LMNP et amortissements réintégrés à la revente : ce que change la réforme de 2025 pour votre plus-value

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente : plus vous avez amorti, plus la base taxable augmente. L'avantage pendant la détention — des loyers peu ou pas fiscalisés — reste intact. L'impact réel dépend surtout de la durée de détention : abattements dès la 6e année, exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Revendre vite coûte donc plus cher qu'avant ; conserver longtemps ou transmettre change peu de choses. La réforme ne condamne pas le meublé : elle oblige à intégrer la fiscalité de sortie dans le calcul dès l'achat.

Vous avez investi en meublé, ou envisagez de le faire, pour un double avantage devenu classique : des loyers presque sans impôt pendant la détention, puis une revente où l'administration ne tenait aucun compte des amortissements déduits. Depuis février 2025, ce second volet a disparu, et la question est légitime : « la réforme va-t-elle me coûter cher quand je revendrai ? Faut-il encore investir en meublé ? »

Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) au régime réel permet de déduire ses charges réelles et un amortissement comptable, ce qui neutralise souvent l'imposition des loyers. Voyons ce qui a changé, ce que cela coûte sur un exemple chiffré, qui est réellement concerné — et comment limiter l'impact.

Qu'est-ce que l'amortissement en LMNP et pourquoi rendait-il le meublé si intéressant ?

L'amortissement traduit une réalité comptable : un bâtiment, une cuisine équipée, un mobilier s'usent. Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien — hors terrain, qui ne s'use pas —, de l'ordre de 2 à 5 % par an selon les composants, la ventilation exacte relevant de votre expert-comptable.

Particularité de cette charge : elle ne coûte rien en trésorerie. Elle s'ajoute aux charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété) et absorbe le loyer imposable. Résultat fréquent : un résultat fiscal nul ou très faible pendant des années, là où la location nue au barème peut subir un prélèvement marginal de 48,6 % (TMI 30 %) à 59,6 % (TMI 41 %), prélèvements sociaux de 18,6 % inclus (taux en vigueur depuis le 1er janvier 2026, à vérifier au moment de votre lecture). Pour traduire cette neutralisation en euros, il faut connaître votre taux marginal : notre article sur les tranches d'imposition et la TMI vous aide à situer le vôtre — la donnée qui transforme « avantage fiscal » en économie annuelle concrète.

S'y ajoutait jusqu'à récemment une anomalie favorable : à la revente, la plus-value des particuliers se calculait sur le prix d'achat d'origine, comme si les amortissements n'avaient jamais existé. C'est cette porte que la loi de finances pour 2025 a refermée. Le cadre général de la location meublée reste inchangé (voir la rubrique dédiée de service-public.fr).

Qu'est-ce qui a changé avec la loi de finances 2025 ?

Avant la réforme : plus-value imposable = prix de vente − prix d'acquisition (majoré des frais et travaux éventuels). Les amortissements n'entraient pas dans l'équation.

Depuis la loi de finances pour 2025 (février 2025, texte sur legifrance.gouv.fr) : pour les ventes en LMNP au régime réel, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente d'autant.

Ce qui ne change pas :

• —le régime reste celui des plus-values immobilières des particuliers, détaillé sur impots.gouv.fr : 19 % d'impôt sur le revenu (IR) plus 18,6 % de prélèvements sociaux (PS) — taux 2026, à vérifier ;
• —les abattements pour durée de détention subsistent : début à la 6e année, exonération d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans ;
• —pendant la détention, l'amortissement reste déductible chaque année : le moteur du LMNP tourne toujours.

Combien la réforme peut-elle vous coûter à la revente ? Exemple chiffré avant/après

Les hypothèses de montants, de taux et de fiscalité ci-dessous sont fournies à titre purement illustratif. Elles ne constituent ni une garantie ni une projection personnalisée, et doivent être adaptées à chaque situation.

Prenons un cas composite, inspiré de situations réelles (prénom modifié). Karim, cadre avec une TMI de 30 % — la tranche la plus fréquente chez les investisseurs locatifs salariés —, a acheté en 2018 un deux-pièces meublé à 200 000 €, ticket d'entrée courant dans une grande ville régionale. En huit ans, durée de détention typique au moment où l'on s'interroge sur une revente, son expert-comptable a passé 45 000 € d'amortissements : environ 5 600 € par an, soit un rythme proche de 3,5 % appliqué à la base amortissable hors terrain, au cœur de la fourchette usuelle de 2 à 5 %. Il revend en 2026 à 240 000 €, soit +20 % en huit ans (environ 2,3 % par an), une hypothèse de valorisation volontairement modérée.

Précisions de méthode : les abattements correspondent à trois années de détention au-delà de la 5e, à 6 % par an pour l'impôt sur le revenu et 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux. Nous n'avons intégré ni les majorations forfaitaires du prix d'acquisition (frais d'achat, travaux), qui réduiraient la facture dans les deux colonnes, ni la surtaxe progressive (2 à 6 %) applicable au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, qui pourrait s'ajouter dans la colonne de droite.

