Résidence principale mise en location : plus-value (exonération perdue si le bien est loué au jour de la vente, délai normal de vente, remploi dans une nouvelle résidence), loyers (micro-foncier, micro-BIC, LMNP), prêt à taux zéro, assurance, décence énergétique et taxe sur les logements vacants

La plus-value de la vente d'un logement n'est exonérée que s'il est la résidence principale du vendeur au jour de la cession (article 150 U, II, 1° du CGI). Un logement loué ce jour-là, occupé gratuitement par un proche ou vacant ne l'est pas ; le BOFiP tolère le propriétaire qui a occupé le bien jusqu'à sa mise en vente et vend dans un délai normal, en principe un an au maximum, sans location ni occupation gratuite dans l'intervalle. Pour un bien acheté 200 000 € et revendu 240 000 € quatre ans plus tard, l'impôt passe de 0 € à 9 050 € si le bien est loué à la vente. Les loyers deviennent imposables : micro-foncier (30 % d'abattement jusqu'à 15 000 €) ou micro-BIC (50 %). Une exonération de première cession existe pour qui n'a pas possédé sa résidence principale depuis quatre ans et remploie le prix dans la sienne sous vingt-quatre mois. Pendant les six ans d'un prêt à taux zéro, la location n'est possible que dans des cas listés, non meublée, et un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025.

Vous avez acheté un logement pour l'habiter, vous le quittez (mobilité, séparation, projet ailleurs) et vous hésitez entre le vendre et le louer, ou vous le louez déjà. La mise en location ne change pas la propriété du bien ; elle change la fiscalité de la vente, l'imposition des loyers, les obligations envers le prêteur et l'assureur et les règles de décence du logement. Cet article les passe en revue à partir du BOFiP, du Code général des impôts, du Code de la construction et de l'habitation et de fiches officielles, avec des exemples chiffrés.

Il ne conseille ni de vendre, ni de louer, ni un régime fiscal : il décrit ce qui change. Pour le calcul détaillé de la plus-value d'un bien locatif, avec les abattements pour durée de détention et la surtaxe, voir notre article sur la vente d'un bien locatif.

Ce qui change dès que le logement est loué

Plus-value : l'exonération de la résidence principale et la location, selon le BOFiP

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées (article 150 U, II, 1° du CGI). Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, version du 27 juin 2023) définit la résidence principale comme la résidence habituelle et effective du propriétaire, celle où il réside habituellement la majeure partie de l'année. Une utilisation temporaire ne suffit pas, et en cas de doute c'est au contribuable de prouver par tous moyens l'effectivité de sa résidence (§ 30 et 40). Les logements donnés en location ne bénéficient pas de l'exonération, même s'ils sont la résidence principale de leurs locataires (§ 120).

La condition s'apprécie au jour de la cession (§ 180). Le BOFiP exclut expressément les immeubles qui, ce jour-là, sont donnés en location, occupés gratuitement par des membres de la famille ou des tiers, ou devenus vacants ; il refuse aussi l'exonération lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente, pour les besoins de celle-ci. Une tolérance existe (§ 190) : si le propriétaire a occupé l'immeuble jusqu'à sa mise en vente, l'exonération reste acquise lorsque la cession intervient dans des délais normaux et que le logement n'a pas été, entre-temps, donné en location ou occupé gratuitement par un proche ou un tiers. Aucun délai maximum n'est fixé a priori ; dans un contexte économique normal, un an constitue en principe le maximum, apprécié au regard du marché local, du prix demandé, des caractéristiques du bien et des diligences du vendeur (annonces, agences). Passé ce délai, la seule mise en vente ne justifie pas l'exonération, notamment si le prix demandé s'écarte des prix du marché local. Cette page traite du cas où vous vendez ; si vous envisagez plutôt de prêter durablement un bien à un proche sans projet de vente immédiat, les règles sont différentes (pas de revenu à déclarer, mais pas de charge déductible non plus, et un impact sur l'IFI) — voir notre article sur le prêt à usage gratuit d'un logement.

