Vendre un logement locatif presque remboursé pour racheter à crédit : un rendement de 7 % sur fonds propres suppose un nouveau bien qui rapporte environ 5 % net de charges, avec 133 000 € de frais et d'impôt dans le cas chiffré à un taux de 3,35 %

Racheter à crédit après avoir vendu un bien presque remboursé peut porter le rendement de 4 % à 7 % ou plus, mais le calcul ne tient qu'à certaines conditions. Avec un crédit à 3,35 % sur 25 ans, le levier ne crée de valeur que si le nouveau bien rapporte plus de 3,84 % net de charges, il faut 4,96 % pour atteindre 7 % sur fonds propres et 5,63 % pour retrouver le même revenu qu'avant. Les frais de vente et d'achat ramènent le patrimoine net de 500 000 € à environ 367 000 € le jour de l'opération. Le cas chiffré, ses hypothèses et les règles du crédit.

Le montage se présente ainsi : un propriétaire détient un appartement de 500 000 €, presque entièrement remboursé, qui rapporte environ 4 % par an. Il le vend, paie l'impôt sur la plus-value, place une partie du produit en placements financiers et rachète un autre bien avec un financement presque total. Le rendement de l'opération immobilière, exprimé sur les fonds propres réellement engagés, passerait alors de 4 % à 7 ou 8 % grâce à l'effet de levier. La formule est exacte ; ses conditions le sont moins. Cet article pose les hypothèses, chiffre le résultat et montre ce que la comparaison omet le plus souvent : les frais de la double opération et la variation du prix du bien. Le même principe de levier se pose dès le premier achat locatif, au moment de fixer le niveau d'apport — voir notre article sur l'apport minimal ou maximal en investissement locatif.

Ce que mesure le rendement sur fonds propres

La finance pour tous, association d'éducation financière soutenue par les pouvoirs publics, définit deux grandeurs. La rentabilité économique est le rapport entre les profits, nets d'impôt, et les capitaux engagés. La rentabilité financière est le rapport entre les profits, nets d'impôt et des intérêts versés, et les capitaux propres. Le levier est positif lorsque la rentabilité économique dépasse le coût de la dette, négatif dans le cas contraire.

L'identité qui en découle, présentée par des sources pédagogiques classiques, s'écrit Rf = Re + (Re − i) × D/CP, où Rf est le rendement des fonds propres, Re le rendement du bien, i le coût de la dette et D/CP le rapport de la dette aux fonds propres. Trois limites doivent être posées. La formule suppose un rapport dette sur fonds propres constant, alors qu'un prêt amortissable diminue chaque année. Elle suppose que Re est un rendement net de tous les frais, dont les frais d'acquisition, la taxe foncière et la vacance. Et elle ne dit rien du risque : elle ne mesure ni la variation du prix du bien, ni la perte de flexibilité.

Un cas chiffré, avec ses hypothèses

Les hypothèses ci-dessous sont les nôtres ; elles doivent être remplacées par celles de chaque situation. Le taux de 3,35 % est le taux fixe moyen à 25 ans d'août 2026 selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, hors assurance et coût des sûretés. Les autres valeurs sont des ordres de grandeur.

Le prêt de 300 000 € à 3,35 % sur 25 ans donne une mensualité de 1 478 € hors assurance, soit 1 528 € avec l'assurance, et 18 334 € par an. La première année, 9 931 € sont des intérêts et 7 803 € du capital remboursé.

Le rendement sur fonds propres est calculé comme dans la définition citée : loyer net, moins les intérêts de la première année (9 931 €) et l'assurance (600 €), rapporté aux 133 000 € de fonds propres. Le revenu annuel total additionne ce résultat et les 8 010 € tirés des 267 000 € placés, avant impôt. Le bien vendu produisait 20 000 € par an.

