IFI 2026 : le mode d'emploi, avec le seuil de 1,3 million d'euros, ce qui entre dans l'assiette, ce qui se déduit, le barème, la décote et cinq foyers types chiffrés

L'impôt sur la fortune immobilière concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier dépasse 1 300 000 € (Code général des impôts, article 964). Le seuil est strict : à 1 300 000 € pile, rien n'est dû. Une fois franchi, le barème s'applique à partir de 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 million d'euros qui atténue l'effet de seuil. L'assiette comprend l'immobilier détenu en direct (la résidence principale avec un abattement de 30 %), les parts de sociétés à hauteur de leur fraction immobilière et la part immobilière des unités de compte de l'assurance-vie ; les dettes se déduisent selon une liste limitative. Le seuil et le barème n'ont pas changé depuis 2018, et le seuil est celui de l'ancien ISF de 2012 à 2017.

Le seuil de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est de 1 300 000 € de valeur nette taxable au 1er janvier, et il est strict : un foyer à 1 300 000 € pile n'est pas redevable. Tout le reste de l'impôt tient dans quatre questions : qui est compté, ce qui entre dans l'assiette et à quelle valeur, ce qui se déduit, et comment on passe de la valeur nette à l'impôt. Cet article les prend dans cet ordre, avec cinq foyers types chiffrés, le calendrier de la campagne 2026 et ce qui a changé depuis l'ancien impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Une idée circule encore : l'ISF n'aurait commencé qu'autour de 2 ou 2,5 millions d'euros, et l'IFI serait donc réservé aux très grandes fortunes. Les textes disent autre chose. Le seuil de l'ISF était de 1,3 million d'euros de 2012 à 2017 (BOFiP BOI-PAT-ISF-40-10), soit celui de l'IFI aujourd'hui. Selon la DGFiP, près de 193 600 foyers ont reçu un avis d'IFI en 2025, pour 2,3 milliards d'euros, et environ les trois quarts d'entre eux déclarent un patrimoine net compris entre 1,3 et 2,57 millions d'euros. Le chiffre de 2,57 millions existe bel et bien, mais comme borne du barème, pas comme seuil d'entrée.

Qui est redevable, et à quelle date

L'article 964 du Code général des impôts (CGI) soumet à l'impôt les personnes physiques dont la valeur des actifs immobiliers, définis à l'article 965, est « supérieure à 1 300 000 € ». Les conditions s'apprécient au 1er janvier de chaque année : l'IFI 2026 porte sur le patrimoine détenu au 1er janvier 2026, déclaré au printemps et payé à l'automne 2026. La notice officielle de la déclaration 2026 le rappelle : à 1 300 000 € ou moins, le foyer n'est pas redevable.

• —Le foyer. Les couples mariés, les partenaires de PACS et les concubins notoires sont imposés en commun ; pour les époux, l'imposition est distincte dans deux cas seulement, prévus à l'article 6, 4 (séparés de biens et ne vivant pas sous le même toit, ou en instance de séparation de corps ou de divorce avec résidences séparées autorisées). Les biens des enfants mineurs s'ajoutent lorsque le foyer en a l'administration légale (articles 964 et 965, 1°).
• —Les enfants majeurs, même rattachés au foyer fiscal de leurs parents pour l'impôt sur le revenu, forment un foyer distinct pour l'IFI : ils ne déclarent que si leur propre patrimoine dépasse le seuil, avec le formulaire de couverture 2042-IFI-COV s'ils ne déposent pas de déclaration de revenus (impots.gouv.fr, page « Déclaration de l'IFI »).
• —Mariage ou PACS conclu l'année précédente. Le patrimoine du couple est imposé en commun au 1er janvier suivant, même en cas d'imposition distincte des revenus (BOFiP BOI-PAT-IFI-50-10-20).
• —Résidents et non-résidents. Un résident fiscal français est imposé sur ses actifs situés en France et hors de France ; un non-résident, seulement sur ses biens immobiliers situés en France et sur les parts de sociétés à hauteur de la fraction correspondante (article 964). Une personne qui n'a pas été domiciliée en France pendant les cinq années civiles précédentes n'est imposable, jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de son installation, qu'à raison de ses biens immobiliers situés en France. Sur la notion de domicile, voir notre article sur le résident fiscal ou non-résident et celui sur le retour en France.

