Foncières cotées : « 11 à 13 % par an depuis plus de 60 ans » ? Les REIT américaines font 11,0 % par an depuis 1972, mais l'indice européen 0,7 % par an sur 10 ans, et la corrélation avec le S&P 500 est de 0,77

« Les foncières cotées font entre 11 et 13 % par an, l'historique fait plus de soixante ans, elles sont décorrélées du S&P 500 et leur point d'entrée est historiquement bas. » Chacune de ces quatre phrases se vérifie dans des sources publiées. Le résultat est nuancé : l'indice américain des REIT donne 11,0 % par an depuis janvier 1972, pas 13 %, et le S&P 500 fait 11,2 % sur la même période ; le régime des REIT date de 1960, mais la série de performance ne commence qu'en 1972 ; la corrélation avec le S&P 500 est de 0,77 sur dix ans ; et l'indice européen des foncières cotées a rendu 0,7 % par an sur dix ans à fin 2025, avec une décote sur actif net large mais proche de sa moyenne des cinq dernières années. Cet article donne les chiffres, leurs dates et ce qu'ils permettent, ou non, d'affirmer.

Un argument commercial sur un placement tient souvent en quatre affirmations : un rendement historique, une durée d'historique, une décorrélation et un point d'entrée. Pour les foncières cotées, elles s'énoncent ainsi : « entre 11 et 13 % par an », « plus de soixante ans d'historique, depuis 1960 aux États-Unis », « décorrélées du S&P 500 », « à un point d'entrée historiquement bas, car cela stagne depuis cinq ans ». Pour chacune, quatre questions permettent de vérifier : de quel indice parle-t-on, sur quelle période, dans quelle devise, et avec quel véhicule un particulier peut-il l'acheter ? Le mécanisme des foncières cotées lui-même (distribution obligatoire, exonération d'impôt sur les sociétés) est décrit dans notre article sur les foncières cotées face à la SCPI ; celui-ci se limite aux chiffres.

« Depuis 1960 » : le régime date de 1960, la série de performance de 1972

Le régime américain des REIT (real estate investment trusts) a été créé par la loi publique 86-779 du 14 septembre 1960, un texte consacré à la taxe sur les cigares dont une section ajoute le régime des sociétés foncières cotées au code fiscal ; il s'applique aux exercices ouverts après le 31 décembre 1960. Mais l'organisation professionnelle américaine, Nareit, publie sa série de rendement total à partir de janvier 1972 : « Annual return data begin in 1972 ». Nous n'avons trouvé aucune série publiée pour 1960-1971. « Plus de soixante ans » est donc exact pour l'existence du régime, mais la série de performance couvre 54 ans, pas 66.

Pour l'Europe, l'historique est plus court. L'indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe a été lancé en février 2005, et sa fiche précise que les rendements antérieurs à cette date sont de la « hypothetical historical performance », c'est-à-dire recalculés avec les règles de l'indice ; la série disponible remonte à décembre 1989. En France, le statut des sociétés d'investissements immobiliers cotées est en vigueur depuis 2003, et les indices de l'IEIF publiés aujourd'hui sont en base 1000 au 31 décembre 2002. Ce point n'est pas propre aux foncières : un historique long est celui d'un indice, pas celui d'un fonds que l'on peut acheter aujourd'hui, comme le montre notre article sur la performance « depuis la création » d'un fonds actif.

Les REIT américaines : 11,0 % par an depuis 1972, mais 3,3 % sur cinq ans

Le tableau donne le rendement annualisé, dividendes réinvestis, en dollars, de l'indice FTSE Nareit All Equity REITs et du S&P 500, à fin juillet 2026 (Nareit, REITWatch d'août 2026). Ce sont des rendements bruts de frais et d'impôts, mesurés sur des indices que l'on ne peut pas acheter directement.

Trois lectures. 11 % est exact, 13 % ne ressort d'aucune période. Le maximum du tableau est 11,92 % sur 50 ans, et l'indice fait 11,03 % depuis l'origine. Sur la même période, le S&P 500 a fait légèrement mieux (11,22 %) : les REIT n'ont pas battu les actions américaines dans leur ensemble. Le long terme masque de longues périodes médiocres : 5,73 % par an sur dix ans et 6,61 % sur vingt ans, contre 15,08 % et 11,35 % pour le S&P 500. À fin août 2026, le fichier Nareit donne 2,33 % par an sur cinq ans en rendement total et −1,46 % par an sur les seuls cours, avec un rendement du dividende de 3,68 %. Un rendement moyen de 11 % depuis 1972 ne dit pas quel rendement attendre pour les dix prochaines années : voir notre article sur le rendement des actions et l'hypothèse de 8 %.

Europe et France : 0,7 % par an sur dix ans à fin 2025

L'indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe, en euros, dividendes réinvestis, ne ressemble pas à l'indice américain. Voici ce que publient l'EPRA (rapport annuel de décembre 2025) et FTSE Russell (fiche du 31 août 2026), comparé à l'indice des actions européennes développées du même fournisseur.

