SCPI : peut-on vraiment revendre ses parts ? Le risque réel de blocage

Une SCPI à capital variable n'a aucune obligation légale de racheter vos parts sur ses actifs propres : votre demande de retrait attend, dans un registre, qu'un nouveau souscripteur se présente en face. Tant que la collecte est abondante, personne ne s'en rend compte. Quand elle se tarit, la mécanique se grippe — c'est exactement ce qui s'est produit en 2025-2026 chez Primonial (devenu Praemia REIM), Amundi Immobilier et Sofidy. Ce n'est pas un accident isolé : c'est le fonctionnement normal d'un véhicule à capital variable sous tension, et la loi organise ce blocage plutôt qu'elle ne l'empêche.

« Vous recevez vos loyers tranquillement, tout va bien. Essayez de revendre vos parts, vous allez voir que ça peut être compliqué. » C'est la phrase que devrait entendre tout épargnant qui envisage une SCPI, avant de signer, pas après. Ce n'est pas de l'alarmisme : c'est la mécanique légale de l'enveloppe elle-même, et 2025-2026 en a fourni une démonstration grandeur nature avec plusieurs des plus grosses SCPI du marché français. Rien de tout cela ne se lit dans l'indicateur de risque affiché sur le DIC de ces fonds : la quasi-totalité des SCPI du marché affichent un SRI de 3 ou 4 sur 7, une note de risque modéré qui ne comporte aucune composante de liquidité — un angle mort de la méthodologie détaillé dans notre article sur ce que cet indicateur ne mesure pas.

Une SCPI à capital variable n'a aucune obligation de vous racheter

C'est le point que la plupart des plaquettes commerciales n'expliquent jamais clairement. Quand vous demandez le retrait de vos parts sur une SCPI à capital variable, votre demande n'est pas honorée par la société de gestion sur ses fonds propres : elle est inscrite dans un registre chronologique, et n'est désintéressée que si un nouveau souscripteur verse une somme équivalente au même moment (marché primaire). Aucune obligation légale ne force la société de gestion à sortir du cash pour vous racheter si personne ne rentre en face. Le problème inverse existe aussi, moins visible mais tout aussi réel pour votre rendement : quand trop de monde rentre d'un coup, c'est le taux de distribution des porteurs déjà en place qui peut en pâtir, un mécanisme détaillé dans notre article sur l'effet dilutif d'une collecte trop rapide.

Une nuance rarement mentionnée aggrave la situation : contrairement à un ordre de vente sur le marché secondaire d'une SCPI à capital fixe (valable 12 mois, renouvelable), une demande de retrait sur une SCPI à capital variable n'a pas de durée de validité. Elle attend, indéfiniment, tant que la collecte ne repart pas. Certaines sociétés de gestion dotent un fonds de remboursement facultatif, voté en assemblée générale, mais il ne représente généralement que quelques dizaines de millions d'euros — une réserve d'appoint, pas une garantie de sortie.

Le seuil légal qui déclenche la crise : l'article L.214-93 du Code monétaire et financier

La loi prévoit un mécanisme de sauvegarde, mais il protège la SCPI dans son ensemble, pas votre argent individuellement. Quand les demandes de retrait non satisfaites depuis plus de 12 mois représentent 10 % ou plus des parts de la société, la société de gestion doit en informer l'AMF et convoquer une assemblée générale extraordinaire sous deux mois pour décider d'une mesure — le plus souvent la suspension de la variabilité du capital, avec bascule vers un marché secondaire par confrontation d'ordres, comme sur une SCPI à capital fixe classique. Ce basculement ne résout rien pour vous : il déplace simplement le problème, votre sortie dépendant désormais d'un acheteur au prix que le marché veut bien payer, pas d'un rachat automatique.

Le cas Primopierre : ce qui s'est réellement passé

Primopierre, gérée par Praemia REIM (nouveau nom de Primonial REIM), a vu sa capitalisation fondre de 2,83 milliards d'euros fin 2024 à 832,2 millions d'euros au deuxième trimestre 2026 — un effondrement de la collecte nette, pas des seules valorisations. Le prix de part, resté stable à 208 € jusqu'en 2022, avait déjà reculé à 115 € en janvier 2025 (environ -45 %) avant que le basculement en marché secondaire ne révèle un prix d'exécution bien inférieur : 45 € lors de la première confrontation en mars 2026, puis 36 € au 27 août 2026 — un recul cumulé depuis 2022 qui dépasse aujourd'hui 80 %. Le 7 janvier 2026, une assemblée générale extraordinaire a acté la suspension de la variabilité du capital pour une durée de deux ans renouvelables, exactement le mécanisme prévu par l'article L.214-93. Trois autres SCPI du même gestionnaire ont connu la même bascule au premier semestre 2026 : Primovie (assemblée du 23 juin 2026) et Patrimmo Commerce (25 juin 2026), Patrimmo Croissance Impact également en juin 2026.

