Investir dans l'immobilier sans IFI avec des obligations : ce que dit l'article 965 du CGI, les trois points que le texte laisse ouverts et ce que l'économie d'impôt représente vraiment, de 500 à 1 500 € par an pour 100 000 €

Une obligation simple n'est ni une part ni une action : à la lettre de l'article 965 du CGI, elle n'entre pas dans l'assiette de l'IFI, alors que la part d'une société immobilière y entre. C'est la lecture courante du marché et la nôtre, mais ni le BOFiP, ni un rescrit, ni une décision de justice que nous ayons trouvés ne la confirment pour les obligations de club deal. Voici le raisonnement, les trois zones grises (obligations hybrides, émetteur qualifié de fonds, parts et obligations du même émetteur), la valeur réelle de l'économie d'IFI (de 500 à 1 500 € par an pour 100 000 €, selon la tranche) et les documents à exiger.

« Hors IFI » figure parmi les arguments les plus fréquents des présentations de club deals immobiliers structurés en obligations. Le raisonnement tient en trois lignes : l'investisseur détient une obligation, non un immeuble ni des parts de société ; l'article 965 du Code général des impôts ne parle que de biens, de droits immobiliers et de parts ou actions ; l'obligation n'est donc pas dans l'assiette. Cette lecture est cohérente avec la lettre du texte, et nous la partageons pour une obligation simple. Elle est aussi présentée bien plus souvent qu'elle n'est sourcée : nous n'avons trouvé, pour les obligations de club deal, ni fiche du BOFiP, ni rescrit publié, ni décision de justice qui l'écrive expressément.

Cet article détaille le raisonnement, ses trois points de fragilité, la valeur chiffrée de l'économie d'impôt et les documents à obtenir. Il complète notre article sur le club deal immobilier obligataire, qui traite le cadre juridique, les risques et les sanctions de l'AMF : ici, seul l'angle de l'impôt sur la fortune immobilière est développé.

Ce que l'IFI taxe en 2026 : un seuil, un barème, une règle inchangée

L'impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes physiques dont la valeur nette des actifs immobiliers imposables, appréciée au 1er janvier, dépasse 1 300 000 €. Ce seuil s'applique au seul patrimoine immobilier net, non au patrimoine total : un foyer qui détient 5 millions d'euros d'actifs financiers et 900 000 € d'immobilier net n'est pas redevable. Le barème de l'article 977 du CGI commence toutefois à 800 000 € : une fois le seuil de 1,3 million franchi, la première tranche de 800 000 € est exclue du calcul et la fraction comprise entre 800 000 et 1 300 000 € est taxée à 0,50 %. Les dons à une liste limitée d'organismes ouvrent droit à une réduction d'IFI de 75 %, dans la limite de 50 000 € de réduction (article 978) : voir dons et mécénat.

Sources : CGI, art. 964 et 977 ; BOFiP BOI-PAT-IFI-40-10. Le seuil est un seuil d'entrée : au-dessus, l'impôt se calcule sur toute la fraction supérieure à 800 000 €. Les propositions de transformer l'IFI en « impôt sur la fortune improductive » ont été débattues lors de l'examen du budget pour 2026 mais n'ont pas été retenues dans la loi de finances : selon la Fondation de France (page mise à jour le 18 juin 2026), les tranches, les abattements et le plafonnement de l'IFI n'ont pas changé pour 2026. Cette source n'est pas l'administration ; nous la citons faute d'un texte officiel plus synthétique et invitons à vérifier le barème sur le site des impôts au moment de la déclaration. Depuis, nous avons relu les articles 964 et 977 du CGI : le seuil et le barème n'ont pas été modifiés depuis leur version du 31 décembre 2017, et notre mode d'emploi de l'IFI 2026 détaille l'assiette, les dettes déductibles, la décote et le calendrier de la campagne 2026.