Le barème : il commence à 800 000 €, mais rien n'est dû tant que le seuil n'est pas franchi

Le barème de l'article 977 est progressif par tranches, comme celui de l'impôt sur le revenu. Son texte n'a pas changé depuis la loi de finances pour 2018 : la version en vigueur date du 31 décembre 2017.

Le paradoxe tient à l'articulation entre le seuil et le barème : l'impôt n'est dû que si la valeur nette taxable dépasse 1 300 000 €, mais une fois ce seuil franchi, le calcul commence à 800 000 €. Un foyer à 1 350 000 € ne paie donc pas seulement sur 50 000 € : le barème s'applique à 500 000 € à 0,50 % puis à 50 000 € à 0,70 %, soit 2 850 € avant décote (impots.gouv.fr, page « Calcul de l'IFI » ; service-public.gouv.fr, fiche F138).

La décote entre 1,3 et 1,4 million d'euros

Pour éviter qu'un franchissement de seuil ne coûte trop cher d'un coup, l'article 977, 2, réduit l'impôt calculé au barème d'une somme égale à 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable, pour les redevables dont cette valeur est égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €. La décote s'annule à 1 400 000 €.

Les deux lignes centrales sont des exemples officiels (service-public.gouv.fr, fiche F138 ; BOFiP BOI-PAT-IFI-40-10, § 20). Les deux autres sont notre calcul d'après l'article 977, arrondi à l'euro. Il en découle deux conséquences qui ne sont écrites nulle part sous cette forme : l'impôt passe de 0 à environ 1 250 € dès le premier euro au-dessus du seuil, et, dans la zone de la décote, chaque euro de valeur nette supplémentaire est taxé à environ 1,95 % (0,70 % du barème plus 1,25 % de décote qui disparaît), soit près de 1 950 € de plus pour 100 000 € de patrimoine net supplémentaire.

Ce qui entre dans l'assiette

L'article 965 définit l'assiette comme la valeur nette au 1er janvier, d'une part, de l'ensemble des biens et droits immobiliers du foyer et, d'autre part, des parts ou actions de sociétés et d'organismes « à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers ». L'impôt ne porte donc que sur l'immobilier, direct ou indirect. Un foyer sans aucun immeuble peut être concerné s'il détient des parts de sociétés immobilières ; un foyer très riche en placements financiers peut ne pas l'être.

Les SCPI, les OPCI et l'assurance-vie en unités de compte

Ni le BOFiP consacré à l'IFI ni la notice de la déclaration 2026 ne citent nommément les SCPI ou les OPCI. Notre lecture est qu'elles entrent par le 2° de l'article 965 : ce sont des sociétés ou des organismes, et l'exclusion de l'article 972 bis, qui énumère d'autres catégories d'organismes de placement collectif, ne les vise pas. Leurs parts sont donc retenues à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immeubles. Les sociétés et organismes sont tenus de fournir à leurs associés, sur demande, les informations permettant de calculer le coefficient de la fraction imposable (BOFiP BOI-PAT-IFI-50-10-30), et les sociétés de gestion communiquent en pratique une valeur à déclarer ; nous n'avons trouvé dans aucun texte officiel la règle qui fixe la valeur d'une part de SCPI (prix de retrait, valeur de réalisation ou prix d'exécution). Sur le démembrement de parts, voir notre article sur les SCPI en démembrement temporaire ; sur la détention par une société, celui sur la SCPI dans une SCI.

Pour l'assurance-vie et les contrats de capitalisation, l'article 972 inclut dans le patrimoine du souscripteur la valeur de rachat des contrats en unités de compte, à hauteur de la fraction représentative d'unités de compte constituées d'actifs immobiliers imposables. Un contrat investi uniquement en fonds en euros n'entre pas dans l'assiette ; un contrat qui contient des unités de compte SCPI, OPCI ou SCI y entre pour la part correspondante. Les seuils de détention de 10 % (article 972 bis) et de 5 % (article 972 ter, pour les sociétés d'investissements immobiliers cotées) s'apprécient comme si le souscripteur détenait directement les actifs, en cumul avec ses autres détentions (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-30). Sur ces contrats, voir notre article sur le contrat de capitalisation d'un particulier.

