Enfant mineur associé d'une SCI : donner des parts maintenant ou attendre ses 18 ans ?

Oui, un enfant mineur peut devenir associé d'une SCI dès sa création, et la loi ne l'interdit pas : la donation de parts n'exige en principe pas le juge des tutelles, et la Cour de cassation juge que l'emprunt de la SCI ne requiert pas son autorisation. Attendre sa majorité a pourtant un coût qui se chiffre : la nue-propriété que l'on donne vaut 30 % de la pleine propriété entre 31 et 40 ans et 50 % à 55 ans, la valeur des parts aura grossi avec le remboursement du crédit, et un cycle d'abattement de 100 000 € aura été perdu. Ce que l'attente achète est tout aussi réel : pas de second parent à convaincre à chaque vote, pas d'administrateur ad hoc, pas de banque inquiète, et un enfant dont on aura vu le caractère. Aucune des deux voies n'est une erreur ; l'erreur serait de choisir sans avoir chiffré ce qu'elle coûte.

Un héritier d'une quarantaine d'années, père d'un enfant en bas âge qu'il élève en bonne entente avec la mère (ils ne sont ni mariés ni pacsés), nous a exposé son projet : loger dans une SCI à l'impôt sur les sociétés les lots les plus rentables d'un immeuble reçu par succession, puis y acheter d'autres biens à crédit. Le conseil qu'il a entendu tenait en une phrase : « intégrez votre enfant dès la création, quand les parts ne valent comptablement rien, vous pouvez lui en donner autant que vous voulez ». Avec un avertissement : quand les enfants sont mineurs, les emprunts à l'intérieur de la SCI sont plus compliqués, il faut l'anticiper avec la banque. Sa réponse, nette : « non, je ne l'intégrerai pas avant ses 18 ans, c'est beaucoup plus simple légalement, j'en parlais avec mon notaire, et j'ai besoin de voir qu'il a la tête sur les épaules », nous a dit ce client. Son plan : donner à la majorité de l'enfant la nue-propriété d'une partie des parts, avec une partie des 100 000 € d'abattement, quitte à recommencer quinze ans plus tard, alors qu'il aurait une cinquantaine d'années et que la nue-propriété vaudrait la moitié de la pleine propriété. La situation est présentée ici de façon anonymisée et simplifiée.

Les deux positions se défendent, et c'est pour cela qu'il faut les chiffrer. Cet article répond aux deux questions que ce père se posait sans les formuler : qu'est-ce qu'un associé mineur complique réellement, en droit et non par ouï-dire, et que coûte l'attente, en euros, quand on donnera à 55 ans ce qu'on aurait pu donner à 40 ? Le choix de l'impôt sur les sociétés pour la SCI est un autre débat, que traite notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR : nous le tenons ici pour acquis.

Un enfant mineur peut-il être associé d'une SCI ?

Oui. Le Code civil ne réserve pas la qualité d'associé aux majeurs : le mineur peut être associé, mais il n'exerce pas lui-même ses droits, ce sont ses représentants légaux, ses parents en pratique, qui le font à sa place. Une SCI suppose par ailleurs au moins deux associés : l'article 1832 du Code civil veut que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes, l'acte d'une seule personne n'étant admis que dans les cas prévus par la loi, et la SCI n'en fait pas partie. C'est ce qui explique l'idée, entendue en rendez-vous, de placer l'enfant « au moins à 1 % » : notre article sur la vente d'un immeuble à sa propre SCI examine ce que ce 1 % protège et ne protège pas. Retenons ici qu'un associé à 1 % est un associé à part entière, avec toutes les complications décrites plus bas.

Il y a trois façons d'entrer au capital, qui n'exigent pas les mêmes accords.

• —Par un apport en numéraire à la création. Le décret du 22 décembre 2008 sur les actes de gestion range en principe tout apport en société, hors immeuble et fonds de commerce, parmi les actes de disposition, sauf circonstances d'espèce : l'accord des deux parents est nécessaire. Des notaires recommandent d'y ajouter l'autorisation du juge, à cause de la responsabilité indéfinie de l'associé.
• —Par l'apport d'un immeuble appartenant à l'enfant (reçu par donation ou par succession, par exemple) : l'autorisation préalable du juge des tutelles est obligatoire, selon l'article 387-1, 2° du Code civil.
• —Par une donation de parts, la voie envisagée ici : acte notarié (article 931 du Code civil), accepté pour l'enfant par ses père et mère ou par ses autres ascendants (article 935). Accepter une donation non grevée de charge est un acte d'administration (annexe 1 du décret de 2008), et des auteurs estiment que l'obligation aux dettes sociales n'est pas une « charge » de la donation : le juge n'a donc pas à intervenir.

