Vendre son immeuble à sa propre SCI : l'IFI tombe-t-il à zéro, et à quoi sert le « 1 % » ?

Non : depuis la création de l'IFI en 2018, la dette contractée par une société que vous contrôlez pour vous racheter votre propre immeuble n'est pas prise en compte pour évaluer vos parts (article 973, II, 1° du CGI), que le prêteur soit une banque ou vous-même, et que la SCI soit à l'IR ou à l'IS. Seule exception : prouver que l'emprunt n'avait pas un objectif principalement fiscal, preuve qui vous incombe. Quant au « 1 % » confié à un second associé, c'est une exigence du Code civil pour que la SCI existe, pas une protection contre l'abus de droit : en 2025, le comité de l'abus de droit fiscal a encore donné raison à l'administration contre une SCI détenue à 99 % par le même contribuable. L'opération garde de vrais intérêts, mais elle coûte environ 7,5 % du prix en droits et frais d'acte, avant même l'impôt de plus-value.

Un héritier d'une quarantaine d'années, père d'un jeune enfant, est venu nous voir avec une question précise. Son patrimoine, un peu moins de trois millions d'euros, tient presque entièrement dans un immeuble de centre-ville reçu par succession, dont il occupe un appartement. Les grands appartements, « qui ne rapportent quasiment rien une fois tout enlevé », sont en cours de vente ; les petites surfaces et les locaux commerciaux, bien placés, rapportent bien. Son projet, à une quinzaine d'années : loger ces lots rentables dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, financée à crédit, pour amortir, « me racheter mes propres biens », dégager du cash et, au passage, faire baisser son IFI. « Ce n'est pas mon urgence absolue, mais je veux savoir si ça tient avant de construire là-dessus », nous a-t-il dit.

Autour de ce schéma, trois idées circulent, et on les entend souvent, y compris de la part de professionnels : la SCI endettée ramènerait l'IFI à zéro au départ ; la réintégration de la dette ne viserait que les SCI à l'IR, pas celles à l'IS ; il suffirait de placer 1 % des parts au nom de quelqu'un d'autre pour écarter l'abus de droit. Lui-même pensait avoir lu qu'« une loi ou une jurisprudence récente » permettait au fisc de réintégrer la dette quand on rachète ses propres biens. Cet article tranche ces points à partir des textes, chiffre l'IFI avant et après pour un lot d'environ 600 000 €, puis compte ce que l'opération coûte. Le mécanisme général de la vente à soi-même est exposé dans notre article sur l'OBO immobilier : nous ne le reprenons pas ici. La situation est présentée de façon anonymisée et simplifiée.

Vendre son immeuble à sa propre SCI fait-il tomber l'IFI à zéro ?

Le raisonnement séduit par sa simplicité. Aujourd'hui, le lot est compté à l'IFI pour sa valeur. Demain, vous détenez des parts d'une SCI qui possède le lot mais doit à la banque la totalité du prix : les parts ne valent presque rien, et le prix encaissé, placé hors immobilier, n'entre pas dans l'assiette. L'impôt aurait disparu sans que rien ne change dans l'immeuble.

C'est exactement le schéma que le législateur a neutralisé en créant l'IFI. L'article 973 du Code général des impôts prévoit, à son II, 1°, que ne sont pas prises en compte, pour valoriser les parts, les dettes contractées par une société « pour l'acquisition d'un actif imposable » auprès d'une personne du foyer « qui contrôle » cette société, seule ou avec les autres membres du foyer. Le BOFiP ne laisse aucune échappatoire sur l'origine des fonds : l'exclusion « concerne les dettes contractées auprès de tout prêteur, qu'il s'agisse du redevable, d'un établissement financier ou de toute autre personne », et elle porte sur « l'intégralité de la dette » (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 100). Un emprunt bancaire classique, parfaitement réel, est donc écarté au même titre qu'un crédit-vendeur ou un compte courant d'associé.

Notre client avait donc raison sur le fond, mais pas sur la date : la règle n'a rien de récent, elle s'applique depuis le 1er janvier 2018, jour de la création de l'IFI. Concrètement, on revalorise les parts du montant de la dette écartée : le lot continue de compter pour sa valeur, comme si la SCI n'avait rien emprunté. Pour situer votre foyer avant d'aller plus loin, le calcul d'ensemble (seuil, barème, dettes admises) figure dans notre mode d'emploi de l'IFI 2026.