Ce qui sort de l'assiette

• —Les sociétés opérationnelles détenues à moins de 10 %. Les parts de sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ne sont pas prises en compte lorsque le foyer détient moins de 10 % du capital et des droits de vote, directement et indirectement (article 965, 2°), avec des exceptions, notamment lorsque le foyer contrôle la société ou s'en réserve la jouissance. C'est le sujet de notre article sur l'investissement immobilier sans IFI.
• —Les fonds diversifiés et les foncières cotées peu détenues. Les parts de certains organismes de placement collectif ne sont pas retenues lorsque le foyer en détient moins de 10 % et que leur actif contient moins de 20 % d'immobilier imposable (article 972 bis) ; les actions de sociétés d'investissements immobiliers cotées détenues à moins de 5 % du capital et des droits de vote sont exclues (article 972 ter).
• —Les immeubles affectés à l'activité de la société qui les détient sont écartés du calcul de la fraction immobilière (article 965, 2°, a et b).
• —Les biens professionnels, sous des conditions strictes (article 975). Une location meublée n'est considérée comme une activité commerciale, donc éventuellement professionnelle, que si le foyer en tire plus de 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % de ses revenus dans les catégories visées (article 975, V, 1°).
• —Les bois, forêts et biens ruraux loués à long terme, exonérés en partie : trois quarts pour les bois et forêts, régime propre aux baux ruraux à long terme (article 976).
• —La nue-propriété, lorsque l'usufruitier est imposé sur la pleine propriété (article 968).

À quelle valeur : valeur vénale au 1er janvier et abattement de 30 % sur la résidence principale

Les actifs sont évalués selon les règles des droits de mutation par décès (article 973, I) : à leur valeur vénale réelle au 1er janvier, c'est-à-dire, selon le BOFiP, le prix auquel le bien pourrait normalement se négocier à cette date (BOI-PAT-IFI-20-30-10, § 30). La déclaration est estimative et peut être contrôlée. L'administration ne publie pas de barème de prix obligatoire ; elle met à disposition un outil d'aide à l'estimation, Patrim, qui donne accès aux transactions immobilières qu'elle détient (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 20).

L'abattement de 30 % sur la résidence principale s'applique à l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, et un seul immeuble par foyer imposé en commun peut en bénéficier (article 973, I). Le BOFiP précise trois limites : la résidence doit être la résidence habituelle et effective, les résidences secondaires et les biens loués étant exclus ; l'abattement vise l'immeuble détenu en direct ou les parts de sociétés de l'article 1655 ter, mais pas les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, même si l'immeuble de la société est la résidence principale du redevable ; et, même lorsque les époux sont imposés séparément à l'impôt sur le revenu, un seul immeuble bénéficie de l'abattement (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 30, 50 et 60).

Bien loué, indivision. Aucun texte ne prévoit d'abattement forfaitaire pour un bien loué ni pour un bien en indivision : le BOFiP rappelle seulement qu'il est tenu compte des conditions de location pour évaluer le bien (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 20). Toute minoration relève de l'estimation de la valeur vénale, sous la responsabilité du déclarant et sous le contrôle de l'administration. Pour l'indivision, la notice 2026 demande de déclarer la valeur de la quote-part correspondant aux droits du foyer. Bien prêté gratuitement à un proche. Même logique : l'abattement de 30 % suppose une occupation par le redevable lui-même, pas par un tiers, même sans loyer. Un logement mis à disposition d'un enfant ou d'un proche à titre gratuit reste donc dans l'assiette IFI à sa pleine valeur, sans abattement — un point que nous détaillons, avec ses autres conséquences fiscales, dans notre article sur le prêt à usage gratuit d'un logement à un proche.

Titres cotés et fonds. Les valeurs mobilières cotées sont évaluées selon le dernier cours connu ou la moyenne des trente derniers cours précédant la date d'imposition (article 973, I). Les actions de SICAV et les parts de FCP le sont à leur dernière valeur de rachat connue au 1er janvier (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 110).

Démembrement. L'usufruitier est imposé sur la pleine propriété du bien démembré ; le nu-propriétaire ne déclare rien (article 968). L'imposition est répartie entre les deux selon le barème de l'article 669 dans quelques cas limitativement énumérés, dont l'usufruit légal du conjoint survivant (article 757 du code civil) ; l'usufruit conventionnel, par exemple celui d'une donation entre époux, reste imposé chez l'usufruitier sur la pleine propriété. Voir notre article sur la vente de la nue-propriété d'un bien.

