Exploitant en procédure collective : que devient le bail commercial de votre lot et qui vous paie ?

Quand l'exploitant d'une résidence gérée est placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, le bail commercial de votre lot ne s'éteint pas de lui-même : les loyers nés avant le jugement sont une créance à déclarer dans les deux mois de sa publication au BODACC, ceux qui naissent après sont dus à leur échéance, et le bail ne peut être résilié pour ces derniers qu'au bout de trois mois. Un repreneur reprend en principe les baux aux conditions d'origine, mais il propose son périmètre et négocie lot par lot ; en liquidation sans repreneur, vous retrouvez un lot sans gestionnaire. Hors procédure, une baisse de loyer ne s'impose pas : elle se négocie, et son prix se chiffre.

Dans les échanges entre conseillers en gestion de patrimoine, une histoire revient : un investisseur dont le gestionnaire pressenti, de solidité jugée fragile, n'a finalement pas pris la résidence à bail à la livraison. Plus de gestionnaire, un lot à relouer soi-même ; la leçon tirée est que tout repose sur celui qui paie le loyer. On y entend aussi qu'un exploitant en difficulté peut poser un ultimatum, cesser de payer ou obtenir un loyer divisé par deux, et que des arriérés de la période COVID seraient étalés sur plusieurs années. Ces situations sont présentées de façon anonymisée et simplifiée.

Le propriétaire d'un lot veut savoir si son bail continue, qui le paie, de quels délais il dispose et ce que vaut son lot sans exploitant. Nous répondons dans l'ordre, textes et cas publics à l'appui, avec un exemple chiffré. Le panorama des risques du statut figure dans notre article sur les risques du LMNP en résidence gérée ; sur un dossier précis, l'avocat ou l'association de votre résidence est le bon interlocuteur.

Que devient mon bail commercial si l'exploitant est en sauvegarde, en redressement ou en liquidation ?

Selon l'article L622-13 du Code de commerce, aucune résiliation ne peut résulter du seul fait de l'ouverture de la procédure, et le cocontractant doit remplir ses obligations malgré les impayés antérieurs, qui n'ouvrent droit qu'à déclaration au passif ; la règle vaut en redressement (article L631-14) et en liquidation (article L641-11-1). Pour un bail d'immeuble, l'article L622-14 ajoute que le bail est résilié au jour où vous apprenez que l'administrateur ne le continue pas (vos dommages-intérêts se déclarent au passif), et que vous ne pouvez demander la résiliation pour loyers postérieurs impayés qu'après trois mois à compter du jugement ; si le paiement intervient avant, il n'y a pas lieu à résiliation.

Mes loyers impayés sont-ils perdus ? Ceux d'avant et ceux d'après le jugement

Dès le jugement d'ouverture, les loyers nés avant ne peuvent plus être payés (article L622-7) et vos poursuites sont arrêtées (article L622-21). Vous déclarez la créance au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC, quatre si vous résidez hors de France métropolitaine (article R622-24), avec les sommes à échoir (article L622-25), vous-même ou par un mandataire de votre choix, souvent un avocat (article L622-24). Passé le délai, vous n'êtes plus admis aux répartitions, sauf relevé de forclusion demandé dans les six mois de la publication (article L622-26).

En liquidation, les créances ordinaires passent en dernier (article L643-8) et la clôture pour insuffisance d'actif ne rend pas le droit de poursuite individuelle (article L643-11) ; dans la liquidation de Médicharme, prononcée le 29 février 2024, l'état des créances n'a été déposé que le 4 décembre 2025 (BODACC).

Les loyers nés après le jugement sont payés à l'échéance (article L622-17, I). Impayés, ils passent avant les autres créances, à condition d'être portés à la connaissance de l'administrateur ou du mandataire dans l'année suivant la fin de la période d'observation (IV), ou, en liquidation, dans les six mois de la publication (article L641-13, III) : signalez-les par écrit.

Puis-je résilier le bail et reprendre mon lot ?

En sauvegarde ou en redressement, la résiliation pour loyers postérieurs n'est possible qu'après les trois mois vus plus haut. En liquidation, vous demandez au juge-commissaire de la constater, sans le commandement d'un mois du droit commun (Cass. com., 9 octobre 2019, n° 18-17.563) ; pour des causes antérieures au jugement, il faut agir dans les trois mois de sa publication (article L641-12, 2°). Hors procédure, c'est le commandement visant la clause résolutoire, effectif un mois après ; depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, le juge ne peut accorder des délais et suspendre la clause que si le locataire peut régler la dette et a repris intégralement le loyer courant avant la première audience, pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026 (article L145-41).