Exemple chiffré. Un logement acheté 200 000 € est vendu 240 000 € quatre ans plus tard. Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition, ici au forfait de 7,5 % (15 000 €, article 150 VB, II, 3° du CGI) : la plus-value brute est de 25 000 €. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique avant la sixième année (article 150 VC) : l'impôt est de 19 % (4 750 €, article 200 B) et les prélèvements sociaux de 17,2 % (4 300 €), soit 9 050 € au total, 36,2 % de la plus-value. Si le logement est encore la résidence principale du vendeur, ou vendu dans le délai normal sans location, l'impôt est nul. Avec un loyer de 800 € par mois, l'impôt évité en vendant sans louer équivaut à un peu plus de onze mois de loyer brut, avant l'impôt sur les loyers, les charges, la taxe foncière et la vacance. Les frais de vente supportés par le vendeur ne sont pas pris en compte ici.

Un logement acheté pour y habiter mais loué dès l'acquisition, ou occupé seulement de façon temporaire, n'a jamais rempli la condition de résidence effective : l'exonération de la résidence principale ne joue pas. Une autre exonération, sous des conditions plus étroites, est décrite ci-dessous.

L'exonération de première cession d'un logement autre que la résidence principale

L'article 150 U, II, 1° bis du CGI exonère la plus-value de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession. L'exonération porte sur la fraction du prix que le cédant remploie, dans les vingt-quatre mois de la cession, à l'acquisition ou à la construction d'un logement qu'il affecte à sa résidence principale. Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, version du 7 juillet 2021) précise qu'elle ne peut être utilisée qu'une fois par contribuable, pour les cessions depuis le 1er février 2012 (§ 140 et 170) ; qu'elle s'applique sur demande, mentionnée dans l'acte de cession avec la fraction du prix destinée au remploi (§ 160 et 350) ; que le logement acquis doit l'être en pleine propriété, les parts de sociétés transparentes de l'article 1655 ter étant admises et la nue-propriété ou l'usufruit exclus (§ 200) ; qu'il doit être affecté à la résidence principale dès l'acquisition, avec un différé toléré de douze mois lorsque l'acquisition est suivie de travaux (§ 323) ; et qu'aucune durée minimale de conservation n'est exigée (§ 327).

Exemple du BOFiP (§ 360) : un logement est cédé 300 000 €, pour une plus-value de 120 000 €, et le cédant destine 180 000 € à l'acquisition de sa résidence principale. Le remploi représente 60 % du prix : 72 000 € de plus-value sont exonérés et 48 000 € restent imposables. Si les conditions ne sont pas respectées (remploi incomplet au terme des vingt-quatre mois, logement non affecté à la résidence principale), l'exonération est remise en cause : le cédant acquitte l'impôt et les prélèvements sociaux, avec l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI à compter du premier jour du mois suivant la cession (§ 460). Le défaut de remploi n'entraîne pas cette remise en cause lorsque le contribuable ou l'un des membres de son couple soumis à imposition commune est invalide (deuxième ou troisième catégorie), licencié ou mis à la retraite à l'initiative de l'employeur, ou décède (§ 330).

Deux points concernent directement le propriétaire qui loue son ancien logement. D'abord, le § 40 du BOFiP écarte l'exonération lorsque le cédant est propriétaire de sa résidence principale au jour de la cession ou l'a été à un moment quelconque au cours des quatre années précédentes. À notre lecture, un logement qui a été la résidence principale de son propriétaire il y a moins de quatre ans n'ouvre donc pas cette exonération à la vente ; ni la loi ni le BOFiP lus ne traitent ce cas expressément, et il est à faire confirmer par un notaire ou par un rescrit avant de s'y fier. L'exonération vise plutôt le propriétaire qui ne possède aucune résidence principale (il est locataire ou hébergé) et vend un logement qu'il n'a pas occupé, ou qu'il a cessé d'occuper depuis plus de quatre ans. Ensuite, celui qui achète sa nouvelle résidence principale avant de vendre le logement (avec un prêt relais, par exemple) n'est pas exclu si le logement était en vente avant l'acquisition, si la vente intervient dans un délai normal après l'acquisition et si le prix est effectivement remployé, par exemple en remboursant le prêt (§ 70). Pour un projet d'achat de la résidence principale, voir aussi notre article sur l'apport et le crédit.

