Prêt immobilier avec une pension d'invalidité : ce que la loi fixe, ce que la banque décide, comment s'assurer

Lorsque l'un des deux emprunteurs perçoit une pension d'invalidité, trois questions se posent à la banque : ce revenu compte-t-il, jusqu'à quand, et peut-on assurer le prêt ? La loi répond précisément à la première question de fond, celle du montant : la pension de la Sécurité sociale est égale à 30 % ou 50 % du salaire annuel moyen des dix meilleures années, plafonnée à 1 201,50 € par mois en catégorie 1 et 2 002,50 € en catégorie 2 au 1er janvier 2026 (ameli). Elle est en droit toujours attribuée à titre temporaire (article L. 341-9 du Code de la sécurité sociale) et remplacée à l'âge de la retraite par une pension de vieillesse pour inaptitude (article L. 341-15). Aucun texte public ne dit, en revanche, quelle part de cette pension une banque doit retenir : c'est une politique interne, dans le cadre du taux d'effort de 35 % fixé par le HCSF. Reste l'assurance emprunteur, où la loi Lemoine et la convention AERAS organisent un parcours en trois niveaux. Cet article lit les textes, chiffre l'effet de la part retenue sur la capacité d'emprunt et signale ce que nous n'avons pas pu vérifier.

Un couple prépare l'achat de sa résidence principale ; l'un des deux perçoit une pension d'invalidité, parfois complétée par une rente d'un contrat de prévoyance. Le dossier de prêt soulève trois questions distinctes, que les guides en ligne traitent souvent ensemble. La première est celle du revenu : la banque le compte-t-elle, et pour quelle part ? La deuxième est celle de la durée : cette pension est-elle acquise jusqu'au terme du prêt ? La troisième est celle de l'assurance : peut-on assurer un emprunteur déjà reconnu invalide, et à quelles conditions ? Les réponses n'ont ni la même source ni la même solidité. La loi et la doctrine fixent le montant de la pension, sa nature temporaire, l'âge auquel elle change de nom, ainsi que le parcours d'assurance. La part du revenu que la banque retient ne relève d'aucun texte public.

Nous lisons ici les articles du Code de la sécurité sociale, les montants publiés par l'Assurance maladie (ameli) au 1er janvier 2026, les articles du Code des assurances et du Code de la consommation sur l'assurance de prêt, la convention AERAS telle que la présente son site officiel, et le guide en ligne d'un grand réseau bancaire pour illustrer une pratique. Les calculs sont illustratifs et leurs hypothèses sont indiquées ; ce qui n'a pas pu être vérifié est signalé au fil du texte et récapitulé en fin d'article.

Que couvre la pension d'invalidité : trois catégories et un plafond

L'assuré a droit à une pension d'invalidité lorsque son état réduit dans des proportions déterminées sa capacité de travail ou de gain (Code de la sécurité sociale, article L. 341-1). Les invalides sont classés en trois catégories (article L. 341-4) : ceux qui peuvent encore exercer une activité rémunérée, ceux qui sont absolument incapables d'exercer une profession quelconque, et ceux qui, en plus, doivent recourir à l'assistance d'une tierce personne pour les actes ordinaires de la vie. La pension est égale à 30 % du salaire annuel moyen en catégorie 1 (article R. 341-4) et à 50 % en catégorie 2 (article R. 341-5). Ce salaire est celui des dix années civiles d'assurance les plus avantageuses avant l'interruption de travail, et la pension ne peut dépasser 30 % ou 50 % du plafond annuel de la Sécurité sociale (article R. 341-5).

Ces montants sont ceux publiés par ameli pour les salariés au 1er janvier 2026. Pour les indépendants, ameli publie des minimums différents (530,21 € pour l'invalidité partielle, 747,00 € pour l'invalidité totale) et les mêmes maximums. Les salariés agricoles relèvent de la MSA, qui décrit les mêmes trois catégories et réserve le droit à la pension aux assurés reconnus invalides avant 62 ans. Deux conséquences pratiques : une pension de la Sécurité sociale ne dépasse jamais 2 002,50 € par mois en catégorie 2, hors majoration ; et son montant dépend d'un salaire passé, non du salaire au moment du prêt.

