle (impots.gouv.fr). Délais, rôle du promoteur, sort de l'opération si le remboursement tarde, financement exact de la banque : c'est contractuel, à demander par écrit.

Encore faut-il être redevable de la TVA. Un propriétaire d'un seul lot peut relever de la franchise en base (article 293 B), qui dispense de payer la TVA mais aussi de la déduire. Pour récupérer celle de l'achat, il faut opter pour la TVA (article 293 F) : l'option couvre deux années, se renouvelle tacitement et est reconduite de plein droit après un remboursement. Vos loyers sont alors facturés avec TVA, au taux réduit de 10 % admis par l'administration (article 279 ; BOI-TVA-LIQ-30-20-10, § 10). Vous collectez 10 %, vous reversez, et vous avez récupéré 20 % à l'achat : c'est ce crédit qui reste sous condition pendant vingt ans.

Alors, qu'achète-t-on ? Un lot de copropriété dans un immeuble exploité par un tiers, dont le coût réel, TVA remboursée, est le prix hors taxes. C'est sur ce prix net que l'on amortit : les biens ouvrant droit à déduction sont inscrits pour leur prix d'achat diminué de la déduction (BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 60). L'intuition de ce client était juste : le « rabais de 20 % » n'est pas une remise commerciale. Les 40 000 € font 20 % du prix hors taxes, mais 16,7 % du prix TTC, d'où les 83,3 % d'appels de fonds. C'est surtout un crédit sur l'État, que l'on peut comparer à une avance remboursée en nature, par vingtièmes, en maintenant une activité taxée.

Faut-il vraiment trois services sur quatre pour récupérer la TVA ?

Oui, avec des nuances. L'article 261 D, 4° du CGI (rédaction de la loi de finances pour 2024) rend la TVA obligatoire dans trois situations : l'hébergement hôtelier ou para-hôtelier offert pour trente nuitées au plus, avec un local meublé et « au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle » (b) ; la location meublée à usage résidentiel assortie des mêmes prestations, qui vise notamment les résidences étudiantes et seniors selon le BOFiP (b bis) ; et, pour un propriétaire de lot, la location consentie à l'exploitant d'un établissement remplissant l'une de ces conditions (c), sauf certains logements-foyers de l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation dont l'exploitant n'a pas droit à déduction.

Première nuance : ce sont les services de l'exploitant qui comptent, pas les vôtres. Il « est considéré comme celui qui fournit les prestations d'hébergement dans cette résidence, quand bien même les logements sont détenus par plusieurs propriétaires différents » (BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 30). Deuxième nuance : les services doivent être « réellement proposés au client, et l'effectivité de cette proposition doit pouvoir être démontrée » (§ 60), et une boîte à clés ne vaut pas réception (§ 100) ; voir notre article sur le para-hôtelier professionnel et la location de type Airbnb. Troisième nuance : si l'exploitant cesse d'offrir trois services sur quatre, c'est la qualification de votre loyer, donc votre droit à déduction, qui est en jeu.

Dernière nuance, rassurante : l'article 261 D ne pose aucune condition de durée de bail. On entend que la TVA suppose un bail de neuf ans sous peine de tout reverser. Cette règle a existé (ancien article 178 de l'annexe II) ; elle a été supprimée par le décret n° 2009-510 du 5 mai 2009, comme le rappelle une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 21 mars 2013. Reste le prorata sur vingt ans.

La TVA récupérée est-elle définitivement acquise, et à partir de quand ?

L'article 207 de l'annexe II au CGI pose le principe : la déduction « est définitivement acquise à l'entreprise », mais « sous réserve des dispositions qui suivent » (I). Pour les immeubles, la régularisation s'opère « par vingtième pendant vingt années » (II, 3). Elle se déclenche aussi quand le bien est cédé sans TVA ou « cesse d'être utilisé à des opérations imposables » (III, 1, 1° et 5°), pour toutes les années restantes (III, 2). Formule : TVA initiale × années restantes ÷ 20.

Reste à compter. Le BOFiP donne l'exemple d'un immeuble livré en N : reversement exigible seulement si la vente intervient « au plus tard le 31 décembre N+18 » (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 190) ; au § 280, pour une cessation d'activité en N+12 après un achèvement en N, il reste 7 ans à courir, soit (N+19) − (N+12). On compte en années civiles : l'année de départ et l'année de la vente sont écoulées, et il reste autant de vingtièmes qu'il y a d'années entre la vente et N+19. Une vente pendant la vingtième année (N+19) n'entraîne donc plus de reversement. Certains simulateurs comptent « 20 moins les années complètes » : l'écart peut atteindre un ou deux vingtièmes (2 000 à 4 000 € ici). Le point de départ est l'année d'acquisition ou d'achèvement (§ 140 et 150) ; pour une VEFA, faites préciser la date par votre notaire ou votre expert-comptable.

