Hériter de parts de SCPI : valeur déclarée, prix d'acquisition, sortie et fiscalité des héritiers

Les parts de SCPI d'un défunt passent à ses héritiers sans agrément (article L. 214-97 du Code monétaire et financier) : la société civile continue avec eux (article 1870 du Code civil). Trois conséquences se jouent alors. La valeur déclarée dans la succession devient le prix d'acquisition des héritiers (article 150 VB du CGI) et le délai de détention court à partir de l'ouverture de la succession (BOFiP) : une perte subie par le défunt sur ses parts disparaît donc fiscalement, puisque les moins-values immobilières ne sont pas prises en compte (article 150 VD). La sortie éventuelle suit les règles ordinaires, retrait sur une SCPI à capital variable ou marché secondaire par confrontation, avec l'état du marché en 2026 : 1,9 milliard d'euros de parts en attente, soit 2,2 % de la capitalisation au 30 juin (ASPIM). Enfin les parts entrent dans l'IFI à hauteur de leur fraction immobilière si le patrimoine dépasse 1,3 million d'euros. Cet article lit ces textes, chiffre un exemple et signale ce que nous n'avons pas pu vérifier, notamment la valeur que retiennent les notaires et l'existence d'une éventuelle « clause de décès » dans une note d'information.

Quand un parent laisse des parts de SCPI, les héritiers rencontrent quatre questions dans un ordre précis. Que devient la société, et faut-il l'accord de quelqu'un pour y entrer ? Quelle valeur faut-il déclarer dans la succession ? Peut-on sortir, et à quel prix ? Et que coûte, en impôts, de garder ou de vendre ? Les réponses tiennent à des textes précis, dont certains sont peu connus : l'article L. 214-97 du Code monétaire et financier, qui écarte l'agrément en cas de succession, ou l'article 150 VB du Code général des impôts, qui fait de la valeur retenue pour les droits de succession le prix d'acquisition des héritiers. Un point est moins bien traité que les autres : lorsque les parts ont perdu de la valeur depuis l'achat, cette perte ne se transmet pas aux héritiers sous forme d'avantage fiscal.

Nous lisons ici le Code civil, le Code monétaire et financier, le Code général des impôts, la doctrine du BOFiP et le communiqué de l'ASPIM et de l'IEIF sur le premier semestre 2026. Les calculs sont illustratifs et leurs hypothèses sont indiquées. Ce qui n'a pas pu être vérifié est signalé au fil du texte et récapitulé en fin d'article. Le fonctionnement du retrait et du marché secondaire est détaillé dans notre article sur le blocage des retraits : nous n'en reprenons ici que ce qui change pour un héritier.

Au décès, la société continue avec les héritiers, sans agrément

Une SCPI est une société civile. Le Code civil pose la règle de principe : la société n'est pas dissoute par le décès d'un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu'ils doivent être agréés par les associés (article 1870). Pour les SCPI, le Code monétaire et financier écarte précisément cette exception : les clauses d'agrément que peuvent prévoir les statuts pour une cession à un tiers ne jouent pas en cas de succession (article L. 214-97). Les héritiers n'ont donc pas à demander l'accord de la société ou des autres associés pour entrer dans le capital. Sur la détention de parts de SCPI par l'intermédiaire d'une SCI, voir notre article sur la SCI à l'IR ou à l'IS.

Ce que ces textes ne disent pas, c'est que la société doive racheter les parts du défunt. Nous n'avons trouvé aucune disposition légale imposant à la société de gestion de racheter, au décès d'un associé, des parts qu'un héritier ne veut pas garder. Une note d'information peut prévoir un traitement particulier des successions : c'est une raison de la lire, non un droit que la loi crée. Sur les formalités de transfert, la société de gestion demande en pratique des pièces (acte de décès, acte de notoriété ou attestation du notaire) et inscrit les héritiers sur le registre des associés ; les délais et la liste exacte varient selon les sociétés et n'ont pas été vérifiés dans une source officielle.

Quelle valeur déclarer dans la succession ?

Pour les droits de succession, les biens sont estimés à leur valeur vénale à la date du décès. Pour les titres de sociétés non cotées, la doctrine du BOFiP demande une estimation qui tienne compte de tous les éléments permettant d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10). Aucun texte que nous ayons trouvé ne fixe une méthode propre aux parts de SCPI. En pratique, les valeurs mises en avant par les sociétés de gestion et les notaires sont la valeur de retrait, pour une SCPI à capital variable, et le dernier prix d'exécution du marché secondaire, pour une SCPI à capital fixe. Nous n'avons pas trouvé de source officielle qui l'établisse : c'est un usage à confirmer avec le notaire, qui peut demander à la société de gestion une attestation de valeur au jour du décès.

