Compte courant d'associé d'une SCI : financer, se faire rembourser, déduire les intérêts, et ce que change une donation de parts

Un compte courant d'associé est un prêt de l'associé à la SCI : il finance l'acquisition, les frais et les travaux sans augmenter le capital, se rembourse à tout moment sauf blocage accepté, et seul son intérêt est taxé (31,4 % en 2026 pour un associé personne physique). Quatre règles en limitent l'usage. Les intérêts servis par une société commerciale ou à l'IS sont déductibles jusqu'à un plafond de 4,33 % pour les exercices clos du 30 juin au 29 septembre 2026. La dette n'est pas toujours déductible pour valoriser les parts à l'IFI (article 973, II du CGI), et deux jugements récents de première instance se contredisent. Une donation de parts ne transmet pas la créance sauf clause expresse, et le compte conservé reste dans la succession du donateur pour son montant nominal. Enfin, un compte courant fictif ou détourné de sa finalité expose à l'abus de droit, avec une majoration de 80 %.

Acheter un bien par l'intermédiaire d'une SCI sans emprunter auprès d'une banque, en avançant à la société l'argent du prix et des frais, puis se le faire rendre au fil des années sans impôt, voire donner les parts aux enfants en gardant la créance : le montage se pratique couramment, et il repose sur un outil banal, le compte courant d'associé. Ses règles sont dispersées entre le droit des sociétés, le BOFiP, l'IFI et la jurisprudence. Cet article les rassemble avec leurs références, signale ce qui n'est pas tranché et donne les points de vigilance. Il ne remplace pas un conseil personnalisé : chaque montage dépend des statuts, du régime fiscal de la SCI et de la situation des associés.

Ce qu'est un compte courant d'associé, juridiquement

Un compte courant d'associé est une avance de fonds de l'associé à la société. La Cour de cassation en tire une règle claire : sauf stipulation contraire, tout associé peut exiger à tout moment, quels que soient ses motifs, le remboursement du solde de son compte courant, l'avance constituant un prêt à durée indéterminée (chambre commerciale, 12 février 2025, n° 23-17.483, publié). Le blocage du compte, voté en assemblée sans le consentement de l'associé, lui est inopposable (chambre commerciale, 24 juin 1997, n° 95-20.056, publié) : il faut son accord. Ces avances ne sont pas des « fonds remboursables du public » : l'article L312-2, 1° du Code monétaire et financier exclut les fonds laissés en compte par les associés, ce qui écarte le monopole bancaire de l'article L511-5.

Le taux d'intérêt conventionnel doit être fixé par écrit (Code civil, article 1907). Les statuts peuvent aussi subordonner les apports en compte courant à un accord fixant leurs conditions : une décision récente de première instance a rejeté la déduction de comptes courants au motif, notamment, qu'aucun document n'était produit (voir plus bas). La convention de compte courant, datée et signée avant les versements, n'est pas une formalité.

Financer l'acquisition, les frais et les travaux

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu (revenus fonciers), l'article 31, I, 1°, d du CGI rend déductibles les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat du 27 novembre 1997 (question écrite n° 02195) précise que les avances en compte courant consenties à une SCI par ses associés suivent le même régime que les prêts de tiers : leurs intérêts sont déductibles des revenus fonciers dès lors que l'avance sert à l'un de ces objets. Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-20-80) ne traite que des emprunts et ne mentionne pas expressément les comptes courants d'associés ; il fixe pour les emprunts le cadre suivant, que la réponse de 1997 étend à ces avances : la quote-part des intérêts d'emprunt de la société se déduit chez chaque associé (§ 130) ; les intérêts correspondant aux sommes utilisées pour payer les droits de mutation à titre onéreux sont admis (§ 50) ; les travaux de réparation et d'amélioration ouvrent aussi droit à déduction (§ 60) ; les honoraires du notaire de l'acte d'achat, eux, sont des frais d'acquisition d'un capital immobilier non déductibles des revenus fonciers (§ 190). Nous n'avons pas trouvé de paragraphe qui précise si les intérêts afférents au financement de ces honoraires sont déductibles : le point est à faire préciser avant de s'y fier.