Ne résiliez pas seul : un bail non résilié reste cessible et intéresse un repreneur, et refuser le renouvellement d'un bail arrivé à son terme coûte, sauf motif grave et légitime, une indemnité d'éviction (articles L145-14 et L145-17). Si le lot vous revient : le mobilier, loué par le bailleur avec le local (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 10) et le plus souvent acheté avec le lot, est à vous, à retrouver et à assurer ; tout copropriétaire, même non occupant, doit une assurance de responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) ; enfin, sortir d'une activité taxée peut déclencher la régularisation de la TVA récupérée : voir notre article sur la TVA récupérée et la revente avant vingt ans.

Un repreneur est-il obligé de garder mon bail et mon loyer ?

Pour les baux qu'il reprend, oui ; pour tous les baux, non. Selon l'article L642-7, le tribunal détermine les contrats nécessaires au maintien de l'activité au vu des observations des cocontractants, le jugement emporte leur cession, et ils « doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure ». Le texte ne reconnaît pas de droit d'opposition au bailleur ; si son bail n'est pas cédé, il peut demander la résiliation au juge-commissaire. Mais l'offre de reprise désigne précisément les contrats inclus (article L642-2) : le levier d'un repreneur est son périmètre.

Cas public : les résidences seniors du groupe Réside Études, placées en sauvegarde le 4 décembre 2023, converties en redressement le 11 juin 2024, puis en liquidation avec plan de cession le 28 novembre 2024 (BODACC). Zenitude Senior Exploitation a repris 53 résidences et Stella Management 22 ; selon la presse patrimoniale, le premier demandait des baisses de loyer pour la majorité des baux, parfois de plus de moitié, le second affirmait reprendre les baux sans renégociation. Le dossier n'est pas clos : selon le BODACC, sept sociétés d'exploitation de résidences Zenitude Seniors ont été placées en redressement par le tribunal judiciaire de Strasbourg par des jugements rendus du 1er juin au 20 juillet 2026, et quatre d'entre elles converties en liquidation judiciaire les 31 août et 7 septembre, avec maintien de l'activité jusqu'au 1er novembre 2026. À propos de l'une de ces résidences, le directeur général du groupe attribuait, dans la presse locale (ICI, 13 juillet 2026), les difficultés à un conflit avec les propriétaires-bailleurs sur les conditions économiques de l'exploitation. Un propriétaire dans cette situation est dans le cas de figure décrit plus haut : créance à déclarer, loyers postérieurs à signaler, et un repreneur potentiel qui négociera lot par lot.

Réflexe à retenir : identifier la société qui signe votre bail, pas la marque. Chez Médicharme, l'IGAS et l'IGF relevaient que des loyers élevés dus à des centaines de copropriétaires de chambres, combinés au refinancement du groupe, pesaient près de 15 % du chiffre d'affaires.

Que prévoit un plan de sauvegarde ou de redressement pour mes loyers anciens ?

Le mandataire judiciaire consulte chaque créancier qui a déclaré sa créance sur les délais et remises proposés ; par écrit, le défaut de réponse dans les trente jours de la réception de la lettre vaut acceptation (article L626-5). Ne pas répondre, c'est accepter. Si vous refusez les remises, le tribunal peut imposer des délais uniformes : dix ans au plus (article L626-12), un premier paiement dans l'année, des annuités d'au moins 5 % à partir de la troisième année et d'au moins 10 % à partir de la sixième (article L626-18).

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation : pour 6 000 € de loyers antérieurs et 1 % versé les deux premières années (la loi ne fixe pas de minimum avant la troisième), le calendrier le plus étiré donne 60 € et 60 €, puis 300 € par an pendant trois ans, 600 € par an pendant quatre ans, et 2 580 € la dixième année, soit 43 % de la dette au dernier moment.

Les grands exploitants (250 salariés et 20 millions d'euros de chiffre d'affaires, ou 40 millions d'euros de chiffre d'affaires, article R626-52) relèvent d'un autre régime : les créanciers votent par classes à la majorité des deux tiers, hors des plafonds des articles L626-12 et L626-18 (article L626-30-2), et le tribunal peut imposer le plan à une classe opposante (articles L626-31 et L626-32). Chez Réside Études, des propriétaires de résidences étudiantes et d'appart'hôtels ont été consultés en ligne par classes fin 2024, selon une association de bailleurs ; le plan de la branche résidences services a été arrêté le 24 juin 2025 pour huit ans (BODACC).

