SCPI en démembrement temporaire : ce que l'AMF a constaté en contrôlant des distributeurs, ce que change la nue-propriété pour l'IFI et les questions à poser avant de souscrire

En démembrement temporaire, une part de SCPI est scindée entre un nu-propriétaire, qui ne perçoit aucun revenu pendant la durée fixée, et un usufruitier, seul bénéficiaire des revenus et seul à supporter les coûts récurrents. La durée va de 3 à 20 ans, 8 ans en moyenne dans les souscriptions contrôlées par l'AMF. Le nu-propriétaire paie une fraction du prix de la pleine propriété, n'a rien à déclarer à l'IFI pendant le démembrement (Code général des impôts, art. 968 ; BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 10) et n'est pas taxé lorsque la pleine propriété se reconstitue (art. 1133). Mais l'AMF, qui a contrôlé en 2023 quatre prestataires ayant commercialisé ces parts de 2020 à 2022, a relevé une prise en compte très limitée des spécificités du démembrement : adéquation à peine justifiée, information sur les coûts identique à celle de la pleine propriété, clés de répartition fixées par les sociétés de gestion, contreparties parfois liées à la société de gestion et conflits d'intérêts. Cet article résume ces constats, les règles fiscales et les questions à poser avant de souscrire.

Un épargnant qui possède déjà beaucoup d'immobilier, ou qui n'a pas besoin de revenus tout de suite, entend parfois parler des SCPI en nue-propriété : on paie moins cher la part, on ne perçoit rien pendant quelques années, on retrouve la pleine propriété à l'échéance. Le mécanisme est réel et fiscalement décrit ; il est aussi complexe, et l'AMF a examiné en 2023 la façon dont il était vendu. Cet article reprend ses constats, les règles de l'IFI et de la reconstitution de la pleine propriété, et propose des questions à poser avant de souscrire.

Il vise le démembrement temporaire de parts de SCPI souscrites par une personne physique. Il ne recommande pas ce type de souscription. Pour la vie d'une SCPI en pleine propriété, voir notre article sur le blocage des retraits et celui sur les valeurs de reconstitution et de réalisation.

Comment fonctionne un démembrement temporaire de parts de SCPI

Le démembrement temporaire scinde le droit de propriété des parts entre un nu-propriétaire, qui détient le droit de disposer du bien, et un usufruitier, qui détient le droit d'usage et de perception des revenus. Les deux se partagent les prérogatives pour une durée fixe, décidée à l'avance. L'AMF indique que cette durée peut aller de 3 à 20 ans et qu'elle était en moyenne de 8 ans pour les souscriptions des quatre établissements qu'elle a contrôlés (AMF, synthèse des contrôles SPOT sur la commercialisation des SCPI en démembrement temporaire de propriété, mars 2024, § 2.1).

• —Le nu-propriétaire détient la nue-propriété des parts mais ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement ; il ne supporte pas non plus les coûts récurrents de la SCPI (frais de gestion, frais de transaction) ; à l'échéance, il retrouve la pleine propriété, avec les revenus et les coûts qui vont avec.
• —L'usufruitier est le seul bénéficiaire des revenus, notamment des dividendes ; en contrepartie, il est le seul à payer les coûts indirects sur la durée du démembrement, et son investissement prend fin avec le démembrement.
• —Les prix payés par l'un et l'autre sont inférieurs à la valeur de la part en pleine propriété. Ils résultent d'une clé de répartition, fixée en fonction de la durée, calculée en principe selon une valorisation économique. Les frais de souscription sont payés par les deux, au prorata de la clé.

Chaque souscription suppose deux parties. Lorsque le client n'en a identifié qu'une, ce qui est le cas général, le distributeur ou la société de gestion doit trouver la contrepartie (AMF, § 3.2.3). L'offre est ouverte aux personnes physiques comme aux personnes morales.

Pour qui, selon l'AMF, et dans quelles proportions

L'AMF décrit le nu-propriétaire comme généralement un contribuable aux revenus et au patrimoine importants, souvent redevable de l'IFI, qui souhaite disposer de futurs revenus complémentaires. Elle cite comme intérêts possibles de la nue-propriété : se constituer un patrimoine, en fonds propres ou par endettement, en ne payant qu'une quote-part du prix de la pleine propriété ; ne pas être taxé à l'extinction du démembrement, quand la pleine propriété se reconstitue ; ne pas être assujetti à l'IFI au titre de cet investissement pendant le démembrement. L'usufruitier est généralement un contribuable qui veut des revenus complémentaires avec un investissement réduit, ou un investisseur institutionnel qui place de la trésorerie.

Sur les exercices 2021 à 2023, les souscriptions en nue-propriété représentaient 52 % des souscriptions en démembrement temporaire des quatre établissements du panel, souscrites à 99,3 % par des personnes physiques ; les souscriptions en usufruit représentaient 48 %, souscrites à 84,3 % par des personnes morales (AMF, § 2.1). Dans ce panel, les souscripteurs en usufruit sont donc, pour l'essentiel, des sociétés.