Trois conditions ressortent du même BOFiP : seuls sont déductibles les intérêts effectivement supportés et effectivement payés dans l'année, la déduction doit être justifiée (§ 240), l'emploi des sommes doit être justifié — on ne déduit pas la totalité des intérêts si l'on ne prouve pas que les fonds ont servi entièrement à l'objet financé (§ 270) — et l'intention de louer doit exister (§ 280). La même réponse de 1997 juge par ailleurs qu'un emprunt bancaire contracté pour rembourser les associés de leurs avances est un emprunt substitutif, assimilé à un prêt à la consommation, dont les intérêts ne sont pas déductibles (pas plus que ceux d'un emprunt qui se substitue à une avance sans intérêt), sauf tolérance très encadrée (nouvel emprunt mentionnant expressément le prêt initial, capital non supérieur au capital restant dû, intérêts limités à l'échéancier initial ; BOI-RFPI-BASE-20-80, § 100 à 110). Refinancer une SCI par un prêt bancaire pour rembourser le compte courant n'est donc pas neutre : il faut le prévoir dès l'origine.

Sur le déficit foncier, l'article 156, I, 3° du CGI n'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes que la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunt, alors que celle qui provient d'autres dépenses (travaux) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (plafonds relevés dans certains cas). Que les intérêts d'un compte courant suivent le régime des intérêts d'emprunt découle de la réponse ministérielle de 1997, pas d'un texte du BOFiP : c'est notre lecture. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur le déficit foncier.

Les intérêts : ce que touche l'associé, ce que déduit la SCI

Côté associé personne physique

Les intérêts d'un compte courant créditeur sont des revenus de capitaux mobiliers (article 124, 4° du CGI), taxables même lorsqu'ils sont capitalisés : le BOFiP indique que sont taxés tous les intérêts acquis et reportés à nouveau à chaque balance, pas seulement le solde final (BOI-RPPM-RCM-10-10-40, § 240). Le prélèvement de l'article 125 A, au taux de 12,8 %, s'applique aux comptes courants d'associés versés à des personnes domiciliées en France (BOI-RPPM-RCM-30-20-10, § 20) ; il n'est pas libératoire : l'associé déclare les intérêts et le prélèvement s'impute sur son impôt (§ 5). Une dispense est possible si le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 25 000 € (célibataire, divorcé, veuf) ou 50 000 € (imposition commune), sur demande avant le 30 novembre de l'année précédant le paiement (§ 55).

L'imposition définitive est celle du prélèvement forfaitaire unique : 12,8 % d'impôt (article 200 A du CGI), avec option possible pour le barème progressif, et 18,6 % de prélèvements sociaux pour les produits de placement payés à compter du 1er janvier 2026, soit 31,4 % au total. Le remboursement du capital du compte courant n'est pas un revenu : les articles 124 et 125 A ne taxent que les intérêts et produits. Aucun texte lu ne l'énonce en toutes lettres pour le remboursement lui-même, c'est une déduction de la définition des revenus, mais elle est constante en pratique. À l'inverse, un compte courant qui devient débiteur — l'associé retire plus qu'il n'a apporté — est présumé, dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés, être un revenu distribué, sauf preuve d'un prêt réel (article 111 a du CGI ; BOI-RPPM-RCM-10-20-20-20, § 10 et 30) : c'est le point à ne pas laisser dériver.

Côté SCI à l'IS ou commerciale : le plafond de taux

Les intérêts servis aux associés pour les sommes laissées ou mises à la disposition de la société en plus de leur part de capital sont déductibles dans la limite d'un taux égal à la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les prêts à taux variable aux entreprises d'une durée initiale supérieure à deux ans, sous condition de libération intégrale du capital (article 39, 1, 3° du CGI). Le BOFiP publie le taux à retenir selon la date de clôture d'un exercice de douze mois (BOI-BIC-CHG-50-50-30) :

Pour un exercice clos le 31 décembre 2025, le BOFiP retient la moyenne arithmétique des quatre taux trimestriels de 2025 (4,92 %, 4,60 %, 4,36 % et 4,30 %, soit 4,545 %, arrondie à 4,55 %). Ces taux trimestriels sont, à notre connaissance, publiés au Journal officiel avec les avis relatifs à l'usure. On compare le taux brut et le montant brut des intérêts, avant impôt du bénéficiaire, et chaque compte courant est examiné séparément, sans compensation entre un excédent sur un compte et une insuffisance sur un autre (BOI-BIC-CHG-50-50-30, § 130). Deux compléments. Pour une personne physique associée d'une SCI à l'IS, le taux de marché de l'article 212, I, a du CGI n'est ouvert que si elle a le statut d'entreprise (détention du capital comme activité professionnelle, sommes issues du patrimoine professionnel) ; les simples apporteurs de capitaux restent limités au taux de référence de l'article 39 (BOI-IS-BASE-35-20, § 55). Et l'ancien ratio d'endettement de sous-capitalisation n'existe plus dans le texte en vigueur de l'article 212.