Ce qui se déduit : les dettes, dans une liste limitative

L'article 974 permet de déduire les dettes existantes au 1er janvier, contractées par le redevable, effectivement supportées par lui et afférentes à des actifs imposables, pour cinq catégories seulement : les dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers ; les dépenses de réparation et d'entretien, dans des conditions précises ; les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; les impositions dues à raison de la propriété, hors impôts sur les revenus des biens ; et les dépenses d'acquisition de parts de sociétés ou d'organismes imposables, au prorata de la fraction immobilière. Le BOFiP en tire que la liste est limitative : une dette qui n'y figure pas ne se déduit pas, quelles que soient les mentions du contrat de prêt, et l'emprunt doit avoir été effectivement affecté à ces dépenses (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 150). Pour les parts de société, l'article 973, II écarte en outre certaines dettes contractées auprès du redevable, de son foyer ou de ses proches, compte courant d'associé compris : voir notre article sur le compte courant d'associé d'une SCI. Un immeuble financé en crédit-bail suit une mécanique différente de cette liste de dettes déductibles : l'article 971 prévoit directement une valeur imposable nette, diminuée des loyers et de l'option d'achat restant à courir, plutôt qu'une dette venant en déduction d'une valeur brute — voir notre article sur le crédit-bail immobilier et l'IFI.

Prêts in fine et prêts sans terme. Pour un prêt dont le capital est remboursé à l'échéance, la déduction annuelle est égale au montant total de l'emprunt diminué de ce montant multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement et divisé par la durée totale (article 974, II) ; les années commencées et non achevées ne comptent pas (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-20). Exemple d'école, notre calcul : un prêt in fine de 300 000 € sur 15 ans, versé le 1er mars 2021, compte quatre années complètes au 1er janvier 2026, soit 300 000 € − 300 000 € × 4/15 = 220 000 € déductibles. Un prêt sans terme se déduit comme un prêt linéaire sur vingt ans.

Les prêts consentis par des proches ou par une société contrôlée. Ne sont pas déductibles les prêts contractés auprès du redevable lui-même, de son conjoint, de son partenaire de PACS ou de son concubin notoire, ni auprès de leurs enfants mineurs dont ils ont l'administration légale. Les prêts d'un ascendant, d'un descendant, d'un frère ou d'une sœur, ou d'une société contrôlée par le foyer ou sa famille, ne sont déductibles que si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements (article 974, III).

Le plafonnement des dettes ne concerne que les patrimoines de plus de 5 millions d'euros dont les dettes dépassent 60 % de la valeur : l'excédent n'est admis qu'à hauteur de 50 %, sauf preuve que les dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal (article 974, IV).

L'IFI théorique : l'impôt de l'année se déduit de lui-même

Le BOFiP permet, et la déclaration prévoit, de déduire du patrimoine l'IFI lui-même : on calcule d'abord l'impôt sur la valeur nette avant cette déduction, on l'ajoute aux dettes, puis on recalcule l'impôt sur la base ainsi réduite (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 80 ; case 9GH de la déclaration, « Autres dettes dont IFI théorique »). Les résultats de nos exemples sont donnés avant cette étape, dont l'effet est de quelques dizaines d'euros dans les deux foyers imposés.

Cinq foyers types, chiffrés

Hypothèses communes, à lire avant les chiffres : valeurs vénales au 1er janvier 2026 ; la résidence principale est occupée à titre habituel, détenue en direct, et bénéficie de l'abattement de 30 % ; les appartements loués nus sont retenus à la valeur indiquée, sans décote ; la SCPI compte pour 90 % de sa valeur (fraction immobilière supposée) ; la taxe foncière et l'IFI théorique sont ignorés ; le foyer est imposé en commun. Ces foyers sont fictifs, choisis pour illustrer la mécanique, et ne représentent aucune situation réelle.

Deux enseignements. Le premier : dans les foyers 1 à 3, aucun impôt n'est dû, mais la marge avant le seuil va de 485 000 € à 170 000 €. Elle se mesure en valeur nette taxable, donc après abattement et dettes, et elle fond avec chaque achat ou chaque hausse de valeur constatée au 1er janvier. Le second : entre les foyers 3 et 4, l'abattement de 30 % à lui seul fait passer le foyer de 0 € d'impôt à 3 200 €. C'est l'écart que peut créer, par exemple, une résidence principale détenue par une société civile de gestion ; nous n'avons pas chiffré cette situation précise, qui modifie aussi le traitement des dettes.

