Peut-on réamortir un LMNP en le donnant, en l'échangeant ou en le vendant à sa SCI ?

Oui pour la donation, avec des réserves : donner n'est pas vendre, la réintégration des amortissements ne se déclenche pas et l'enfant peut amortir sur la valeur vénale du jour, mais cela coûte des droits et ne vaut que selon sa propre tranche d'imposition. L'échange est fiscalement une double vente taxée à 5 %, et la vente à sa propre SCI à l'IS fonctionne pour environ 7,5 % du prix en frais, sous le regard de l'abus de droit. Quant au meublé qui n'a plus rien à amortir, il n'est pas condamné à 47,2 % d'impôt : le micro-BIC ramène l'impôt à environ 24 % des loyers pour une tranche à 30 %, et une vente après 30 ans de détention est exonérée de plus-value, réintégration comprise.

Un couple d'une quarantaine d'années, imposé dans la tranche à 30 %, déjà investisseur, nous demande d'examiner un projet de LMNP à conserver 25 à 30 ans. Monsieur se décrit comme « quelqu'un qui accumule » : « ma stratégie, ce n'est pas de revendre », nous a-t-il dit. Plusieurs arguments classiques ont été posés : au bout de 30 ans, vendre et racheter pour « réamortir », sinon on « retombe à 47,2 % » sur les loyers et la rentabilité est divisée par deux ; donner le bien aux enfants, qui l'amortiraient sur la moyenne de deux estimations d'agents ; l'échanger, comme des voisins l'auraient fait ; le garder trois générations pour l'amortir trois fois. Il nous a demandé de les tester un par un, puis a posé la question qui va le plus loin : « Et si, au bout de 25 ou 30 ans, je me le rachète à moi-même avec une SCI, il se passe quoi ? Ça revient à le vendre ? »

Cet article reprend ces arguments dans l'ordre, chiffre un bien acheté 200 000 €, amorti de 150 000 € et valant 260 000 €, et répond à la question de départ : que faire d'un meublé qui n'a plus rien à amortir ? La situation est présentée de façon anonymisée et simplifiée.

Que devient un LMNP quand il n'y a plus rien à amortir ?

Au régime réel, un loueur en meublé déduit l'amortissement de l'immeuble et du mobilier dans la limite du loyer diminué des autres charges (article 39 C du CGI ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). Le terrain ne s'amortit jamais, et la construction s'éteint après 25 à 30 ans environ selon le rythme retenu : le résultat imposable devient alors le loyer moins les charges, imposé au barème avec les prélèvements sociaux.

Le chiffre de « 47,2 % » que l'on entend souvent, y compris de la part de professionnels, est le taux d'une tranche à 30 % ajoutée aux 17,2 % de prélèvements sociaux des revenus fonciers, c'est-à-dire celui de la location nue. Pour un meublé non professionnel, les revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux visés au f du I de l'article L136-6 du Code de la sécurité sociale, qui n'est pas dans la liste des revenus maintenus à 9,2 % de CSG par l'article L136-8 : la CSG est de 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux avec la CRDS et le prélèvement de solidarité, à vérifier pour l'année de vos revenus. À 30 % de tranche, le meublé sans amortissement est donc imposé à 48,6 %.

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation : un bien valant 260 000 €, loué 1 000 € par mois soit 12 000 € par an (4,6 % brut), 3 500 € de charges non récupérables par an (taxe foncière, copropriété, assurance, comptable ; l'emprunt est remboursé après 25 à 30 ans), une tranche à 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux. Le résultat avant amortissement est de 8 500 €.

La « rentabilité divisée par deux » est exacte pour qui compare un loyer sans impôt à un loyer au taux plein : 4 369 € restent, contre 8 500 € avant impôt. Mais elle suppose de rester au réel. Tant que les charges pèsent moins de la moitié des loyers, le micro-BIC taxe moins : 1 215 € de moins par an ici. Il est ouvert jusqu'à 83 600 € de recettes pour un meublé d'habitation en 2026-2028, avec 50 % d'abattement ; un meublé de tourisme non classé relève de 15 000 € et de 30 % (article 50-0 du CGI, BOFiP BOI-BAREME-000044). L'option pour le réel vaut un an, reconduite tacitement ; on y renonce dans les délais de la déclaration de l'année précédente.

