SARL de famille (article 239 bis AA) : l'alternative à la SCI pour investir en meublé à plusieurs

Une SCI à l'impôt sur le revenu tolère la location meublée tant qu'elle reste accessoire — moins de 10 % des recettes totales de la société. Au-delà, elle bascule automatiquement, et parfois rétroactivement, à l'impôt sur les sociétés, souvent à l'insu des associés. Pour une famille qui veut investir à plusieurs en location meublée, sans se soumettre à ce couperet ni renoncer à la transparence fiscale de l'IR, le Code général des impôts prévoit une structure spécifique et peu connue : la SARL de famille, régie par l'article 239 bis AA. Elle combine la responsabilité limitée d'une société commerciale et l'imposition directe des associés, à condition de respecter des règles de composition et d'activité strictes — et définitives en cas de manquement.

Investir en location meublée à plusieurs membres d'une même famille pose un problème de structure que beaucoup découvrent trop tard. Une société civile immobilière (SCI), l'outil le plus spontanément choisi pour détenir un bien à plusieurs, est conçue pour une activité civile — la location nue. La location meublée est, elle, une activité commerciale au regard du droit fiscal : quand elle dépasse 10 % des recettes totales de la SCI, celle-ci perd automatiquement, et parfois rétroactivement, son régime de transparence à l'impôt sur le revenu, pour basculer à l'impôt sur les sociétés (voir notre comparatif SCI à l'IR ou à l'IS). Une solution existe pour éviter ce couperet sans renoncer à l'imposition directe des associés : la SARL de famille.

L'article 239 bis AA du CGI : une société commerciale, mais imposée comme une société de personnes

L'article 239 bis AA du Code général des impôts autorise les SARL exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, et formées uniquement entre parents en ligne directe, entre frères et sœurs, ou entre conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS), à opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes — c'est-à-dire le régime de l'article 8 du CGI, celui qui s'applique aussi aux SCI à l'IR. Chaque associé est alors imposé directement, à hauteur de sa quote-part de résultat, sans passer par l'impôt sur les sociétés. L'option doit recueillir l'accord de tous les associés : un seul refus suffit à l'empêcher.

La location meublée relève, par nature, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers : c'est précisément ce qui la rend incompatible avec une SCI à l'IR au-delà du seuil de tolérance de 10 %, mais qui la rend, à l'inverse, éligible à la condition d'activité commerciale exigée par l'article 239 bis AA. C'est le point qui explique tout l'intérêt pratique de la SARL de famille pour ce cas d'usage précis : plusieurs sources spécialisées (cabinets comptables, sites juridiques) le présentent de façon convergente, mais nous n'avons pas retrouvé, dans cette recherche, un BOFiP qui rattache expressément le meublé au champ du 239 bis AA — un point à vérifier plus précisément avant toute décision.

La doctrine administrative (BOFiP BOI-IS-CHAMP-20-20-10) précise que les activités civiles, libérales ou de simple gestion de patrimoine sont exclues du régime, sauf si elles restent l'accessoire indissociable de l'activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole principale — jamais l'inverse. C'est un point sur lequel l'administration a déjà eu l'occasion de trancher en défaveur d'un contribuable, comme le montre la décision citée plus bas.

Ce que change vraiment la SARL par rapport à la SCI : la responsabilité

Au-delà de la question fiscale, une différence structurelle sépare les deux formes sociales, indépendamment de toute option. Dans une société civile comme la SCI, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, de façon non solidaire mais subsidiaire — un créancier doit d'abord avoir vainement poursuivi la société avant de se retourner contre un associé (articles 1857 et 1858 du Code civil). Dans une SARL, y compris une SARL de famille, les associés ne supportent les pertes qu'à hauteur de leurs apports (article L.223-1 du Code de commerce). C'est une protection patrimoniale réelle, particulièrement pertinente pour une activité commerciale comme la location meublée, qui expose davantage aux aléas de gestion (contentieux locatifs, prestations annexes, responsabilité vis-à-vis des locataires) qu'une simple location nue.