Avec l'IFI théorique déduit, les foyers 4 et 5 paient un peu moins que le résultat du tableau : environ 3 140 à 3 180 € pour le foyer 4 et 2 180 à 2 210 € pour le foyer 5, selon la manière de lire la décote sur la seconde passe du calcul (voir la section sur ce que nous n'avons pas pu vérifier).

Après le barème : dons, plafonnement, impôt payé à l'étranger

Réduction pour dons (article 978). Le redevable peut imputer sur l'IFI 75 % du montant des dons en numéraire, et des dons en pleine propriété de titres cotés, faits au profit d'organismes limitativement énumérés (fondations reconnues d'utilité publique, établissements de recherche ou d'enseignement supérieur d'intérêt général, entreprises d'insertion, entreprises adaptées et quelques autres), dans la limite de 50 000 €. Les dons pris en compte sont ceux effectués du lendemain de la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de l'année d'imposition ; la fraction non imputée ne donne lieu ni à remboursement ni à report (BOFiP BOI-PAT-IFI-40-20-20). Un don de 10 000 € ouvre ainsi droit à 7 500 € de réduction. Le bénéfice est subordonné au respect du règlement européen de minimis (article 978, IV). Voir notre article sur les dons et le mécénat.

Plafonnement (article 979). Pour un redevable domicilié en France, l'IFI est réduit de la différence entre, d'une part, le total de l'IFI et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus et produits de l'année précédente et, d'autre part, 75 % des revenus mondiaux nets de l'année précédente. Exemple officiel : IFI de 1 000 € et impôts de 7 000 €, soit 8 000 € au total, pour des revenus de 10 000 € dont 75 % font 7 500 € ; la réduction est de 500 € (service-public.gouv.fr, fiche F138). Les revenus sont pris sans considération des exonérations, seuils, réductions et abattements (article 979, II).

Impôt payé à l'étranger (article 980). Un impôt de caractéristiques similaires acquitté hors de France s'impute sur l'IFI dans la limite de l'IFI afférent aux biens situés hors de France.

Déclarer et payer : le calendrier 2026

L'IFI se déclare sur l'annexe n° 2042-IFI à la déclaration de revenus, en même temps et dans les mêmes délais ; les non-résidents et les majeurs rattachés qui ne déposent pas de déclaration de revenus utilisent le formulaire de couverture 2042-IFI-COV. En 2026, les dates limites en ligne étaient les 21 mai (départements 01 à 19 et non-résidents), 28 mai (départements 20 à 54) et 4 juin (départements 55 à 974 et 976), et le 19 mai pour la déclaration papier (impots.gouv.fr). Les époux et les partenaires de PACS signent conjointement la déclaration (article 982). Aucun justificatif n'est à joindre, mais il faut les conserver à la disposition de l'administration (BOFiP BOI-PAT-IFI-50-10-20, § 40). Les dates de la campagne 2027 n'étaient pas publiées dans les sources que nous avons consultées au 21 septembre 2026.

L'avis d'IFI est distinct de l'avis d'impôt sur le revenu. En 2026, les avis étaient annoncés pour août et la date limite pour régler les premiers avis était le 15 septembre 2026 ; en cas de non-paiement à la date limite portée sur l'avis, une majoration de 10 % s'applique (impots.gouv.fr, « Quand dois-je acquitter mon IFI ? », page modifiée le 22 juillet 2026 ; article 1730). Au-delà de 300 €, le paiement en ligne est obligatoire, sous peine d'une majoration de 0,2 % d'un minimum de 15 € (impots.gouv.fr, « Déclaration de l'IFI »).

Retards, erreurs et contrôle. Un dépôt tardif entraîne une majoration de 10 %, portée à 40 % si la déclaration n'est pas déposée dans les trente jours d'une mise en demeure et à 80 % en cas d'activité occulte (article 1728), en plus de l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, décompté pour l'IFI à partir du 1er juillet de l'année d'imposition (article 1727). Une insuffisance ou une omission entraîne une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré et de 80 % en cas d'abus de droit ou de manœuvres frauduleuses (article 1729). L'IFI est contrôlé comme les droits d'enregistrement (article 981) ; pour les redevables qui ont déposé la déclaration prévue à l'article 982, l'administration peut rectifier jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'imposition, si la déclaration et ses annexes ont suffisamment révélé l'exigibilité de l'impôt (Livre des procédures fiscales, article L. 180) ; un délai de dix ans s'applique à certains actifs détenus à l'étranger et non déclarés (article L. 181-0 A).