Ce plafond vise les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés et celles qui, sans l'être, exercent une activité industrielle ou commerciale (BOI-BIC-CHG-50-50-30, § 10). Il en résulte a contrario qu'une SCI civile à l'IR relevant des revenus fonciers n'est pas visée, et nous n'avons trouvé aucun autre plafond de taux spécifique aux revenus fonciers ; le BOFiP ne le dit toutefois pas expressément. Nous n'avons pas non plus trouvé de texte précisant le sort de la fraction d'intérêts qui excède le plafond, ni établi que les règles de l'usure s'appliquent à un compte courant de SCI civile. Ce sont deux points à faire confirmer.

IFI : la dette de compte courant n'est pas toujours déductible

C'est le point qui surprend le plus. Pour valoriser à l'IFI les parts d'une société à prépondérance immobilière, l'article 973, II du CGI écarte certaines dettes de la société : celles contractées pour acquérir un actif imposable auprès du redevable qui la contrôle ; celles contractées auprès du redevable ou de son foyer pour l'acquisition d'un actif imposable ou pour des dépenses d'entretien, d'amélioration ou de construction, à proportion de sa participation ; celles contractées auprès de ses ascendants, descendants, frères et soeurs ; celles contractées auprès d'une société qu'il contrôle. Le redevable peut échapper à cette règle s'il justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal, ou, pour les proches, s'il justifie du caractère normal des conditions du prêt : respect des échéances, montant et effectivité des remboursements.

Le BOFiP précise que ces clauses anti-abus s'appliquent quelle que soit la forme des dettes, y compris la constitution d'un compte courant d'associé (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 30), et donne un exemple : un compte courant de 400 000 € ayant servi à acquérir l'immeuble n'est pas déductible pour l'évaluation des parts (§ 320). Les frais d'acquisition — frais d'acte, honoraires du notaire, droits d'enregistrement — comptent parmi les dépenses d'acquisition visées (BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 180). Financer le prix et les frais par un compte courant ne réduit donc pas la valeur des parts à l'IFI, sauf preuve d'un objectif non principalement fiscal. La charge de la preuve pèse sur le redevable (§ 240), la notion d'objectif principalement fiscal est plus large que le but exclusivement fiscal de l'abus de droit (§ 220 et 230), et une dette souscrite avant la création de l'IFI, le 1er janvier 2018, ou nettement avant l'assujettissement du foyer peut caractériser un autre objectif. La créance de l'associé, elle, n'entre pas dans l'assiette de l'IFI, qui ne comprend que les biens et droits immobiliers et la fraction de la valeur des parts représentative d'immobilier (article 965) : nous ne l'avons trouvé écrit dans aucun paragraphe du BOFiP, c'est notre lecture du texte.

Deux décisions récentes de première instance, connues par les commentaires de cabinets d'avocats et de LégiFiscal — nous n'avons lu ni l'une ni l'autre —, aboutissent à des solutions opposées. Le tribunal judiciaire de Compiègne (2 septembre 2025, n° 24/00911, IFI 2020 et 2021) a jugé le compte courant déductible : l'objectif principalement fiscal s'apprécie en mettant en balance l'économie d'impôt et les avantages non fiscaux, l'économie était marginale, l'opération s'inscrivait dans une stratégie globale de transmission et le délai entre la SCI et la donation était justifié. Le tribunal judiciaire de Grasse (6 août 2026, n° 25/05439, IFI 2023, SCI familiale acquise pour 1 395 000 € et servant de résidence principale) a rejeté la déduction : défaut de justification, SCI sans revenus dont le passif ne pouvait être remboursé sans vente, aucun objectif non fiscal démontré ; il a retenu que la donation de parts aux enfants révélait un objectif purement fiscal. Un cabinet d'avocats critique cette décision et espère un appel. Aucune décision d'appel n'a été trouvée : à ce stade, l'issue dépend des faits et de la qualité de la preuve. Le mécanisme général de l'IFI est détaillé dans notre article sur l'IFI 2026, mode d'emploi, et le cas d'une SCI qui détient des parts de SCPI dans celui sur la SCPI dans une SCI.