Pour un non-résident, l'assiette est plus étroite : elle ne compte que les biens et droits immobiliers situés en France, directement ou par l'intermédiaire de sociétés, comme le rappelle le BOFiP (BOI-PAT-IFI-10-20-30). La question de l'obligation se pose dans les mêmes termes ; notre article sur les SCPI, l'immobilier direct et l'assurance-vie pour un expatrié détaille le régime propre aux non-résidents.

Ce que dit l'article 965 : des biens, des parts et des actions, pas des créances

L'assiette de l'IFI comprend, d'après l'article 965 du CGI, deux grandes catégories d'actifs. La première, au 1°, réunit les biens et droits immobiliers appartenant au redevable et à ses enfants mineurs, détenus directement. La seconde, au 2°, ajoute la valeur nette des « parts ou actions » de sociétés et d'organismes, établis en France ou hors de France, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme. Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 1 et 10) reprend cette formulation et précise que les sociétés et organismes visés le sont « quelle que soit leur forme juridique, leur régime d'imposition, leur nature, leur activité ou leur dénomination ».

Deux choses ressortent de ce texte. D'abord, l'extension au-delà de l'immeuble détenu en direct passe par un mot précis, « parts ou actions » : c'est la détention d'un titre de capital, c'est-à-dire d'un droit d'associé, qui fait remonter la valeur de l'immeuble dans l'assiette. Ensuite, la formulation est large sur l'émetteur (toute société, tout organisme) et étroite sur le titre (des parts ou des actions). C'est ce décalage qui fonde le raisonnement : la nature du titre détenu, et non celle de l'actif financé, détermine le traitement.

Le tableau appelle une remarque de méthode. Les quatre premières lignes s'appuient sur un texte ou sur la doctrine ; la dernière est une déduction du silence du texte. Ce n'est pas nécessairement fragile : en matière fiscale, un actif est imposable lorsqu'un texte le dit, et le CGI ne dit rien des obligations dans l'assiette de l'IFI. Mais la déduction n'a pas le même degré de certitude qu'une position écrite de l'administration, et l'écart compte lorsqu'on annonce à un client que sa souscription est « hors IFI ».

Une obligation est-elle hors IFI : ce qui est solide et ce qui n'a pas de source

Le raisonnement se décompose en trois temps. Premier temps : le titre détenu est une obligation. Selon l'article L228-38 du Code de commerce renvoyant à l'article L213-5 du Code monétaire et financier, c'est un titre négociable qui, dans une même émission, confère les mêmes droits de créance pour une même valeur nominale. Le porteur est un créancier de la société : il a droit à un coupon et au remboursement, pas à une fraction du capital ni des droits de vote. Deuxième temps : l'article 965, 2° vise les parts ou actions, non les titres de créance. Troisième temps : l'obligation n'est donc pas dans l'assiette, même si la société qui l'émet détient exclusivement des immeubles.

Un argument que l'on rencontre souvent est de dire que l'obligation est « qualifiée d'instrument financier par le Code monétaire et financier » et que, pour cette raison, elle serait hors IFI. Cette formulation est inexacte dans sa logique : la qualification de l'obligation en droit financier ne décide pas de l'assiette d'un impôt du CGI. Ce qui décide, c'est la lettre de l'article 965, qui ne vise pas les titres de créance. Le raccourci mène à la même conclusion pour une obligation simple, mais il ne vaut pas pour tous les titres que le Code monétaire et financier qualifie d'instruments financiers : les actions d'une société foncière cotée en sont aussi, et elles entrent dans l'assiette à hauteur de la fraction immobilière de la société, sauf lorsque le redevable détient moins de 5 % du capital et des droits de vote d'une société d'investissements immobiliers cotée (article 972 ter du CGI).