Sur dix ans, l'écart avec les actions européennes est de 8,2 points par an. Le repli 2022 a été de −36,5 % en un an, et la perte maximale sur les cinq dernières années, mesurée par FTSE Russell sur données quotidiennes, atteint 45,8 %. Le rendement du dividende de l'indice est de 4,62 % au 31 août 2026 (2,78 % pour les actions européennes) : le dividende élevé n'a pas suffi à compenser la baisse des cours. Nous n'avons pas trouvé, dans les sources publiques, le rendement annualisé de l'indice européen sur 15 et 20 ans.

Pour la France, l'IEIF publie l'indice IEIF France. Un calcul à partir des niveaux publiés donne, du 17 septembre 2021 au 18 septembre 2026 : −12,0 % pour l'indice de cours, et +18,0 % dividendes bruts réinvestis, soit environ +3,4 % par an ; sur dix ans, du 31 décembre 2015 au 18 septembre 2026, le rendement total brut est de −2,7 % cumulé. L'étude annuelle de l'IEIF sur les foncières cotées donne un taux de rentabilité interne de 11,5 % sur quarante ans à fin 2022, puis de 9,2 % à fin 2023, soit un recul de plus de deux points en un an, ce qui rappelle qu'un chiffre historique n'est pas une constante ; à fin 2022, le taux sur cinq ans était de −9,4 %. Ces chiffres ne concernent pas les REIT américaines et ne se comparent pas directement à elles : la devise, la période, la composition et le calcul diffèrent.

« Décorrélées du S&P 500 » : une corrélation de 0,77 sur dix ans

Nareit publie la corrélation entre l'indice des REIT et le S&P 500 : 0,772 sur juillet 2016 – juillet 2026, et 0,620 sur juillet 1996 – juillet 2026 (rendements totaux, périodicité non précisée sur la page). Une corrélation de 1 signifie que deux placements bougent ensemble ; 0 qu'ils n'ont aucun lien. À 0,77, le lien est fort, et à 0,62 il est moyen : ce n'est pas de la décorrélation. Les années de crise le confirment : en 2008, les REIT ont perdu 37,73 % contre 37,00 % pour le S&P 500 ; en 2022, ils ont perdu 24,95 % contre 18,11 %. Un article académique hébergé par Nareit mesure un recul cumulé de 67 % de l'indice entre janvier 2007 et février 2009, sur des cours, hors dividendes.

Une corrélation moyenne réduit le risque d'un portefeuille sans l'annuler ; elle n'est pas fixe dans le temps, et nous n'avons pas trouvé de corrélation publiée pour l'indice européen. Le même raisonnement sur la corrélation des petites capitalisations est développé dans notre article sur les small caps et le PEA-PME.

« Un point d'entrée historiquement bas » : ce que dit la décote sur actif net

L'argument du point d'entrée repose sur la décote : le cours de bourse d'une foncière est inférieur à la valeur de ses immeubles par action (l'actif net réévalué, calculé par la société sur la base d'expertises). L'EPRA, l'association européenne du secteur, publie cette décote pour l'indice européen. Elle était de −26,89 % à fin janvier 2026 et de −21,86 % à fin février 2026, son niveau le plus bas depuis dix-huit mois selon l'EPRA. En France, elle était de −29,23 % à fin janvier 2026. Les moyennes de comparaison publiées : −15,05 % depuis 1989, −19,35 % sur dix ans et −27,03 % sur cinq ans.

La décote est donc plus large que sa moyenne de très long terme, mais proche de sa moyenne des cinq dernières années : elle dure depuis longtemps, et rien dans ces chiffres ne permet de parler de « point historiquement bas ». Une décote élevée peut aussi refléter la crainte d'une baisse des valeurs d'expertise ou le poids de la dette ; elle ne garantit pas une hausse. Les rapports mensuels de l'EPRA postérieurs à février 2026 sont réservés à ses membres : nous n'avons pas de chiffre public plus récent pour la moyenne européenne. Pour une société donnée, la comparaison se fait soi-même : Gecina, par exemple, publie un actif net réévalué EPRA (NTA) de 141,0 € par action au 30 juin 2026, à rapprocher du cours de bourse à la même date, ce qui donne la décote de cette société et non celle du secteur.

Deux précisions sur « cela stagne depuis cinq ans ». D'abord, cela dépend de l'indice : en Europe, la baisse est de 22,3 % en cinq ans en euros, dividendes réinvestis, ce n'est pas une stagnation ; aux États-Unis, les REIT ont rendu 3,3 % par an sur cinq ans à fin juillet 2026 et ont perdu 1,5 % par an sur les seuls cours à fin août. Ensuite, la fenêtre de cinq ans commence en 2021, année où les REIT américaines avaient gagné 41,3 % et les foncières européennes 18,3 % : une période de départ juste après un sommet donne un résultat plus mauvais que la moyenne. Aux États-Unis, enfin, le rendement du dividende des REIT (3,56 % à fin juillet 2026) était inférieur à celui du Trésor à dix ans (4,75 %) : pas de coussin de rendement par rapport aux taux sans risque.