Le 7 à 8 % suppose un nouveau bien à environ 5 % net, pas à 4 %

Dans le cas chiffré, le rendement sur fonds propres est de 4,1 % lorsque le nouveau bien rapporte le même 4 % que l'ancien. Le levier n'ajoute presque rien, parce que l'écart entre le rendement du bien et le coût de la dette (3,35 % de taux plus 0,20 % d'assurance) est mince, et parce que les frais d'acquisition réduisent le rendement réel du capital engagé à 3,70 %. Il faut environ 4,96 % de rendement net de charges sur le nouveau bien pour atteindre 7 % sur les fonds propres, et 5,29 % pour atteindre 8 %.

Pour le même rendement de départ, la vente puis le rachat ne change donc rien ; l'amélioration tient à la qualité du nouveau bien, pas au levier. Un bien à 5 % net de charges, après vacance, taxe foncière et charges non récupérables, se trouve plus difficilement qu'un bien à 5 % brut. Nous ne citons pas de rendement moyen du marché : nous n'avons pas trouvé de source publique fiable qui distingue le rendement net de charges par ville et par type de bien.

Le patrimoine net après l'opération : 133 000 € de frais à rattraper

Comparer le rendement d'une ligne, ici 7,1 % sur 133 000 €, au rendement d'une autre, 4 % sur 500 000 €, cache la variation du patrimoine. Après l'opération, le patrimoine net est de 400 000 € de bien, moins 300 000 € de dette, plus 267 000 € de placements, soit 367 000 €, contre 500 000 € auparavant. La différence de 133 000 € est celle des frais : 100 000 € d'impôt et de frais de vente dans notre hypothèse, et 33 000 € de frais d'acquisition et de garantie.

Le calcul suppose que les prix restent constants, que les revenus sont cumulés sans être réinvestis et qu'aucun impôt sur le revenu n'est pris en compte. Même avec un nouveau bien à 6 % net de charges, le patrimoine net reste inférieur de 14 000 € à celui du bien conservé au bout de dix ans. Le résultat est très sensible aux frais de sortie : avec 50 000 € d'impôt et de frais de vente au lieu de 100 000 €, le patrimoine net après dix ans est de 671 016 € à 4 %, 711 016 € à 5 % et 751 016 € à 6 %, contre 700 000 € en conservant le bien. Il dépend donc de la plus-value réellement imposée, qui peut être nulle après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux : notre article sur la plus-value d'un bien locatif détaille ces abattements.

Le levier amplifie aussi les pertes

Avec 133 000 € de fonds propres pour un bien de 400 000 €, une baisse de prix de 10 % représente 40 000 €, soit 30 % des fonds propres. L'emprunt doit être remboursé quelle que soit la valeur du bien. Dans le scénario à 4 %, le cash-flow est négatif de 195 € par mois : le propriétaire complète chaque mois ce que les loyers ne couvrent pas. La vacance d'un mois par an, une taxe foncière plus élevée que prévu ou des travaux pèsent directement sur ce complément.

Le parc ancien impose aussi ses contraintes. La loi du 6 juillet 1989 (article 6) interdit de louer les logements classés G depuis 2025, et interdira ceux classés F en 2028 puis E en 2034. Un projet de loi sur le logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale, prévoirait des aménagements pour les logements F et G sous réserve de travaux ; il n'est pas définitivement adopté à la date de rédaction, et son contenu est à vérifier avant de s'y fier. Côté charges, la taxe foncière moyenne payée par un propriétaire particulier était de 1 117 € en 2025 (DGFiP), tous biens confondus : ce n'est pas la taxe d'un logement locatif donné.

Ce que la banque regarde : 35 %, 25 ans, et les loyers avec une décote

La décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021 s'applique aux crédits immobiliers aux particuliers sans distinguer résidence principale et investissement locatif. Elle fixe un taux d'effort maximal de 35 %, assurance comprise, et une maturité maximale de 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé lié à des travaux ou à une entrée en jouissance différée. Elle autorise une flexibilité de 20 % de la production trimestrielle de chaque établissement, dont au moins 70 % de cette flexibilité doivent être réservés à la résidence principale depuis la décision du 29 juin 2023. Le HCSF a maintenu la mesure lors de sa réunion du 15 septembre 2026, selon la presse ; nous n'avons pas pu lire son communiqué.