La règle est-elle différente pour une SCI à l'IS ?

Non. Rien dans l'article 973 ne distingue selon le régime fiscal de la société, et le BOFiP est explicite : sont concernées « toutes les sociétés ou organismes, quelle que soit leur forme juridique, leur régime d'imposition, leur nature, leur activité ou leur dénomination » (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 10). La confusion vient probablement de l'impôt sur les bénéfices, où le choix du régime change réellement tout, de l'amortissement à la revente. Pour l'IFI, la société n'est jamais un écran, comme nous l'avons déjà montré pour des parts de SCPI logées dans une SCI.

Combien d'IFI économise-t-on vraiment sur un lot de 600 000 € ?

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation. Un foyer fictif détient 2 600 000 € de patrimoine immobilier net taxable, dont un lot locatif de 600 000 € sans dette : c'est l'ordre de grandeur d'un patrimoine concentré sur un immeuble, une fois appliqué l'abattement de 30 % sur la résidence principale. Le lot est vendu 600 000 € à une SCI contrôlée par le redevable, qui emprunte tout le prix sur vingt ans à 3,5 % (taux retenu pour le calcul, à actualiser le jour de l'opération) ; les frais sont payés par un apport et la valeur du lot est supposée stable. Le barème est celui de l'article 977 du CGI : 0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 €, 0,70 % jusqu'à 2 570 000 €, 1 % au-delà.

Deux enseignements. Le premier : par défaut, l'opération ne retire pas un euro d'IFI. Le second, moins commenté : même dans l'hypothèse la plus favorable, l'économie est modeste et elle fond. Elle vaut 4 290 € la première année, puis diminue à mesure que la SCI rembourse : environ 2 550 € la onzième année, quand il reste près de 352 000 € à rembourser, et plus rien au terme du prêt. Cumulée sur vingt ans, elle atteint environ 50 700 € dans notre calcul. Or la vente coûte, le jour de la signature, environ 44 700 € de droits et de frais d'acte, détaillés plus bas. Un montage qui met vingt ans à rembourser ses frais par l'impôt économisé n'a pas de sens s'il n'a que cet objectif.

Peut-on quand même déduire la dette si l'objectif n'est pas principalement fiscal ?

Oui, et c'est la seule porte. L'article 973, II écarte sa propre règle « si le redevable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal ». Trois précisions du BOFiP (§ 220 à 240) donnent la mesure de l'exercice. La charge de la preuve pèse sur le contribuable. La notion est plus large que le but exclusivement fiscal de l'abus de droit : il ne suffit pas d'avoir un autre motif, il faut qu'il domine. Et lorsque l'opération poursuit plusieurs objectifs, l'économie d'IFI est rapportée « à l'ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage ».

Les premières décisions montrent que cette preuve se gagne ou se perd sur le dossier. Le tribunal judiciaire de Compiègne (2 septembre 2025, n° 24/00911), en première instance, a admis la déduction pour un couple qui avait vendu des immeubles à sa SCI, financée par emprunt bancaire et comptes courants : l'opération s'inscrivait dans une stratégie de transmission cohérente, suivie d'une donation-partage des parts, et l'économie d'IFI était marginale. À l'inverse, le tribunal judiciaire de Grasse (6 août 2026, n° 25/05439) a refusé la déduction de comptes courants dans une SCI familiale sans recettes, faute de convention écrite et de motif autre que fiscal. Nous revenons sur ces jugements dans notre article sur le compte courant d'associé de SCI, à lire si vous envisagez un crédit-vendeur ou une avance personnelle plutôt qu'un prêt bancaire.

Pour notre client, la conséquence est directe. Un projet présenté comme un moyen de faire baisser l'IFI se place lui-même du mauvais côté de la clause. Si les vrais moteurs sont ailleurs (rendre liquide un patrimoine figé dans un seul immeuble, organiser la transmission à son enfant), ils doivent être écrits, datés et chiffrés avant l'opération, et l'IFI ne doit compter pour rien dans l'équilibre du projet.

Suffit-il de mettre 1 % des parts au nom de quelqu'un d'autre pour écarter l'abus de droit ?