Reste une difficulté propre à la configuration de ce client : le parent qui donne ne peut pas accepter pour l'enfant, puisqu'il serait des deux côtés de l'acte. En pratique, c'est l'autre parent qui accepte, ou, quand le conflit d'intérêts est caractérisé, un administrateur ad hoc que nomme le juge des tutelles ; le juge peut aussi autoriser l'autre parent à représenter seul l'enfant pour un acte déterminé (article 383 du Code civil). Et lorsque le parent crée lui-même la société avec l'enfant, les praticiens recommandent la désignation d'un administrateur ad hoc, car les intérêts du père et ceux de l'enfant peuvent s'y opposer : le juge peut ainsi entrer dans le dossier sans que la loi l'impose pour la donation.

Qui signe et qui vote pour l'enfant quand les parents sont séparés ?

Les parents, mariés ou non, exercent en commun l'autorité parentale (article 372, sauf filiation établie tardivement à l'égard de l'un d'eux), et chacun est administrateur légal des biens de l'enfant (article 382). Chacun est réputé avoir reçu de l'autre le pouvoir de faire seul les actes d'administration, mais pas les actes de disposition, qui exigent l'accord des deux (article 382-1) ; en cas de désaccord, le juge des tutelles tranche (article 387). La frontière entre les deux catégories est tracée par le décret de 2008 : son annexe 2 range, pour les sociétés, dans les actes de disposition, sauf circonstances d'espèce, le vote sur la modification des statuts, l'agrément d'un associé, l'augmentation ou la réduction du capital, l'emprunt et la constitution de sûreté, la vente d'un élément d'actif immobilisé ou l'aggravation des engagements des associés.

Pour un couple séparé qui s'entend bien, c'est praticable, mais cela change la nature du projet : la mère de l'enfant devient un acteur permanent de la SCI de son ancien compagnon, avec sa signature à donner pour chaque vote important et le recours au juge en cas de désaccord. Si le père détient seul la majorité requise, le vote de l'enfant n'est pas décisif, mais pas partout : à défaut de clause contraire, la modification des statuts exige l'unanimité (article 1836) et la cession de parts à un tiers l'agrément de tous les associés (article 1861). Un enfant à 1 % peut donc, par ses représentants, bloquer certaines décisions. Et si le père décède avant la majorité de l'enfant, l'autre parent devient seul administrateur légal de ses biens (article 382), parts de SCI comprises.

Une SCI peut-elle emprunter quand l'un de ses associés est mineur ?

Oui, et la loi n'exige pas l'autorisation du juge. Dans un arrêt du 14 juin 2000 (n° 98-13.660, publié au Bulletin), la première chambre civile de la Cour de cassation a validé le prêt consenti à une SCI dont 96 % du capital appartenait à un mineur : la SCI est une « personnalité distincte de celle des associés », l'emprunteur est la société et non l'associé, donc l'autorisation du juge des tutelles n'avait pas à être demandée. Le texte aujourd'hui en vigueur soumet au juge l'emprunt contracté « au nom du mineur » (article 387-1, 3°), ce que le prêt d'une SCI n'est pas. Un avocat spécialiste du sujet juge cette analyse juridiquement solide, tout en relevant qu'en pratique le mineur se retrouve exposé.

Le risque se trouve ailleurs, dans l'article 1857 du Code civil : à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, les créanciers devant d'abord poursuivre vainement la société (article 1858). Un enfant à 1 % d'une SCI qui a emprunté 2 000 000 € est exposé, en théorie, à hauteur de 20 000 €, sur l'ensemble de son patrimoine ; à 30 %, à 600 000 €. C'est cette exposition que les banques regardent. Dans une décision du 28 septembre 2005 (n° 04-14.756, non publiée), la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi contre un arrêt jugeant fautif un prêt hypothécaire accordé à une SCI sans s'être assuré que les deux enfants mineurs associés (20 % du capital chacun) bénéficiaient de la protection due à leur minorité. Des notaires relèvent que des banques peuvent exiger l'autorisation du juge des tutelles quand le montant du prêt ou la part du mineur est important ; et une caution ou une garantie gratuite donnée par l'enfant lui-même requiert, de toute façon, cette autorisation (article 387-1, 7°). Un mineur au capital n'est pas pour autant un obstacle en soi : la banque doit surtout vérifier que la société a été constituée dans le respect des droits des enfants et que le gérant peut emprunter seul.

