Dispositif Jeanbrun (« statut du bailleur privé ») : amortir un logement loué nu à 3,5 % par an dans la limite de 8 000 €, engagement de neuf ans, plafonds de loyers et de ressources 2026, réintégration à la revente, comparaison avec le LMNP et le locatif nu classique

Pour les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, l'article 31 du CGI permet d'amortir 80 % du prix « net de frais » d'un logement neuf en immeuble collectif, à 3,5 % par an en location intermédiaire (4,5 % et 5,5 % en location sociale et très sociale), dans la limite de 8 000 € par an et par foyer. En contrepartie : neuf ans de location nue à titre de résidence principale, des loyers et des ressources de locataires plafonnés, une option irrévocable et l'exclusion du micro-foncier pour tout le foyer. Sur un T2 de 45 m² acheté 250 000 € en zone B1, l'amortissement annuel est de 7 000 € et, selon les documents officiels, le déficit qui en résulte s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € ; à la revente, les amortissements déduits sont retranchés du prix d'acquisition : 13 498 € d'impôt de plus-value après neuf ans sur cet exemple, même si le prix n'a pas bougé. Sur nos hypothèses, l'avantage net ressort positif à 30 % et 41 % de tranche, faible à 11 % et négatif à 0 %. Le texte ne définit ni « net de frais » ni le sort du déficit, le BOFiP n'a rien publié, et un projet de loi voté par le Sénat modifierait la voie « ancien ».

Le dispositif porte plusieurs noms : « Relance logement » pour le gouvernement, « statut du bailleur privé » dans la presse, « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre de la Ville et du Logement. Juridiquement, ce sont deux paragraphes, i) et j), ajoutés au 1° du I de l'article 31 du CGI par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le Conseil d'État a d'ailleurs relevé que le mot « statut » est inapproprié pour un avantage fiscal créé pour trois ans (avis n° 410923, juin 2026).

Cet article expose ce que dit le texte, ce que l'amortissement rapporte en impôt sur un cas chiffré, ce qu'il coûte à la revente, les contraintes qu'il impose et ce qui peut encore changer. Il ne conseille pas d'investir : il décrit un avantage fiscal et ses conditions. Aucun BOFiP, décret d'application ou rescrit propre à ces paragraphes n'a été publié entre février et septembre 2026 ; plusieurs points ci-dessous reposent donc sur des documents officiels non normatifs ou sur notre lecture, et sont signalés comme tels.

Ce que la loi a créé, en quelques chiffres

Le taux s'applique à la base, et non au prix : pour le neuf en location intermédiaire, 3,5 % de 80 % du prix, soit 2,8 % du prix par an. Le cumul des amortissements ne peut pas dépasser la valeur hors foncier ; à 2,8 % par an, il faudrait plus de 28 ans pour l'épuiser. Aucune restriction géographique n'est écrite dans le texte : le dispositif est ouvert hors des zones tendues, mais les plafonds de loyer, eux, dépendent de la zone. Ces plafonds sont ceux d'un avantage fiscal : ils ne se confondent pas avec l'encadrement des loyers par quartier de la loi ELAN, décrit dans notre article dédié. Acheter le logement neuf en VEFA suppose aussi de comprendre ce que couvre réellement la garantie financière d'achèvement si le promoteur fait faillite avant la livraison — voir notre article dédié.

Qui peut en profiter, et ce qui est exclu

Sont donc hors du dispositif : les maisons individuelles (l'immeuble doit être collectif), les locations meublées, les résidences secondaires, les locations à un proche ou à un membre du foyer et les biens démembrés. La voie « neuf » n'écrit aucune exigence de DPE ; la voie « ancien » exige la classe A ou B après travaux, ce qui écarte l'essentiel des rénovations partielles. Le sens de « neuf » n'est pas défini à l'article 31 : le j) renvoie à la définition de l'article 257 du CGI (immeuble achevé depuis moins de cinq ans, ou travaux le remettant à l'état neuf).