Deux précisions. Le renouvellement du mobilier et les travaux immobilisés créent de nouvelles dotations, à calibrer avec l'expert-comptable. Et revenir au micro n'efface pas la réintégration des amortissements déjà déduits : le texte vise ceux « admis en déduction », donc ceux de la période au réel. Pour ce client, qui ne veut pas revendre, la fin de l'amortissement n'oblige pas à agir : elle oblige à choisir chaque année entre micro et réel. Repasser en location nue ne règle rien : le revenu foncier net y est imposé à 47,2 % pour une tranche à 30 %, sans amortissement.

À 30 ans, faut-il vendre pour racheter et « réamortir » ?

L'argument suppose que la vente coûte cher. Pour les cessions à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition d'un loueur au réel est minoré des amortissements admis en déduction (article 150 VB, III du CGI, issu de l'article 84 de la loi de finances pour 2025 ; texte en vigueur). La plus-value brute grossit de tous les amortissements, mais elle reste celle des particuliers, avec ses abattements : impôt sur le revenu éteint au-delà de 22 ans, prélèvements sociaux au-delà de 30 ans (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70). À notre lecture, rien n'écarte les abattements pour la fraction issue de la réintégration : c'est une minoration du prix, donc une plus-value plus haute sur laquelle ils jouent ensuite. Le calcul complet figure dans notre article sur la plus-value d'un bien locatif.

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation : bien acheté 200 000 €, amorti de 150 000 € (base de l'ordre de 160 000 € hors terrain, consommée à plus de 90 % après 25 à 30 ans à 3 ou 4 % par an), vendu 260 000 € (+ 30 % en trente ans, hypothèse modérée), frais de vente ignorés, forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux, ouvert au-delà de cinq ans de détention (article 150 VB, II), taux de 19 % et de 17,2 %.

« À 30 ans, zéro fiscalité sur la plus-value » est donc exact, réintégration comprise. Reste le coût du bien suivant : environ 7,5 % de 260 000 €, soit 19 500 € de droits et de frais d'acte, que la nouvelle base amortissable rembourse en une dizaine d'années face au micro-BIC (19 500 € ÷ 1 818 € d'économie annuelle), au prix d'un bien à choisir, à financer et à louer. Vendre à 25 ans coûterait déjà 12 771 € en plus. La revente est une option à chiffrer, pas une obligation.

« Sauf en résidence étudiante ou senior » : l'exception existe, mais elle est plus étroite. Le III de l'article 150 VB écarte la minoration pour les résidences des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation réservées aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux plus de 65 ans, et pour certains établissements médico-sociaux. Un meublé classique n'en fait pas partie : voir nos résidences services exonérées.

Peut-on réamortir un LMNP en le donnant à ses enfants ?

Ce que la donation efface

Oui sur le principe, et plus largement qu'on ne l'imagine. L'article 150 U du CGI ne taxe que les cessions à titre onéreux, et le BOFiP confirme que la donation d'un bien loué en meublé à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d'une plus-value imposable (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270 à 290, réponse ministérielle Frassa du 28 mai 2015). Pas de plus-value pour le donateur, donc pas de réintégration à payer au jour de l'acte.

Ce que l'enfant peut amortir

Le donataire inscrit le bien à l'actif de son activité à sa valeur vénale : la valeur d'origine d'un bien amortissable acquis à titre gratuit s'entend de la valeur vénale (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI ; BOFiP BOI-BIC-AMT-10-30-30-20, § 10). L'immeuble se ventile entre terrain, qui ne s'amortit pas, et construction (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58). Avec 20 % de terrain, la base amortissable du bien de notre exemple passe de zéro à 208 000 €, soit 6 240 € par an à 3 %. Pour sa propre plus-value future, son prix d'acquisition sera la valeur retenue pour les droits de donation (article 150 VB, I).

Sur la moyenne de deux estimations d'agents : ce n'est pas une règle, c'est un élément de preuve. Ce qui compte est la valeur vénale réelle à la date de l'acte, déclarée par les parties et que l'administration peut contester. Surévaluer gonfle la base amortissable, mais aussi les droits de donation ; sous-évaluer expose à un redressement. Une valeur étayée (estimations écrites, ventes comparables, avis du notaire) est la plus solide. À faire confirmer par le notaire : le texte vise les amortissements « admis en déduction » sans dire lesquels ; la lecture naturelle est que ce sont ceux du propriétaire qui vend, mais les commentaires du BOFiP sur le prix d'acquisition datent de 2012 et 2013 et ne traitent pas la réforme.