Non, et l'idée mélange deux sujets. Le second associé est d'abord une exigence du droit des sociétés : selon l'article 1832 du Code civil, la société est instituée « par deux ou plusieurs personnes », et elle ne peut l'être par une seule que « dans les cas prévus par la loi », ce qui vise des formes comme l'EURL, pas la société civile. Une SCI se constitue donc à deux au moins. Si toutes les parts se retrouvent ensuite dans une seule main, l'article 1844-5 écarte la dissolution automatique, mais tout intéressé peut la demander si la situation n'est pas régularisée dans l'année. Le « 1 % » sert à cela : faire exister la société.

Pour l'IFI, il ne change rien non plus. La règle de l'article 973 joue dès que le vendeur contrôle la société, seul ou avec son foyer : majorité des droits de vote ou des droits dans les bénéfices, pouvoir de décision exercé en fait, et même une présomption à partir de 33,33 % lorsqu'aucun autre associé ne détient davantage (BOFiP, § 120). Avec 99 % des parts, la question ne se pose pas. Et si le 1 % est attribué à un enfant mineur, celui-ci fait partie du foyer au sens de l'IFI lorsque le parent a l'administration légale de ses biens (article 965, 1°) : ses parts s'ajoutent à celles du parent. Pour sortir du champ de la règle, il faudrait abandonner réellement le contrôle, ce qui n'est pas le projet.

Reste l'abus de droit proprement dit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales permet à l'administration d'écarter les actes fictifs et ceux qui « n'ont pu être inspirés par aucun autre motif » que fiscal, avec une majoration de 80 % (article 1729 du CGI). L'article L64 A, applicable aux actes passés depuis le 1er janvier 2020, vise ceux dont le motif principal est fiscal, sans majoration automatique (BOFiP BOI-CF-IOR-30-20). Aucun de ces textes ne fixe un pourcentage de capital qui mettrait à l'abri, et un associé de pure forme fragilise plutôt le dossier, la fictivité étant le premier cas visé.

Ce que regardent le juge et le comité de l'abus de droit fiscal, c'est la substance, pas la répartition du capital. Dans une affaire de son rapport annuel 2025 (n° 2025-20), une SCI détenue à 99 parts sur 100 par un contribuable, la centième appartenant à sa propre holding, louait une maison à cet associé : le comité a relevé qu'il contrôlait entièrement la société et que les loyers n'étaient pas encaissés mais passés en compte courant, et il a approuvé le redressement, majoration de 80 % comprise. Dans deux autres (n° 2024-29 et 2024-30), des ventes d'immeubles entre deux SCI d'une même famille, payables en dix annuités, ont été requalifiées en donations : les premières échéances n'avaient été ni payées ni réclamées. Le Conseil d'État avait jugé dans le même sens, le 8 février 2019 (n° 407641), pour une villa vendue à une SCI familiale puis relouée à ses anciens propriétaires.

À l'inverse, le comité a rappelé que « l'option d'une société pour l'assujettissement de ses bénéfices à l'impôt sur les sociétés n'est pas en elle-même constitutive d'un abus de droit », même lorsque ce régime est plus favorable (affaire n° 2014-33, séance du 29 janvier 2015), tout en sanctionnant, dans ce même dossier, une société interposée sans compte bancaire ni activité. À notre connaissance, ni le Conseil d'État ni le comité n'ont posé de règle générale sur la vente d'un immeuble locatif à sa propre SCI à l'IS : tout se joue sur les faits. Il reste possible d'interroger par écrit l'administration centrale avant de signer : sans réponse dans les six mois, les procédures d'abus de droit ne s'appliquent plus à l'opération décrite (article L64 B). Pour le reste, ce qui protège tient en cinq points.

• —Un prix de marché, établi par une expertise indépendante, ni minoré ni gonflé.
• —Un prix réellement payé : un prêt bancaire amortissable est plus lisible qu'un crédit-vendeur, qui ne vaut que si chaque échéance est honorée.
• —Une SCI qui fonctionne : compte bancaire, loyers encaissés, comptabilité, assemblées.
• —Des objectifs non fiscaux écrits avant l'acte : liquidité, diversification, transmission.
• —Un logement personnel laissé en dehors : notre client a intérêt à garder en direct l'appartement qu'il occupe, d'autant que l'abattement de 30 % sur la résidence principale ne s'applique pas aux parts d'une société civile (BOFiP BOI-PAT-IFI-20-30-20).