Ce qui est solide : le texte de l'article 965, la définition de l'obligation et la doctrine du BOFiP sur les parts ou actions. Ce qui n'a pas de source : la conclusion expresse, pour une obligation, qu'elle est hors de l'assiette. Nous avons relu, le 19 septembre 2026, trois fiches du BOFiP sur les titres de sociétés dans l'IFI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, BOI-PAT-IFI-20-30-10 et BOI-PAT-IFI-20-30-30) : elles ne traitent pas expressément des obligations. Nous n'avons pas trouvé de rescrit publié, de réponse ministérielle ni de décision de justice sur des obligations émises par une société immobilière. Les documents commerciaux qui affirment l'exonération sont des documents commerciaux : dans sa décision du 9 septembre 2025 (SAN-2025-08), la Commission des sanctions de l'AMF cite des plaquettes de club deals qui mentionnaient une opération exonérée d'IFI, pour caractériser un rendement collectif, sans se prononcer sur l'exactitude de la mention.

Le risque d'une position fausse n'est pas symétrique. Si l'administration écartait l'exclusion, le redevable devrait l'IFI supplémentaire avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI, art. 1727) ; une majoration de 40 % s'ajouterait en cas de manquement délibéré et de 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou d'abus de droit (CGI, art. 1729). Sans manquement délibéré, l'exposition se limite à l'impôt et à l'intérêt de retard. Il n'en reste pas moins qu'un conseiller qui présente l'exclusion comme certaine, sans note fiscale, prend une position que son client supportera.

Trois points de fragilité qu'aucun texte ne tranche

1. L'obligation qui n'est pas simple

Le raisonnement vaut pour une obligation à intérêt et à remboursement définis. Beaucoup d'obligations de club deal ne sont pas de cette nature : elles peuvent être convertibles en actions, remboursables en actions, assorties d'un partage de la plus-value de cession de l'actif, ou porter un coupon variable indexé sur le résultat de l'opération. Notre article sur le club deal obligataire rappelle que le Code de commerce réserve les titres participatifs, à rémunération partiellement variable, à certains émetteurs, et que la qualification d'un coupon « variabilisé » n'est pas tranchée.

Ni l'article 965 ni le BOFiP que nous avons relu ne traitent des valeurs mobilières donnant accès au capital. Deux cas pratiques se distinguent. Si l'obligation est convertie en actions avant le 1er janvier d'une année, l'investisseur détient à cette date des actions et l'article 965, 2° s'applique à leur valeur. Si elle est remboursable en actions ou assortie d'une clause de partage de plus-value, la lecture « simple créance » est plus contestable, parce que l'instrument reproduit en partie l'exposition d'un associé. Nous n'avons pas trouvé de source qui tranche ; c'est le type de situation où un rescrit se justifie.

2. L'émetteur qualifié de fonds d'investissement alternatif

La deuxième fragilité vient du droit financier. Dans sa décision du 1er avril 2026 (SAN-2026-03), la Commission des sanctions de l'AMF retient que des sociétés émettrices d'obligations, adossées à de l'immobilier et à des métaux précieux, sont des fonds d'investissement alternatifs, et relève que leurs titres plaçaient les créanciers « dans la position de porteurs de parts d'un FIA ». Elle écarte l'argument de la défense selon lequel les dispositions applicables ne visent que des porteurs de parts ou des actionnaires, non des obligataires. Le Conseil d'État, le 16 décembre 2025 (n° 496861), avait déjà retenu la qualification de fonds pour des sociétés émettrices d'obligations.

Cette jurisprudence porte sur la commercialisation et sur le Code monétaire et financier (article L214-24), non sur le CGI. Or l'article 965, 2° vise des « parts ou actions » de sociétés et d'organismes. Rien, dans les sources que nous avons lues, ne transpose la lecture du droit financier à l'IFI : les textes fiscaux s'interprètent en principe à la lettre, et une obligation reste une obligation au sens du Code de commerce. Nous ne pouvons pas écarter que l'administration soutienne un jour qu'un porteur d'obligations d'un véhicule qualifié de fonds détient l'équivalent de parts d'organisme ; nous n'avons trouvé aucune position dans ce sens. C'est un point à surveiller, non une conclusion.

