Club deal immobilier obligataire : un rendement cible à deux chiffres, une obligation non cotée sans marché de sortie, deux club deals immobiliers, dont un hôtel, requalifiés en fonds par l'AMF en 2025 et les retards documentés du crowdfunding immobilier

Un club deal obligataire est une obligation non cotée émise par une société créée pour un projet immobilier, avec un coupon présenté comme un rendement cible. Le droit ne l'interdit pas, mais il encadre le canal : investisseurs qualifiés, cercle restreint de moins de 150 personnes, ticket d'au moins 100 000 € ou plateforme agréée, et une société par actions simplifiée ne peut pas recourir à la petite offre avec document d'information synthétique (Code de commerce, L227-2). Les protections de l'obligataire sont contractuelles : la masse des obligataires peut voter à la majorité des deux tiers un report d'intérêts ou l'abandon de garanties (L228-65). Le 9 septembre 2025, l'AMF a sanctionné de 400 000 € une société de gestion pour deux club deals immobiliers, dont un hôtel, montés en société par actions simplifiée, qu'elle a requalifiés en fonds d'investissement alternatifs, et le Conseil d'État a jugé le 16 décembre 2025 que des titres présentés comme des obligations pouvaient être des parts de fonds. Le marché voisin le mieux documenté, le crowdfunding immobilier, affiche un rendement brut moyen de 11,0 % en 2025, mais 25 à 30 % de projets en retard de plus de six mois selon le baromètre Forvis Mazars. Fiscalement, le coupon supporte 31,4 % en 2026 pour un particulier ; l'IFI n'est tranché par aucun texte que nous ayons trouvé. Voici le cadre, les cas et les questions à poser.

Le scénario est de plus en plus fréquent : un conseiller présente une obligation émise par une société qui vient d'acquérir un actif immobilier d'exploitation, hôtel ou résidence, avec un coupon annuel ou trimestriel « variabilisé sur la performance des actifs », une durée de trois à cinq ans et un rendement cible à deux chiffres. Le produit n'est ni une SCPI, ni un fonds agréé, ni une obligation cotée. C'est un titre de dette d'une société créée pour l'occasion, souvent distribué à quelques dizaines d'investisseurs. Cet article examine dans l'ordre le cadre juridique de l'émission, les protections réelles de l'obligataire, les cas où l'AMF et les juges ont requalifié ou sanctionné ce type de montage, les données publiques sur les défauts, la fiscalité et les questions à poser. Il ne vise aucun produit ni aucun promoteur en particulier, et n'est pas une recommandation.

Ce qu'est juridiquement l'obligation d'un club deal

Une obligation est, selon l'article L228-38 du Code de commerce renvoyant à l'article L213-5 du Code monétaire et financier, un « titre négociable qui, dans une même émission, confère les mêmes droits de créance pour une même valeur nominale ». L'émetteur est le plus souvent une société de projet, créée spécialement pour acquérir l'immeuble ou le fonds de commerce, que l'on désigne par le sigle SPV. Deux règles du Code de commerce méritent d'être connues. La première est que l'émission d'obligations par une société par actions qui n'a pas encore établi deux bilans régulièrement approuvés doit être précédée d'une vérification de l'actif et du passif, « à peine de nullité des contrats conclus ou des obligations émises » (L228-39), sauf si l'émission est garantie par une société ayant deux bilans approuvés : cela concerne directement les sociétés de projet de création récente. La seconde est que les obligataires d'une même émission sont groupés de plein droit en une masse dotée de la personnalité civile (L228-46).

Le coupon « variabilisé » pose une question de qualification que nous n'avons pas vu tranchée. L'article L228-36 du Code de commerce réserve les titres participatifs, dont la rémunération comporte « une partie fixe et une partie variable calculée par référence à des éléments relatifs à l'activité ou aux résultats de la société », à certaines catégories de sociétés, parmi lesquelles ne figure pas une société par actions simplifiée commerciale ordinaire ; celle-ci peut en revanche émettre des obligations et « toutes autres valeurs mobilières représentatives d'un droit de créance » (L228-36-A). Un coupon dont la part variable dépend de résultats que l'émetteur contrôle se situe entre les deux. Aucune source doctrinale ou jurisprudentielle consultée ne dit dans quelle catégorie il tombe, et la réponse détermine si le régime de la masse s'applique de plein droit. C'est la première question à poser par écrit : quelle est la qualification juridique exacte du titre proposé.