Les statuts peuvent prévoir que le mineur ne contribuera aux pertes qu'à hauteur de son apport, les autres associés supportant le surplus : l'article 1844-1 admet les clauses qui dérogent à la répartition proportionnelle, tant qu'elles n'exonèrent pas un associé de la totalité des pertes. Mais une telle clause ne vaut qu'entre associés, l'article 1857 jouant à l'égard des tiers. Pour protéger réellement l'enfant, il faudrait que la banque renonce à le poursuivre, ce que des notaires décrivent comme parfois très difficile à obtenir. C'est le sens de l'avertissement reçu par notre client : ce n'est pas la loi qui complique l'emprunt, c'est la prudence du prêteur.

Combien coûte l'attente jusqu'aux 18 ans de l'enfant ?

Trois règles fixent le prix de l'attente. D'abord, l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant sur les donations en ligne directe (article 779 du CGI), reconstitué au-delà de quinze ans, puisque l'article 784 écarte du rappel fiscal les donations passées depuis plus de quinze ans. Ensuite, le barème de l'article 669 du CGI, en vigueur depuis le 31 décembre 2003, qui fixe la valeur fiscale de la nue-propriété d'après l'âge du donateur, quelle que soit la valeur réelle du droit. Enfin, la base taxable est la valeur des parts à la date de l'acte : ce qui s'ajoute ensuite à leur valeur échappe aux droits de donation, et la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ne donne ouverture à aucun impôt (article 1133 du CGI).

Le même abattement transmet beaucoup moins de valeur à 55 ans qu'à 40 : 200 000 € de parts contre 333 000 €. Et les seuils jouent à l'année près : à 41 ans révolus, la nue-propriété passe de 30 % à 40 %. Quant aux cycles de quinze ans, un donateur qui commence à 40 ans peut renouveler l'abattement vers 55 ans, vers 70 ans, puis vers 85 ans, soit au mieux quatre fois ; en commençant à 55 ans, au mieux trois fois. À la majorité de l'enfant s'ajoute par ailleurs la possibilité d'un don de somme d'argent de 31 865 € si le donateur a moins de 80 ans, cumulable avec l'abattement (article 790 G du CGI) ; mais il porte sur de l'argent, pas sur des parts.

Exemple chiffré : donner à 40 ans, donner à 55 ans, ou ne rien donner

Hypothèses fournies à titre illustratif, qui ne constituent ni une garantie ni une recommandation.

• —Un parent de 40 ans, un enfant unique de 3 ans, aucune donation antérieure ; seul l'abattement de 100 000 € de ce parent est utilisé, et l'on ne compte ni frais, ni décote, ni inflation.
• —La SCI à l'IS achète un immeuble de 1 000 000 €, financé par un prêt de 20 ans à 3,5 % remboursé par les loyers (financement à 100 % par simplification, taux retenu pour la lisibilité du calcul et non comme une observation de marché). L'immeuble est supposé stable en valeur, pour isoler l'effet du remboursement.
• —À la création, les parts valent 50 000 €, le capital libéré en numéraire. Avec des annuités constantes, environ 68 % du capital emprunté est remboursé au bout de quinze ans : la valeur nette des parts est alors de l'ordre de 700 000 € (arrondi prudent). Au décès du donateur, le prêt est soldé et les parts valent 1 000 000 €.
• —Les droits sont calculés avec le barème en ligne directe de l'article 777 du CGI (5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, 30 % jusqu'à 902 838 €).