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation : lot à 240 000 € TTC (200 000 € HT, 40 000 € de TVA), TVA intégralement récupérée, N étant l'année de départ.

Que se passe-t-il si je revends avant vingt ans ?

Tout dépend de l'acquéreur. S'il n'exerce pas l'activité (non assujetti, ou marchand de biens qui revend aussitôt), la cession est faite sans TVA et vous reversez les vingtièmes restants (annexe II, art. 207, III, 1, 1°) ; l'acquéreur qui utilise le bien en immobilisation peut déduire cette fraction sur attestation de votre part (III, 3 ; BOFiP, § 230 à 240). S'il reprend le bail et poursuit l'activité taxée, c'est une transmission d'universalité de biens : l'article 257 bis du CGI prévoit qu'aucune livraison n'est alors réputée intervenir « entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée » et que « le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier ». Le vendeur échappe donc à la régularisation (annexe II, art. 207, III, 4, 1°).

D'après les professionnels de la revente en résidences gérées, c'est la pratique la plus courante : l'acheteur s'immatricule en loueur en meublé, opte pour la TVA, reprend le bail commercial, et l'acte est placé sous l'article 257 bis. Le BOFiP confirme (§ 285, reprenant un rescrit de 2006) que la cession avec reprise des baux entre deux redevables bénéficie d'une dispense de taxation pour les immeubles de moins de cinq ans et d'une dispense de régularisation pour les autres. Il précise que la transmission « n'a pas pour effet de faire courir un nouveau délai de régularisation chez le bénéficiaire » (§ 280) : l'acheteur reprend les vingtièmes restants, et s'il arrête l'activité plus tard, ce sont ses vingtièmes à lui.

Une précision sur la solidité de ce schéma, que les brochures donnent rarement. La vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA (article 261, 5, 2°, sauf option du vendeur, article 260, 5° bis), et le Conseil d'État a jugé le 31 mai 2022 (décision n° 451379) qu'elle ne peut alors pas bénéficier de la dispense de l'article 257 bis, réservée aux opérations soumises à la TVA. Pour ces lots, la dispense repose donc sur la doctrine administrative, que la même décision ne reconnaît que « lorsque le bénéficiaire du transfert a pour intention d'exercer lui-même l'activité économique transmise ». Pour un investisseur qui reprend le bail et exploite, elle peut en principe être opposée à l'administration ; le notaire doit en faire état dans l'acte et vérifier que l'acquéreur est redevable de la TVA. Si le vendeur opte pour la TVA, la TVA déduite ne donne pas lieu à régularisation (BOI-RES-TVA-000156, 10 décembre 2025), mais l'acquéreur avance 20 % sur le prix : schéma plus rare.

Et si l'exploitant part, si je récupère le lot ou si je loue autrement ?

La régularisation suit l'affectation du lot, pas seulement la vente. Une réponse ministérielle du 6 décembre 2016 précise que des propriétaires sans exploitant ne risquent de restituer la TVA « diminuée d'un vingtième par année écoulée depuis l'acquisition de l'immeuble » que « dans la mesure où les activités auxquelles ce dernier concourt ne seraient, en définitive, plus soumises à la TVA ». Selon la réponse du Sénat de 2013, un nouvel exploitant offrant les prestations évite toute régularisation. Selon celle de 2016, une location meublée sans trois des quatre prestations rend les loyers exonérés et déclenche un reversement, comme la jouissance privative du lot. Pour la valeur du lot lui-même une fois l'exploitant parti, voir le test de sortie.

Deux réserves. Ces réponses précèdent la réécriture de l'article 261 D par la loi de finances pour 2024 : la logique du reversement (article 207) n'a pas changé, mais la qualification de votre loyer s'apprécie sur le texte actuel. Et la tolérance de douze mois de vacance que mentionne le Sénat concerne la réduction d'impôt des anciens dispositifs Demessine et Censi-Bouvard, pas la TVA : faites confirmer par écrit la vacance acceptable entre deux exploitants. Sur le contrat de bail lui-même, voir notre article sur les loyers variables en résidence de tourisme.

Revendre « TTC » après vingt ans : pirouette à +20 % ou mirage ?