Comment y accéder : PEA, compte-titres et fiscalité

• —PEA : pas d'actions de foncières, mais des ETF. Les titres des sociétés d'investissements immobiliers cotées ne sont plus éligibles au PEA depuis le 21 octobre 2011, dès lors qu'elles peuvent opter pour l'exonération d'impôt sur les sociétés, et il en est de même des sociétés foncières européennes comparables (article 8 de la loi de finances pour 2012, BOFiP BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20, § 295). Un fonds ne peut être inscrit sur un PEA que si son quota d'investissement n'en contient pas. C'est la raison pour laquelle un ETF éligible au PEA sur les foncières européennes est à réplication indirecte, par contrat d'échange : le KID du 12 juin 2026 de l'un d'eux (ISIN FR0011869304, capitalisation) indique 0,40 % de frais courants. Ce type de structure entre dans la catégorie des ETF à swap dont l'exclusion du PEA a été envisagée puis écartée en 2026 (notre chronologie).
• —Compte-titres : ETF ou actions. Un ETF coté à Paris répliquant le même indice, non éligible au PEA, affiche 0,30 % de frais courants au KID du 5 juin 2026 (ISIN LU1681039480, réplication indirecte, capitalisation). Ces deux fonds sont cités à titre d'exemple de lecture d'un KID, pas comme recommandation. Nous n'avons pas trouvé d'ETF à réplication physique de cet indice coté à Paris. Les actions de foncières cotées peuvent être détenues en compte-titres ; la fiscalité des dividendes est celle du prélèvement forfaitaire (31,4 %).
• —REIT américaines : retenue à la source de 15 % au plus. Pour un particulier détenant 10 % ou moins d'un REIT, la convention franco-américaine, article 10 modifié par le protocole du 13 janvier 2009, limite la retenue américaine à 15 % du dividende brut ; en cas de non-respect des conditions, le taux de droit interne américain est de 30 %. En France, un crédit d'impôt égal à l'impôt américain, plafonné à 15 % du dividende brut, s'impute sur l'impôt sur le revenu et, le cas échéant, sur les prélèvements sociaux (notice 2047). Le traitement français des retours de capital que versent une partie des REIT n'a pas été vérifié, et le rôle du formulaire W-8BEN est à voir avec le courtier ; le détail du mécanisme est dans notre article sur la retenue à la source des dividendes étrangers.
• —Le change s'ajoute. Un REIT américain est coté en dollars : le rendement en euros dépend aussi du taux de change, que nous n'avons pas chiffré ici.

Ce que les séries longues permettent de dire

• —« 11 % par an » est vrai pour les REIT américaines, en dollars, depuis 1972, avant frais et impôts, et le S&P 500 fait 11,2 % sur la même période. Ce n'est pas un rendement attendu.
• —Pour l'Europe et la France, le chiffre est très différent : 0,7 % par an sur dix ans à fin 2025 pour l'indice européen, et un rendement total quasi nul sur dix ans pour l'indice français.
• —La décote sur actif net est réelle mais ancienne : plus large que la moyenne longue, proche de la moyenne des cinq dernières années.
• —La corrélation est moyenne à élevée, et les baisses de 2008 et 2022 ont été simultanées avec celles des actions.
• —Ces constats ne prédisent rien : une décote élevée ou une baisse passée n'établit pas une hausse future. Le poids éventuel des foncières cotées dans un portefeuille est une question d'allocation, traitée dans un bilan personnalisé et non ici. Notre article sur le CAPE fait le même exercice pour les actions.

Six questions à poser devant un argument sur les foncières cotées

1. 1.Quel indice, en quelle devise ? REIT américaines en dollars, foncières européennes en euros, indice français : les chiffres ne sont pas interchangeables.
2. 2.Quelle période, et pourquoi celle-là ? Demander les rendements sur 5, 10 et 20 ans à la même date, pas seulement la moyenne depuis l'origine.
3. 3.L'historique est-il celui d'un indice ou d'un fonds ? Un indice recalculé avant son lancement ne compte pas comme performance réelle d'un produit.
4. 4.Rendement brut ou net des frais et des impôts ? Frais courants de 0,30 à 0,40 % pour les ETF cités, retenue à la source américaine, prélèvement forfaitaire.
5. 5.Que veut dire « décorrélé », avec quel chiffre ? Demander la corrélation, sa période et son comportement en 2008 et en 2022.
6. 6.Quel point d'entrée, mesuré comment ? La décote sur actif net d'une société se calcule soi-même à partir de son actif net réévalué publié et de son cours.

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