Encadrement des loyers et colocation : loyer de référence, majoré et minoré, complément de loyer, un calcul complet à Paris et son effet sur le rendement, sanctions, colocation, IRL et gel des logements F et G, et ce qui se passe après le 24 novembre 2026

Dans neuf territoires (Paris, Lille, Lyon…), un bailleur ne peut signer un bail au-delà du loyer de référence majoré de 20 % que fixe chaque année un arrêté préfectoral, sauf complément de loyer pour des caractéristiques exceptionnelles ; le plafond s'apprécie à la signature, sur le logement entier, donc sur la somme des loyers en colocation. À Paris, pour un deux-pièces de 40 m² construit entre 1946 et 1970, il est de 1 512 € par mois dans le quartier Notre-Dame-des-Champs et de 1 048 € dans le quartier Amérique (arrêté du 12 juin 2026), soit un rendement brut de 4,12 % et de 3,49 % sur des prix supposés de 440 000 € et 360 000 €. Le préfet peut infliger jusqu'à 5 000 € d'amende (15 000 € pour une société) ; 75 amendes ont été prononcées pour plus de 1 500 mises en demeure depuis 2019. L'expérimentation expire le 24 novembre 2026 selon l'arrêté de Paris ; aucune loi ne la prolongeait au 21 septembre 2026, et une proposition de loi est inscrite au Sénat le 21 octobre.

L'encadrement des loyers se résume souvent par « le loyer est plafonné ». La réalité est un mécanisme précis, limité à certains territoires, qui joue à la signature du bail, avec des exceptions et des sanctions rares. Il est aussi provisoire : l'expérimentation légale prend fin le 24 novembre 2026 selon l'arrêté de Paris. Cet article donne le mécanisme, un calcul complet à Paris avec les plafonds de 2026 et son effet sur le rendement, ce que dit la loi de la colocation, les sanctions et les décisions de justice, et ce que l'on sait de l'après-novembre. Il ne recommande aucun investissement.

À ne pas confondre : l'encadrement du niveau des loyers (article 140 de la loi ELAN) fixe un plafond au loyer d'un bail ; la révision annuelle, fondée sur l'indice de référence des loyers, borne les hausses en cours de bail ; le gel des logements classés F et G interdit toute hausse ; les plafonds de loyer du dispositif Jeanbrun, traités dans notre article sur ce dispositif, sont ceux d'un avantage fiscal, sans lien avec l'arrêté préfectoral par quartier.

Où il s'applique, et jusqu'à quand

L'encadrement s'applique dans neuf territoires, environ soixante-dix communes, qui l'ont demandé avant le 24 novembre 2022 et pour lesquels un décret a fixé le périmètre. Nous n'avons trouvé aucune suspension ni annulation en cours. La Ville de Paris parle de dix territoires autorisés dont neuf en place ; le dixième n'est pas identifié. Des sites commerciaux citent Marseille, Nantes, Rennes, Annemasse ou Cergy-Pontoise comme candidats, ce que nous n'avons pas vérifié.

Hors Paris, le Pays basque et Grenoble, les dates viennent de l'ANIL et n'ont pas été recoupées avec les arrêtés. La durée est fixée par la loi : l'expérimentation devait durer cinq ans à compter de la publication de la loi ELAN (24 novembre 2018) ; la loi 3DS du 21 février 2022 l'a portée à huit ans. La fin est donc le 24 novembre 2026 à minuit selon l'arrêté de Paris ; l'ANIL écrit le 25 et la Ville de Paris le 26 : nous retenons la date de l'arrêté.

Ce que l'arrêté fixe : référence, majoré, minoré

Chaque année, le préfet fixe par arrêté, pour chaque catégorie de logement et chaque secteur géographique, un loyer de référence en euros par mètre carré de surface habitable, égal au loyer médian de l'observatoire local des loyers, un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré de 30 % (article 140 de la loi ELAN, I et II). À Paris, les catégories croisent le type de location (nue ou meublée), le nombre de pièces (1, 2, 3, 4 et plus), l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le secteur (14 secteurs regroupant 80 quartiers) ; pour le meublé, une majoration unitaire en euros par mètre carré s'ajoute au loyer de référence.