L'écart entre la valeur d'achat et la valeur au décès a un effet direct sur la base de calcul des droits. Une part achetée 200 € qui vaut 160 € au décès est déclarée pour 160 € : la base successorale est réduite d'autant. Chaque enfant bénéficie par ailleurs d'un abattement de 100 000 € en ligne directe (article 779 du CGI), ce qui laisse souvent sans droits une petite ligne de SCPI, à apprécier avec le reste de la succession ; notre article sur ce qu'il faut faire après un décès place cette étape dans l'ordre des démarches.

Ce que la valeur déclarée change ensuite : prix d'acquisition, durée de détention, moins-value

La valeur retenue pour la succession ne sert pas qu'aux droits. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value d'une vente ultérieure s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (article 150 VB du CGI, I) ; ce prix peut être majoré, sur justificatifs, des frais afférents à l'acquisition à titre gratuit définis par décret (II). La cession de parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué d'immeubles suit le régime des plus-values immobilières (article 150 UB) : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui commencent après la cinquième année (article 150 VC ; voir notre article sur la plus-value immobilière). Pour les acquisitions par décès, la durée de détention se compte à partir de la date d'ouverture de la succession (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20).

Deux conséquences en découlent, qui surprennent souvent. D'abord, les héritiers repartent de la valeur au décès : le compteur des abattements est remis à zéro, alors que le défunt détenait peut-être ses parts depuis dix ans. Ensuite, la perte du défunt n'est pas transmise. Un défunt qui avait payé 200 € une part qui vaut 160 € a une moins-value latente de 40 € ; ses héritiers ont un prix d'acquisition de 160 €. Et si les héritiers vendent ensuite en dessous de 160 €, la moins-value brute qu'ils réalisent sur un bien immobilier ou un droit relatif à ce bien n'est pas prise en compte (article 150 VD du CGI, I ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20) : elle ne s'impute pas sur une plus-value immobilière, ni de la même année ni des années suivantes.

Hypothèses du tableau : le défunt avait acheté 100 parts à 200 € (20 000 €) ; la valeur au décès est de 160 € par part, soit 16 000 € déclarés, et 50 parts à 160 € (8 000 €) échoient à chacun de deux héritiers ; la vente intervient moins de six ans après le décès, donc sans abattement ; la plus-value reste sous le seuil de la surtaxe ; les frais d'acquisition à titre gratuit ne sont pas ajoutés. La leçon est double : une vente peu après le décès, proche de la valeur déclarée, génère peu ou pas d'impôt, et une perte subie avant le décès ne peut jamais être déduite par les héritiers.

Garder ou vendre : deux mécanismes de sortie et l'état du marché en 2026

La sortie suit les règles de la SCPI dans laquelle les parts sont détenues. Sur une SCPI à capital fixe, les ordres d'achat et de vente sont inscrits sur un registre et le prix d'exécution résulte de la confrontation de l'offre et de la demande, établi et publié par la société de gestion à chaque période d'enregistrement des ordres (article L. 214-93, I). Sur une SCPI à capital variable, l'associé demande le retrait de ses parts, qui est honoré à mesure que de nouveaux souscripteurs se présentent ; lorsque la collecte se tarit, les demandes de retrait s'accumulent dans un registre, comme le détaille notre article sur le blocage des retraits.

L'état du marché explique l'importance de cette question en 2026. Selon l'ASPIM et l'IEIF, la valeur des parts en attente de retrait ou de cession dans les SCPI s'élevait à 1,9 milliard d'euros au 30 juin 2026, soit 2,2 % de la capitalisation du marché, en baisse de 31 % depuis le 31 décembre 2025. Cette baisse résulte, selon le communiqué, de la suspension temporaire de la variabilité du capital de onze SCPI, qui représentent environ 12 % de la capitalisation totale, et de la mise en place de marchés secondaires où les parts sont réinscrites aux prix constatés. À l'inverse, la valeur des parts en attente des SCPI restées à capital variable a continué de progresser, d'environ 330 millions d'euros depuis le début de l'année, et l'ASPIM précise que la baisse globale ne traduit pas, à elle seule, une amélioration de la liquidité.