Par quel canal peut-on légalement vous le proposer

L'article L411-1 du Code monétaire et financier interdit à toute personne non autorisée par la loi de procéder à une offre au public de titres financiers, sous peine de nullité des contrats conclus ou des titres émis, l'action en nullité se prescrivant par trois ans. L'offre à des particuliers n'est donc licite que par l'un des canaux ci-dessous.

Le point le moins connu est celui de la société par actions simplifiée. L'article L227-2 du Code de commerce dispose qu'elle « ne peut procéder à une offre au public de titres financiers » sauf pour les offres de l'article L411-2 du Code monétaire et financier et pour celles visées aux 2° et 3° de l'article L411-2-1, c'est-à-dire les tickets élevés. La petite offre ouverte avec document d'information synthétique, le 1° de L411-2-1, ne lui est donc pas accessible. Si l'émetteur est une société par actions simplifiée de projet, ce qui est le cas courant, l'offre licite à des particuliers passe par le cercle restreint de moins de 150 personnes, les investisseurs qualifiés, le ticket d'au moins 100 000 € ou une plateforme agréée. Cette lecture est la nôtre à partir des textes ; elle doit être validée par un juriste sur le montage précis. Elle donne néanmoins la question à poser : sous quelle exemption l'offre m'est-elle faite, et où est le document qui le dit.

Deux club deals, dont un hôtel, requalifiés en fonds : la décision de l'AMF du 9 septembre 2025

La décision n° 8 de la Commission des sanctions de l'AMF du 9 septembre 2025 (procédure n° 2024-03, référence SAN-2025-08) est le cas public le plus proche du sujet. Elle sanctionne de 400 000 € la société de gestion Eternam, avec publication non anonyme pendant cinq ans. Les faits : deux club deals constitués en sociétés par actions simplifiées, réunissant respectivement quatorze et sept investisseurs, pour acquérir des actifs immobiliers dont un hôtel près de Tours, murs et fonds de commerce ; les plaquettes décrivent une structure à deux étages, une société holding et une filiale ayant pour activité principale l'exploitation d'établissements hôteliers. La Commission les a requalifiés en fonds d'investissement alternatifs au sens de l'article L214-24 du Code monétaire et financier, parce que leur objet n'était pas un objet commercial ou industriel autonome mais « la gestion d'un placement susceptible de procurer des rendements financiers », que les capitaux étaient mutualisés, que les investisseurs n'avaient pas de pouvoir direct et continu sur les opérations, et qu'une politique d'investissement était définie à l'avance, avec une durée de cinq ou sept ans.

Les plaquettes citées par la décision présentent les caractéristiques que l'on retrouve dans les offres actuelles : un club deal de capitalisation avec détention de cinq à sept ans, un ticket d'entrée d'environ 566 000 €, un « taux de rendement interne cible » d'environ 10 % avant fiscalité de l'investisseur, et la mention « opération exonérée d'impôt sur la fortune immobilière ». La décision cite ces mentions pour caractériser un rendement collectif ; elle ne se prononce pas sur l'exactitude de la mention relative à l'IFI. Les griefs retenus sont l'absence de désignation d'un gestionnaire et d'un dépositaire entre novembre 2019 et février 2023, le défaut d'information préalable sur les rétrocessions versées aux distributeurs, le défaut de contrôle des distributeurs et des lacunes en matière de lutte contre le blanchiment. Au 31 décembre 2022, l'activité non régulée de structuration de club deals de la société réunissait 570 investisseurs pour environ 300 millions d'euros. Une réserve importante : cette décision porte sur des sociétés à capital, pas sur des obligations, et nous ne concluons pas qu'une obligation de club deal soit automatiquement un fonds.

Le Conseil d'État a pourtant appliqué le même raisonnement à des titres présentés comme obligataires. Dans sa décision n° 496861 du 16 décembre 2025, saisi par la présidente de l'AMF à propos d'un cabinet de conseil en investissements financiers de Saint-Étienne (décision AMF n° 5 du 12 juin 2024), il juge que des « obligations » émises par des véhicules ad hoc, à rendement fixe de 6 à 10 % selon le montant, à échéance de cinq ans, sans mécanisme de liquidité et avec 18 % de frais de gestion, étaient des parts de fonds d'investissement alternatifs, commercialisables auprès de non-professionnels seulement après autorisation de l'AMF. Le juge écrit que la qualification de fonds n'est pas empêchée par la circonstance « que les rendements promis aux investisseurs auraient été définis par l'application d'un taux fixe ou que les produits émis par les fonds aient été présentés comme des obligations ». La gérante s'est vu interdire l'exercice du conseil en investissements financiers pendant deux ans. La Commission des sanctions avait relevé que les commissions perçues par ce cabinet de la part des groupes émetteurs représentaient 78 % (2019), 77 % (2020) et 88 % (2021) de son chiffre d'affaires de conseil en investissements financiers.

