Malraux et déficit foncier : ASL, AFUL ou VIR, quel montage choisir ?

Dans une opération de restauration en centre ancien, le montage juridique décide de plus de choses que le nom du dispositif fiscal. En VIR (vente d'immeuble à rénover), le vendeur conduit le chantier, une garantie d'achèvement est obligatoire, mais les travaux sont du prix d'acquisition : le Conseil d'État a jugé le 17 octobre 2022 qu'ils ne se déduisent pas des revenus fonciers, et le BOFiP écarte le déficit foncier même si l'on renonce au Malraux. En ASL ou AFUL, vous êtes membre de l'association qui conduit le chantier : le déficit foncier redevient possible et les frais d'acquisition portent sur l'immeuble en l'état, mais la protection dépend de ce que le contrat prévoit, pas de la loi.

À la dernière minute d'une présentation de programme d'une cinquantaine de minutes, devant un groupe de conseillers en gestion de patrimoine, l'une des personnes présentes lève la main : « C'est une AFUL ou une VIR ? » Personne n'en avait parlé jusque-là. Le promoteur répond sans détour. Il a commencé, une dizaine d'années plus tôt, en ne faisant que de l'AFUL ; il se méfiait de l'autre montage ; puis les juristes qui encadrent ses opérations l'ont, dit-il, converti à l'usure. Il avance trois avantages pour le montage qu'il pratique aujourd'hui : il est rodé, il permet d'y glisser du déficit foncier ou, à titre ponctuel, du monument historique, et les frais de notaire sont plus bas. (Situation présentée de façon anonymisée et simplifiée.)

Ces trois arguments se vérifient dans les textes, et chacun a sa contrepartie. Deux d'entre eux sont des faits juridiques qui ne valent que pour l'un des deux montages, le montage associatif ; le troisième, « rodé », est un argument d'expérience qui vaut ce que vaut l'opérateur. Cet article reprend le sujet dans l'ordre où un investisseur doit le traiter : qui conduit le chantier, ce que le montage change au déficit foncier et à la réduction Malraux, ce qu'il change aux frais d'acquisition et à la revente, puis les questions à poser avant de signer. Il ne recommande aucun programme ni aucun promoteur : il décrit des mécanismes.

ASL, AFUL, VIR : de quoi parle-t-on exactement ?

Avant de parler de fiscalité, une opération de restauration en centre ancien pose une question de droit : qui conduit les travaux, et à quel titre ? Il existe deux grandes réponses, qui n'ont presque rien en commun une fois entrées dans le détail.

La vente d'immeuble à rénover (VIR)

La VIR a été créée par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement et figure aux articles L262-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Le vendeur s'engage, dans un délai fixé par le contrat, à réaliser des travaux sur un immeuble d'habitation existant, et reçoit des paiements avant l'achèvement. Vous devenez propriétaire de l'existant dès la signature ; les travaux deviennent votre propriété au fur et à mesure de leur exécution. Le régime ne s'applique pas aux agrandissements ni aux restructurations assimilables à une reconstruction (article R262-1), qui relèvent de la vente en l'état futur d'achèvement.

Sur le papier, le cadre est protecteur. L'acte doit être authentique à peine de nullité (article L262-4) ; il distingue le prix de l'existant et le prix des travaux, et cette répartition est attestée par un homme de l'art, c'est-à-dire un architecte indépendant et assuré (article R262-7). Le prix de l'existant se paie à la signature ; celui des travaux selon un calendrier plafonné : 50 % au plus quand la moitié des travaux est faite, 95 % au plus à l'achèvement, le solde à la livraison (article R262-10). Une garantie d'achèvement donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou un assureur agréé est obligatoire (article L262-7), et la révision du prix ne peut suivre qu'un indice national du bâtiment (article L262-5).

L'ASL et l'AFUL : les propriétaires conduisent le chantier ensemble

Une association syndicale libre (ASL) est un groupement de propriétaires régi par l'ordonnance du 1er juillet 2004 : une personne morale de droit privé, constituée par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit (articles 2 et 7). L'association foncière urbaine libre (AFUL) en est une variante prévue par le code de l'urbanisme, dont l'objet peut inclure la conservation et la restauration d'immeubles (article L322-2). Dans un programme de restauration, le schéma est le suivant : chaque investisseur achète son lot en l'état et adhère à l'association ; celle-ci, maître d'ouvrage, passe les marchés de travaux et appelle les fonds auprès de ses membres au fil du chantier.