Les loyers : revenus fonciers ou BIC

Un logement loué vide produit des revenus fonciers ; loué meublé, des bénéfices industriels et commerciaux : la DGFiP le rappelle dans sa foire aux questions sur les locations meublées (mars 2026). Le choix entraîne des règles de bail différentes et des régimes fiscaux distincts.

Sources : Service-Public F1165 (vérifiée le 6 mars 2026) pour le bail ; article 32 (limite de 15 000 € appréciée sur l'ensemble des revenus fonciers du foyer) et article 50-0 du CGI, Service-Public F32744 (vérifiée le 15 avril 2026) et DGFiP pour les régimes. Un meublé doit comporter le mobilier prévu par décret, avec inventaire signé du locataire et du propriétaire. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers restent à 17,2 % (article L136-8, IV, 1° du Code de la sécurité sociale). Les revenus de location meublée non professionnelle relèvent de l'article L136-6, I, f), dont la CSG est de 10,6 % (article L136-8, I, 2°) sans exception au IV : avec la CRDS et le prélèvement de solidarité de 7,5 % (article 235 ter du CGI), on obtient 18,6 %. Aucune source officielle lue ne chiffre ce taux pour la location meublée, ni ne précise sa date d'application par catégorie de revenus : c'est notre lecture des textes, à vérifier.

L'exemple ne compare pas des loyers différents pour un même logement, ignore les charges (non déductibles aux régimes micro) et la cotisation foncière des entreprises du meublé. Au régime réel, le loueur en meublé déduit ses charges et amortit le bien ; pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont retirés du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value (article 150 VB, III du CGI ; FAQ de la DGFiP), ce que détaille notre article sur la réintégration des amortissements. Selon la DGFiP, le statut de loueur en meublé non professionnel s'applique si les recettes du foyer sont inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer ; jusqu'à 23 000 € de recettes annuelles, le loueur ne paie que des prélèvements sociaux, sans cotisations sociales (Service-Public F32744). Pour comparer les deux régimes, voir LMNP ou locatif nu et les risques du LMNP ; pour les travaux et le déficit foncier en location vide, le mécanisme du déficit foncier.

Prêt, assurance et copropriété

Si le bien a été acheté avec un prêt à taux zéro, le logement doit demeurer la résidence principale de l'emprunteur pendant les six ans qui suivent le versement du prêt et ne peut être proposé à la location que dans des cas fixés par décret (articles L31-10-6 et D31-10-6 du Code de la construction et de l'habitation) : mobilité professionnelle (nouveau lieu d'activité à au moins 50 km du logement ou à au moins 1 h 30 de trajet aller), décès, divorce, dissolution de PACS, chômage de plus d'un an, invalidité. La location dure au plus six ans, à un locataire dont les ressources sont sous les plafonds du logement locatif social et pour un loyer lui-même plafonné, et elle est déclarée au prêteur. Pendant ces six ans, le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire. Le logement doit être occupé effectivement dans l'année suivant l'acquisition ou l'achèvement des travaux, et un logement occupé au moins huit mois par an est considéré comme résidence principale, sauf exceptions. La vente du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, sauf transfert de ce capital sur une nouvelle résidence principale (D31-10-6, 6°).

Pour un prêt classique, aucun texte général lu ne traite de la mise en location : la question relève de l'offre de prêt, qui peut comporter une clause d'affectation ou d'occupation, à lire avant de louer. Pour un nouveau crédit, les loyers sont en pratique souvent pondérés à environ 70 % dans le calcul du taux d'endettement (taux d'endettement et loyers).

Côté assurance, un contrat de propriétaire occupant a été souscrit sur des déclarations (occupant, usage du logement). L'assuré doit déclarer, par lettre recommandée dans les quinze jours, les circonstances nouvelles qui aggravent les risques ou en créent de nouveaux (article L113-2, 3° du Code des assurances) ; la mise en location peut en être une, selon le contrat. L'assureur peut alors résilier le contrat ou proposer une nouvelle prime (article L113-4), et une omission non frauduleuse constatée après un sinistre réduit l'indemnité en proportion des primes payées (article L113-9). Hors copropriété, le propriétaire, occupant ou bailleur, n'est pas obligé d'assurer son logement mais doit indemniser les tiers en cas de sinistre ; en copropriété, chaque copropriétaire doit assurer sa responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le bailleur doit veiller à ce que son locataire souscrive une assurance des risques locatifs (Service-Public F2023, vérifiée le 29 avril 2024).