Donation de parts avec compte courant maintenu : le mécanisme et ses limites

Le montage consiste à financer la SCI par compte courant, puis à donner tout ou partie des parts aux enfants en conservant la créance. Le compte courant est une dette de la SCI : il diminue son actif net et donc, en principe, la valeur des parts transmises. Les donations suivent les règles d'évaluation des successions ; pour les titres non cotés, le BOFiP retient la valeur vénale, qui combine la valeur mathématique (actif net comptable), la valeur de productivité et la valeur de rendement (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 160). Nous n'avons pas trouvé de paragraphe qui écrive que le compte courant vient en déduction de la valeur des parts d'une SCI : les deux jugements cités plus haut partent de ce mécanisme, et c'est ainsi que nous le lisons. La donation bénéficie de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779, I du CGI), renouvelable après quinze ans, les donations de moins de quinze ans étant rappelées (article 784).

Premier piège : le compte courant est une créance distincte des parts. Une donation-partage portant seulement sur les droits d'associé, sans autre précision, ne s'étend pas au solde créditeur du compte courant du donateur (troisième chambre civile, 18 novembre 2009, n° 08-18.740, cassation), et la cession de parts n'emporte pas cession du compte courant du cédant faute d'accord exprès (chambre commerciale, 11 janvier 2017, n° 15-14.064). L'acte doit donc dire ce que devient la créance. Deuxième piège : si le donateur conserve l'usufruit des parts, il reste imposable à l'IFI sur leur valeur en pleine propriété (article 968 du CGI), et son compte courant reste non déductible pour l'évaluation de ses parts dans les conditions de l'article 973, II, 2°.

Troisième point : la créance ne disparaît pas. À la succession du donateur, toutes les créances dues au défunt sont déclarées pour leur montant nominal, augmenté des intérêts échus et courus (article 760 du CGI ; BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40, § 60), un compte courant bloqué étant analysé comme une créance à terme (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 70). Le montage réduit la valeur des parts transmises de son vivant, il ne fait pas sortir la créance du patrimoine du donateur. Enfin, le donateur qui conserve la créance peut la réclamer à tout moment (jurisprudence de 2025 précitée) et contraindre la SCI à vendre, alors que les enfants donataires peuvent être tenus par une clause d'inaliénabilité (Code civil, article 900-1) : un conflit entre parents créanciers et enfants associés est possible. Ce dernier point est une déduction de notre part, aucune décision lue ne le traite. De même, l'abandon ultérieur du compte courant au profit d'une SCI détenue par les enfants pourrait être analysé comme une donation indirecte (le BOFiP indique que la remise de dette donne lieu aux droits de mutation à titre gratuit si elle résulte d'une intention libérale : BOI-ENR-DMTG-20-10-10, § 110), mais l'application de ce paragraphe à cette situation précise n'est pas traitée expressément.

Abus de droit : ce que disent la doctrine et les décisions

L'article L64 du Livre des procédures fiscales permet à l'administration d'écarter les actes fictifs ou ceux qui, par une application littérale des textes contraire à leurs objectifs, n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que fiscal ; l'article L64 A, applicable aux actes passés ou réalisés à compter du 1er janvier 2020 et aux rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021, vise le motif principal. La pénalité est de 80 % (40 % si le contribuable n'a pas l'initiative principale de l'acte ni n'en est le principal bénéficiaire) (article 1729, b du CGI). Le BOFiP précise que les transmissions anticipées de patrimoine, y compris avec réserve d'usufruit, ne sont pas en elles-mêmes concernées par la procédure de l'article L64 A, sous réserve qu'elles ne soient pas fictives, et que si la charge fiscale normale n'est pas modifiée par l'acte, il n'y a pas d'abus (BOI-CF-IOR-30-20, § 70 et 90).