Deux précisions utiles. L'adhésion ne se garde pas en revendant : les droits et obligations d'une association syndicale s'attachent aux immeubles et les suivent « en quelque main qu'ils passent » (article 3 de l'ordonnance), donc jusque chez votre acheteur. Et sur les points qui comptent pour un investisseur (qui conduit le chantier, comment les travaux sont payés, ce que contient l'acte d'achat), ASL et AFUL se comportent de la même manière. La doctrine fiscale sur la réduction Malraux vise toutefois nommément l'AFU, d'où l'intérêt de vérifier dans le dossier laquelle des deux est utilisée. Dans la suite, nous parlons de montage associatif pour les deux.

Qui conduit le chantier et qui supporte un dépassement de budget ?

En VIR, c'est le vendeur qui exécute les travaux et en répond jusqu'à la livraison. Le prix est celui du contrat, avec une révision encadrée. Si l'entreprise du vendeur est défaillante, la garantie d'achèvement finance la fin du chantier : la convention de cautionnement prévue à l'article R262-12 engage le garant, conjointement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement. À la livraison, les défauts apparents doivent être signalés dans l'acte de livraison ou au plus tard dans le mois, et l'action en réparation doit être engagée dans l'année (article L262-3). Notre article sur la faillite d'un promoteur en VEFA détaille un mécanisme de garantie voisin.

En ASL ou AFUL, c'est l'association, donc vous et les autres propriétaires, qui est maître d'ouvrage. Le budget est un budget prévisionnel, voté puis appelé ; il devient un prix ferme seulement si l'association a signé des marchés de travaux à prix forfaitaire. Un dépassement se répartit entre les associés selon leurs quotes-parts, et un associé qui cesse de payer ses appels de fonds fragilise le financement de tout le chantier. À notre connaissance, rien dans le code de la construction n'impose à ce montage une garantie d'achèvement du type de celle de l'article L262-7 : selon la façon dont l'association contracte avec le promoteur, le maître d'œuvre et les entreprises, le niveau de protection va du solide au quasi inexistant. C'est la première question à poser, et la réponse doit figurer dans un document, pas dans une présentation.

Cela ne fait pas de la VIR un choix sans risque. La garantie d'achèvement protège contre la défaillance du vendeur ; elle ne protège ni contre un loyer inférieur à celui de la simulation, ni contre des délais de commercialisation plus longs que prévu, ni contre une réduction d'impôt que votre situation fiscale ne permet pas d'absorber.

Déficit foncier : possible en ASL ou AFUL, fermé en VIR

C'est l'écart le plus lourd de conséquences, et il est tranché depuis longtemps. Dès décembre 2015, le BOFiP indique que les travaux réalisés dans le cadre d'une VIR constituent un élément du prix d'acquisition de l'immeuble : ce sont des dépenses en capital, qui ne se déduisent pas des revenus fonciers, même si le bien est loué (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 25). Le Conseil d'État l'a confirmé le 17 octobre 2022 (n° 460113, mentionné aux Tables) : des contribuables qui avaient acheté en VIR fin 2014 et déduit le prix des travaux de leurs revenus fonciers ont vu la déduction refusée, au motif que ce prix est un élément du prix d'acquisition et non une charge de propriété.

Le BOFiP va plus loin : si vous renoncez à la réduction Malraux pour tenter de déduire ces travaux de vos revenus fonciers, la réponse reste la même en VIR (BOI-IR-RICI-200-30, § 170). Il n'existe donc pas, en VIR, de voie de sortie vers le déficit foncier. Si un montage en VIR vous est présenté avec du déficit foncier à la clé, demandez comment l'auteur de la proposition l'analyse au regard de cette décision.

En ASL ou AFUL, l'investisseur paie les travaux en tant que propriétaire, par l'intermédiaire de l'association, et le raisonnement change. Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un logement loué nu sont déductibles des revenus fonciers, à l'exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (article 31 du CGI). Le déficit qui en résulte s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes (même paragraphe du BOFiP), avec un engagement de location de trois ans. Le mécanisme complet est détaillé dans notre article sur le déficit foncier.