Pension de la Sécurité sociale ou rente de prévoyance : deux revenus qui n'ont pas la même durée

Un foyer qui déclare plus de 2 002,50 € par mois d'invalidité en catégorie 2 perçoit une autre source en complément de la pension : par exemple la rente d'un contrat de prévoyance, d'employeur ou individuel. Les deux revenus n'obéissent pas aux mêmes règles. La pension de la Sécurité sociale est en droit temporaire, révisable, et change de nature à l'âge de la retraite. La rente de prévoyance dure ce que dit le contrat, avec ses propres conditions de versement et d'arrêt. C'est donc le contrat, non la loi, qu'il faut lire pour savoir jusqu'à quand elle est due ; notre article sur la prévoyance d'employeur ou individuelle détaille ce que ces contrats couvrent.

Ce que la banque regarde : un cadre public, une pratique privée

Le cadre public tient en une règle : depuis 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière limite à 35 % des revenus la mensualité, assurance comprise, sur 25 ans au plus (voir Taux d'endettement à 35 %). Cette règle ne dit pas quels revenus entrent dans l'assiette. Nous n'avons trouvé aucun texte public, ni aucune publication d'une autorité, qui fixe la part d'une pension d'invalidité qu'une banque doit retenir. C'est une politique de l'établissement, éventuellement adaptée au dossier.

Le guide en ligne du Crédit Agricole donne une illustration de cette pratique, à prendre comme l'expression d'une banque et non comme une norme. Il indique que la pension d'invalidité « est considérée comme un revenu stable » et intégrée au calcul de la capacité d'emprunt, même lorsqu'elle constitue l'unique source de revenus ; que les mensualités ne doivent pas dépasser environ 35 % des revenus, assurance comprise ; qu'un apport d'au moins 10 % du prix d'achat conditionne l'accès au crédit ; et que l'assurance est presque systématiquement exigée. Ce sont des affirmations de la banque, valables pour ses propres dossiers ; d'autres établissements peuvent retenir une part différente ou demander d'autres conditions.

Pourquoi la prudence des prêteurs est-elle compréhensible ? Parce que la loi qualifie elle-même la pension de temporaire (article L. 341-9), que son montant repose sur la catégorie attribuée par la caisse et qu'elle change de nature à un âge précis. Les questions qu'un dossier bien préparé anticipe sont donc celles-là : quelle catégorie, depuis quand, quel montant net versé, quelle rente complémentaire et jusqu'à quel âge, quelle durée de prêt par rapport à l'âge du changement de régime, quel apport. Notre article sur le choix entre apport et emprunt chiffre l'effet de l'apport sur le coût total.

Combien la part retenue de la pension change la capacité d'emprunt

Exemple illustratif. Un foyer compte un revenu d'activité de 2 700 € nets par mois et une pension d'invalidité de 2 000 € par mois. La mensualité maximale est de 35 % des revenus retenus, assurance comprise. Le prêt dure 20 ans au taux moyen de 3,27 % (Observatoire Crédit Logement/CSA, août 2026, taux moyen à taux fixe sur 20 ans, le même que dans notre article sur l'apport et l'emprunt) ; l'assurance est supposée coûter 0,30 % du capital initial par an. Le tableau montre l'effet de la part de la pension que la banque retient. Il ne préjuge d'aucune politique bancaire : il chiffre seulement l'écart.

La lecture est directe : chaque tranche de 25 points de pension écartée retire environ 29 500 € de capacité, soit près de 11 % du capital empruntable dans cet exemple. Le calcul ignore les autres crédits, le reste à vivre, l'apport et les frais, et le taux d'effort de 35 % n'est pas la seule variable qu'une banque regarde. Il sert à situer l'ordre de grandeur de l'enjeu, pas à prédire une réponse. Le montant retenu doit être demandé à la banque, par écrit si possible, avant de bâtir un plan de financement sur l'hypothèse d'une prise en compte à 100 %.