La décision du 1er avril 2026 applique cette lecture à des obligations. Elle relève que des titres créés pour collecter des fonds destinés à être placés par les véhicules émetteurs plaçaient les créanciers « dans la position de porteurs de parts d'un FIA », et que les souscripteurs n'étant pas des investisseurs professionnels, une société de gestion et un dépositaire devaient être désignés ; elle écarte l'argument de la défense selon lequel ces dispositions ne visent que des porteurs de parts ou des actionnaires, non des obligataires. Elle ne retient en revanche pas le grief relatif à deux obligations dont la commercialisation en France aurait été interdite.

Nous n'avons trouvé, à la date de rédaction, aucune décision de justice, aucun communiqué de l'AMF ou de l'ACPR ni aucun article de presse de référence documentant le défaut d'une obligation de club deal adossée à un hôtel. Ce constat ne prouve pas que ce défaut ne s'est jamais produit : il indique que les cas publics sont des sanctions de commercialisation, non des défauts documentés d'émetteurs hôteliers. Le risque d'exploitation de l'actif sous-jacent, hôtel ou résidence, est traité dans notre article sur le para-hôtelier professionnel et la location de type Airbnb. Nous ne présentons pas non plus de plateforme comme défaillante sur la base d'une seule source : l'un des cas cités parfois, Fundimmo, n'a fait l'objet d'aucune procédure collective que nous ayons retrouvée.

Ce qui protège l'obligataire, et ce qui ne le protège pas

L'AMF a formulé la mise en garde la plus nette dans son actualité du 20 juin 2025 sur le financement participatif : « le paiement des intérêts et le remboursement du capital ne sont jamais garantis », en cas de difficultés du porteur de projet les investisseurs peuvent subir « des retards, voire une perte totale », et en cas d'arrêt de la plateforme l'investisseur peut devoir traiter directement avec le porteur et engager lui-même les recouvrements, « potentiellement à ses frais ». Elle invite à vérifier si un représentant de la masse a été désigné et qui est chargé de recouvrer les fonds. Ce texte vise le crowdfunding, mais l'analyse juridique vaut pour toute obligation non cotée : la protection est celle que le contrat d'émission organise, pas celle que le mot « obligation » suggère.

Un produit complexe, et ce que doit faire le conseiller

La directive MIF 2 (2014/65/UE, art. 25, § 4, a, ii) ne range parmi les produits non complexes, pour l'exécution simple sans test, que les obligations « admises à la négociation sur un marché réglementé » ou sur un système multilatéral de négociation, à l'exclusion de celles qui incorporent un dérivé. Une obligation non cotée ne figure pas dans cette liste. Elle ne peut être non complexe que si elle remplit tous les critères de l'article 57 du règlement délégué 2017/565, dont l'existence d'« occasions fréquentes de céder cet instrument, d'en obtenir le remboursement ou de le réaliser d'une autre façon à des prix qui sont publiquement accessibles », et l'absence de « clause, condition ou déclencheur pouvant modifier fondamentalement la nature ou le risque de l'investissement ou son profil de rémunération ». Les orientations de l'ESMA du 12 avril 2022 (orientation n° 88) demandent de classer comme complexes les autres instruments financiers non complexes, sauf évaluation satisfaisante au regard de tous ces critères. Une obligation non cotée à coupon variable, sans prix de sortie public, ne remplit a priori pas ces critères. Nous n'avons pas trouvé de position de l'AMF qui l'écrive expressément pour ce cas précis ; c'est une lecture des textes. La position de l'AMF sur les instruments financiers complexes (DOC-2010-05, modifiée le 9 décembre 2021) ne comble pas ce vide : elle vise les OPC à formule et les titres de créance complexes, précise que le mot « complexe » n'y est pas entendu au sens de la directive MIF 2 et « ne s'applique pas aux autres instruments financiers ».