Deux nuances à garder en tête. D'abord, une restauration lourde comprend presque toujours des travaux qui ne sont pas déductibles (création de surface, surélévation, reconstruction d'éléments) : le déficit foncier ne porte que sur la part qui l'est, et la ventilation des travaux, faite avant la signature, détermine le résultat. Ensuite, le même euro de travaux ne peut pas ouvrir à la fois la réduction Malraux et le déficit foncier (BOI-IR-RICI-200-30, §§ 160 et 170) : on choisit, selon sa tranche d'imposition et ses revenus fonciers existants. Le déficit foncier est surtout intéressant pour qui a déjà des revenus fonciers à absorber ou une tranche marginale élevée ; sinon, l'excédent au-delà de 10 700 € attend jusqu'à dix ans.

Reste le cas du monument historique, évoqué à titre ponctuel dans la présentation dont nous parlions. La déduction du revenu global prévue à l'article 156, II-1° ter du CGI porte sur des charges supportées par le propriétaire ; en VIR, la question se pose dans les mêmes termes que pour les revenus fonciers, puisque le prix des travaux est un élément du prix d'acquisition. Obtenez la réponse écrite du fiscaliste de l'opération avant de signer, et lisez notre article sur le monument historique.

Les frais de notaire sont-ils vraiment plus bas en ASL ou en AFUL ?

Oui, et l'écart est mécanique. Les droits de mutation et les émoluments se calculent sur le prix exprimé dans l'acte de vente. En VIR, l'acte contient le prix de l'existant et le prix des travaux, que le Conseil d'État traite comme un seul prix d'acquisition : en pratique, les notaires calculent les frais sur le total. En ASL ou AFUL, l'acte de vente ne porte que sur l'immeuble en l'état ; les appels de fonds de l'association pour les travaux ne figurent pas dans l'acte et ne supportent pas de droits de mutation. À faire confirmer ligne par ligne sur le projet d'acte, car la facture dépend aussi du taux départemental.

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation : immeuble en l'état à 150 000 €, travaux de restauration de 100 000 € TTC, immeuble situé dans un secteur à plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (réduction de 30 %), frais d'acquisition de 7,5 % de l'assiette, un ordre de grandeur courant dans l'ancien dont le taux exact dépend du département et du barème des émoluments.

L'écart de 7 500 € représente 7,5 % du montant des travaux, soit le quart de la réduction Malraux de 30 000 € (calcul fait par nos soins sur les hypothèses ci-dessus). Ce n'est pas rien, mais ce n'est pas non plus ce qui doit décider seul du montage : le coût d'acquisition plus faible se paie à la revente, comme on le voit plus bas, et la protection offerte par chaque montage pèse davantage que 7 500 €.

Réduction Malraux : à quelle date l'avantage tombe-t-il selon le montage ?

La réduction Malraux est de 30 % des dépenses de restauration dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, et de 22 % dans ceux couverts par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (ou pour une restauration déclarée d'utilité publique). Elle porte sur les travaux seuls, à l'exclusion du prix d'acquisition, dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives pour les permis déposés depuis le 1er janvier 2017. Les dépenses ne sont éligibles qu'entre la délivrance du permis (ou l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable) et le 31 décembre de la troisième année suivante : quatre années d'imposition au maximum (BOI-IR-RICI-200-30).

C'est la date de paiement qui change selon le montage. En VIR, le fait générateur est le paiement au vendeur, selon l'échéancier prévu au contrat (article 199 tervicies, II du CGI) ; cet échéancier suit l'avancement du chantier et les plafonds de l'article R262-10, vous ne le choisissez pas. En ASL ou AFUL, les appels de fonds versés à l'association en prévision de travaux qui ne seront réglés aux entreprises que l'année suivante ne sont pas éligibles l'année du versement : la réduction est acquise l'année où l'association règle effectivement les entreprises (BOI-IR-RICI-200-10, § 290). La doctrine vise le syndic et l'AFU ; les opérations en ASL reposent sur la même logique, à faire valider par le conseil fiscal de l'opération.