Ce que cela change pour l'impôt

• —Les revenus. Ils reviennent à l'usufruitier seul ; le nu-propriétaire n'en perçoit pas et n'en déclare pas.
• —L'IFI. Les actifs de l'article 965 grevés d'un usufruit sont compris, sauf exceptions, dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (Code général des impôts, article 968 ; BOFiP BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 1). Le nu-propriétaire, qui ne tire aucun revenu ni avantage immédiat des biens, n'a rien à déclarer au titre de l'IFI, sous réserve des cas particuliers du BOFiP (§ 10). Lorsque l'usufruitier est une personne morale, la valeur imposable, pour ses associés, des titres de cette société est déterminée en retenant la seule valeur de l'usufruit, sous réserve du droit de contrôle de l'administration quant au but recherché (§ 40). Le calcul d'ensemble de l'impôt est détaillé dans notre mode d'emploi de l'IFI 2026.
• —L'extinction du démembrement. La réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsqu'elle a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier (article 1133).
• —La revente des parts. Les gains nets tirés de la cession de parts de sociétés relevant des articles 8 à 8 ter, dont l'actif est principalement immobilier, comme les SCPI, sont soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 UB) ; voir notre article sur les plus-values immobilières.

L'arithmétique de la clé de répartition

Exemple d'école, sans lien avec une offre réelle. Supposons une part de 100 € en pleine propriété et une clé de 70 % pour la nue-propriété sur 8 ans, durée moyenne relevée par l'AMF. Le nu-propriétaire paie 70 € et l'usufruitier 30 €. À l'échéance, le nu-propriétaire détient la pleine propriété. Si la part valait encore 100 €, son gain brut serait de 30 € sur 70 €, soit 42,9 % sur huit ans, environ 4,5 % par an. C'est un plafond théorique : il ignore les frais de souscription payés au prorata de la clé, le prix auquel la part se vend réellement (qui peut être inférieur au prix de souscription), la variation de la valeur de la part pendant huit ans et le délai pour vendre. La clé de 70 % n'est pas une donnée de marché : nous n'avons trouvé aucune source publique sur les clés pratiquées.

Ce que l'AMF a relevé chez quatre distributeurs

L'AMF a mené entre avril et août 2023 des contrôles courts, dits SPOT, auprès de quatre prestataires de services d'investissement ayant commercialisé des parts de SCPI en démembrement temporaire entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2022. Elle précise que son document ne constitue ni une position, ni une recommandation, et qu'il porte sur un échantillon de quatre établissements. Le constat général : une prise en compte très limitée des spécificités du démembrement dans la fourniture des services d'investissement. Elle rappelle aussi qu'au début de 2023, sa commission des sanctions a sanctionné un conseiller en investissements financiers pour ne pas avoir informé ses clients des commissions perçues à l'occasion du conseil sur ces parts.

Dix questions à poser avant de souscrire

• —Pourquoi le démembrement plutôt que la pleine propriété pour ma situation, et où est-ce écrit dans la déclaration d'adéquation ?
• —Quelle est la durée du démembrement, quelle est la clé de répartition, qui les fixe ?
• —Comment la durée du démembrement se compare-t-elle à la durée de détention recommandée de la SCPI ?
• —Qui est l'usufruitier ? Est-il lié à la société de gestion ou au distributeur ? Y en a-t-il plusieurs ?
• —Quels frais de souscription suis-je seul à payer et lesquels sont partagés au prorata de la clé ?
• —Quels coûts récurrents commencent à la fin du démembrement, et qu'est-ce que je perçois alors ?
• —Que se passe-t-il si je veux vendre avant le terme : délai, décote, droit préférentiel des contreparties ?
• —À quel prix la part se vend-elle réellement, par rapport au prix de souscription ? Voir notre article sur la SCPI sans frais d'entrée.
• —Comment le distributeur est-il rémunéré sur cette souscription, sous quelle forme et pour quel montant ?
• —Ma situation d'IFI et de revenus fonciers change-t-elle à la fin du démembrement ?

Ce que nous n'avons pas pu vérifier

• —Les clés de répartition et les durées effectivement pratiquées aujourd'hui : aucune source publique lue.
• —Les frais réels de souscription, de gestion et de sortie propres à chaque SCPI : ils figurent dans les documents de chaque offre.
• —Les suites données aux contrôles de l'AMF après mars 2024 : nous n'avons lu que la synthèse de cette date.
• —La rentabilité constatée des souscriptions en nue-propriété : nous n'avons pas trouvé de statistique.
• —Les modalités de calcul de la plus-value pour un nu-propriétaire à la revente (prix d'acquisition, durée de détention) : nous renvoyons au régime général des plus-values immobilières.
• —Le traitement d'un usufruitier personne physique au regard de l'IFI, qui déclarerait la pleine propriété des parts (article 968).

Ce qu'il faut retenir

• —Le démembrement temporaire de parts de SCPI dure de 3 à 20 ans, 8 ans en moyenne dans le panel de l'AMF ; le nu-propriétaire ne perçoit rien et ne supporte pas les coûts récurrents pendant cette durée.
• —Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer à l'IFI pendant le démembrement ; l'usufruitier déclare la pleine propriété. La reconstitution de la pleine propriété n'est pas taxée.
• —Dans le panel de l'AMF, les usufruitiers sont pour l'essentiel des sociétés ; la contrepartie est le plus souvent recherchée par la société de gestion et peut appartenir à son groupe.
• —L'AMF a relevé chez quatre distributeurs une information sur les coûts et une justification d'adéquation peu adaptées au démembrement.
• —Le gain d'une nue-propriété se lit à l'échéance : valeur de la part, frais, prix de vente réel, délai. Le gain brut théorique d'une clé n'est pas un rendement.
• —Avant de souscrire, il faut obtenir par écrit la clé, la durée, l'identité de la contrepartie, les frais et la rémunération du distributeur.

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