Racheter les parts de son co-indivisaire hors succession : partage ou vente ?

Racheter les parts d'un co-indivisaire n'exige pas d'avoir hérité ensemble : le droit de partage à 2,5 % (article 746 du CGI) s'applique « à quelque titre que ce soit », y compris à une indivision née d'un simple achat à plusieurs. Mais ce taux réduit suppose un partage réel, qui met fin à l'indivision — un rachat total et final. Un rachat partiel ou étalé dans le temps, qui laisse l'indivision se poursuivre, s'analyse en principe comme une vente de droits indivis, taxée au taux normal (environ 5 à 6,3 % selon le département en 2026). Par ailleurs, celui qui a financé plus que sa part — par exemple la totalité des mensualités d'un crédit — ne devient pas automatiquement propriétaire d'une plus grande quote-part : il constitue une créance contre l'indivision, réglée au moment du partage.

Deux sœurs achètent une maison ensemble, chacune pour moitié. L'une des deux règle seule, pendant dix ans, la totalité des mensualités du crédit ; l'autre perçoit les loyers du bien mis en location. Ce n'est ni une donation, ni un cadeau — c'est un accord informel entre proches, qui fonctionne tant que personne ne le remet en question. Le jour où l'une des deux veut le formaliser par un acte notarié — pour que sa part réelle dans le bien reflète ce qu'elle a effectivement payé — deux questions se posent, et la plupart des explications disponibles n'y répondent qu'à moitié : combien ça va coûter fiscalement, et comment traduire en droit ce qu'elle a payé en plus.

Peut-on racheter des parts d'indivision sans que ce soit une succession ?

Oui, et le taux réduit du droit de partage n'est pas réservé aux indivisions successorales. L'article 746 du Code général des impôts soumet à un droit de 2,5 % « les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés, à quelque titre que ce soit ». Le BOFiP (BOI-ENR-PTG-10-10) le confirme explicitement : il n'y a pas à se préoccuper de l'origine de l'indivision — bien acquis en commun, recueilli par succession ou par donation, peu importe. Une indivision née d'un simple achat à deux, comme celle de nos deux sœurs, entre donc bien dans le champ de cet article, à une condition centrale que la plupart des explications passent sous silence : encore faut-il que l'acte constitue réellement un partage. Le cas d'une indivision née d'une donation-partage entre plusieurs enfants — avec le projet, pour l'un d'eux, de racheter les parts des autres plus tard — est d'ailleurs fréquent en famille recomposée ; voir notre article sur la donation-partage incluant un enfant d'une première union pour la première étape de ce type de projet.

Rachat total ou rachat progressif : la différence qui change le taux

Un partage, au sens fiscal comme civil, transforme un droit abstrait et général sur une masse commune en un droit exclusif de propriété sur un bien déterminé. C'est exactement ce qui se passe quand l'une des deux sœurs rachète la totalité des parts de l'autre en une seule fois : l'indivision cesse, chacune reçoit ce qui lui revient (en bien pour l'une, en soulte en argent pour l'autre), et l'acte est taxé au droit de partage de 2,5 %, calculé sur l'actif net partagé (valeur du bien diminuée du capital de crédit restant dû), et non sur la seule soulte.

La situation change si le rachat est partiel — si l'une rachète par exemple 15 ou 20 points de pourcentage à l'autre, et que les deux restent en indivision à l'issue de l'acte. L'indivision ne cesse pas : ce n'est donc pas, au sens fiscal, un partage, mais une cession de droits indivis, qui s'analyse comme une vente. Il existe bien un régime de faveur ramenant certaines cessions de droits indivis au taux de 2,5 % (article 750-II du CGI, sur les cessions de « droits successifs »), mais son champ d'application est explicitement circonscrit aux indivisions d'origine successorale ou issues d'une communauté conjugale dissoute — pas à une indivision purement conventionnelle comme un achat à plusieurs. Une cession partielle entre les deux sœurs s'exposerait donc, en toute rigueur, aux droits de mutation à titre onéreux de droit commun : autour de 5,1 % dans les quelques départements restés au taux historique, et désormais 6,3 % dans la grande majorité des départements depuis le relèvement introduit par la loi de finances pour 2025 et prolongé en 2026.

La conséquence pratique est directe : mieux vaut, la plupart du temps, laisser courir la situation informelle jusqu'à un rachat total et définitif — formalisé en un seul acte de partage — plutôt que de procéder par rachats successifs de petites fractions, chacun potentiellement taxé au taux plein. Ce point n'est pas une règle que nous avons trouvée écrite noir sur blanc pour ce cas précis dans la doctrine notariale consultée — c'est une déduction construite à partir de règles elles-mêmes solidement sourcées (l'article 746, le BOFiP, l'article 750-II), qu'il convient de faire valider par un notaire avant de structurer une opération sur cette base, plutôt que de la considérer comme acquise.