Le loyer de base est libre dans la limite du majoré. Le plafond s'apprécie à la signature du bail : une révision annuelle peut ensuite le dépasser. Il vaut pour les baux nus et meublés de résidence principale (loi du 6 juillet 1989), les premières locations, les relocations, les renouvellements et les baux mobilité ; les logements HLM et conventionnés sont hors champ. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré ; s'ils manquent, le locataire met le bailleur en demeure dans le mois de la prise d'effet, puis dispose de trois mois pour saisir le juge en diminution du loyer. Les annonces doivent aussi mentionner l'encadrement, le loyer majoré et le complément de loyer éventuel (article 2-1 de la loi de 1989).

Un calcul complet à Paris (arrêté du 12 juin 2026)

Source : annexe 2 de l'arrêté n° IDF-2026-06-12-00003 du préfet de la région d'Île-de-France, recoupée avec les fichiers de la direction régionale de l'équipement et de l'aménagement (DRIHL). Le jeu de données ouvertes de la Ville de Paris s'arrête à 2025 (modifié le 17 juin 2025) : il ne donne pas les plafonds en vigueur en septembre 2026. Loyers en euros par mètre carré, deux pièces, construit entre 1946 et 1970 :

Vérifications : 31,5 × 1,2 = 37,8 ; 31,5 × 0,7 = 22,05, arrondi à 22,1 ; 35,9 × 1,2 = 43,08. Pour la même catégorie dans le secteur 1, le loyer de référence valait 25,9 € en 2019 et 31,0 € en 2025 (jeu de données ouvertes) : + 1,6 % entre 2025 et 2026, + 21,6 % depuis 2019. Pour un logement de 40 m² de surface habitable (hypothèse), bail nu signé entre le 1er juillet et le 24 novembre 2026, le loyer maximal hors charges est de 37,8 × 40 = 1 512 € dans le secteur 1 (loyer de référence : 1 260 € ; minoré : 884 €) et de 26,2 × 40 = 1 048 € dans le secteur 13 (référence : 872 € ; minoré : 612 €). Un complément de loyer éventuel s'ajoute dans les conditions décrites plus bas.

Ce que le plafond change au rendement

Hypothèses, toutes de notre fait et aucune sourcée : prix de 11 000 € par mètre carré dans le secteur 1 (40 m² : 440 000 €) et de 9 000 € dans le secteur 13 (360 000 €), frais d'acquisition de 7,5 %, taxe foncière de 1 300 € et 1 000 €, charges de copropriété non récupérables de 800 € et 700 €, assurance propriétaire non occupant de 150 €, gestion à 7 % des loyers encaissés, un mois de vacance, avant impôt et hors crédit. Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix ; le rendement net est le loyer encaissé, moins la gestion et les charges fixes, divisé par le coût total.

Détail du net au loyer majoré : 1 512 × 11 mois = 16 632 € ; gestion 7 % : 1 164 € ; charges fixes 1 300 + 800 + 150 = 2 250 € ; 16 632 − 1 164 − 2 250 = 13 218 €, soit 2,79 % de 473 000 €. Dans le secteur 13 (coût total 387 000 €), le loyer majoré de 1 048 € donne 3,49 % de rendement brut et 8 871 € nets (2,29 %) ; à la référence, 2,91 % et 1,83 % ; au minoré, 2,04 % et 1,14 %. Chaque euro par mètre carré de loyer en moins retire 480 € par an sur 40 m². Ces chiffres montrent l'ordre de grandeur de l'écart entre le majoré et le minoré, pas le rendement d'un bien réel.

L'évaluation officielle est moins abstraite. Selon le rapport de la mission Chapelle-Fack (mai 2026, lu dans une copie hébergée par l'association CLCV), fondé sur environ 270 000 déclarations de baux de 2020 à 2024, plus d'un tiers des baux dépassent le plafond majoré : 35,6 % à Paris, 41,3 % à Est Ensemble, 42,1 % à Plaine Commune, 43,5 % à Bordeaux, 26,3 % à Montpellier. Un dépassement peut être légal (complément de loyer), fautif ou hors champ ; le rapport ne chiffre pas les amendes. Il estime l'effet de l'encadrement sur les loyers à − 2 à − 4 % hors Paris les premières années, effet croissant.