3. Les parts et les obligations du même émetteur

Dans certaines opérations, l'investisseur ne détient pas seulement des obligations : il co-investit aussi au capital de la société émettrice, aux côtés du promoteur. Les parts entrent alors dans l'assiette (article 965, 2°). Pour évaluer ces parts, l'article 973 du CGI et le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-30-30) écartent certaines dettes de la société : celles contractées envers le redevable ou son cercle familial pour l'acquisition ou l'amélioration d'actifs imposables, à proportion de sa participation. Selon notre lecture, la dette obligataire que la société a envers vous ne diminue donc pas la valeur imposable de vos parts dans cette proportion. Le bénéfice « hors IFI » de la partie obligataire peut ainsi se retrouver en partie dans l'assiette par les parts. Cette lecture est à valider par un fiscaliste avant tout montage mixte.

La dette qui finance l'obligation ne réduit pas l'IFI

Le passif suit l'actif. Pour l'IFI, seules les dettes afférentes à des dépenses visées à l'article 974 du CGI sont déductibles (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 150), et elles ne le sont qu'à hauteur de la fraction qui sert à financer des actifs imposables : selon le § 160, une dette qui finance une dépense affectée à un actif totalement exonéré ou non imposable n'est jamais déductible. Un emprunt contracté pour souscrire des obligations, actif hors assiette, ne se déduit donc pas de l'IFI, alors qu'un emprunt qui finance un logement locatif ou des parts de société immobilière peut l'être, sous les conditions de l'article 974.

Deux conséquences pratiques. D'abord, l'arbitrage n'est pas seulement entre deux placements, mais entre deux structures de bilan : un foyer qui rembourse une dette immobilière déductible pour souscrire des obligations réduit ses dettes déductibles et ses actifs imposables du même montant. Ensuite, un investisseur endetté pour souscrire ne bénéficie d'aucune contrepartie fiscale sur le crédit, alors que le rendement escompté est, lui, imposé à 31,4 %. Le sujet de l'effet de levier sur un actif non coté à risque de perte en capital dépasse l'IFI.

Ce que l'exclusion d'IFI vaut en chiffres

L'économie dépend de la tranche marginale du foyer. Pour 100 000 € investis, l'IFI évité par an est égal au taux de la tranche dans laquelle ces 100 000 € s'ajouteraient, en supposant qu'ils restent dans une seule tranche. Le tableau ci-dessous compare cette économie à une perte en capital équivalente, sur une durée illustrative de quatre ans. C'est un calcul arithmétique, non une projection.

Lecture du tableau : pour un foyer dans la tranche à 0,70 %, une perte de 2,8 % du capital sur quatre ans, soit 2 800 € sur 100 000 €, efface toute l'économie d'IFI de la période. Un retard de remboursement, une décote à la sortie ou un défaut partiel d'une opération non cotée dépassent aisément ce montant : notre article sur le club deal illustre un scénario où 25 % du capital perdu ramènent un coupon de 8 % à environ 1,7 % par an. L'économie d'IFI est réelle, régulière et certaine dans son principe ; le risque de perte, lui, n'est pas plafonné à ce montant.

À rendement brut identique, la comparaison avec des parts de société immobilière détenues directement se lit ainsi. Prenons 100 000 € rapportant 8 % bruts. Un coupon d'obligation supporte 31,4 % de prélèvement forfaitaire unique, soit 5,49 % nets, sans IFI. Des parts d'une société sans dette et entièrement immobilière, distribuant le même montant taxé de la même façon, laisseraient 5,49 % avant IFI, puis 4,79 % après 0,70 % d'IFI. La différence de 0,70 point est bien l'économie du tableau. Elle ne dit rien de l'espérance : une obligation plafonne le gain au coupon et au nominal, alors que des parts partagent aussi la plus-value d'un actif qui prend de la valeur, et supportent les pertes en premier.