Le gain est borné par l'article 39 C : l'amortissement ne peut dépasser le loyer diminué des autres charges, soit 8 500 € dans notre exemple, et l'excédent éventuel est reporté sans créer de déficit imputable (BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-30, § 1 et 10). L'enfant doit louer lui-même en meublé, au réel. Les amortissements que le donateur n'a pas pu déduire à cause de ce plafond sont traités par le BOFiP en cas de cession et de cessation de location (§ 130 et 160), pas de donation : à régler avec l'expert-comptable avant l'acte.

Ce que la donation coûte

L'abattement en ligne directe est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans ; le barème va de 5 % à 20 % sur la tranche de 15 933 € à 552 324 € (service-public.gouv.fr, vérifié le 13 mai 2026). Pour notre bien de 260 000 € : détenu par un seul parent et donné à un seul enfant, 160 000 € restent taxables, soit 30 194 € de droits ; détenu par moitié par un couple et donné à un enfant, environ 8 389 € ; donné par un couple à deux enfants, 65 000 € par parent et par enfant, aucun droit. S'ajoutent les frais d'acte : taxe de publicité foncière de 0,60 % (1 560 €, BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-40), contribution de sécurité immobilière, frais d'assiette et émoluments du notaire, calculés sur la pleine propriété même avec réserve d'usufruit (article A444-67 du Code de commerce) : de l'ordre de 4 000 à 6 000 €, à faire chiffrer.

L'avantage dépend de la tranche de l'enfant : à 30 %, il économise environ 1 818 € par an face au micro-BIC (3 033 € face au réel sans amortissement), soit 17 ans pour amortir 30 194 € de droits, et rien à amortir si l'abattement couvre la donation ; à 11 %, l'économie face au micro tombe à environ 1 107 € par an. Ses amortissements seront aussi réintégrés dans sa propre plus-value. Donner pour réamortir, sans intention de transmettre, est rarement le bon calcul ; transmettre et profiter de la nouvelle base est un autre sujet.

Donner la nue-propriété : qui amortit ?

Beaucoup de familles donnent en gardant l'usufruit pour continuer à encaisser les loyers. Le BOFiP rappelle qu'une entreprise qui a la jouissance d'un bien en qualité d'usufruitier ne le porte pas à son actif et ne peut pratiquer aucun amortissement, alors qu'un bien en nue-propriété peut figurer à l'actif d'une entreprise (BOI-BIC-AMT-10-20, § 260). À notre lecture, ni l'usufruitier, qui encaisse les loyers, ni le nue-propriétaire, qui ne les perçoit pas, ne peut amortir utilement : la donation avec réserve d'usufruit purge la plus-value et prépare la transmission, mais ne réamortit pas. À valider avec l'expert-comptable.

Où passe la frontière de l'abus de droit

Une donation réelle n'est pas un abus de droit : le BOFiP indique que les transmissions anticipées de patrimoine, usufruit réservé compris, ne sont pas en elles-mêmes visées par l'article L64 A du livre des procédures fiscales, sous réserve qu'elles ne soient pas fictives (BOI-CF-IOR-30-20). Ce qui expose, c'est la donation de façade : l'enfant qui rétrocède, ou le parent qui continue à décider du prix et des loyers. Notre article sur la donation de titres avant cession montre, pour des titres, comment le Conseil d'État a tracé la ligne en 2014 puis en 2018.

Gardé trois générations, un LMNP s'amortit-il trois fois ?

En droit, oui : un héritier ou un donataire repart de la valeur vénale du jour, et la plus-value latente, réintégration comprise, n'est pas imposée à la transmission, qui n'est pas une cession à titre onéreux. En pratique, chaque génération paie des droits après les abattements applicables, n'amortit que le bâti, dans la limite des loyers nets, et profite de sa propre tranche : environ 1 800 € par an face au micro-BIC pour un enfant à 30 %, autour de 18 000 € en dix ans avant droits. L'argument est vrai, et ne vaut que chiffré, famille par famille.

Peut-on échanger son LMNP avec celui d'un voisin ?