Ce qui a changé depuis l'ISF, et ce qui peut encore changer

De l'ISF à l'IFI. L'article 31 de la loi de finances pour 2018 (loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017) a créé l'IFI à compter du 1er janvier 2018, codifié aux articles 964 à 983 du CGI, et supprimé l'ISF (BOFiP BOI-PAT-IFI, § 1, et BOI-PAT-ISF). Le seuil de l'ISF était de 1,3 million d'euros pour 2012 comme de 2013 à 2017, et le barème de 2013 à 2017 avait les mêmes bornes et les mêmes taux que celui de l'IFI, décote comprise (BOFiP BOI-PAT-ISF-40-10, versions de 2012 et 2013). Le BOFiP de l'ISF prévoyait deux régimes de déclaration, l'un pour les patrimoines inférieurs à 2,57 millions d'euros, l'autre pour ceux qui atteignaient ou dépassaient ce montant : l'IFI n'a plus cette distinction : les modalités de déclaration sont les mêmes pour tous les redevables, sur le formulaire n° 2042-IFI (impots.gouv.fr, « Comment déclarer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? »). Ce qui a disparu, c'est l'assiette financière : selon la Cour des comptes, le nombre de foyers est passé de 358 000 redevables de l'ISF en 2017 à 133 000 assujettis à l'IFI en 2018 (observations définitives S2023-1489, janvier 2024).

Depuis 2018. Le seuil (article 964) et le barème (article 977) n'ont pas été modifiés. Ont bougé des règles périphériques : l'évaluation des parts et les dettes des sociétés (article 973, loi de finances pour 2024), la réduction pour dons (article 978, loi de finances pour 2025, avec la condition de respect du règlement de minimis) et, en 2026, un nouveau VII à l'article 975.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel du 20 février) a créé, à l'article 235 ter C du CGI, une taxe de 20 % sur certains actifs non professionnels détenus par des sociétés holdings patrimoniales : valeur des actifs d'au moins 5 millions d'euros, revenus passifs supérieurs à 50 % des produits, détention par une personne physique d'au moins 50 % des droits ou exercice en fait du pouvoir de décision. Elle a aussi ajouté un VII à l'article 975 : les titres de l'article 965, 2° sont exonérés d'IFI lorsqu'ils ont été soumis à cette taxe au titre de l'exercice de la société clos l'année précédant le 1er janvier. La taxe étant due, d'après l'article 7 de la loi, au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2026, cette exonération ne peut, à notre lecture, jouer au plus tôt que pour l'IFI dû au 1er janvier 2027 : elle est sans effet sur l'IFI 2026.

Ce qui n'a pas été retenu. Pendant l'examen du projet de loi de finances pour 2026, l'Assemblée nationale a adopté en séance, le 31 octobre 2025, un amendement instituant un « impôt sur la fortune improductive » (seuil de 2 millions d'euros, sortie des biens loués, entrée d'actifs non productifs), puis a rejeté la première partie du projet le 21 novembre 2025, ce qui l'a privé d'effet. Le Sénat a adopté le 15 décembre 2025 le remplacement de l'IFI par une « contribution des hauts patrimoines » (seuil de 2 570 000 €). La loi promulguée le 19 février 2026 n'a retenu ni l'un ni l'autre : les articles 964 à 983 du CGI restent l'IFI, avec le même seuil et le même barème. Au 21 septembre 2026, nous n'avons trouvé aucune source officielle exploitable sur une mesure concernant l'IFI dans le projet de loi de finances pour 2027.