Combien coûte la vente d'un immeuble à sa propre SCI ?

Se vendre à soi-même est une vente comme une autre : elle déclenche l'impôt du vendeur et les droits de l'acheteur. Côté vendeur, la plus-value est celle des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention (service-public.gouv.fr). Pour un bien reçu par succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits de succession (article 150 VB du CGI), majorée sur justificatifs des frais d'acte et de la quote-part des droits payés pour ce bien. Pour un héritier récent, comme notre client, elle est donc souvent faible. Deux réserves : le forfait de 15 % pour travaux, ouvert après cinq ans de détention, est à faire valider par le notaire pour un bien hérité ; et un prix nettement supérieur à la valeur déclarée peu avant dans la succession peut conduire l'administration à s'interroger sur cette dernière. Pour dérouler le calcul, voir notre article sur la plus-value d'un bien locatif.

Côté SCI, les droits de mutation sont dus sur le prix. Le taux départemental, plafonné à 4,50 % par l'article 1594 D du CGI, peut être porté à 5 % par les départements pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (loi de finances pour 2025, article 116), sauf pour un premier achat de résidence principale, ce qui ne concerne pas une SCI d'investissement. S'y ajoutent la taxe communale de 1,20 % (article 1584), les frais d'assiette de 2,37 % du droit départemental (article 1647), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (article 881 K) et les émoluments du notaire, fixés par un barème dégressif. Calcul illustratif pour le lot de notre exemple, qui ne constitue ni une garantie ni une recommandation ; le taux de votre département se vérifie auprès du notaire.

Avec un taux départemental resté à 4,50 %, le total serait d'environ 41 700 €. S'y ajoutent la garantie demandée par la banque (hypothèque ou caution), les frais de dossier, la constitution de la SCI, sa comptabilité annuelle et, pour un immeuble détenu d'un seul tenant dont on ne vend que certains lots, la division préalable en lots. Autant de postes à faire chiffrer, en sachant que toutes les banques ne financent pas une vente à soi-même.

Que change vraiment l'opération, et que ne change-t-elle pas ?

La ligne « trésorerie » mérite un calcul avant toute autre. 600 000 € empruntés sur vingt ans à 3,5 % représentent environ 3 480 € par mois, soit près de 41 800 € par an (notre calcul). Si le lot ne rapporte pas au moins cette somme en loyers nets de charges, la SCI ne s'autofinance pas et c'est l'associé qui complète, avec une partie du cash qu'il vient de recevoir. Quant à l'amortissement, il allège l'impôt pendant la détention et le reporte sur la revente : dans quinze ans, l'horizon de notre client, la plus-value imposable de la SCI aura grossi d'autant, là où le régime des particuliers s'allège chaque année. « J'aime bien comprendre ce qu'on fait », nous a-t-il dit : c'est ce tableau qu'il faut avoir compris avant de signer.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

Vendre un immeuble à sa propre SCI est légal, et l'opération peut répondre à de vrais besoins : rendre disponible une valeur immobilisée, préparer une transmission par parts, changer le régime d'imposition des loyers. Mais elle ne fait pas tomber l'IFI à zéro : la dette contractée pour vous racheter votre bien est écartée du calcul, à l'IR comme à l'IS, sauf preuve d'un objectif non principalement fiscal. Et le « 1 % » d'un second associé fait exister la société sans protéger de rien.

Se tromper sur ce point coûte deux fois : environ 7,5 % du prix en droits et frais payés le premier jour pour une économie d'IFI qui, par défaut, n'existe pas, puis un rappel d'impôt avec intérêts de retard si la dette a été déduite à tort.

Si le schéma vous intéresse pour ces autres raisons, la lecture suivante est notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR, qui chiffre la détention puis la revente : c'est là que se vérifie si l'impôt sur les sociétés vous convient sur quinze ans.

Au Rempart Financier, nous chiffrons ce type de projet avant qu'il ne parte chez le notaire, l'expert-comptable et l'avocat fiscaliste qui doivent l'entourer : coût d'entrée, trésorerie de la SCI, IFI avec et sans la dette, fiscalité de sortie. Pour poser ces chiffres sur votre situation, réalisez votre bilan patrimonial en ligne.