Le complément de loyer

Le bailleur peut ajouter un complément de loyer pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par comparaison avec les logements de la même catégorie et du même secteur. Le montant et les caractéristiques sont mentionnés au bail ; le complément est impossible si le loyer de base est inférieur au majoré. Il est interdit notamment en présence de sanitaires sur le palier, d'humidité, d'un diagnostic de performance énergétique F ou G, d'un vis-à-vis à moins de dix mètres, d'infiltrations, d'une installation électrique dégradée ou d'une mauvaise exposition de la pièce principale (article 140, III, B).

Le locataire qui conteste le complément dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf bail mobilité) ; la preuve incombe au bailleur ; à défaut de conciliation, il a trois mois après l'avis pour saisir le juge, et le loyer issu de la conciliation ou du jugement s'applique dès la prise d'effet du bail. Illustration : la Cour de cassation (3e chambre civile, 4 décembre 2025, n° 24-15.589) a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d'appel de Paris qui avait admis, au renouvellement d'un bail parisien, un complément de 6,20 € par mètre carré, portant le loyer à 5 356,14 € hors charges, pour une vue dégagée sur un monument historique et l'étage : elle juge que la cour pouvait en déduire le droit au complément et en apprécie souverainement le montant.

Au renouvellement, le locataire peut demander la diminution du loyer si celui-ci, hors complément, dépasse le majoré ; le bailleur peut le réévaluer s'il est inférieur au minoré, jamais pour un logement F ou G. Les propositions se font six mois au moins avant le terme pour le bailleur, cinq mois pour le locataire, et la hausse est lissée par tiers ou par sixième (article 140, VI).

Sanctions, recours et chiffres de contrôle

Le préfet met en demeure le bailleur, qui a deux mois pour mettre le bail en conformité et restituer les trop-perçus ; à défaut, il peut prononcer une amende motivée d'au plus 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article 140, VII). L'amende ne prive pas le locataire de son action en diminution du loyer. La commission départementale de conciliation est compétente pour le loyer de base, et l'action se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire connaît ou aurait dû connaître les faits (article 7-1 de la loi de 1989) ; l'application de ce délai au loyer de base est notre lecture, conforme au rapport de l'Assemblée nationale.

Chiffres officiels : selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 3 février 2026, un peu plus de 1 500 mises en demeure ont été adressées depuis 2019, tous territoires confondus, plus de 30 % ayant été suivies d'une régularisation et d'une restitution ; 75 amendes ont été prononcées, sans montant ni ventilation par territoire. La Ville de Paris, délégataire du contrôle et favorable à la pérennisation, publie d'autres chiffres, que nous citons comme ceux d'un acteur partie prenante : 4 976 signalements du 1er janvier 2023 au 30 juin 2026 contre 210 auparavant, dont 81 % concernent des studios et deux-pièces, et un trop-perçu moyen restitué de 3 775 €, soit environ 2,8 M€ au total. Des travaux de la Cour des comptes étaient annoncés comme « en cours » au 31 mars 2026 (réponse du Sénat) ; nous n'avons pas trouvé de rapport publié.

Sur le fond du dispositif, le Conseil d'État a rejeté les recours contre les décrets de périmètre de Plaine Commune (10 mai 2022, n° 449603) et de Bordeaux (25 mai 2023, n° 458153) : la limitation du droit de propriété est proportionnée, « à titre expérimental », et la différence entre territoires tient au choix de chaque collectivité de demander l'encadrement.

Colocation, meublé, bail mobilité, location saisonnière

La colocation est la location d'un même logement, résidence principale, à plusieurs locataires, par un contrat unique ou plusieurs contrats ; la location à des époux ou partenaires de PACS seuls n'en est pas une (article 8-1 de la loi de 1989). Le plafond de l'encadrement s'apprécie sur le logement entier : la somme des loyers de tous les colocataires ne peut dépasser le loyer applicable au logement (article 140, III, A ; article 8-1, II). Un loyer « par chambre » n'échappe donc pas au plafond ; en revanche, dans les baux individuels, chaque local privatif doit faire au moins 9 m² et 20 m³ et les normes de peuplement s'appliquent.