Pour un conseiller qui recommande, la qualification importe moins que l'obligation d'adéquation. L'article L541-8-1 du Code monétaire et financier impose au conseiller en investissements financiers de recueillir les connaissances, l'expérience, la situation financière, les objectifs et la capacité à subir des pertes du client et de « s'abstenir de recommander » si ces informations manquent, de comprendre les instruments qu'il recommande, de formaliser son conseil dans « une déclaration d'adéquation écrite justifiant les différentes propositions, leurs avantages et les risques qu'elles comportent », et d'informer sur sa rémunération. Deux questions ne sont pas tranchées dans les sources que nous avons lues : un coupon variable indexé sur la performance d'actifs fait-il d'une obligation de société de projet un produit d'investissement packagé de détail, avec document d'informations clés obligatoire au titre du règlement PRIIPs, et existe-t-il une définition normative du « rendement cible ». À défaut de réponse, demandez si un document d'informations clés existe.

Rendement cible : ce que les textes imposent à l'affichage et ce que disent les données du marché voisin

Un rendement affiché avant la souscription est une information sur des performances futures. L'article 44, § 6, du règlement délégué 2017/565 exige qu'elle ne se fonde pas sur des simulations de performances passées, qu'elle repose sur des hypothèses raisonnables fondées sur des données objectives, qu'elle précise l'effet des frais, qu'elle « se fonde sur des scénarios de performances dans différentes conditions de marché (scénarios tant négatifs que positifs) » et qu'elle comporte un avertissement bien visible selon lequel de telles prévisions ne constituent pas un indicateur fiable. La position AMF DOC-2023-05, applicable aux plateformes de financement participatif, ajoute que les performances passées ou futures « ne doivent pas constituer le thème central de la communication » et qu'« un taux de défaillance faible ne saurait être présenté comme un gage de qualité des projets ». Nous n'avons pas trouvé de définition normative du « rendement cible », ni de distinction officielle entre rendement cible, taux de rendement interne, coupon et distribution : la décision de septembre 2025 relève un « taux de rendement interne cible » dans des plaquettes, l'AMF oppose dans une étude d'octobre 2024 les « rendements contractuels » aux « rendements effectifs », et le baromètre du crowdfunding parle de « promesse de rentabilité ».

Les données publiques concernent le crowdfunding immobilier, marché voisin des club deals mais distinct par son canal, ses montants et ses acteurs ; la façon de juger un initiateur ou un gérant de non coté est abordée dans notre article sur le private equity. Elles ne sont pas transposables telles quelles ; elles montrent ce que devient un rendement affiché quand les projets arrivent à terme.

L'AMF tire de ces chiffres une conclusion sur la présentation commerciale : les plateformes affichent « des rendements compris entre 10 % et 12 % [...] à côté de taux de défaut quasiment nuls », un couple risque et rendement qui « peut être trompeur compte tenu du décalage entre la date de constatation des deux métriques », et « les rendements effectifs des projets sont hétérogènes entre plateformes et peuvent s'éloigner nettement des rendements contractuels affichés aux clients ». Elle observe aussi que les intérêts sont en grande majorité payés à l'échéance, ce qui rend difficile de mesurer l'ampleur des retards tant que les projets ne sont pas arrivés à terme. Le modèle initial du crowdfunding immobilier était la dette junior « sans sûretés réelles pour la plupart des cas », avec une prime de risque élevée, derrière les banques.

Pour situer le niveau de rendement, quelques repères publics à la date de rédaction : le TEC 10, taux des emprunts d'État français à dix ans, était de 4,48 % le 14 septembre 2026 selon l'Agence France Trésor, le Livret A de 1,7 % depuis le 1er août 2026, et le taux moyen servi par les fonds en euros de 2,63 % en 2025 selon l'ACPR. L'écart brut entre 11,0 % et 4,48 % est de 6,52 points, un calcul de notre part qui n'est pas une prime de risque nette de défauts. Nous n'avons trouvé aucune donnée publique du rendement réel, net de défauts, du crowdfunding immobilier ; l'AMF indique seulement qu'il peut s'éloigner nettement du rendement affiché.