Assurance emprunteur : ce qui se passe quand l'un des deux est déjà en invalidité

L'assurance emprunteur n'est pas obligatoire au sens de la loi, mais l'établissement prêteur peut la juger indispensable et l'exige dans la grande majorité des cas, selon la présentation qu'en donne Service-public. Elle couvre, selon les garanties choisies, le décès, la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), l'invalidité permanente et l'incapacité temporaire de travail. L'assureur ne couvre, pour chaque emprunteur, qu'un pourcentage du prêt défini au contrat, la quotité. Il faut donc vérifier le pourcentage assuré sur chacun et la façon dont la banque exige que la somme des quotités atteigne le capital emprunté ; ce dernier point dépend de la politique de chaque banque, que nous n'avons pas trouvée publiée de façon uniforme.

Pour un emprunteur déjà classé invalide, ce sont les garanties d'invalidité et d'incapacité qui posent question : le risque est en partie déjà réalisé. Le parcours d'assurance suit alors trois étapes, qui peuvent se cumuler. Première étape : l'exception de la loi Lemoine, qui interdit à l'assureur de demander toute information de santé pour un contrat de crédit dont la part assurée de l'encours cumulé n'excède pas 200 000 € par assuré et dont l'échéance est antérieure au soixantième anniversaire de l'assuré (Code des assurances, article L. 113-2-1). Deuxième étape : lorsque l'exception ne joue pas, un questionnaire de santé s'applique, dans le cadre de la convention AERAS. Troisième étape : si l'assurance est refusée, le dossier est examiné aux niveaux suivants de la convention.

Un point d'arithmétique du calendrier illustre la première étape. Pour un emprunteur de 43 ans qui contracte un prêt de 20 ans, l'échéance tombe à 63 ans : la condition d'un terme antérieur au 60e anniversaire n'est pas remplie, quel que soit le montant, et un questionnaire de santé s'applique. Pour le même emprunteur sur un prêt de 15 ans, le terme tombe à 58 ans et le seuil de 200 000 € devient la seule question. L'exception est en outre appréciée par assuré : la part assurée sur chaque emprunteur compte séparément.

Sur la délégation d'assurance, le droit est favorable à l'emprunteur : jusqu'à la signature de l'offre, le prêteur ne peut refuser un autre contrat dès lors qu'il présente un niveau de garantie équivalent, et il doit motiver explicitement son refus en précisant les garanties manquantes (Code de la consommation, article L. 313-30). Notre article sur la renégociation de l'assurance emprunteur détaille les cas où changer de contrat est rentable. Nous n'avons pas trouvé de source officielle indiquant comment les assureurs délégataires traitent en pratique un emprunteur déjà en invalidité : c'est une question à poser à chacun, avec le détail des garanties couvertes pour chaque personne.

Durée du prêt et âge de la pension de vieillesse pour inaptitude

La pension d'invalidité prend fin à l'âge prévu à l'article L. 351-1-5 du Code de la sécurité sociale et est remplacée à partir de cet âge par la pension de vieillesse allouée en cas d'inaptitude au travail (article L. 341-15). Cette pension de vieillesse ne peut être inférieure au montant de l'allocation aux vieux travailleurs salariés. L'article L. 351-1-5 abaisse la condition d'âge de droit commun pour les assurés reconnus inaptes. La conséquence pour un dossier de prêt est arithmétique : un prêt de 20 ans contracté à 43 ans franchit cette date, alors qu'un prêt de 15 ans peut ne pas la franchir. Nous n'avons pas trouvé de source officielle décrivant la manière dont les banques traitent ce passage dans le calcul du taux d'effort, ni le montant qu'il représente par rapport à la pension d'invalidité ; l'âge légal de départ en vigueur est rappelé dans notre article sur le calendrier 2026-2027.

