Acheter un bien locatif à l'île Maurice en restant résident fiscal français : IFI, fiscalité, restrictions

Acheter un bien locatif dans son pays de naissance, en restant résident fiscal en France, donne souvent l'impression d'un placement "hors radar" fiscal français. C'est l'inverse : l'article 964 du Code général des impôts soumet un résident fiscal français à l'IFI sur l'ensemble de son patrimoine immobilier, en France comme à l'étranger, au-delà de 1,3 million d'euros — contrairement à un non-résident, qui n'est imposé que sur son immobilier français. Pour l'île Maurice précisément, la convention fiscale franco-mauricienne de 1980 prévoit que les loyers sont d'abord imposés sur place puis exonérés en France avec prise en compte du taux effectif, un mécanisme différent d'un crédit d'impôt — mais elle ne semble pas neutraliser l'IFI français sur le bien, une zone grise du texte que la doctrine administrative ne tranche pas explicitement. Ce qui change réellement la donne pour un acheteur binational : la loi mauricienne qui encadre l'achat par des étrangers ne s'applique tout simplement pas à un citoyen mauricien, même binational.

Un client né à l'île Maurice, aujourd'hui résident fiscal français depuis de nombreuses années, nous expose un projet qui lui tient à cœur : acheter un bien locatif dans son pays de naissance, plutôt qu'en France où les prix et la fiscalité immobilière lui semblent moins favorables. Le raisonnement, jamais formulé aussi crûment mais bien présent, ressemble à ceci : un bien situé à l'étranger, dans un pays qui n'a pas d'impôt sur la fortune, échapperait d'une façon ou d'une autre au radar fiscal français. C'est exactement l'inverse qui se produit, et le savoir avant d'acheter change la façon d'aborder le projet — sans pour autant le remettre en cause.

Le principe qui surprend le plus : l'IFI porte sur votre patrimoine immobilier mondial

L'article 964 du Code général des impôts est explicite : un résident fiscal français est soumis à l'impôt sur la fortune immobilière sur l'ensemble de ses actifs immobiliers imposables, "situés en France ou hors de France", dès lors que leur valeur nette dépasse 1 300 000 €. C'est le miroir exact de la règle applicable à un non-résident, qui n'est lui imposé que sur son immobilier français. Un bien locatif acheté à Maurice n'échappe donc à rien : il s'ajoute à la résidence principale, aux éventuels autres biens détenus en France, pour apprécier le franchissement du seuil et calculer l'impôt dû. Il est évalué selon les mêmes règles qu'un bien français — valeur vénale réelle au 1er janvier — la seule zone d'incertitude concernant la conversion en devise, qu'aucun texte ne détaille explicitement pour un bien immobilier (contrairement aux valeurs mobilières étrangères, pour lesquelles la règle est écrite).

Le régime "impatriés" ne s'applique pas si vous êtes déjà résident depuis longtemps

Il existe bien une exonération temporaire d'IFI sur les biens immobiliers situés hors de France, mais elle est réservée aux personnes qui n'étaient pas fiscalement domiciliées en France durant les cinq années civiles précédant leur installation — elle joue jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant l'arrivée en France, prévue par l'article 964, 1° du CGI. Un résident de longue date, qui vit et travaille en France depuis des années, ne remplit pas cette condition et relève du régime de droit commun : assiette mondiale, sans exception. Ce régime d'exonération IFI ne doit pas non plus être confondu avec le régime des impatriés de l'article 155 B du CGI, qui exonère partiellement certains éléments de rémunération à l'impôt sur le revenu : ce sont deux dispositifs distincts, avec des conditions et des effets différents.

Ce que dit la convention fiscale France-Maurice sur vos loyers

La France et Maurice sont liées par une convention fiscale signée le 11 décembre 1980, entrée en vigueur le 17 septembre 1982, modifiée par un avenant du 23 juin 2011 entré en vigueur le 1er mai 2012. Son article 6.1 pose une règle classique en matière immobilière : les revenus qu'un résident d'un État tire de biens immobiliers situés dans l'autre État sont imposables dans cet autre État. Concrètement, Maurice impose vos loyers en premier, selon son propre droit interne.

Côté français, l'article 24.2 de la convention élimine ensuite la double imposition — mais pas par un crédit d'impôt comme c'est le cas, par exemple, pour une SCPI investie en Allemagne (voir notre article sur la fiscalité d'une SCPI allemande pour un résident français). Pour les revenus immobiliers, le mécanisme retenu est l'exonération avec taux effectif : le loyer mauricien sort de l'assiette imposable en France, mais reste pris en compte pour calculer le taux d'imposition appliqué au reste de vos revenus français. La déclaration reste malgré tout obligatoire chaque année, même si l'impôt français dû sur ce revenu précis est nul : la convention neutralise l'impôt, pas l'obligation de déclarer.

Et sur l'IFI ? Une zone grise que la convention ne tranche pas clairement

C'est le point le plus subtil, et il mérite d'être présenté avec la prudence qu'il impose. L'article 23 de la convention traite de la fortune : son paragraphe 1 donne à Maurice le droit d'imposer la fortune constituée de biens immobiliers qui y sont situés — une formulation qui donne un droit à Maurice sans retirer explicitement celui de la France, à la différence du paragraphe 4 du même article, qui réserve "exclusivement" à l'État de résidence l'imposition des autres éléments de fortune. Or l'article 24, qui organise l'élimination des doubles impositions, ne traite que des "revenus" dans sa rédaction : nous n'y avons trouvé aucune clause dédiée à la fortune.