Ce tableau est un calcul arithmétique illustratif, à intérêts simples, construit par nos soins : il ne représente ni un produit ni un taux de défaut. Il montre une asymétrie simple : un coupon de 8 % sur quatre ans est effacé à plus des trois quarts par la perte d'un quart du capital, et un retard de deux ans sur le remboursement réduit d'un tiers le rendement annuel même sans aucune perte.

Fiscalité du coupon, IFI non tranché, et contrat luxembourgeois

Pour un particulier domicilié en France, les intérêts d'obligations sont des revenus de capitaux mobiliers. Ils sont soumis à l'imposition forfaitaire de 12,8 % (CGI, art. 200 A) sauf option globale pour le barème progressif, et aux prélèvements sociaux, dont le taux global est de 18,6 % en 2026 pour les produits de placement (CSG de 10,6 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %, Code de la sécurité sociale, L136-8, à la différence de l'assurance-vie maintenue à 17,2 %), soit 31,4 % au total. Le débiteur applique en principe un acompte de 12,8 % (CGI, art. 125 A), dont le contribuable peut demander la dispense si son revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 25 000 € (personne seule) ou 50 000 € (couple). Une société soumise à l'impôt sur les sociétés est imposée sur les coupons au taux normal de 25 % (CGI, art. 219), ou de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les sociétés remplissant les conditions du taux réduit ; le régime mère-fille, réservé aux titres de participation d'au moins 5 % du capital (art. 145 et 216), ne s'applique pas à un intérêt d'obligation, selon notre lecture des textes.

L'IFI est le point que les plaquettes traitent le plus vite et que les textes traitent le moins. L'article 965, 2° du CGI intègre dans l'assiette « des parts ou actions des sociétés et organismes [...] à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers ». Une obligation simple est un titre de créance, non une part ou une action, et le texte ne la nomme pas. Les trois fiches du BOFiP relues le 19 septembre 2026 sur les titres de sociétés dans l'IFI (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, BOI-PAT-IFI-20-30-10 et BOI-PAT-IFI-20-30-30) ne traitent pas non plus expressément des obligations. L'absence d'IFI est donc une lecture plausible de la lettre du texte, mais aucune source ne la confirme, et une obligation convertible, remboursable en actions ou associée à une clause de partage de plus-value pourrait soulever la question. La mention « opération exonérée d'IFI » relevée dans les plaquettes citées par l'AMF en 2025 est une allégation commerciale. Une note fiscale écrite, voire un rescrit, est la seule réponse fiable. Notre article sur l'IFI et les obligations immobilières détaille le raisonnement, ses zones grises et le chiffrage de l'économie d'impôt.

Sur les pertes, l'article 125-00 A du CGI organise l'imputation de la perte en capital d'un prêt de financement participatif ou d'un minibon sur les intérêts de prêts ou de minibons, l'année de la perte et les cinq suivantes, dans la limite de 8 000 € par an ; il ne vise pas les obligations en général. Pour celles-ci, une tolérance du BOFiP (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-20, § 390, version du 30 juin 2022) admet d'imputer la perte en capital, différence entre le prix de remboursement et le prix de souscription, sur les intérêts de cette même obligation versés la dernière année, pour les obligations souscrites depuis le 1er janvier 1995. Une perte sur obligation ne s'impute donc pas librement sur d'autres revenus.

Logée dans un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation luxembourgeois, l'obligation d'un émetteur non public n'est pas exclue : la lettre circulaire 26/1 du Commissariat aux assurances, en vigueur depuis le 1er février 2026, contient dans son annexe 1 une ligne pour les « obligations d'un émetteur non public de la zone A non négociées sur un marché réglementé », soumise à des limites par émetteur et globales qui dépendent de la catégorie du preneur, et son point 7.3.6 conditionne l'investissement d'un fonds dédié dans des actifs à liquidité réduite à l'accord explicite du preneur après notice sur les risques particuliers. L'éligibilité concrète dépend aussi de l'assureur, du dépositaire et de la valorisation ; notre article sur le FAS et le FID détaille les catégories de preneurs. La fiscalité de l'enveloppe remplace alors celle du coupon, et l'article 972 du CGI, qui n'inclut dans l'IFI que la fraction de la valeur de rachat représentative d'actifs mentionnés à l'article 965, laisse la même question que ci-dessus.