La durée maximale, elle, est fixée par la décision du HCSF à 25 ans, sous réserve des exceptions qu'elle prévoit ; une durée plus courte augmente la mensualité et réduit donc le capital empruntable à revenus constants. Dans l'exemple ci-dessus, passer de 20 à 25 ans à 3,35 % (taux moyen sur 25 ans, Crédit Logement/CSA, août 2026) porte le capital empruntable, avec 100 % de la pension retenue, d'environ 277 300 € à 317 800 €. Une durée plus longue augmente aussi le coût des intérêts et de l'assurance, et rapproche le terme du prêt de l'âge du changement de régime : le gain de capacité et le risque de calendrier vont de pair.

Les questions à poser à la banque, à la caisse et à l'assureur

1. 1.À la banque : quelle part de la pension d'invalidité retenez-vous dans le calcul du taux d'effort, et quelle part de la rente de prévoyance ? Quels documents demandez-vous, et jusqu'à quelle date considérez-vous ces revenus comme acquis ?
2. 2.À la caisse : quelle est la catégorie attribuée, à quelle date, et quel est le montant net versé chaque mois ? La notification d'attribution est le premier justificatif.
3. 3.À l'assureur de la prévoyance : jusqu'à quel âge la rente est-elle versée, à quelles conditions s'arrête-t-elle, et l'assureur peut-il la réviser ?
4. 4.À l'assureur emprunteur : quelles garanties sont proposées pour chaque emprunteur (décès, PTIA, invalidité, incapacité), avec quelles exclusions et quelle surprime ? La garantie invalidité spécifique de la convention AERAS est-elle proposée ?
5. 5.À la banque, encore : quelle quotité est exigée sur chaque tête, et la somme des quotités doit-elle atteindre 100 % pour chaque garantie ?
6. 6.À vous-même : la durée choisie franchit-elle la date à laquelle la pension change de nature, et le budget reste-t-il soutenable si la pension était révisée ?

Une remarque sur notre propre position. Le Rempart Financier est courtier en assurance et conseiller en investissements financiers, rémunéré pour partie par des rétrocessions et des commissions (mention complète en fin d'article) ; l'assurance de prêt fait partie des produits qu'un courtier peut proposer. Cette situation existe dans toute la profession ; elle est une raison de demander à un intermédiaire comment il est rémunéré sur l'assurance qu'il vous présente, et de comparer avec la solution de la banque avant de signer.

Ce qu'il faut retenir

• —La pension d'invalidité de la Sécurité sociale vaut 30 % ou 50 % du salaire annuel moyen des dix meilleures années ; au 1er janvier 2026 elle ne dépasse pas 1 201,50 € par mois en catégorie 1 et 2 002,50 € en catégorie 2 (ameli, salariés).
• —Elle est toujours attribuée à titre temporaire et remplacée à l'âge fixé par l'article L. 351-1-5 par une pension de vieillesse pour inaptitude ; une rente de prévoyance a la durée que fixe son contrat.
• —Aucun texte public ne fixe la part de la pension que la banque doit retenir : c'est une politique de chaque établissement, dans le cadre du taux d'effort de 35 % du HCSF, assurance comprise.
• —Dans notre exemple, retenir 50 % au lieu de 100 % de la pension retire 59 000 € de capacité d'emprunt, et 0 % en retire 118 000 € : la part retenue est la première chose à demander.
• —Côté assurance, la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé pour un encours assuré d'au plus 200 000 € par assuré avec une échéance avant 60 ans ; au-delà, la convention AERAS prévoit trois niveaux d'examen et une garantie invalidité spécifique.
• —Le prêteur ne peut refuser une assurance de niveau de garantie équivalent sans motiver explicitement son refus ; l'assuré peut résilier à tout moment.
• —Cette assurance s'éteint avec le crédit qu'elle garantit : avant de solder un prêt ancien par anticipation, voyez ce qui remplace (ou pas) la protection perdue.

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