Notre client voulait ne donner qu'une partie des parts, dans la limite de l'abattement. Avec ces hypothèses, 100 000 € d'abattement couvrent la nue-propriété de 100 % des parts à 40 ans, et de 28,6 % seulement à 55 ans (100 000 divisés par 50 % de 700 000). Le reste attend le cycle suivant, à une nue-propriété plus chère et sur des parts plus valorisées. Les montants dépendent des hypothèses, notamment de la vitesse de remboursement, mais le sens de l'écart est robuste : la nue-propriété coûte plus cher avec l'âge du donateur, et les parts valent plus avec le temps. Deux précisions. La colonne « succession » isole la valeur des parts ; dans la réalité, elles s'ajouteraient aux autres biens et seraient taxées aux tranches supérieures du barème (30 %, 40 %, puis 45 % au-delà de 1 805 677 €). Et les émoluments réglementés du notaire sont calculés, selon l'article A444-67 du Code de commerce, sur la valeur en pleine propriété des biens donnés, y compris en cas de réserve d'usufruit : l'assiette reste de 700 000 € à 55 ans, pas de 350 000 €.

Donner des parts « quand elles ne valent rien » : l'administration peut-elle contester ?

L'argument est vrai à un détail près : une valeur faible à la création est normale, mais ce n'est pas la valeur comptable qui compte. Pour des titres non cotés, le BOFiP décrit, dans sa partie consacrée aux successions dont le notaire applique la méthode aux donations, une valeur vénale qui combine la valeur mathématique (l'actif net comptable), la valeur de productivité tirée du bénéfice et la valeur de rendement tirée du dividende. L'administration peut rectifier une évaluation insuffisante, en apportant la preuve de l'insuffisance (article L17 du Livre des procédures fiscales), en principe jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'enregistrement de l'acte, à condition que celui-ci révèle suffisamment les éléments d'évaluation (article L180).

Deux situations font disparaître l'effet « valeur zéro ». Si les lots rentables du parent entrent dans la SCI par apport ou par vente, les parts valent la valeur réelle de ces lots moins la dette : ce n'est plus zéro. Et si le financement passe par un compte courant d'associé, cette dette réduit l'actif net, avec les réserves, notamment à l'IFI et en cas de donation, que détaille notre article sur le compte courant d'associé d'une SCI. Reste l'abus de droit : l'article L64 A du Livre des procédures fiscales permet à l'administration d'écarter les actes dont le motif principal est d'éluder ou d'atténuer l'impôt. Le BOFiP précise que les transmissions anticipées de patrimoine, y compris avec réserve d'usufruit, ne sont pas en elles-mêmes concernées, sous réserve qu'elles ne soient pas fictives. Donner tôt est donc légitime ; c'est une société sans substance économique, montée autour de la seule donation, qui s'expose.

Comment garder le contrôle de la SCI après avoir donné des parts ?

• —La gérance. Le gérant peut être nommé par les statuts (article 1846), et il n'est révocable à la majorité des parts que « sauf disposition contraire des statuts » (article 1851). Le parent reste gérant : la gérance d'un mineur non émancipé est écartée en pratique.
• —Les voix. Quand une part est démembrée, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier, et les statuts peuvent déroger à cette répartition (article 1844). C'est le levier pour que le parent usufruitier garde la main, à faire rédiger par le notaire.
• —L'agrément. Par défaut, une cession de parts à un tiers exige l'accord de tous les associés, mais les statuts peuvent retenir une majorité ou confier l'agrément au gérant ; sauf clause contraire, les cessions aux descendants du cédant en sont dispensées (article 1861). Une clause adaptée évite que l'enfant devenu majeur ne vende à l'extérieur.
• —L'inaliénabilité et le retour. Une clause d'inaliénabilité n'est valable que temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime, le juge pouvant autoriser la vente si cet intérêt disparaît (article 900-1). Le droit de retour, réservé au donateur seul, fait revenir les parts si l'enfant meurt le premier (articles 951 et 952).
• —Un tiers administrateur. Les biens donnés à un mineur sous la condition d'être administrés par un tiers échappent à l'administration légale, ce tiers ayant les pouvoirs que fixe la donation (article 384). Cela peut éviter d'avoir à obtenir à chaque vote la signature de l'autre parent, mais cela se décide avec le notaire, et pas contre la mère.