L'IFI n'est pas l'écart principal : le coupon à 31,4 % face aux revenus fonciers

Pour beaucoup de foyers concernés, l'écart de fiscalité des revenus dépasse l'économie d'IFI. Un coupon d'obligation relève du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux), sauf option pour le barème progressif. Un revenu foncier est imposé au barème de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, taux maintenu sur les revenus fonciers par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Le tableau additionne le taux marginal et les prélèvements sociaux, avant la CSG déductible, les contributions sur les hauts revenus (CEHR et CDHR, voir CEHR et CDHR), les charges déductibles, les déficits fonciers et le micro-foncier. Il montre que, pour un foyer dans la tranche à 41 % ou 45 %, l'écart de 27 à 31 points sur le revenu pèse bien plus que 0,5 à 1,5 point d'IFI. Ce constat n'est pas un argument en faveur de l'obligation : il compare un revenu fixe non garanti à un loyer, deux risques différents. Il rappelle que le gain fiscal d'un club deal obligataire vient, pour un foyer à forte tranche, autant de la fiscalité du coupon que de l'IFI, et que présenter l'IFI seul l'exagère ou le réduit selon la situation. Pour comparer avec la location meublée, voir notre article LMNP ou location nue ; pour le choix entre IR et IS dans une société civile, SCI à l'IS ou à l'IR.

Dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation

Loger l'obligation dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation luxembourgeois change l'enveloppe fiscale, non la question de l'assiette. L'article 972 du CGI n'inclut dans l'IFI que la fraction de la valeur de rachat représentative d'actifs mentionnés à l'article 965, c'est-à-dire d'actifs imposables. Une obligation hors de l'article 965 n'entre donc pas dans cette fraction, sous les mêmes réserves que ci-dessus. L'éligibilité de l'obligation d'un émetteur non public dépend de l'assureur, de la catégorie du preneur et de la valorisation ; notre article sur le FAS et le FID en détaille les conditions.

Les pièces à exiger sur le volet IFI

1. 1.Le titre est-il une obligation simple ? Vérifier dans le contrat d'émission l'absence de clause de conversion, de remboursement en actions, de bons de souscription ou de partage de plus-value, et lire la clause de rémunération.
2. 2.Qui est l'émetteur, et est-il qualifié de fonds ? Demander si l'émetteur est géré par une société de gestion, s'il a un dépositaire, et si la question de la qualification de fonds d'investissement alternatif a été analysée par écrit.
3. 3.Y a-t-il une note fiscale écrite ? Elle doit viser l'article 965, 2° du CGI, indiquer si elle est celle du promoteur ou d'un conseil indépendant, et traiter les obligations hybrides le cas échéant. Une mention « hors IFI » dans une plaquette n'est pas une note fiscale.
4. 4.Le montage est-il mixte ? Si vous détenez aussi des parts de l'émetteur, faire chiffrer par un fiscaliste l'effet de l'article 973 sur l'évaluation de ces parts.
5. 5.Un rescrit est-il envisagé ? L'article L80 B du Livre des procédures fiscales permet d'interroger l'administration sur l'application d'un texte à une situation de fait. Pour un montant significatif ou un montage hybride, c'est la seule réponse opposable.
6. 6.Comment le client est-il informé ? Dans le dossier du client, la position sur l'IFI doit être formulée avec son niveau de certitude (lecture du texte, doctrine, rescrit), non comme un acquis.
7. 7.Le montant est-il dimensionné sur le risque, non sur l'impôt ? À 0,70 % de tranche, l'IFI évité en quatre ans équivaut à 2,8 % du capital : une perte partielle l'efface.

Pour situer un actif non coté dans l'ensemble de votre patrimoine et mesurer sa part, son IFI éventuel et sa liquidité, réalisez votre bilan patrimonial en ligne.