Fiscalement, un échange est une vente suivie d'un achat, même sans soulte : chaque coéchangiste réalise une cession dans le champ de l'impôt sur les plus-values (BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-30, § 20). Chacun subit donc la réintégration de ses amortissements dans sa plus-value : nulle après 30 ans, 12 771 € à 25 ans dans notre exemple. Côté droits, l'article 684 du CGI soumet les échanges d'immeubles à un droit de 5 % ; sans soulte, il porte sur la valeur d'une seule des deux parts, soit environ 13 000 € pour 260 000 €, avant émoluments, à répartir selon l'acte.

C'est moins cher qu'une vente suivie d'un rachat (13 000 € au lieu de 19 500 €), mais il faut un partenaire dont le bien, la valeur et le calendrier correspondent, et un échange conclu pour le seul bénéfice d'un nouvel amortissement entre dans le champ de l'article L64 A.

Que se passe-t-il si l'on vend son LMNP à sa propre SCI ?

À la question « ça revient à le vendre ? », la réponse est oui, fiscalement. Une SCI est une personne distincte de ses associés : la cession à une société que l'on contrôle est une cession à titre onéreux. Le vendeur déclare une plus-value des particuliers, avec réintégration des amortissements (nulle à 30 ans, 12 771 € à 25 ans ici), et la SCI paie les droits de mutation. Seul l'acquéreur tiers disparaît. Droits départementaux, taxe communale, frais d'assiette, contribution de sécurité immobilière et émoluments atteignent environ 7,5 % du prix, soit 19 500 € pour 260 000 € : le calcul figure dans notre article sur la vente à sa propre SCI.

On entend souvent que « ça fonctionne avec une SCI à l'IS, mais sans abattement à la revente ». C'est exact et incomplet. Exact : à l'IS, la SCI amortit par composants sur le prix payé, hors terrain (208 000 € ici), et à sa propre revente la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement de durée (voir notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR). Sur 2 260 € de résultat, l'impôt annuel tomberait à 339 € (15 % de 2 260 €), au taux réduit jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions (service-public.gouv.fr). Mais c'est un report : les amortissements reviennent dans la plus-value à la sortie, et retirer l'argent par dividendes coûte 31,4 %, sans compter la comptabilité commerciale et un prix à financer.

Incomplet : ce qui expose le montage est son motif. L'article L64 A permet à l'administration d'écarter les actes qui, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre de leurs objectifs, ont pour motif principal d'éluder ou d'atténuer l'impôt. Une vente à sa SCI dont l'unique raison serait de recréer une base amortissable, sans motif patrimonial autre (financement, transmission, séparation des patrimoines), se place dans ce champ. Le Conseil d'État a retenu l'abus de droit en 2019 dans la vente d'une maison à la SCI familiale suivie de sa location au vendeur (8 février 2019, n° 407641) : les faits diffèrent, le risque est de même nature. Une demande de rescrit à l'administration (article L64 B) existe pour sécuriser un projet précis.

Que coûte chaque option, côte à côte ?

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation : bien de 260 000 €, détenu depuis plus de 30 ans, amorti de 150 000 €, tranche à 30 %, comme ci-dessus. Les coûts d'acquisition et de transmission sont des ordres de grandeur à faire confirmer par un notaire.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

On peut recréer une base amortissable, mais par une transmission ou une vente réelles et coûteuses, jamais gratuitement : la donation est la voie la moins chère quand l'abattement couvre le bien, l'échange et la vente à sa SCI coûtent 5 % à 7,5 % du prix, et une vente à un tiers après 30 ans ne coûte aucun impôt de plus-value. Pour un propriétaire qui garde, le premier réflexe est plus simple : le micro-BIC, qui ramène l'impôt à environ 24 % des loyers pour une tranche à 30 %.

Le coût de l'erreur est double : subir 48,6 % sur ses loyers sans avoir comparé le micro, ou payer 13 000 à 30 000 € de droits et de frais pour un gain annuel de 1 800 € que l'administration peut contester. Si la SCI vous attire, la lecture logique est notre article sur la vente à sa propre SCI. Le Rempart Financier chiffre ces arbitrages avec vous, détention, sortie et transmission : réalisez votre bilan patrimonial en ligne. Pour comprendre la réforme qui a changé la sortie, voir aussi notre article sur les amortissements réintégrés à la revente.