Ce que rapporte l'amortissement sur un T2 de 250 000 €

Hypothèses, toutes explicites : T2 neuf de 45 m² acheté 250 000 € « net de frais », sans emprunt, sans vacance, loyers et prix constants, voie i) en location intermédiaire, loyer au plafond 2026, charges (taxe foncière, gestion, entretien) égales à 25 % des loyers, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers. Amortissement annuel : 250 000 € × 80 % × 3,5 % = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 € (que le prix ne dépasserait qu'au-delà de 285 700 € environ). Loyer plafond 2026 en zone B1 : 11,80 € par m² × coefficient de surface 1,12 × 45 m² = 594,72 € par mois, soit 7 137 € par an ; en zone A : 14,64 € × 1,12 × 45 m² = 737,86 € par mois.

L'économie vient des 7 000 € déduits, taxés autrement à la TMI majorée de 17,2 %, diminués de ce que le déficit ne fait pas économiser en prélèvements sociaux (1 648 € × 17,2 %). Elle suppose que le déficit soit imputable sur le revenu global, ce que le texte de loi ne prévoit pas expressément (section suivante). Sur ces hypothèses, le flux annuel net d'impôt est de 5 847 € avec l'amortissement à 30 % de tranche, contre 2 995 € pour la même acquisition louée nue au même loyer, en micro-foncier. Les chiffres en zone A (loyer de 8 854 € par an) sont voisins : 3 242 € d'économie à 30 % et 4 012 € à 41 %.

Le déficit : ce que dit la loi et ce que disent les documents officiels

Le texte de l'article 31 ne parle pas de déficit, et l'article 47 de la loi de finances n'a pas modifié l'article 156, I, 3° du CGI pour l'amortissement. Selon l'étude d'impact du projet de loi de relance du logement (25 juin 2026), l'avis n° 819 du Sénat, la page du ministère et service-public.gouv.fr (24 février 2026), le dispositif permet d'imputer sur l'ensemble des revenus du foyer le surplus d'amortissement qui rend le résultat foncier négatif, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027). Ce sont des positions officielles, non des commentaires opposables : aucun BOFiP ne les a reprises. La part du déficit issue des intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global et se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3°).

Deux points ne sont pas commentés. D'une part, si le propriétaire cesse de louer, le revenu global des trois années précédentes est reconstitué (article 156, I, 3°) : nous ne savons pas si cette règle s'applique aux déficits créés par l'amortissement ; si elle s'appliquait, l'exemple ci-dessus perdrait de 1 483 € (30 %) à 2 026 € (41 %) d'économie à la revente. D'autre part, le texte ne prévoit aucun report d'un amortissement excédant le plafond de 8 000 € ni d'un amortissement non utilisé.

L'amortissement n'entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € : l'article 200-0 A ne retient, pour les amortissements, que ceux des h) et l) du 1° du I de l'article 31 et de l'article 31 bis, et non les i) et j). Seul joue son plafond propre de 8 000 € (voir le plafonnement des niches fiscales et le déficit foncier).

Les plafonds de loyer et de ressources 2026

Pour la location intermédiaire, le dispositif emprunte les plafonds de l'ancien dispositif Pinel (article 2 terdecies D de l'annexe III au CGI ; BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026). Pour le social et le très social, il renvoie à ceux de Loc'Avantages, fixés par commune selon un arrêté du 6 janvier 2026. Ni le BOFiP ni l'annexe ne citent les paragraphes i) et j) : le rattachement résulte des seuls renvois du texte de l'article 31.

Le loyer plafond mensuel est égal à ce montant multiplié par un coefficient de surface, 0,7 + 19 / S (S : surface habitable, avec la moitié des annexes dans la limite de 8 m²), arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2 : 1,20 pour 30 m², 1,12 pour 45 m², 1,02 pour 60 m², 0,94 pour 80 m². Un T2 de 45 m² peut donc être loué au plus 993 € par mois en zone A bis, 738 € en zone A, 595 € en zone B1 et 517 € en zones B2 et C.