Les pièges les plus fréquents

• —Le seuil est strict et apprécié au 1er janvier. Un patrimoine net taxable de 1 300 000 € exactement n'est pas imposé ; un achat, une donation reçue ou une réévaluation constatée à cette date change la situation pour l'année entière.
• —L'abattement de 30 % est réservé à un seul immeuble par foyer, occupé à titre habituel et effectif, détenu en direct ou par une société de l'article 1655 ter, pas par une société civile de gestion (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 50).
• —La fraction immobilière compte même sans immeuble : parts de SCI, de SCPI, d'OPCI, unités de compte immobilières d'une assurance-vie.
• —Toutes les dettes ne se déduisent pas : un prêt personnel, un crédit à la consommation, un prêt d'un proche dont le caractère normal n'est pas justifié, un prêt affecté à un bien exonéré restent hors déduction.
• —Les prêts in fine s'amortissent fictivement, année entière par année entière (article 974, II).
• —Les dettes des sociétés et les comptes courants d'associés ne sont pas toujours pris en compte pour valoriser les parts : les dettes contractées auprès d'un associé ou d'un proche pour acquérir un actif imposable sont écartées, sauf preuve d'un objectif non principalement fiscal (article 973, II).
• —Le démembrement déplace l'IFI sur l'usufruitier, y compris pour un usufruit conventionnel du conjoint survivant ; l'usufruit légal du conjoint suit la répartition de l'article 669.
• —La solidarité de paiement vise les époux et les partenaires de PACS (article 1723 ter-00 B) ; le texte ne cite pas les concubins notoires, pourtant imposés en commun.
• —L'IFI théorique : l'oublier dans les dettes surestime l'impôt.
• —L'effet de seuil : l'impôt passe de 0 à environ 1 250 € au premier euro au-dessus de 1 300 000 €, puis progresse d'environ 1,95 % par euro jusqu'à 1,4 million d'euros.

Ce que nous n'avons pas pu vérifier

• —La valorisation d'une part de SCPI ou d'OPCI : ni le BOFiP IFI ni la notice 2026 ne donnent de règle propre (prix de retrait, valeur de réalisation, prix d'exécution) ; nous décrivons seulement la règle générale des titres non cotés et la pratique des sociétés de gestion.
• —La qualification des SCPI et des OPCI au regard de l'article 965, 2° : c'est notre lecture du texte, aucune source officielle lue ne les cite nommément.
• —Une décote pour bien loué ou pour indivision : aucun texte ni commentaire du BOFiP IFI ne la prévoit ; nous n'avons pas recherché la jurisprudence.
• —La lecture de la décote sur la seconde passe du calcul : la lettre de l'article 977 vise la valeur nette taxable, la fiche de calcul de la notice parle de l'actif net avant déduction de l'IFI théorique ; l'écart est de quelques dizaines d'euros dans nos exemples, nous ne le tranchons pas.
• —L'effet du VII de l'article 975 : notre lecture est qu'il ne joue pas avant l'IFI dû au 1er janvier 2027 ; nous n'avons lu aucun commentaire de l'administration.
• —Les projets de réforme : aucune source officielle trouvée sur une mesure IFI du projet de loi de finances pour 2027 ; les articles de cabinets annonçant des pistes n'ont pas été retenus.
• —Le calendrier de la campagne 2027, non publié dans les sources consultées.
• —Les conventions fiscales applicables aux non-résidents et les situations particulières (fiducie, trust, biens situés à l'étranger, groupements forestiers), que nous ne détaillons pas — sur un bien locatif acheté à l'étranger par un résident français, voir notre article dédié, avec le cas précis de l'île Maurice.

Ce qu'il faut retenir

• —Le seuil de l'IFI est de 1 300 000 € de valeur nette taxable au 1er janvier, strict ; au-delà, le barème s'applique à partir de 800 000 €, avec une décote jusqu'à 1 400 000 €.
• —Ce seuil est celui de l'ISF de 2012 à 2017 ; seuil et barème n'ont pas changé depuis 2018, et environ trois quarts des foyers imposés en 2025 déclarent entre 1,3 et 2,57 millions d'euros de patrimoine net.
• —Sont comptés l'immobilier détenu en direct (résidence principale avec un abattement de 30 %), les parts de sociétés à hauteur de leur fraction immobilière et la part immobilière des unités de compte de l'assurance-vie ; ne le sont pas les liquidités, le fonds en euros ni les placements sans lien immobilier.
• —Les dettes se déduisent selon une liste limitative, IFI théorique compris ; les prêts consentis par des proches ne se déduisent que si leur caractère normal est justifié.
• —Dans nos cinq foyers types, le résultat va de 0 € (jusqu'à 1 130 000 € de valeur nette) à 3 200 € (1 400 000 €) : la marge avant le seuil se mesure en valeur nette taxable, après abattement et dettes.
• —Calendrier 2026 : déclaration au printemps sur l'annexe 2042-IFI, paiement des premiers avis avant le 15 septembre, majoration de 10 % en cas de retard.
• —La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni le seuil ni le barème ; les projets d'impôt sur la fortune improductive n'ont pas été retenus.

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