Mon exploitant ne paie plus ou exige une baisse de loyer, sans procédure : que lui opposer ?

Le bail commercial est la loi des parties (article 1103 du Code civil) : l'exploitant ne peut pas modifier le loyer seul. La révision triennale suppose trois ans écoulés, et la variation ne peut excéder celle de l'indice des loyers commerciaux, sauf preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même plus de 10 % de variation de la valeur locative (article L145-38). Reste l'imprévision : la partie qui, n'ayant pas accepté le risque d'un changement de circonstances imprévisible, demande une renégociation « continue à exécuter ses obligations durant la renégociation » (article 1195 du Code civil).

La formule qui revient dans ces dossiers est une alternative : cesser de payer, ou diviser le loyer par deux. Elle n'a de force que parce qu'une procédure collective gèlerait les créances anciennes. La réponse : mise en demeure écrite, commandement visant la clause résolutoire, référé-provision lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable (article 835 du Code de procédure civile). Chacun parle depuis sa place : l'exploitant vit de son loyer net, le bailleur rembourse un crédit, l'intermédiaire de revente et le conseiller sont rémunérés à l'opération. Demandez les comptes d'exploitation, que l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit communiquer aux propriétaires qui le demandent (Code du tourisme, article L321-2) ; notre article sur les loyers en résidence de tourisme explique pourquoi seul un loyer fixe transfère le risque d'occupation.

Les loyers de la période COVID ont-ils été payés, et qu'a jugé la justice ?

L'objection entendue est qu'un propriétaire de résidence étudiante n'a pas pu rester plus d'un an sans loyer. Aucune statistique publique ne mesure la part des lots concernés, mais des dossiers publics montrent des loyers suspendus, puis étalés ou abandonnés. La Cour de cassation a donné raison à des bailleurs de résidences de tourisme : 30 juin 2022, n° 21-20.127 et 23 novembre 2022, n° 21-21.867, l'interdiction de recevoir du public, mesure générale et temporaire « sans lien direct avec la destination contractuelle du local », n'étant ni imputable au bailleur ni assimilable à la perte de la chose louée. La protection de l'ordonnance du 25 mars 2020 (article 4) visait, en juin 2020, des entreprises de dix salariés au plus et non contrôlées par une société commerciale (Cridon Nord-Est) : pas les exploitants de groupes.

Le Gouvernement a reconnu le 31 mai 2022 (question n° 38760) que des gestionnaires avaient annoncé ne pas verser temporairement de loyer ou le reporter, que les échanges avec les fédérations n'avaient donné qu'un canevas non contraignant et une charte de médiation, et que « la majorité des situations a abouti à des compromis ». Certains ont été lourds : Appart'City, en sauvegarde à Montpellier depuis le 15 avril 2021 (plan arrêté le 14 septembre 2021), aurait cessé de payer ses loyers dès mars 2020 selon la question parlementaire n° 40793 ; chez Réside Études, un cabinet d'avocats de propriétaires rapportait en octobre 2020 des loyers non versés depuis le deuxième trimestre et un avenant proposant d'abandonner 50 à 60 % des loyers de 2020 et 2021. Pour Pierre & Vacances-Center Parcs, voir notre article sur le para-hôtelier et les loyers suspendus.

Et si l'exploitant pressenti ne prend finalement pas la résidence à bail à la livraison ?

En VEFA, l'acquéreur s'engage souvent à conclure un bail commercial de neuf ans avec l'exploitant désigné par le vendeur, parfois signé le jour de l'acte, pour une prise d'effet à la livraison (la remise des clés passe alors par lui). Le retrait de l'exploitant n'est pas, en principe, une défaillance du promoteur : la garantie d'achèvement couvre la construction, pas la présence d'un gestionnaire (faillite d'un promoteur en VEFA). Pour une résidence de tourisme, l'arrêté du 23 décembre 2009 impose que les documents de commercialisation identifient le promoteur et l'exploitant, avec les engagements de celui-ci envers l'acquéreur : première pièce à relire, avec le contrat de réservation, l'acte et le bail. Que prévoient-ils si l'exploitant ne prend pas la résidence : substitution, garantie de loyer du vendeur, faculté de renoncer ? Qui commande et paie le mobilier ? C'est la situation de l'investisseur de notre introduction : un lot livré sans exploitant est un lot vide, avec une TVA récupérée à sécuriser.