Louer en 2026 : la décence énergétique

Un logement mis en location doit être décent. Selon le ministère de la Transition écologique (page mise à jour le 19 décembre 2025), la consommation d'énergie finale ne doit pas dépasser 450 kWh par m² et par an depuis le 1er janvier 2023 ; le logement doit ensuite atteindre au moins la classe F du DPE depuis le 1er janvier 2025 (un logement classé G ne peut donc plus être loué), au moins la classe E à partir du 1er janvier 2028 et au moins la classe D à partir du 1er janvier 2034. Ces critères s'appliquent aux nouveaux contrats de location et aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque échéance ; ils ne s'appliquent pas aux contrats en cours avant leur renouvellement ou leur reconduction. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements du parc privé classés F et G ne peut plus être augmenté, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Si le logement n'est pas décent, le locataire peut saisir le juge, qui peut ordonner des travaux, baisser ou suspendre le loyer et suspendre la durée du bail (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Les locations saisonnières de meublés de tourisme sont exclues de ces règles.

Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 (texte n° 157) et transmis à l'Assemblée nationale le 9 juillet, modifierait ces règles. Dans le texte du Sénat (article 6), un logement resterait réputé décent au regard de la performance énergétique lorsque le propriétaire a conclu, avant le 1er janvier 2030, un contrat de travaux permettant d'atteindre le niveau exigé, pour trois ans au plus à compter de la conclusion du contrat (cinq ans lorsque le contrat est conclu par le syndicat des copropriétaires) ; d'autres dérogations visent les travaux impossibles ou disproportionnés et ceux refusés par l'assemblée générale de la copropriété. Ce texte n'est pas en vigueur : il doit encore être examiné par l'Assemblée nationale et peut être modifié. Avant de louer, faites établir le diagnostic de performance énergétique et vérifiez sa classe.

Vendre au lieu de louer : bail, délai normal et taxe sur les logements vacants

Pour conserver l'exonération en quittant le logement, la ligne du BOFiP est claire : ne pas le louer, ne pas le mettre à disposition gratuitement d'un proche ou d'un tiers, le mettre en vente dès le départ à un prix cohérent avec le marché local et conserver les preuves des démarches (annonces, mandats, offres). Le délai d'un an n'est qu'un repère en principe maximal : l'appréciation relève des faits. Le paragraphe du BOFiP ne prévoit aucune exception selon la durée ou le type de bail : une location, même courte, pendant l'intervalle fait perdre la tolérance.

Louer n'est d'ailleurs pas un état provisoire que le bailleur interrompt à volonté. Le bail d'un logement vide dure trois ans au minimum, sauf cas particulier (un an pour un meublé), et le bailleur ne peut y mettre fin qu'à l'échéance, pour un motif autorisé (reprise pour habiter, reprise pour vendre, motif légitime et sérieux), avec un préavis d'au moins six mois en location vide et trois mois en meublé (Service-Public F1165). Un logement loué ne se vend donc libre qu'à l'échéance du bail ; sinon, il se vend occupé.

Un logement laissé vide plus longtemps peut aussi supporter la taxe sur les logements vacants (article 232 du CGI) : elle s'applique dans les communes désignées par décret, pour un logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % de la valeur locative la première année et de 34 % à partir de la deuxième. Un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence n'est pas vacant, et la taxe n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable : le BOFiP (BOI-IF-AUT-60, § 140) cite les logements mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, le contribuable devant prouver ses démarches (plusieurs agences, prix adapté aux évolutions du marché).

Le choix entre vendre et louer relève d'un arbitrage à chiffrer avec les données du bien : impôt de plus-value si le bien est loué à la vente, imposition des loyers, rendement, frais de vente. Sur le calcul du coût de possession d'une résidence principale (frais d'acquisition, crédit, taxe foncière, loyer équivalent), voir louer ou acheter sa résidence principale. Pour situer votre situation d'ensemble, réalisez votre bilan patrimonial en ligne. Sur la location de courte durée, voir notre article sur le para-hôtelier et les meublés de tourisme.