Vendre un bien démembré après un décès : l'accord de l'usufruitier, la répartition du prix, le quasi-usufruit et la plus-value de chacun

Quand le conjoint survivant a l'usufruit d'un bien et les enfants la nue-propriété, vendre la pleine propriété suppose l'accord de tous : un nu-propriétaire ne peut pas obtenir en justice la vente contre la volonté de l'usufruitier (Code civil, art. 815-5), et l'aliénation d'un bien indivis exige le consentement de tous les indivisaires (art. 815-3). À défaut d'accord contraire, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chaque droit (art. 621), l'administration admettant le barème de l'article 669 d'après l'âge de l'usufruitier au jour de la vente pour ventiler le prix. Chacun est ensuite taxé sur sa part de plus-value, avec pour prix d'acquisition la valeur retenue pour les droits de succession ; l'exonération de résidence principale ne joue, pour l'usufruitier seul, que pour sa quote-part. Vendre la nue-propriété fait aussi tomber le paiement différé des droits de succession, dans les six mois. Exemple chiffré illustratif et points non vérifiés plus bas.

Un parent décède, le conjoint survivant garde l'usufruit de la maison ou de l'appartement, les enfants en ont la nue-propriété, et un jour la question se pose : vendre. Le bien est trop grand, le conjoint veut déménager, les enfants ont besoin de liquidités, ou la maison ne trouve pas preneur depuis des années. Vendre un bien démembré ne se décide pas comme vendre un bien ordinaire : trois séries de règles se superposent, celles du Code civil sur qui peut vendre et comment le prix se répartit, celles de l'administration fiscale sur la plus-value de chacun, et, pour les enfants, l'effet de la vente sur le paiement différé des droits de succession.

Cet article suit ces trois séries de règles avec les textes, un exemple chiffré illustratif et la liste de ce que nous n'avons pas pu vérifier. Il suppose un démembrement né d'un décès, avec un conjoint usufruitier et des enfants nus-propriétaires. Pour le calcul des droits de succession, voir notre article sur les droits de succession d'une maison ; pour le paiement des droits, celui sur l'usufruit du conjoint et le paiement différé.

Qui peut vendre quoi : l'usufruit, la nue-propriété ou le tout

Deux précisions. D'une part, la procédure qui permet à des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de faire autoriser la vente d'un bien indivis exclut expressément le cas d'un bien dont la propriété est démembrée (article 815-5-1) : les enfants ne peuvent pas passer par elle. D'autre part, vendre la nue-propriété seule est possible mais rarement attractif : l'acquéreur ne jouit du bien qu'à la fin de l'usufruit, sur lequel il n'a aucune prise. La décote que consentent les acquéreurs de nue-propriété est détaillée dans notre article sur la vente de la nue-propriété sans rente.

Concrètement, vendre la maison entière suppose donc l'accord de tous : celui du conjoint usufruitier et celui de chaque enfant nu-propriétaire. Si les enfants ne s'entendent pas entre eux, on retombe sur la règle de l'unanimité de l'indivision, développée dans notre article sur l'indivision en succession.

Comment le prix se répartit : la règle légale et les accords possibles

En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix (Code civil, article 621). La loi ne dit pas comment évaluer chaque droit. Pour la plus-value, l'administration fiscale admet, à titre de règle pratique, une ventilation faite avec le barème de l'article 669 du CGI, d'après l'âge de l'usufruitier au jour de la vente (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 320) : 30 % pour l'usufruit et 70 % pour la nue-propriété si l'usufruitier a entre 71 et 80 ans révolus, 40 % et 60 % s'il a entre 61 et 70 ans révolus.

La vente de la nue-propriété fait tomber le paiement différé des droits de succession

Les enfants qui ont obtenu le paiement différé des droits de succession sur la nue-propriété (annexe III au CGI, articles 397 et 404 B) doivent les payer au plus tard six mois après la cession, même partielle, de leur nue-propriété. Le BOFiP admet que, lorsque le produit de la vente est inférieur aux droits différés, les héritiers se bornent à verser ce produit en acompte et conservent le bénéfice du différé pour le solde (BOI-ENR-DG-50-20-30, § 240). Le détail des conditions figure dans notre article sur le paiement différé.

Un cas n'est pas traité par les sources lues : la vente avec report de l'usufruit sur le prix, où les enfants ne perçoivent pas de somme au jour de la vente mais deviennent créanciers de la restitution. Nous ne savons pas si le BOFiP l'assimile à une cession qui met fin au différé sans qu'ils aient de quoi payer. C'est un point à faire préciser avant de signer.

La plus-value de chacun : prix de cession, prix d'acquisition, exonérations

En cas de cessions conjointes par le nu-propriétaire et l'usufruitier de leurs droits, avec répartition du prix, l'opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 320). Pour chacun, la plus-value est la différence entre sa part du prix de cession et le prix d'acquisition de son droit. Le prix d'acquisition d'un droit reçu par succession est la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (CGI, article 150 VB, I ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 290 et 320) : c'est la valeur déclarée dans la succession, non le prix payé par le défunt. Le BOFiP précise que l'exonération ou les abattements dont bénéficie le cédant, hors l'abattement de 20 % de l'article 764 bis sur la résidence principale du défunt, sont sans incidence sur cette valeur : l'exonération de droits du conjoint survivant ne fait donc pas tomber le prix d'acquisition de son usufruit. Ce prix peut être majoré, sur justificatifs, des frais et des travaux (article 150 VB, II).