Conséquence pratique : une simulation qui suppose « 100 % des travaux payés la première année » est à vérifier contre le calendrier réel des paiements aux entreprises, et contre l'impôt que vous aurez à payer chacune des quatre années pour absorber la réduction. Nous détaillons ce point dans notre article sur le cash-flow des opérations Malraux. La réduction Malraux reste hors du plafonnement global des niches fiscales (BOI-IR-RICI-200-30, § 180), ce qui la distingue du Denormandie : le comparatif pose les deux côte à côte.

Quel montage coûte le plus cher en impôt à la revente ?

À la revente, la plus-value se calcule sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels) et des travaux, à condition que ceux-ci n'aient pas déjà été pris en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (article 150 VB du CGI, II). Pour un investisseur Malraux, cette condition est au cœur du sujet. Le calcul complet, avec les abattements pour durée de détention, est dans notre article sur la plus-value immobilière d'un bien locatif.

En ASL ou AFUL, le prix d'acquisition est celui de l'immeuble en l'état. Selon la doctrine de l'administration, les travaux qui ont ouvert droit à la réduction Malraux ont déjà été pris en compte pour l'impôt sur le revenu et ne majorent pas ce prix. La plus-value taxable est donc plus élevée que si les travaux pouvaient être ajoutés : c'est le revers de frais de notaire plus bas à l'achat.

En VIR, le BOFiP considère que le prix des travaux fait partie du prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 140). Mais l'administration soutient, dans une réponse ministérielle de janvier 2019, que lorsque l'acquéreur a bénéficié de la réduction Malraux, le 4° du II de l'article 150 VB interdit d'inclure ces travaux dans le prix d'acquisition. Le tribunal administratif de Paris a jugé le contraire le 10 février 2025 (n° 2219466) : pour lui, en VIR, les travaux sont une composante du prix d'acquisition lui-même, que ce texte ne vise pas. C'est un jugement de première instance, que l'administration peut contester, et nous n'avons pas connaissance d'une décision d'une juridiction supérieure à ce jour ; à vérifier au moment de votre lecture. Ne bâtissez pas votre simulation de sortie sur le plus favorable des deux scénarios.

ASL, AFUL ou VIR : le tableau comparatif

Un cabinet qui encadre l'opération et apporte une garantie fiscale : que vérifier ?

Dans les présentations de programmes, le mot « sécurisé » s'appuie souvent sur la présence d'un cabinet juridique et fiscal qui encadre l'opération, vérifie les dossiers et apporte sa garantie fiscale. C'est une bonne chose qu'un cabinet relise les montages ; ce n'est pas, en soi, une garantie. Trois objets différents se mélangent dans la conversation : la garantie d'achèvement (obligatoire en VIR, apportée par une banque ou un assureur), l'assurance construction (décennale, dommages-ouvrage) et la garantie fiscale, qui est contractuelle et facultative.

Pour la garantie fiscale, quatre questions. Qui est le garant (le cabinet, le promoteur, un assureur) et quelle est sa solidité ? Quel événement la déclenche (un redressement notifié, une perte d'avantage imputable à l'opération) ? Quelles sommes couvre-t-elle (la réduction perdue, les intérêts de retard, les pénalités) et jusqu'à quel plafond ? Quelles exclusions s'appliquent (location non tenue pendant l'engagement, revente anticipée, impôt insuffisant pour absorber la réduction) ? Notre article sur la garantie de bonne fin fiscale en Girardin montre comment ce type de garantie se lit sur une autre niche.

Dernière question, qui vaut pour nous comme pour tout intermédiaire : sur quoi la rémunération de votre conseiller est-elle calculée ? Nous sommes rémunérés notamment par rétrocessions sur les opérations que nous accompagnons ; si la rémunération est indexée sur le prix de vente, elle varie avec l'assiette, donc avec le montage retenu. La question n'est pas une accusation, c'est une transparence que vous êtes en droit d'attendre (voir notre article sur les rétrocessions).

Faut-il visiter la ville et le chantier avant de signer ?

Oui, et avant l'acte plutôt qu'après. À la fin de la présentation dont nous parlions, tout le monde convenait de la même chose : le promoteur accueille volontiers les investisseurs qui veulent venir, y compris par une visio quand le déplacement n'est pas possible, et l'animateur de la session observait que, la plupart du temps, cette possibilité n'est finalement pas utilisée, mais qu'elle rassure, surtout pour un premier investissement. Un investisseur qui hésite a rarement besoin de plus de chiffres : il a besoin de se projeter. Une visite règle la question dans un sens ou dans l'autre, et c'est précisément son intérêt.