Nous n'avons trouvé aucune décision de la Cour de cassation ni du Conseil d'État, ni aucun rescrit publié au BOFiP, sanctionnant ou validant spécifiquement, sur le terrain de l'abus de droit, un compte courant créé ou maintenu par le donateur pour minorer l'assiette des droits de donation ou de succession des parts de SCI. Des cas voisins éclairent cependant les risques. Le Conseil d'État a jugé le 8 février 2019 (n° 407641) qu'était un abus de droit la vente d'une villa à une SCI détenue à 90 % par le couple et à 10 % par les enfants, puis sa location au couple pour déduire des déficits fonciers de travaux : il a relevé que les travaux étaient financés par le compte courant d'associé de l'un des époux, que le loyer correspondait aux échéances de l'emprunt et que les considérations de transmission étaient sans consistance. La Cour de cassation a confirmé, le 13 janvier 2009 (n° 07-20.097), un abus de droit dans un montage associant SCI, apport de la nue-propriété d'un immeuble et donation de la quasi-totalité des parts peu après. Le comité de l'abus de droit fiscal, dans ses avis n° 2024-03 et 2024-04, a analysé comme une donation déguisée un « prêt » familial de 2 860 000 € transitant par des comptes courants, signé pendant le contrôle, remboursé tardivement et sans intérêts, et validé la majoration de 80 % ; dans ses avis n° 2025-15 et 2025-16, il a jugé fictifs des contrats de prêt signés a posteriori pour régulariser le compte courant débiteur d'un associé dirigeant qui l'utilisait comme un compte personnel. Ces avis sont consultatifs, non juridictionnels.

Pour sécuriser une opération, l'article L64 B du Livre des procédures fiscales écarte les procédures d'abus de droit si le contribuable a, avant les actes, consulté par écrit l'administration centrale avec tous les éléments utiles et que celle-ci n'a pas répondu dans les six mois ; l'article L80 B, 1° prévoit une prise de position formelle sur une situation de fait, avec une réponse dans les trois mois. Le rescrit-valeur de l'article L18 est en revanche fermé aux titres de sociétés dont l'activité principale est la gestion de leur propre patrimoine immobilier : il ne couvre pas les parts d'une SCI patrimoniale.

Les risques pratiques

• —Pas de convention, pas de preuve. Convention écrite datée avant les versements, taux stipulé (article 1907 du Code civil), échéancier ou clause de remboursement, tableau de suivi tenu à jour : c'est ce qui distingue un compte courant réel d'un compte courant de façade.
• —Responsabilité des associés. En SCI, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, et les créanciers ne peuvent les poursuivre qu'après avoir vainement poursuivi la société (Code civil, articles 1857 et 1858). Un compte courant maintenu n'y change rien.
• —Rang du remboursement. En liquidation, le partage de l'actif n'intervient qu'après paiement des dettes et remboursement du capital (article 1844-9) : le compte courant est donc remboursé avant que les associés ne se partagent l'actif.
• —Décès d'un associé. Il ne dissout pas la SCI, qui continue avec ses héritiers sauf clause contraire (article 1870) : prévoir le sort du compte courant dans les statuts ou la convention.
• —Liquidité de la SCI. Un compte courant remboursable à tout moment peut mettre en difficulté une SCI sans revenus suffisants ; c'est un des motifs retenus par le tribunal de Grasse. Une banque prêteuse peut, en pratique, exiger le blocage ou la subordination du compte courant : nous n'avons pas trouvé de source primaire sur cette pratique.
• —Compte débiteur. À l'IS, un solde débiteur d'un associé est présumé revenu distribué : ne jamais laisser le compte courant d'un associé devenir négatif sans convention de prêt réelle.

Ce qu'il faut retenir

Le compte courant d'associé est un outil légitime et souple : il finance sans capital supplémentaire, se rembourse sans impôt sur le capital et permet, dans une SCI à l'IR, de déduire les intérêts qui financent l'acquisition et les travaux. Ses limites sont chiffrées et documentées : un plafond de taux de 4,33 % pour les sociétés soumises au régime de l'article 39, 1, 3° (exercices clos du 30 juin au 29 septembre 2026), une déductibilité à l'IFI conditionnée à la preuve d'un objectif non principalement fiscal, une créance distincte des parts qui ne suit pas une donation sauf clause, et un risque d'abus de droit dès que le compte courant sert de façade. Avant de bâtir un montage sur ce compte, formalisez-le par écrit, rédigez l'acte de donation en précisant le sort de la créance, et faites valider par un notaire ou un avocat fiscaliste ce que nous avons signalé comme non tranché. Pour situer l'opération dans l'ensemble de votre patrimoine, réalisez votre bilan patrimonial en ligne ; pour comparer avec un financement bancaire, voir notre article sur la vente d'un locatif pour racheter à crédit, et pour le choix du régime, SCI à l'IS ou à l'IR.