Pour les revenus fonciers, le texte précise que les loyers, y compris les loyers futurs du bien financé, sont retenus pour leur montant brut, avec des décotes appliquées par les établissements de crédit pour refléter le risque locatif. Il ne fixe ni le pourcentage de la décote ni un apport minimal : les usages bancaires cités ailleurs, comme la prise en compte de 70 % des loyers ou l'exigence d'un apport, ne figurent pas dans une source publique que nous ayons trouvée. Dans notre cas, la mensualité de 1 528 € suppose, à 35 % de taux d'effort, environ 4 365 € de revenus mensuels retenus, hors autres crédits. Selon notre lecture des deux décisions, un crédit locatif ne bénéficie d'aucun contingent réservé et puise dans la part libre de la flexibilité, soit environ 6 % de la production trimestrielle de chaque banque.

Un prêt de 300 000 € sur une seule tête dépasse également le seuil de 200 000 € en dessous duquel la loi du 28 février 2022 interdit le questionnaire de santé, si l'on suit la description qu'en donne le Comité consultatif du secteur financier ; à confirmer sur le texte. Le coût de l'assurance dépend alors du profil, et notre article sur la renégociation de l'assurance emprunteur détaille les leviers.

La fiscalité de l'opération, des deux côtés

À la vente, la plus-value d'un bien détenu en direct est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention, avec une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value nette. À l'achat, dans l'ancien, les droits de mutation sont votés par chaque département : jusqu'à 5 % du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 (loi de finances pour 2025, art. 116), soit un taux global maximal de 6,32 % selon l'administration fiscale, plus 0,10 % de contribution de sécurité immobilière, avant les émoluments du notaire (barème de 3,870 % à 0,799 % par tranche, plus TVA).

Pour le bien loué nu au régime réel, les intérêts d'emprunt et les primes d'assurance emprunteur sont déductibles des revenus fonciers (CGI, art. 31 ; BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-60, § 90), mais ni le remboursement du capital ni les frais d'acquisition ne le sont. Le déficit provenant des seuls intérêts ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global. Le micro-foncier, abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers, fait perdre la déduction des intérêts : avec un emprunt élevé, le régime réel est presque toujours celui qui s'applique. Les 267 000 € de liquidités placées supportent, selon le support, un prélèvement forfaitaire de 31,4 % sur les intérêts et dividendes, ou 17,2 % de prélèvements sociaux en assurance-vie. Notre article sur le coût d'un investissement locatif reprend les postes de dépenses ; celui sur l'immobilier locatif ou l'assurance-vie compare l'effet de levier avec un placement financier.

Les questions à poser avant de vendre

1. 1.Quelle est la plus-value imposable et l'impôt exact ? Faire chiffrer le net disponible par le notaire, sur le prix d'acquisition réel, avant de retenir un montant de départ.
2. 2.Quel rendement net de charges le nouveau bien procure-t-il ? Après vacance, taxe foncière, charges non récupérables et travaux, non le rendement brut d'une annonce. Le seuil de 4,96 % net pour 7 % dans notre cas est un repère, pas une norme.
3. 3.Quel est le coût total du crédit ? Taux, assurance, garantie et frais de dossier, avec le TAEG et l'échéancier, pas le seul taux nominal.
4. 4.Que devient l'opération si le prix baisse de 10 % ou si le bien reste vide six mois ? Le cash-flow et le patrimoine net doivent être chiffrés dans ce scénario.
5. 5.Le bien est-il exposé à l'interdiction de location ? Vérifier la classe du DPE, le calendrier de 2028 et 2034, et le coût des travaux pour l'éviter.
6. 6.Combien de temps faut-il pour amortir les frais ? Dans notre cas, 133 000 € : la comparaison sur dix ans est la bonne échelle, non l'année 1.
7. 7.Le revenu prévu couvre-t-il les mensualités avec la décote de la banque sur les loyers ? Demander à la banque le pourcentage retenu, par écrit.

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