Les conditions à respecter en continu, et ce qui fait perdre le régime

Le régime de l'article 239 bis AA n'est pas acquis une fois pour toutes : le BOFiP (BOI-IS-CHAMP-20-20-40) identifie quatre événements qui y mettent fin, à des degrés de gravité différents.

• —L'entrée d'un associé hors du cercle familial requis (par exemple un tiers qui achète des parts, ou un héritier qui n'entre pas dans la définition légale) met fin au régime dès que cet événement survient.
• —La cessation de l'activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole — par exemple si la société ne loue plus qu'en nu et devient purement civile — fait perdre l'éligibilité même au régime.
• —La transformation en une forme sociale obligatoirement soumise à l'impôt sur les sociétés met naturellement fin à l'option.
• —La révocation volontaire de l'option est la seule sortie choisie par les associés eux-mêmes — mais elle est définitive : une fois révoquée, l'option ne peut plus jamais être reprise par la même société.

Ce dernier point mérite d'être souligné : contrairement à d'autres options fiscales réversibles, la sortie volontaire du régime de l'article 239 bis AA est un aller simple. Une famille qui hésite encore sur la composition définitive des associés (héritage à venir, arrivée possible d'un gendre ou d'une belle-fille non conjoint direct) doit anticiper ce risque avant d'opter, pas après.

Un précédent jurisprudentiel : l'activité civile doit rester l'accessoire, jamais l'inverse

Le Conseil d'État a eu l'occasion de rappeler cette exigence dans une décision du 7 août 2008 (n° 283238, SARL Verofrane c. Ministre) : l'administration avait remis en cause l'option pour le régime des sociétés de personnes d'une SARL de famille dont l'activité de location de mobilier à une SNC gérant une résidence pour personnes âgées avait été jugée accessoire à une activité civile de gestion de participation, et non l'inverse. Le Conseil d'État a confirmé la réintégration des déficits dans les revenus imposables des associés pour les exercices concernés, posant clairement la règle : c'est l'activité commerciale qui doit être principale, l'activité civile ne pouvant être tolérée qu'en accessoire indissociable de celle-ci. Une seconde décision, plus récente, aurait été rendue dans un sens comparable par la cour administrative d'appel de Paris en 2011 sur un cas voisin (activité civile de location immobilière jugée non accessoire à une activité commerciale de négoce) — nous n'avons toutefois pu la vérifier qu'à travers un résumé secondaire, sans retrouver le texte intégral de la décision : à confirmer avant de s'appuyer dessus.

Ce qu'il faut retenir

• —La SARL de famille (art. 239 bis AA CGI) permet à des parents en ligne directe, frères et sœurs, ou conjoints/partenaires de PACS d'exercer une activité commerciale — dont la location meublée — en étant imposés directement, comme dans une société de personnes, sans passer par l'impôt sur les sociétés.
• —Elle répond précisément au piège de la SCI à l'IR : celle-ci ne tolère la location meublée que sous 10 % des recettes totales, sous peine de bascule automatique, parfois rétroactive, à l'IS.
• —Contrairement à une SCI, les associés d'une SARL de famille ne répondent des dettes sociales qu'à hauteur de leurs apports — une protection patrimoniale réelle pour une activité commerciale.
• —Le régime est fragile : l'entrée d'un associé hors du cercle familial, la cessation de l'activité commerciale ou la révocation volontaire y mettent fin, cette dernière de façon définitive et sans possibilité de réoption.
• —Le formalisme de gestion (comptes annuels, dépôt au greffe, statut de gérant) est plus lourd que celui d'une SCI classique : un coût de structure à mettre en balance avec l'avantage fiscal et la responsabilité limitée.

Choisir entre SCI, SARL de famille ou détention directe pour un projet d'investissement en meublé à plusieurs dépend de la composition exacte de la famille, du projet de transmission et de l'activité envisagée : parlons-en lors d'un premier rendez-vous.