Primopierre n'est pas un cas isolé

C'est le point le plus important à retenir : ce n'est pas une défaillance ponctuelle d'un gestionnaire, c'est un phénomène de marché qui a touché plusieurs des plus gros noms du secteur. Chez Amundi Immobilier, selon un communiqué officiel du 28 août 2026, Edissimmo a vu son prix de part reculer de 12,8 %, Rivoli Avenir Patrimoine de 11 %, Génépierre de 15 % — la collecte s'y est tarie depuis juillet 2023, avec un endettement de 28 % à 36 % de l'actif qui a amplifié la baisse. Chez Sofidy, Efimmo 1 a vu son prix ramené de 212 € à 190 € (-10,37 %) au 1er septembre 2026, portant le recul cumulé depuis 2023 à près de 20 %.

À l'inverse, toutes les SCPI ne sont pas dans cette situation : Corum Origin, par exemple, a collecté 119,4 millions d'euros nets au premier trimestre 2026, l'une des quatre SCPI françaises à dépasser ce seuil sur la période. La sélectivité entre véhicules n'a jamais autant compté qu'aujourd'hui.

Ce que suit l'ASPIM, et pourquoi la statistique globale peut tromper

L'ASPIM (l'association professionnelle des sociétés de placement immobilier) publie chaque trimestre, avec l'IEIF, un baromètre des fonds immobiliers grand public qui suit notamment les parts en attente de retrait. Cet indicateur agrégé est passé de 3,14 % de la capitalisation totale fin 2025 à environ 2,2 % au deuxième trimestre 2026 — une amélioration en apparence. Mais cette baisse ne traduit pas nécessairement une résolution organique du problème : au moins onze SCPI ont basculé en capital fixe sur le seul premier semestre 2026 (contre neuf recensées depuis 2025 quelques mois plus tôt), ce qui fait disparaître administrativement leurs demandes de retrait non satisfaites de cet indicateur (elles rejoignent un marché secondaire au lieu de rester comptabilisées comme des retraits en attente), sans que l'épargnant concerné ait pour autant récupéré son argent plus facilement.

Que faire si vous êtes bloqué ?

• —Le marché secondaire de gré à gré, une fois la SCPI basculée en capital fixe : des décotes à deux chiffres sur la valeur de retrait sont rapportées par les acteurs spécialisés de ce marché — à négocier au cas par cas, ces acteurs ayant un intérêt commercial à insister sur l'urgence de vendre.
• —Attendre en registre, si la SCPI reste à capital variable : la demande n'expire pas, mais rien ne garantit qu'elle sera un jour satisfaite si la collecte ne repart pas.
• —La détention via une assurance-vie protège moins qu'on ne le croit souvent : au-delà de la baisse de valeur (l'unité de compte SCPI suit le même prix de part, à la même baisse), plusieurs assureurs ont eux-mêmes restreint ou suspendu l'arbitrage sortant sur des unités de compte SCPI pendant cette même crise de liquidité — voir le détail dans notre article sur SCPI, immobilier direct ou assurance-vie.
• —Vérifier avant d'investir, pas après : le taux de collecte nette récent de la SCPI, l'ancienneté et la part de demandes de retrait déjà en attente figurent dans le rapport annuel et les bulletins trimestriels — des documents publics à lire avant de signer, pas après.

Ce qu'il faut retenir

La SCPI reste un outil pertinent pour qui cherche un revenu immobilier sans gestion — mais elle n'est ni un livret, ni un placement à liquidité garantie, et 2025-2026 vient de le rappeler à grande échelle. Vérifier la collecte nette récente et la part de demandes de retrait en attente avant de souscrire n'est pas une précaution excessive : c'est devenu, pour ce marché, une nécessité. Notre guide sur les foncières cotées présente une alternative structurellement liquide pour qui privilégie ce critère. Pour des parts reçues en héritage (valeur déclarée, prix d'acquisition, perte non déductible), voir Hériter de parts de SCPI. Réalisez votre bilan patrimonial en ligne pour faire le point sur vos SCPI existantes.