Les charges se règlent par provisions avec régularisation ou par forfait non régularisable, révisable comme le loyer et non manifestement disproportionné. La solidarité du colocataire sortant et de sa caution s'éteint à la date d'effet du congé si un nouveau colocataire figure au bail, sinon au plus tard six mois après ; l'acte de caution doit identifier le colocataire concerné, sous peine de nullité. La Cour de cassation (3e chambre civile, 8 avril 2021, n° 19-23.343) a jugé que la solidarité du colocataire qui a donné congé prend fin pour les dettes nées à compter de la date de son extinction et que le dépôt de garantie garantit aussi les loyers. Le cautionnement est interdit lorsque le bailleur a souscrit une assurance ou une garantie contre les impayés, sauf pour un logement d'étudiant ou d'apprenti. La décence exige au moins une pièce principale de 9 m² et 2,20 m de hauteur, ou 20 m³.

Autres régimes : le préavis du locataire est de trois mois, d'un mois en zone tendue et pour un meublé ; le dépôt de garantie est d'un mois pour un logement nu, de deux mois pour un meublé et nul en bail mobilité. Le bail mobilité (un à dix mois, non renouvelable) est lui aussi encadré, et la commission de conciliation n'y est pas compétente. La loi de 1989 vise la résidence principale ; les locations saisonnières ne sont pas visées ; pour le régime des meublés de tourisme, voir notre article sur le parahôtelier et Airbnb. Les rapports d'évaluation relèvent des contournements possibles : colocation, coliving (qui n'a pas d'existence juridique propre) et baux civils hors loi de 1989. Pour la fiscalité, voir LMNP ou location nue.

Les autres plafonds : IRL, gel des logements F et G, DPE

La révision annuelle est limitée à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) sur douze mois ; le bailleur qui n'a pas manifesté sa volonté dans l'année est réputé y renoncer pour l'année écoulée (article 17-1). L'IRL du deuxième trimestre 2026 est de 148,37, soit + 1,15 % sur un an (INSEE) ; la prochaine publication est prévue le 15 octobre 2026. Exemple : un loyer de 1 512 € révisé avec l'IRL du deuxième trimestre 2026 contre celui du deuxième trimestre 2025 devient 1 512 × 148,37 / 146,68 = 1 529,42 €, soit + 17,42 € par mois, sauf logement F ou G.

Pour les logements F et G, la loi interdit la révision, la majoration pour travaux et la réévaluation au renouvellement, et limite le loyer d'une nouvelle location au dernier loyer (articles 17, 17-1 et 17-2). La décence énergétique exige les classes A à F depuis le 1er janvier 2025, A à E à compter du 1er janvier 2028 et A à D à compter du 1er janvier 2034 ; le juge peut réduire ou suspendre le loyer d'un logement non décent (article 20-1). Le coefficient de conversion de l'électricité du diagnostic a été abaissé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, puis le sera à 1,7 le 1er janvier 2027 ; selon les communiqués du ministère, aucun logement ne verra son étiquette baisser. Nous n'avons pas trouvé le nombre de logements qui sortiront des classes F et G. Voir aussi la mise en location d'une résidence principale et le coût d'un investissement locatif.

Après le 24 novembre 2026

Au 21 septembre 2026, aucune loi n'a prolongé ni pérennisé l'expérimentation. Une proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs » a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (105 voix contre 56, texte adopté n° 196) et transmise au Sénat (texte n° 217) : la séance publique y est inscrite le mercredi 21 octobre 2026. Le texte de l'Assemblée supprime la limite de durée, ouvre l'encadrement aux communes des zones tendues ou en déséquilibre, plafonne le complément de loyer à 20 % du majoré et le mentionne dans l'annonce, supprime les délais de trois mois pour contester, porte les amendes à 10 000 € et 30 000 €, prévoit que le colocataire puisse obtenir le total des loyers perçus pour le logement, et maintient les règles actuelles dans les territoires déjà encadrés jusqu'à délibération.

La presse rapporte que le Gouvernement voudrait prolonger l'expérimentation de deux ans pour les communes déjà engagées, sans nouvelle commune, par un amendement à ce texte : nous n'avons lu aucun amendement, donc aucune décision. Si le Sénat vote le 21 octobre, une navette ou une commission mixte paritaire précéderait la promulgation, et il resterait quelques semaines avant le 24 novembre : un vide juridique est possible, c'est notre lecture du calendrier. Le projet de loi de finances pour 2027 n'était pas déposé à la date de rédaction.