Le risque de requalification par l'administration (abus de droit, article L. 64 ou L. 64 A du Livre des procédures fiscales, ce dernier applicable dès qu'un motif principalement fiscal est établi) existe en théorie mais reste limité en pratique tant que l'opération a une réalité économique propre — un rachat réel, à une valeur réelle, reflétant un accord réel entre les parties, et non un montage dont le seul but serait d'économiser des droits.

Celui qui a payé plus que sa part devient-il propriétaire d'une plus grande quote-part ?

Non, pas automatiquement — et c'est le malentendu le plus fréquent sur ce sujet. L'article 815-13 du Code civil prévoit que l'indivisaire qui a financé, de ses deniers personnels, des dépenses de conservation ou d'amélioration du bien indivis doit en être indemnisé « selon l'équité » — mais cela crée une créance contre l'indivision, pas un transfert automatique de quote-part. Concrètement, la sœur qui a remboursé seule la totalité du crédit pendant dix ans ne devient pas, année après année, propriétaire d'une part croissante du bien : elle accumule un droit à indemnisation, qui viendra s'imputer sur la soulte au moment du partage final.

La Cour de cassation a précisé à deux reprises comment se calcule cette indemnité. Dans un arrêt du 24 septembre 2014 (1ʳᵉ chambre civile, n° 13-18.197, publié au Bulletin), elle a validé la méthode retenue par les juges du fond : l'indemnité se fixe à la plus forte des deux sommes que représentent la dépense engagée et le profit qui en subsiste au jour du partage — dans cette affaire, un indivisaire ayant remboursé 55,6 % du prix d'achat avait réclamé 55,6 % de la valeur actuelle du bien ; les juges avaient retenu un montant intermédiaire, choix que la Cour de cassation a validé comme relevant du pouvoir souverain des juges du fond. Un second arrêt, du 26 janvier 2022 (1ʳᵉ chambre civile, n° 20-17.898, publié au Bulletin), a tranché une question jusque-là ouverte : le remboursement des échéances d'un emprunt ayant financé l'achat du bien indivis constitue bien une dépense de conservation au sens de l'article 815-13, qu'il s'agisse d'un prêt amortissable ou d'un crédit relais.

Et celle qui perçoit seule les loyers, doit-elle indemniser l'autre ?

En principe oui, et c'est le pendant symétrique du mécanisme précédent. L'article 815-10 du Code civil prévoit que les fruits et revenus d'un bien indivis — les loyers, en l'occurrence — accroissent à l'indivision dans son ensemble, sauf convention contraire entre les indivisaires. Concrètement, l'indivisaire qui perçoit seule des loyers au-delà de sa propre quote-part est en principe redevable, envers l'indivision, d'une indemnité correspondant à cet excédent au profit de l'autre.

Un point de vigilance rarement mentionné : cette créance se prescrit par cinq ans, et ce délai court en continu à compter de la date à laquelle chaque loyer a été ou aurait pu être perçu — pas seulement à compter du partage final. Sur une situation qui dure depuis dix ans sans jamais avoir été formalisée, les loyers perçus lors des cinq premières années peuvent donc être définitivement hors de portée d'une demande de régularisation. C'est un argument concret pour ne pas laisser un accord informel s'installer trop longtemps sans au moins un suivi écrit, même sommaire, entre les indivisaires.

Comment formaliser ce rééquilibrage avant le partage final ?

La convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil), conclue pour une durée maximale de cinq ans renouvelable, permet d'organiser par écrit, pendant toute la durée de la situation, la répartition des charges, l'usage du bien et les modalités prévues pour un rachat futur — sans attendre l'acte de partage définitif pour poser ces règles sur le papier. Elle n'évite pas la fiscalité du partage final, mais elle sécurise le suivi des créances de l'article 815-13 et 815-10 pendant la période intermédiaire, avec un formalisme qui interrompt utilement le délai de prescription de cinq ans évoqué plus haut. Nous n'avons pas trouvé de doctrine notariale traitant spécifiquement d'un rachat étalé par paliers successifs sur plusieurs années : la voie la plus solidement documentée reste un suivi régulier des comptes entre indivisaires pendant la durée de l'indivision, puis un partage unique et final au moment choisi.

Ce qu'il faut retenir

Une indivision entre vifs se dénoue exactement comme une indivision successorale sur le plan fiscal — 2,5 % pour un partage réel, quelle que soit son origine — à condition que le rachat soit total et final, pas fractionné. Et celui qui a payé plus que sa part construit une créance à faire valoir au moment du partage, pas une propriété qui grossit toute seule avec le temps.

Si vous êtes dans une situation d'indivision qui mériterait d'être clarifiée — que ce soit pour anticiper un rachat, structurer une convention d'indivision, ou simplement chiffrer ce qu'un partage vous coûterait réellement — réalisez votre bilan patrimonial en ligne : un conseiller peut poser les chiffres avant que la discussion entre indivisaires ne s'engage.