La rémunération du distributeur : ce qu'on sait, et ce qu'on ne sait pas

La directive MIF 2 impose, pour un conseil non indépendant, que le client soit « clairement informé de l'existence, de la nature et du montant du paiement ou de l'avantage » avant la prestation (art. 24, § 9), et interdit, pour un conseil présenté comme indépendant, de conserver des commissions versées par un tiers (art. 24, § 7, b). Nous n'avons trouvé aucune donnée publique sur le niveau moyen des commissions de placement des club deals ou des obligations non cotées, ni rapport de l'AMF ou de l'ACPR, ni enquête de presse qui le chiffre. Les seules données indirectes sont celles des sanctions : commissions représentant 77 à 88 % du chiffre d'affaires d'un conseiller dans le cas de 2024, et, dans le cas de 2025, l'absence d'information préalable sur les rétrocessions et de contrôle des distributeurs. La règle est simple pour le souscripteur : exiger par écrit, avant la souscription, qui rémunère le conseiller, sous quelle forme et pour quel montant. Le sujet est traité plus largement dans notre article sur les frais de gestion et les rétrocessions.

Douze questions à poser avant de souscrire

1. 1.Sous quelle exemption l'offre m'est-elle faite ? Investisseurs qualifiés, cercle restreint de moins de 150 personnes, ticket d'au moins 100 000 €, plateforme agréée : demandez le document qui l'établit.
2. 2.Quelle est la qualification juridique exacte du titre ? Obligation, autre valeur mobilière représentative d'un droit de créance, ou autre chose ; avec ou sans coupon variable.
3. 3.Qui est l'émetteur, et a-t-il deux bilans approuvés ? Sinon, y a-t-il eu vérification de l'actif et du passif, et quelle garantie couvre l'émission ?
4. 4.Quelles sûretés, quel rang ? Hypothèque, nantissement, caution, subordination : l'obligation est-elle payée avant ou après les banques, et quel est le rapport entre la dette et la valeur de l'actif.
5. 5.Un représentant de la masse est-il désigné, et par qui est-il payé ? L'AMF invite à le vérifier.
6. 6.Le contrat d'émission permet-il de reporter les intérêts ou d'abandonner les sûretés à la majorité des deux tiers ? C'est ce que le Code de commerce autorise par défaut.
7. 7.Comment le coupon variable est-il calculé, et par qui ? Sur quelles données, avec quel contrôle.
8. 8.Quels scénarios négatifs ont été présentés ? L'article 44 du règlement délégué 2017/565 les exige pour toute information sur des performances futures.
9. 9.Existe-t-il un document d'informations clés, et l'adéquation est-elle formalisée par écrit ? Le conseiller doit pouvoir la justifier.
10. 10.Quelle est la note fiscale, IFI compris ? Obtenez-la par écrit ; l'exonération d'IFI n'est confirmée par aucun texte consulté.
11. 11.Qui me rémunère et combien ? Avant la souscription, pas après.
12. 12.Comment sortir ? Il n'existe pas de marché : la sortie est celle de l'échéance, prorogeable, et la liquidité avant échéance dépend du seul émetteur ou d'un acheteur à trouver.

Questions fréquentes

Ce qu'il faut retenir

• —Canal : investisseurs qualifiés, cercle restreint de moins de 150 personnes, ticket d'au moins 100 000 € ou plateforme agréée ; une société par actions simplifiée n'a pas accès à la petite offre avec document d'information synthétique (L227-2).
• —Requalification : deux club deals immobiliers, dont un hôtel, en société par actions simplifiée requalifiés en fonds par l'AMF (9 septembre 2025, 400 000 €) ; des « obligations » requalifiées en parts de fonds par le Conseil d'État (16 décembre 2025).
• —Protection : contractuelle. Représentant de la masse non obligatoire, report d'intérêts ou abandon de sûretés votable à la majorité des deux tiers, aucune sûreté imposée par la loi.
• —Produit : obligation non cotée à coupon variable, a priori complexe selon notre lecture de MIF 2 et de l'ESMA ; adéquation écrite exigée du conseiller en investissements financiers.
• —Données : rendement brut moyen de 11,0 % en 2025 dans le crowdfunding immobilier, 25 à 30 % de projets en retard de plus de six mois, 20 à 25 % en procédure collective ; pertes définitives estimées de façon divergente.
• —Fiscalité : 31,4 % sur le coupon d'un particulier en 2026 ; IFI non tranché par les textes ; perte en capital non librement imputable.
• —Rémunération : à demander par écrit avant la souscription ; aucune donnée publique sur le niveau moyen des commissions.

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