Aucune de ces clauses ne permet de reprendre ce qui a été donné : une donation dépouille le donateur « actuellement et irrévocablement » (article 894). Ce que notre client cherchait, voir si l'enfant a la tête sur les épaules, ne se teste donc pas après la donation. À l'IFI, dès que le patrimoine immobilier imposable dépasse 1 300 000 € (article 964), un donateur qui garde l'usufruit reste taxé sur les parts pour leur valeur en pleine propriété (article 968), et les biens de l'enfant mineur dont il a l'administration légale sont de toute façon comptés chez lui (article 965, 1°) : ni donner maintenant, ni donner à 18 ans avec réserve d'usufruit ne réduit l'IFI. Quant aux dividendes, ils restent en principe à l'usufruitier pour le bénéfice de l'exercice, avec des nuances pour les réserves que détaille notre article sur le démembrement de parts sociales.

Un enfant unique aujourd'hui ne le restera peut-être pas. En donation simple, le rapport à la succession se fait à la valeur des parts à l'époque du partage, d'après leur état à l'époque de la donation (article 860) : la plus-value de marché ne reste pas acquise au premier enfant face à un frère ou à une sœur né plus tard, sauf donation-partage, qui fige les valeurs au jour de l'acte, comme l'explique notre comparatif donation-partage et donation simple.

Donner maintenant, donner à 18 ans ou ne rien donner : le comparatif

Lecture honnête de ce tableau : donner tôt est financièrement plus efficace, donner à la majorité est juridiquement plus simple et moins engageant. Le premier choix suppose d'accepter l'irrévocabilité, l'implication permanente de l'autre parent et un dialogue avec la banque ; le second revient à payer une partie de l'efficacité fiscale pour garder la liberté de décider en connaissance de cause. Ne rien donner reste possible, mais c'est l'option la plus coûteuse en droits.

Quelles questions poser au notaire et à la banque ?

Au notaire

• —Qui accepte la donation au nom de l'enfant dans notre situation (l'autre parent, un administrateur ad hoc), et faut-il saisir le juge des tutelles ?
• —Quelle valeur sera retenue pour les parts dans l'acte (actif net, compte courant d'associé, valeur de rendement), et quelle marge de sécurité face à un redressement ?
• —Que prévoient les statuts sur la gérance, l'agrément, la répartition des voix entre usufruitier et nu-propriétaire et la contribution du mineur aux pertes ?
• —Donation simple ou donation-partage, si d'autres enfants naissent ?
• —Faut-il une clause d'inaliénabilité, un droit de retour, la désignation d'un tiers administrateur ?
• —Quel est le coût total (droits, émoluments calculés sur la pleine propriété, débours) à chaque date envisagée ?
• —Qui vote pour les parts de l'enfant si je décède avant sa majorité ?

À la banque

• —Acceptez-vous une SCI dont un associé est mineur, et jusqu'à quelle part du capital ?
• —Exigez-vous l'autorisation du juge des tutelles, la signature des deux parents ou celle d'un administrateur ad hoc ?
• —Demandez-vous une caution ou une garantie de l'enfant (autorisation du juge requise) ou des parents ?
• —Acceptez-vous une renonciation à poursuivre l'associé mineur, ou une clause statutaire limitant sa contribution aux pertes ?
• —Quels délais supplémentaires cela représente-t-il dans l'instruction du dossier ?

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

Notre client avait raison sur un point : donner à la majorité de l'enfant est plus simple. Il n'a pas à convaincre l'autre parent à chaque vote, ni à passer par un administrateur ad hoc, et la banque n'a pas de mineur à examiner. Mais cette simplicité a un prix : dans notre exemple, de 0 € de droits à environ 48 200 € pour transmettre toute la nue-propriété, ou 29 % des parts au lieu de la totalité si l'on reste dans l'abattement, avec un cycle de quinze ans en moins. À l'inverse, faire entrer l'enfant dès la création n'est pas anodin : il devient indéfiniment responsable à proportion de ses parts, ses deux parents votent pour lui, la donation est irrévocable et la banque posera ses conditions. Ce qui coûterait cher, ce serait de décider sans avoir fait ces comptes.

Pour la suite, lisez notre article sur la gestion de l'héritage d'un enfant mineur quand un parent séparé décède : il répond à la question que ce montage soulève toujours, et si je disparais avant la majorité de l'enfant ? Le Rempart Financier accompagne ce type de réflexion, avec le notaire qui rédigera l'acte. Pour situer le projet dans l'ensemble de votre patrimoine, réalisez votre bilan patrimonial en ligne.