La loi prévoit un mécanisme de sauvegarde pour la société, non pour l'héritier : lorsque les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois, ou les demandes de retrait non satisfaites depuis douze mois, représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion informe l'AMF et convoque, dans les deux mois, une assemblée générale extraordinaire chargée d'examiner la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée (article L. 214-93, II). Cette règle n'apporte aucun droit individuel à sortir à un prix donné. Pour un héritier, la question pratique est donc la suivante : le prix auquel une vente est possible est-il proche de la valeur déclarée ? Le cas échéant, l'écart s'analyse comme dans le tableau précédent, avec la perte non déductible. Notre article sur la correction de valorisation présente l'évolution des prix de part depuis 2023.

Garder les parts : revenus, prélèvements sociaux et IFI

Un héritier qui conserve les parts perçoit des revenus qui relèvent pour l'essentiel des revenus fonciers, soumis à l'impôt sur le revenu au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 % en 2026 ; pour une SCPI investie hors de France, le traitement diffère et notre article sur la fiscalité d'une SCPI investie en Allemagne détaille un cas. Les parts entrent aussi dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière. Sont imposables, lorsque la valeur des actifs immobiliers dépasse 1 300 000 € (article 964 du CGI), les parts de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers, appréciée au 1er janvier (article 965, 2°). Un héritage de parts de SCPI peut donc faire franchir le seuil de l'IFI à un foyer qui ne l'atteignait pas.

Les commissions de souscription d'une SCPI sont perçues à l'entrée ; elles ne dépendent pas de la facilité de sortie, ce qui explique que la liquidité se pose souvent pour la première fois au moment de la sortie, par exemple lors d'une succession (voir les frais d'entrée des SCPI). Nous n'apportons pas ici d'avis sur l'opportunité de garder ou de vendre : elle dépend du prix de sortie disponible, du besoin de liquidités des héritiers, de la fiscalité de chacun et de la place de la SCPI dans leur patrimoine.

Les questions à poser à la société de gestion et au notaire

1. 1.À la société de gestion : quelles pièces faut-il fournir pour inscrire les héritiers au registre, dans quel délai, et que deviennent les acomptes de revenus versés entre le décès et l'inscription ?
2. 2.À la société de gestion : quelle valeur des parts au jour du décès pouvez-vous attester par écrit (valeur de retrait, dernier prix d'exécution, valeur de réalisation), et à quelle date ?
3. 3.À la société de gestion : la note d'information prévoit-elle un traitement particulier des successions (retrait prioritaire, délai de jouissance, frais) ? Nous n'avons pas trouvé de règle légale en ce sens.
4. 4.Au notaire : quelle valeur déclare-t-il pour ces parts et sur quelle base, et l'a-t-il consignée pour l'établissement du prix d'acquisition des héritiers ?
5. 5.À la société de gestion : quel est l'état du registre des retraits ou des ordres de vente, et la variabilité du capital est-elle suspendue ?
6. 6.Aux héritiers eux-mêmes : les parts sont-elles à conserver pour leurs revenus, à vendre pour un besoin précis, ou à répartir entre plusieurs héritiers (voir l'indivision après un décès) ?

Une remarque sur notre propre position. Le Rempart Financier est courtier en assurance et conseiller en investissements financiers, rémunéré pour partie par des rétrocessions et des commissions sur encours (mention complète en fin d'article). Un conseil de vendre des parts héritées pour réinvestir ailleurs peut générer une rémunération pour l'intermédiaire qui le donne ; un conseil de conserver ou de vendre sans réinvestir n'en génère pas. Cette asymétrie existe dans toute la profession : elle est une raison de demander à un conseiller comment il est rémunéré avant de suivre une recommandation de sortie.

Ce qu'il faut retenir

• —Les héritiers entrent dans la SCPI sans agrément (article L. 214-97 du CMF) ; aucun texte que nous ayons trouvé n'oblige la société de gestion à racheter leurs parts.
• —La valeur déclarée dans la succession devient leur prix d'acquisition (article 150 VB du CGI) et le délai de détention court à compter de l'ouverture de la succession.
• —Une perte subie par le défunt sur ses parts n'est pas transmise : la moins-value immobilière n'est pas prise en compte (article 150 VD).
• —La sortie dépend du marché de la SCPI : au 30 juin 2026, 1,9 milliard d'euros de parts étaient en attente (2,2 % de la capitalisation), et onze SCPI avaient suspendu la variabilité de leur capital.
• —Les parts comptent pour l'IFI à hauteur de leur fraction immobilière, au-delà de 1 300 000 € d'actifs immobiliers.
• —Les points à demander par écrit : pièces et délais d'inscription, valeur attestée au décès, éventuelle clause successorale de la note d'information, état du registre des retraits.

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