Ce qu'il faut regarder : l'état réel de l'immeuble et l'avancement du chantier par rapport au calendrier de paiement ; la rue, le quartier, la vacance locative alentour ; la présence effective des entreprises. Et poser à l'architecte du projet, si possible, les questions que vous ne poseriez pas au commercial. Sur les délais, l'article L271-1 du CCH prévoit dix jours de rétractation à compter de la notification d'un avant-contrat sous seing privé, ou dix jours de réflexion avant la signature quand l'acte authentique n'est précédé d'aucun avant-contrat. Dix jours, c'est court pour monter un dossier bancaire et organiser un déplacement : planifiez la visite avant.

Deux points pratiques que le promoteur évoquait aussi. Les banques réclament souvent des pièces dans une forme différente de celle du dossier fourni : un promoteur rodé a l'habitude, demandez-lui la liste de ce qu'il a déjà remis à d'autres établissements. Et le notaire : un seul notaire pour l'opération va plus vite ; si vous tenez au vôtre, c'est votre droit (voir la FAQ).

Dix questions à poser avant de choisir entre ASL, AFUL et VIR

1. 1.Quel est le montage retenu (ASL, AFUL ou VIR), et dans quel document est-ce écrit ?
2. 2.Qui est maître d'ouvrage, et le budget est-il un prix ferme (marchés forfaitaires) ou un budget prévisionnel ?
3. 3.Existe-t-il une garantie d'achèvement ? Obligatoire en VIR ; en ASL ou AFUL, laquelle, délivrée par qui, pour quel montant ?
4. 4.Quel est le calendrier réel des paiements aux entreprises, et à quelles dates mon avantage fiscal tombe-t-il ?
5. 5.Quelle est l'assiette des frais d'acquisition sur le projet d'acte ?
6. 6.Quelle part des travaux est déductible (déficit foncier) ou éligible (Malraux), et qui l'a ventilée ?
7. 7.Que couvre exactement la garantie fiscale, qui la porte, pour quel montant et quelle durée ?
8. 8.Que prévoient les statuts en cas d'impayé d'un associé, de dépassement de budget, de revente en cours de chantier ?
9. 9.Sur quoi la rémunération de mon conseiller est-elle calculée ?
10. 10.Ai-je visité l'immeuble et la ville, et mon financement est-il confirmé par écrit avant l'acte ?

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

• —Si votre objectif est le déficit foncier, la VIR est fermée : les travaux y sont du prix d'acquisition (Conseil d'État, 17 octobre 2022). Il faut un montage associatif, ASL ou AFUL.
• —Les frais d'acquisition sont plus bas en ASL ou AFUL, car ils portent sur l'immeuble en l'état ; le revers est une plus-value potentiellement plus élevée à la revente.
• —La VIR est mieux encadrée par la loi (acte authentique, prix ventilé, garantie d'achèvement obligatoire, paiements plafonnés) ; en ASL ou AFUL, la protection est celle que les contrats prévoient.
• —La réduction Malraux tombe à la date du paiement au vendeur (VIR) ou à celle du paiement des entreprises par l'association (ASL, AFUL) : vérifiez le calendrier réel avant de croire la simulation.
• —Visitez avant l'acte, faites relire les documents, demandez par écrit ce que couvre la garantie fiscale et sur quoi votre conseiller est rémunéré.

Le montage n'est pas un détail de rédaction : c'est lui qui décide si le déficit foncier est possible, combien coûte l'acquisition, ce qui vous protège et quand tombe l'économie d'impôt. Se tromper de montage, c'est découvrir à la déclaration de revenus qu'une déduction annoncée n'existe pas, ou à la revente qu'on paie un impôt que la simulation ignorait. Pour poursuivre, lisez notre article sur le cash-flow des opérations Malraux, qui met à l'épreuve les promesses de « zéro apport ». Le Rempart Financier accompagne ce type de projet en toute transparence sur sa rémunération ; pour savoir si une opération de restauration a sa place dans votre situation, réalisez votre bilan patrimonial en ligne ou prenez rendez-vous avec un conseiller.