Le taux est de 19 % pour l'impôt sur le revenu (article 200 B), auquel s'ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 % (Code de la sécurité sociale, articles L. 136-7 et L. 136-8, taux maintenu pour les plus-values immobilières), soit 36,2 % avant abattements. Des abattements pour durée de détention s'appliquent au-delà de la cinquième année (article 150 VC). Pour un bien reçu par succession, le BOFiP fait partir ce délai de la date d'ouverture de la succession, c'est-à-dire du décès, et non de la date d'achat par le défunt ; pour la cession d'un droit démembré portant sur un bien acquis en pleine propriété, il retient la date d'acquisition de ce bien en pleine propriété, soit la date de l'acte ou celle de l'ouverture de la succession (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40, version du 18 juillet 2023).

Exemple illustratif, sans lien avec un dossier réel. Résidence secondaire (non occupée comme résidence principale au décès), valeur retenue pour les droits de succession de 450 000 €, conjoint survivant usufruitier de 74 ans au décès, deux enfants nus-propriétaires. Le bien est vendu 500 000 € deux ans plus tard, le conjoint ayant 76 ans : le barème donne 30 % d'usufruit et 70 % de nue-propriété aux deux dates.

Les 35 000 € de plus-value des nus-propriétaires se partagent entre les deux enfants, soit 17 500 € chacun, et 6 335 € d'impôt chacun. L'exemple ignore les frais d'acquisition et les travaux, la taxe sur les plus-values immobilières élevées et le paiement des droits de succession différés, qui deviendraient exigibles dans les six mois. Il ne comporte aucun abattement pour durée de détention : le délai court à partir du décès et la vente intervient deux ans plus tard.

La résidence principale. L'exonération de la plus-value sur la résidence principale (CGI, article 150 U, II, 1°) suit la qualité de chacun. Selon le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 100), lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l'usufruit appartiennent à des personnes différentes et que le logement est la résidence principale du seul usufruitier, seule la quote-part de plus-value correspondant aux droits de l'usufruitier est susceptible d'être exonérée. Si le logement est la résidence principale de l'usufruitier et du nu-propriétaire, la plus-value peut en principe bénéficier de l'exonération, dans la limite des locaux effectivement utilisés si la jouissance est répartie. Des enfants qui n'y vivent pas restent taxables sur leur part.

Les erreurs qui coûtent cher

• —Signer un compromis sans l'accord de tous. L'usufruitier n'est pas lié par la vente du seul bien nu-propriétaire (article 621), et un nu-propriétaire ne peut pas être forcé à vendre.
• —Oublier que l'usufruitier a un droit sur le prix. À défaut d'accord contraire, le prix se répartit selon la valeur respective des droits ; le reporter sur le prix suppose un accord exprès.
• —Ne pas prévoir le paiement des droits de succession différés. La vente de la nue-propriété les rend exigibles dans les six mois.
• —Calculer la plus-value sur le prix payé par le défunt. Le prix d'acquisition d'un bien reçu par succession est la valeur retenue pour les droits de succession.
• —Croire que l'exonération de résidence principale couvre tout le monde. Elle suit la résidence de chaque titulaire de droit.
• —Vendre avec report de l'usufruit sans documenter la restitution. Les enfants deviennent créanciers d'une somme qu'ils ne toucheront qu'à la fin de l'usufruit.

Ce que nous n'avons pas pu vérifier

• —La clé de répartition utilisée par les notaires pour partager le prix en cas de vente simultanée : le Code civil renvoie à la valeur respective de chaque droit sans fixer de barème ; nous n'avons lu que la règle pratique admise par l'administration pour la plus-value.
• —L'effet d'une vente avec report de l'usufruit sur le prix sur le paiement différé des droits de succession : aucune source lue ne le traite.
• —Le point de départ de la durée de détention lorsque le conjoint survivant détenait déjà une part du bien avant le décès (bien commun ou indivis) : nous avons traité l'exemple d'un bien reçu en totalité par succession.
• —Les conséquences fiscales d'un réinvestissement du prix dans un autre bien démembré et celles d'une vente de l'usufruit au nu-propriétaire, traitées ailleurs (conversion de l'usufruit).
• —La taxe sur les plus-values immobilières élevées, les frais d'acquisition et de travaux : hors de l'exemple.
• —Les successions ouvertes avant le 1er janvier 2004, qui suivent une règle particulière pour le prix d'acquisition (article 150 VB, I).

Ce qu'il faut retenir

• —Vendre la pleine propriété d'un bien démembré suppose l'accord de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires : aucun nu-propriétaire ne peut l'imposer en justice (Code civil, articles 815-3 et 815-5).
• —Le prix se répartit selon la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621) ; l'administration admet le barème de l'article 669 pour ventiler le prix dans le calcul de la plus-value.
• —Chaque titulaire de droit est taxé sur sa part de plus-value ; le prix d'acquisition d'un droit reçu par succession est la valeur retenue pour les droits de succession, sans effet de l'exonération de droits du conjoint.
• —L'exonération de résidence principale suit la résidence de chacun : quote-part de l'usufruitier seule si lui seul y vit.
• —Vendre la nue-propriété rend exigibles, dans les six mois, les droits de succession différés.
• —Trois points restent à faire préciser avant de signer : la clé de répartition du prix, l'effet d'un report de l'usufruit sur le prix sur le différé, et la durée de détention si le conjoint détenait déjà une part du bien avant le décès.

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