LMNP ou locatif nu : lequel choisir pour la retraite ?

Le locatif nu et le LMNP taxent les mêmes loyers dans deux catégories fiscales différentes — revenus fonciers pour le nu, BIC pour le meublé — avec des abattements et des règles de charges déductibles distincts. À TMI élevée et sur un horizon long, le LMNP au régime réel a généralement l'avantage grâce à l'amortissement ; à TMI modérée ou pour privilégier la simplicité, le nu reste souvent préférable. Aucun des deux n'est supérieur dans l'absolu.

Deux façons de louer un même logement, deux régimes fiscaux qui n'ont presque rien en commun. Meublé ou nu, un investissement locatif en direct partage la même mécanique de base — un bien, un locataire, des loyers — mais la catégorie fiscale dans laquelle ces loyers tombent change à peu près tout : le mode de calcul de l'impôt, la lourdeur de la gestion, et souvent le montant qui reste net en poche chaque année. Cet article compare les deux régimes de location en direct, sans aborder les véhicules de type pierre-papier, qui répondent à une autre logique.

Le locatif nu : revenus fonciers et simplicité relative

Louer un logement non meublé place les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers déclarés, sous conditions de plafond de recettes ; le solde s'ajoute à vos autres revenus. Le régime réel permet de déduire les charges effectivement payées — intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, primes d'assurance —, ce qui devient nettement plus avantageux dès que ces charges dépassent 30 % des loyers perçus, ce qui est fréquent les premières années d'un crédit. Dans les deux cas, le revenu net imposable subit votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Côté rendement, la location nue affiche des taux bruts généralement compris entre 3 % et 7 % selon les villes. En contrepartie de cette fiscalité moins travaillée, la location nue conserve deux atouts réels : une gestion administrative plus légère (pas de mobilier à inventorier, pas de comptabilité BIC) et un marché locatif plus large, porté par les familles et les locations de longue durée.

Le LMNP : loyers en BIC et amortissement

Louer le même logement meublé fait basculer les loyers dans une tout autre catégorie fiscale : les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). C'est cette bascule qui donne son nom au statut LMNP. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % — nettement plus généreux que le micro-foncier. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et, surtout, l'amortissement, une charge comptable qui étale le prix du bien et du mobilier sur plusieurs années, sans sortie d'argent réelle. C'est ce mécanisme qui fait la réputation du LMNP au régime réel : il peut neutraliser une bonne partie, parfois la totalité, du revenu locatif imposable pendant plusieurs années. Nos guides les risques du LMNP et LMNP et amortissements réintégrés à la revente détaillent les limites de ce mécanisme, notamment sa fiscalité de sortie.

Le rendement locatif brut du meublé se situe dans un ordre de grandeur proche de celui du nu, la différence se jouant surtout après impôt. À loyers bruts comparables, le régime réel du LMNP est souvent plus favorable fiscalement que le régime réel du nu, précisément parce que l'amortissement s'ajoute aux charges déductibles — un avantage qui grandit avec votre TMI. La contrepartie est réelle : une comptabilité dédiée, souvent confiée à un expert-comptable, du mobilier à gérer et renouveler, et un marché locatif parfois plus étroit ou plus rotatif selon le type de bien.

Ce qui doit vraiment trancher

Le rendement brut affiché est rarement le bon critère de départ — nu et meublé affichent des fourchettes voisines, l'écart se joue ailleurs. Votre TMI, d'abord : plus elle est élevée, plus l'amortissement du LMNP au régime réel a de poids. Votre appétence pour la gestion, ensuite : tenir une comptabilité BIC, gérer du mobilier, produire un bilan simplifié chaque année n'est ni compliqué ni anodin. L'horizon de détention, enfin : le LMNP au régime réel se pense sur une durée longue, une revente précoce en amoindrit l'intérêt réel — voir notre guide les risques du LMNP.

Ce qu'il faut retenir

Il n'existe pas de régime supérieur dans l'absolu : il existe des régimes mieux ou moins bien adaptés à une TMI, un goût pour la gestion et un horizon de détention donnés. Réalisez votre bilan retraite gratuit pour trancher sur votre situation.