Un arrêt éclaire le raisonnement des juges (Cass. 1re civ., 3 mai 2018, n° 16-21.872). L'acquéreur d'un studio de résidence-services pour seniors avait signé le jour de la vente un bail de neuf ans avec l'exploitant désigné par le vendeur ; les travaux n'étaient pas achevés, l'exploitation n'a pu commencer, vendeur et exploitant ont été liquidés en 2009. La cour d'appel avait annulé la vente pour erreur sur les qualités substantielles et condamné les notaires, pour manquement à leur devoir de conseil et de mise en garde, à 117 421,39 € ; le pourvoi a été rejeté. La portée est limitée : un retard de travaux, non un exploitant qui renonce. À notre connaissance, peu de décisions publiées traitent de ce dernier cas ; voyez un avocat sans attendre, nullité et responsabilité étant enfermées dans des délais.

Faut-il accepter une baisse de loyer, refuser, vendre ou reprendre le lot ? Un exemple chiffré

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation. Lot fictif acheté il y a trois ans 150 000 € hors taxes, mobilier compris ; loyer de 6 750 € par an (4,5 % du prix, ordre de grandeur de rendements affichés) ; charges du propriétaire de 1 650 € par an (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, comptabilité) ; crédit de 120 000 € sur 20 ans à 3,4 %, soit 689,80 € par mois ; baisse demandée de 30 %, dans la fourchette des baisses rendues publiques (jusqu'à plus de la moitié). L'effort d'épargne passe de 265 € à 434 € par mois : la mensualité ne baisse pas.

Sur les seuls loyers, refuser l'emporte sur accepter si l'on juge à plus de 32 % (cas B2) ou 45 % (cas B3) la probabilité que l'exploitant tienne cinq ans au loyer plein. Cette probabilité est inconnue : le calcul sert à poser la bonne question. L'impôt n'est pas intégré ; le rendement de 5,5 % reprend celui de notre exemple sur l'occasion, les 6 % de frais et les 380 € de relocation sont à remplacer par votre mandat et une annonce comparable. Le chiffre décisif est le prix de vente, car un acheteur applique son rendement exigé au loyer réellement versé : une baisse de 30 % s'y retrouve presque entièrement. Pour ce test de sortie, voir la valeur d'un lot si l'exploitant part ; côté acheteur, l'achat d'un lot d'occasion détaille frais, TVA et documents à demander.

Que faire la semaine où l'on apprend la procédure ?

1. 1.Lisez l'avis au BODACC : société débitrice (celle qui signe votre bail), tribunal, procédure, mandataire, date de publication, qui ouvre le délai de deux mois.
2. 2.Déclarez la créance par lettre recommandée ou en ligne (loyers échus, charges, sommes à échoir, bail et décompte), ou confiez-la à un avocat, souvent mutualisé par l'association de la résidence.
3. 3.Ne signez ni avenant, ni « sondage », ni renonciation avant d'avoir tout lu, et répondez au mandataire : trente jours de silence valent acceptation.
4. 4.Signalez par écrit chaque loyer postérieur impayé pour garder le privilège de l'article L622-17.
5. 5.Ne résiliez pas et ne reprenez pas les clés sans avocat.
6. 6.Vérifiez l'assurance du lot, prévenez votre banque avant l'incident, continuez à régler taxe foncière et charges.
7. 7.Informez l'expert-comptable : en micro-BIC, les recettes encaissées sont admises si la méthode est constante ; au réel, le loyer est constaté quand il est acquis, avec provision si la perte est probable, déduction si elle est certaine et définitive (BOFiP) ; en TVA, loyer exigible à l'encaissement sauf option pour les débits, TVA restituable sur créance irrécouvrable, dès la liquidation (article 272 du CGI).
8. 8.Groupez-vous : le juge-commissaire désigne un à cinq contrôleurs parmi les créanciers qui le demandent (article L621-10). Réservez à l'avocat les référés, la contestation d'un plan, le relevé de forclusion et les actions contre le vendeur ou l'intermédiaire.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

Le droit des procédures collectives ne vous laisse pas démuni : votre bail survit à l'ouverture, les loyers postérieurs sont dus à l'échéance, et une baisse de loyer ne s'impose que si vous la signez. Le coût de l'erreur est concret : une créance non déclarée dans les deux mois, un silence de trente jours pris pour un accord, un avenant signé sous pression, et c'est un loyer ou un privilège perdu.

Pour la suite, notre article sur la valeur d'un lot si l'exploitant part prolonge le calcul. Chez Le Rempart Financier, nous relisons ces projets avant signature : réalisez votre bilan patrimonial en ligne pour le situer dans l'ensemble de votre patrimoine.