L'argument, tel qu'on l'entend : acheté hors taxes, revendu TTC vingt et un ans plus tard, le bien « gagne » 20 % à prix inchangé, et le bilan affiche un capital créé égal au prix TTC. Trois obstacles.

Premier obstacle : un lot ne se revend pas TTC. Un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonéré de TVA à la vente (article 261, 5, 2°) : l'acheteur ne paie pas de TVA sur le prix. Si le vendeur opte pour la TVA (article 260, 5° bis), il la reverse au Trésor : elle ne l'enrichit pas.

Deuxième obstacle : le prix d'un lot loué n'est pas celui du neuf. La FAPRAH, fédération d'associations de propriétaires de résidences de tourisme, décrit en 2019 la méthode usuelle : la valeur de vente hors taxes est le loyer annuel divisé par le rendement attendu de l'acheteur, « sans importance du prix où vous l'avez acheté ». Elle cite des commissions d'intermédiaire proches de 10 % et des droits de mutation de 7 à 8 % à la charge de l'acheteur. L'acheteur achète un revenu, pas un bien auquel on ajouterait sa TVA, et le marché est étroit : l'acquéreur est un autre investisseur, jamais un occupant.

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation : lot acheté 200 000 € HT ; loyer de 7 600 € HT par an (3,8 % du prix), supposé inchangé pour isoler l'effet ; rendements exigés de 4,5 % et 5,5 %, repris de l'exemple de la FAPRAH ; vente en année 21, avant commission et impôt de plus-value.

Ce n'est pas une prévision : avec un loyer indexé, le calcul bouge dans l'autre sens. Mais c'est le loyer, pas la TVA, qui fait le prix.

Troisième obstacle : la plus-value ne réintroduit pas la TVA. Pour un redevable soumis à la TVA sur toutes ses recettes, « le prix d'acquisition doit être retenu pour son montant hors taxe, puisque la taxe sur la valeur ajoutée a été, en principe, récupérée par voie d'imputation ou de remboursement » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20) ; le prix de cession est réduit de la TVA acquittée (BOI-RFPI-PVI-20-10-10). Le reste suit notre article sur la plus-value d'un bien locatif ; la réintégration des amortissements épargne les résidences étudiantes, seniors et EHPAD (article 150 VB, III), mais pas les résidences de tourisme : voir notre article sur ces exclusions.

« Vous créez 250 000 € de capital parce que vous revendez TTC » confond le capital investi (net de TVA) et la valeur de revente : dans vingt ans, c'est le prix auquel un autre investisseur voudra racheter vos loyers.

Quelles questions poser avant de signer ?

La ligne TVA fait partie de celles que notre méthode pour vérifier une simulation clé en main ligne par ligne permet de contrôler. Voici ce qu'il faut obtenir par écrit.

• —Qui avance la TVA, quand, et que se passe-t-il si le remboursement tarde ou est refusé ? Que finance la banque : le TTC ou le hors taxes ?
• —Quelle date démarre les vingt ans : acte, achèvement, première utilisation ?
• —Le bail oblige-t-il l'exploitant à offrir trois services sur quatre, et peut-il changer cette offre ?
• —Si l'exploitant est défaillant : qui cherche un remplaçant, sous quel délai, et quelle est la position écrite de l'expert-comptable sur la TVA pendant la vacance ?
• —À la revente, l'acte sera-t-il placé sous l'article 257 bis, et le notaire vérifiera-t-il l'assujettissement de l'acheteur ?
• —Dans la simulation, la TVA est-elle isolée, et le rendement calculé sur le prix HT ou TTC ?

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

La TVA récupérée sur un lot neuf en résidence de services est une avance qui devient définitive par vingtièmes, tant que le lot reste affecté à une activité soumise à la TVA. Vendre à un investisseur qui reprend le bail ne coûte rien en TVA ; sortir de l'activité avant le terme coûte autant de vingtièmes qu'il reste d'années ; passé le terme, il n'y a plus rien à rendre, mais ce n'est pas un gain de 20 % à la revente.

Le coût de l'erreur est concret : 28 000 € à reverser dans notre exemple pour une sortie après cinq ans sans dispense, et un prix de revente fixé par les loyers. Pour juger le rendement affiché d'une telle opération, lisez notre analyse d'une simulation locative qui affiche 14 % par an.

Chez Le Rempart Financier, nous relisons ce type de projet avant la signature : TVA, bail, exploitant, revente, fiscalité de sortie. Réalisez votre bilan patrimonial en ligne pour le situer dans l'ensemble de votre patrimoine.