En location sociale et très sociale, le loyer maximal communal est l'estimation du loyer de marché diminuée de 30 % (social) ou 45 % (très social), avec le même coefficient de surface, et les plafonds de ressources sont plus bas : pour une personne seule en zone B1, 26 460 € en social et 14 553 € en très social. La nécessité d'un conventionnement pour bénéficier des taux majorés n'est pas tranchée par le texte, qui renvoie à des dispositions liées à Loc'Avantages. Un loyer de marché supérieur au plafond réduit l'avantage ; pour la Cour des comptes, les plafonds de loyer du Pinel correspondent parfois aux loyers du secteur privé.

À la revente : la réintégration des amortissements

À la revente, le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements déduits au titre des i) et j) (article 150 VB, III du CGI) : la plus-value fiscale augmente d'autant. S'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention de l'article 150 VC (6 % par an d'impôt au-delà de la cinquième année, exonération à 22 ans ; 1,65 % par an de prélèvements sociaux, exonération à 30 ans) et, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, la surtaxe de l'article 1609 nonies G. Les exceptions du texte (résidences étudiantes ou seniors, établissements médico-sociaux, soins de longue durée) visent des résidences gérées et paraissent étrangères à une location nue en résidence principale. C'est le même mécanisme que pour le LMNP depuis le 15 février 2025 (réintégration des amortissements du LMNP).

La réintégration absorbe environ 30,5 % des amortissements après neuf ans (63 000 € amortis, 19 218 € d'impôt avant limite de la plus-value) et 22 % après quinze ans. Elle taxe aussi un gain qui n'existe pas en valeur : si le bien est revendu 225 000 €, soit 10 % sous le prix d'achat, le propriétaire paie encore 5 872 € d'impôt après neuf ans, sur une plus-value fiscale de 19 250 €. Le forfait de 15 % pour travaux après cinq ans de détention n'est pas modélisé, faute de source sur son application à un logement acquis neuf. Pour le calcul complet de la plus-value d'un bien locatif, voir notre article sur la vente d'un bien locatif.

Le bilan sur neuf ans : ce qui fait basculer le résultat

Le tableau compare, sur neuf ans et revente à 250 000 €, le cumul net d'impôt de l'acquisition en Jeanbrun (loyer au plafond) avec celui de la même acquisition louée nue en micro-foncier, dont le loyer de marché est égal au plafond, supérieur de 10 % ou supérieur de 20 %. Un chiffre positif signifie que le Jeanbrun rapporte davantage.

Sur ces hypothèses, l'avantage est positif à 30 % et 41 % de tranche, de l'ordre de 5 % à 8 % du prix d'achat. À 11 % de tranche, il tombe à 812 € en zone B1 et 2 588 € en zone A, et disparaît dès qu'un loyer de marché dépasse le plafond d'environ 2 % ou 6 % ; à 0 % de tranche, il est négatif (−5 765 € en zone B1) : l'amortissement ne fait économiser ni impôt sur le revenu ni, sur la part qui crée le déficit, prélèvements sociaux, alors que la réintégration reste due. L'avantage dépend aussi du prix de revente : plus le bien prend de la valeur, plus la réintégration pèse ; en zone B1 à 30 %, il passe de 12 171 € pour une revente à 250 000 € à 5 768 € pour une revente à 275 000 €. Le rendement annuel net d'impôt, hors emprunt et frais de notaire, ressort à environ 1,8 % avec l'amortissement et 1,2 % sans, en zone B1 à 30 % de tranche.

Ce que ces calculs ne modélisent pas : l'emprunt (les intérêts réduisent la base que l'amortissement peut faire économiser, et leur déficit n'est jamais imputable sur le revenu global), la vacance et les impayés, l'indexation, les frais de notaire (2 à 3 % dans le neuf), la perte du micro-foncier pour le reste du foyer et la remise en cause en cas de manquement. Ils ne tiennent pas non plus compte d'un éventuel écart de prix entre un logement neuf et un logement comparable ancien : nous n'avons trouvé aucune source chiffrant cette prime, qui, perdue à la revente, entame d'autant l'avantage. Les loyers de marché et les prix de revente sont des hypothèses, non des données.