En pratique, cela ne crée pas de double imposition réelle, pour une raison simple : Maurice n'a aujourd'hui aucun impôt sur la fortune. Mais rien, dans le texte que nous avons lu intégralement, ne semble retirer à la France son droit d'imposer ce bien à l'IFI. Cette lecture rejoint celle de plusieurs cabinets spécialisés en fiscalité internationale, mais nous n'avons pas trouvé de doctrine administrative publiée après la création de l'IFI en 2018 qui tranche ce point spécifique pour la convention franco-mauricienne. Le bon réflexe, avant tout achat significatif, est donc de partir de l'hypothèse que l'IFI reste dû en France sur ce bien, et de faire confirmer ce point précis par un professionnel au moment de la déclaration.

Comment déclarer vos loyers mauriciens

Le mécanisme déclaratif suit un chemin balisé : le formulaire 2047 (déclaration des revenus encaissés à l'étranger), cadre dédié aux revenus fonciers, reprend le résultat calculé sur le formulaire 2044 — ou selon le régime du micro-foncier si les recettes annuelles restent sous 15 000 €, avec son abattement forfaitaire de 30 %. Nous n'avons trouvé aucune restriction qui exclurait un bien situé à l'étranger du micro-foncier, mais pas non plus de confirmation explicite et positive : ce point mérite d'être vérifié au moment de votre déclaration. Le résultat est ensuite reporté en case 8TI du formulaire 2042-C, la case réservée aux revenus de source étrangère exonérés en France mais retenus pour le calcul du taux effectif.

Votre nationalité mauricienne change tout sur les restrictions d'achat

C'est le point le plus net de tout le dossier, et il joue clairement en faveur d'un acheteur binational. Le Non-Citizens (Property Restriction) Act, la loi mauricienne qui encadre l'acquisition immobilière par les étrangers, définit son champ d'application par la négative : est "non-citizen" toute personne qui n'est pas citoyenne mauricienne. Toute la mécanique contraignante de cette loi — autorisation préalable du Premier ministre ou de l'Economic Development Board, passage obligé par un schéma encadré (PDS, IRS, RES, Smart City), seuils de prix minimum souvent cités autour de 375 000 à 500 000 dollars selon le schéma concerné — ne s'applique qu'aux non-citoyens.

Un citoyen mauricien, même binational, n'entre tout simplement pas dans le champ de cette loi : il achète comme n'importe quel national mauricien, sans autorisation spéciale, sans schéma imposé, sans seuil de prix minimum. Pour un lecteur né à Maurice, la nationalité mauricienne s'acquiert en principe par filiation ou par la naissance ("citoyenneté d'origine"), une catégorie que Maurice autorise à cumuler avec une autre nationalité depuis 1995 — un point qui mérite néanmoins d'être vérifié auprès de l'état civil mauricien pour confirmer que cette nationalité reste valide dans son cas précis.

Comment financer l'achat

Le financement suit une logique différente de celle d'un achat en France. Une banque française ne peut, en pratique, pas prendre une hypothèque sur un bien situé à Maurice comme garantie d'un prêt : ce type de sûreté n'est pas opposable sur un bien hors de France. Un financement français suppose donc de mobiliser une garantie sur un actif français — hypothèque sur un autre bien déjà détenu, nantissement d'une assurance-vie ou d'un portefeuille de titres, ou caution. Côté mauricien, un dispositif mérite d'être connu : la Mauritius Housing Company, organisme parapublic, propose un produit nommé "Diaspora Home Loan", explicitement conçu pour les Mauriciens de la diaspora souhaitant acquérir un bien dans leur pays d'origine — de 1 à 15 millions de roupies mauriciennes selon la capacité de remboursement, sur une durée pouvant aller jusqu'à 35 ans, à un taux affiché à partir de 6,80 % par an. Les banques commerciales mauriciennes proposeraient également des financements aux non-résidents, généralement plafonnés entre 60 % et 80 % de la valeur du bien selon plusieurs professionnels du secteur — un point à vérifier directement auprès de chaque établissement avant de construire un plan de financement.

Ce qu'il faut retenir

Acheter un bien locatif dans son pays d'origine, en restant résident fiscal français, ne sort rien du champ de la fiscalité française : l'IFI porte sur votre patrimoine immobilier mondial, et le régime des impatriés ne joue que pour les nouveaux arrivants. La convention fiscale France-Maurice évite une vraie double imposition sur les loyers, par exonération avec taux effectif plutôt que par crédit d'impôt, mais laisse une zone grise réelle sur l'IFI que la doctrine ne tranche pas explicitement. Ce qui change en revanche fondamentalement la donne, pour un acheteur qui détient la nationalité du pays visé, c'est l'absence totale des restrictions et démarches imposées aux non-citoyens — un point souvent ignoré et pourtant décisif dans la faisabilité concrète du projet.

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