La lecture honnête de ce tableau : environ 15 000 € de surcoût. C'est significatif — mais à comparer aux économies d'impôt réalisées pendant huit ans grâce à l'amortissement, souvent du même ordre, voire supérieures, pour une TMI de 30 % ou 41 %. La réforme ne crée pas un impôt nouveau : elle reprend à la sortie une partie de l'avantage consommé pendant la détention.

Qui est vraiment concerné par la réintégration des amortissements ?

Les plus concernés : les investisseurs qui revendent à courte ou moyenne échéance (avant une dizaine d'années), et ceux dont le plan reposait sur une revente rapide pour matérialiser le gain. Pour eux, la réintégration frappe une plus-value encore peu abattue.

Les peu concernés : les détenteurs de long terme. Les abattements montent en puissance à partir de la 6e année ; après 22 ans, plus d'impôt sur le revenu ; après 30 ans, plus de prélèvements sociaux. La réintégration s'éteint alors d'elle-même.

Les non concernés, ou presque : ceux qui visent la transmission. La transmission par décès n'est pas une vente : en l'état actuel des textes, la plus-value latente — amortissements compris — n'est pas imposée à cette occasion, et les héritiers repartent de la valeur du bien au jour de la succession (les droits de succession, eux, s'appliquent). Ce mécanisme est puissant mais technique : il se valide avec un notaire, au cas par cas.

Enfin, certaines résidences services (résidences étudiantes ou seniors notamment) échapperaient à la réintégration, sous conditions — le statut précis de chaque résidence est à vérifier avant toute décision.

Comment limiter l'impact de la réforme sur votre plus-value ?

Trois pistes se dégagent, sans baguette magique.

1. Jouer la durée. Chaque année de détention au-delà de la 5e réduit la base taxable ; à 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît ; à 30 ans, il ne reste rien. Le calendrier de revente devient une variable d'optimisation à part entière : différer une vente de deux ou trois ans peut, dans certains cas, changer sensiblement la note.

2. Réinterroger la structure de détention. La SCI à l'impôt sur les sociétés amortit aussi, mais suit un régime de plus-value dite professionnelle : amortissements réintégrés, aucun abattement de durée, IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, et une seconde imposition au moment de la distribution. Ce n'est ni mieux ni moins bien dans l'absolu : c'est un autre équilibre, pertinent pour capitaliser ou organiser une transmission, pénalisant dans d'autres cas. Si vous hésitez sur la structure, notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR est la lecture logique avant tout arbitrage — la réforme du LMNP a précisément remis cette question sur la table. Rappel utile : une SCI à l'IR qui loue en meublé bascule à l'IS au-delà d'environ 10 % de recettes meublées.

3. Ne pas laisser la fiscalité décider seule. Un bien bien placé, bien financé, avec un rendement solide, reste un bon investissement après la réforme ; un bien médiocre n'était pas sauvé par la niche fiscale avant elle. Et si votre objectif est de dégager des liquidités sans vous séparer du patrimoine, d'autres voies que la vente à un tiers existent : notre article sur l'OBO immobilier montre comment récupérer de la valeur d'un patrimoine sans le céder à l'extérieur — à connaître avant de vendre uniquement « pour sortir ».

Faut-il encore investir en LMNP en 2026 ?

Notre position, honnête, tient en une phrase : oui, si le projet tenait déjà debout sans l'angle mort fiscal de la revente. La réforme rogne l'avantage à la sortie ; elle ne touche pas à l'essentiel, qui se joue pendant la détention : des loyers peu ou pas fiscalisés, sans équivalent en location nue pour un contribuable en TMI 30 % ou plus. Un investissement qui n'était rentable que grâce à la non-réintégration des amortissements n'était pas un bon investissement — c'était un pari sur la pérennité d'une niche. Si le projet est bon au départ, cette réforme ne doit pas vous empêcher d'investir : elle doit simplement être intégrée au calcul dès l'achat, au même titre que les frais de notaire ou la vacance locative.

Ce qu'il faut retenir

La réintégration des amortissements réduit l'avantage du LMNP à la sortie ; elle ne touche pas à ce qui en fait l'intérêt au quotidien : des loyers peu ou pas fiscalisés. Détention longue, transmission, exceptions : pour une majorité d'investisseurs patrimoniaux, l'impact réel est plus faible que ce que les gros titres laissent craindre.

Le vrai risque n'est pas la réforme elle-même : c'est de revendre sans l'avoir anticipée — environ 15 000 € de surcoût dans notre exemple — ou d'acheter aujourd'hui sur un plan qui l'ignore. Chaque année passée sans clarifier votre horizon de détention est une année où ce paramètre joue contre vous.

Si la question de la structure se pose — garder le bien en direct ou passer par une société —, poursuivez avec notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR : c'est le prolongement naturel de cette réflexion.

Chez Le Rempart Financier, notre travail consiste précisément à intégrer ces paramètres — fiscalité pendant la détention, fiscalité de sortie, structure, transmission — dans un calcul global, avant l'achat plutôt qu'au moment de vendre. Pour situer votre projet ou votre bien actuel, vous pouvez réaliser votre bilan patrimonial en ligne ou simplement prendre rendez-vous pour en échanger.