Engagements, manquements et vente avant neuf ans

Le manquement à un engagement (durée, plafonds de loyer ou de ressources, occupation, conservation des titres pour une société) majore le revenu net foncier de l'année du montant des amortissements déduits ; le texte prévoit un système de quotient : la fraction correspondante est divisée par le nombre d'années d'amortissement, ajoutée au revenu global, et l'impôt est égal à la cotisation supplémentaire multipliée par ce nombre d'années. Aucune majoration n'est appliquée en cas d'invalidité (deuxième ou troisième catégorie), de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux. Le texte ne cite pas la vente comme fait générateur : l'analogie avec l'ancien amortissement « Robien », dont le BOFiP considère la vente pendant l'engagement comme une rupture, conduit à y voir un manquement, c'est une hypothèse. Il est muet sur la poursuite de l'amortissement après neuf ans, sur le maintien des plafonds de loyer au-delà, et sur l'application de la majoration aux prélèvements sociaux.

Jeanbrun, LMNP au réel, location nue classique : les différences

Le LMNP n'impose ni durée ni plafond de loyer, mais il ne permet pas d'imputer un déficit sur le revenu global ; la location nue classique permet, elle, le déficit foncier sur des travaux. Le choix entre ces régimes dépend de la tranche, de l'horizon, du prix payé et du loyer réellement atteignable : voir LMNP ou locatif nu et le coût d'un investissement locatif. Pour le logement locatif intermédiaire acquis en société, dont les plafonds sont voisins, voir le LLI en SCI.

Ce que disent les évaluations des dispositifs précédents

Le dispositif est trop récent pour avoir été évalué : nous n'avons trouvé aucune évaluation de la Cour des comptes, de l'IGF, du CGEDD ou du Conseil des prélèvements obligatoires. L'évaluation du Pinel par la Cour des comptes (septembre 2024) donne des repères sur un dispositif voisin, une réduction d'impôt pour location à loyers plafonnés : un montant cumulé de défiscalisation supérieur à 4 milliards d'euros sur 2014-2021, estimé à 7,3 milliards en 2023, pour un coût annuel de 1,48 milliard d'euros en 2023 ; près de 70 % des investisseurs dans le dernier décile de revenus ; environ 97 % des déclarations portant sur du neuf ; un dispositif jugé peu rentable pour l'investisseur, dont la rentabilité n'apparaît qu'en cas de revente au-dessus du prix d'achat ; 79 % des investisseurs interrogés déclarant qu'ils n'auraient pas investi sans l'avantage. Ces constats portent sur une réduction d'impôt, non sur un amortissement.

Pour le dispositif Jeanbrun lui-même, l'étude d'impact du gouvernement retient un coût « générationnel » d'environ 1 milliard d'euros pour le dispositif voté (2026-2028) dans un scénario de 20 000 logements par an, et d'environ 3 milliards d'euros à 60 000 par an. L'objectif affiché est de 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an dès 2026 selon le ministère, et de 50 000 logements d'ici 2030 selon l'avis du Sénat : les deux sources divergent.

Ce qui peut encore changer

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 (texte n° 157) et transmis à l'Assemblée nationale (n° 3058), modifie ces paragraphes à son article 4. Pour la voie « neuf », il supprime l'exclusion des parents et alliés jusqu'au deuxième degré (le foyer fiscal reste exclu) et encadre les SCPI : amortissement calculé au niveau de la société, engagement de conservation des parts pendant neuf ans. Pour la voie « ancien », il supprime la condition d'immeuble collectif et remplace la réhabilitation lourde par un critère de performance énergétique (au moins la classe D, ou E si le logement est classé G au départ), sans quotité minimale de travaux ; le texte du gouvernement prévoyait un seuil de 20 % et l'absence de chaudière à combustibles fossiles, que le Sénat a supprimés. Ce texte n'est pas en vigueur : au 20 septembre 2026, son examen en commission à l'Assemblée nationale est inscrit à partir du 21 septembre, sans date de séance publique. La loi de finances pour 2027 peut elle aussi modifier le dispositif.