SCPI investies hors d'Europe (États-Unis) : fiscalité et risques pour un résident fiscal français

Nos articles sur les SCPI investies hors de France s'adressent jusqu'ici à l'expatrié : celui qui, non-résident fiscal français, cherche à échapper à l'imposition française de l'immobilier. Une question différente se pose pour un résident fiscal français qui veut simplement diversifier géographiquement son patrimoine immobilier au-delà de l'Europe. Quelques SCPI, dont Corum USA, visent une exposition majoritaire aux États-Unis. Leur mécanique fiscale, construite autour d'une structure REIT américaine, diverge nettement de celle déjà documentée pour une SCPI investie en zone euro : ni revenus fonciers, ni barème progressif, mais un régime forfaitaire dont l'ampleur réelle reste, comme souvent, à vérifier au-delà de la communication de la société de gestion elle-même.

La quasi-totalité des SCPI commercialisées en France restent investies en zone euro, souvent majoritairement en France. Un petit nombre de fonds visent désormais une exposition significative hors d'Europe, principalement aux États-Unis. C'est un choix de diversification réel, mais qui change plus de choses qu'on ne l'imagine : le mode de détention indirecte des actifs américains fait sortir ces revenus du régime fiscal habituel des SCPI, avec des conséquences concrètes sur l'imposition, le risque de change et l'IFI.

Les fonds réels : un marché encore minuscule

Corum USA est, à ce jour, le seul fonds dont nous avons pu lire directement la note d'information visée par l'AMF. Sa politique d'investissement fixe un objectif de patrimoine immobilier détenu au minimum à 90 % aux États-Unis et au maximum à 10 % en zone euro (capital social statutaire porté à 2 milliards d'euros par l'assemblée générale du 7 janvier 2025). Deux autres fonds existent, mais nous ne les avons identifiés que via des agrégateurs spécialisés, sans avoir pu consulter leur documentation réglementaire propre : Euryale Horizons Santé (visa AMF n° 25-08 du 13 mai 2025), avec une cible de 65 % Europe / 35 % Amérique du Nord — son allocation réelle au 31 mars 2026 serait de 71 % Canada / 29 % Royaume-Uni, reflet, semble-t-il, du poids d'un actif unique acquis en décembre 2025 — et Principal Inside, lancé en septembre 2025, avec une cible de 50 % États-Unis / 50 % Europe hors France. Ces deux derniers fonds sont trop récents pour offrir le moindre historique de performance, et leur documentation officielle n'a pas été vérifiée dans le cadre de cette recherche.

Le marché des SCPI françaises pesait, au total, 89 milliards d'euros de capitalisation au 31 décembre 2025 selon le communiqué ASPIM/IEIF du 10 février 2026, que nous avons lu intégralement — un document qui, précisons-le, ne contient aucune donnée chiffrée officielle sur la répartition géographique du patrimoine des SCPI entre la France, la zone euro et le reste du monde. Face à ce total, la capitalisation de Corum USA, de l'ordre de 70 à 80 millions d'euros selon des agrégateurs non vérifiés en primaire, représenterait une fraction marginale, de l'ordre de 0,1 % du marché. Ce n'est donc pas, à ce stade, une catégorie de placement grand public, mais une niche pour un patrimoine déjà diversifié qui cherche une exposition supplémentaire.

Le montage : une SCPI qui détient une SCPI, qui détient un REIT américain

Selon sa note d'information, Corum USA ne détient pas directement ses immeubles américains : les actifs sont logés dans une LLC de droit américain ayant opté pour le régime fiscal de Real Estate Investment Trust (REIT), l'équivalent américain de la SIIC française. C'est ce choix de structure qui bascule entièrement la fiscalité du côté français : les distributions perçues par la SCPI ne sont plus, pour l'associé français, des revenus fonciers de source étrangère (comme c'est le cas pour Eurovalys en Allemagne, voir plus bas), mais, selon la société de gestion elle-même, des revenus de capitaux mobiliers.

Le régime fiscal annoncé : un PFU plafonné à 30 %, selon la société de gestion

D'après la note d'information de Corum USA, ces distributions de source REIT sont soumises, côté français, au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec une retenue à la source américaine de 30 % imputable sur ce PFU, en application des articles 10.5 et 24.1 de la convention fiscale franco-américaine. Le résultat revendiqué par la société de gestion est un plafonnement de l'imposition globale de l'associé résident français à 30 % des revenus distribués — quel que soit par ailleurs son taux marginal d'imposition personnel. C'est une affirmation qui n'émane que de la communication de la société de gestion elle-même, partie liée au produit qu'elle décrit : nous ne l'avons pas retrouvée confirmée par un BOFiP, une décision du Conseil d'État ou une doctrine fiscale indépendante, exactement comme nous l'avions déjà signalé pour le mécanisme de crédit d'impôt d'Eurovalys en Allemagne.

Le texte de la convention fiscale France-États-Unis, que nous avons lu directement, confirme le cadre général : son article 6 pose, pour les revenus immobiliers, la même règle de territorialité que la convention franco-allemande (imposition dans l'État où se situe le bien), et son article 24.1.a) prévoit, pour un résident de France, un mécanisme de crédit d'impôt — et non une exonération — pour éliminer la double imposition des revenus de source américaine. Le plafonnement de ce crédit diffère selon la catégorie de revenu : intégral pour les revenus dits « ordinaires » (catégorie i), plafonné au montant effectivement payé aux États-Unis pour les dividendes et les gains en capital (catégorie iii). La qualification précise, au sein de ce texte, des distributions d'un REIT logé par une SCPI française n'a toutefois pas pu être confirmée de façon indépendante dans cette recherche.

La cession d'un immeuble américain : le régime FIRPTA

Toujours selon la note d'information de Corum USA, la cession d'un immeuble américain par le REIT relève d'un régime fiscal américain spécifique aux investisseurs étrangers dans l'immobilier, le FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980, codifié à la section 897 de l'Internal Revenue Code) : une retenue de 21 % s'applique au titre du revenu effectivement rattaché à une activité américaine, puis une taxe sur les succursales (Branch Profits Tax), normalement de 30 %, serait réduite à 5 % en application de la convention fiscale franco-américaine. Le crédit d'impôt français permettrait, selon la société de gestion, de ramener l'imposition globale de ce type de gain au même plafond de 30 %. Ce point n'a pas non plus pu être confirmé par une source indépendante de la société de gestion dans cette recherche : à vérifier avant toute décision fondée sur ce chiffre.

Le risque de change : assumé, non couvert systématiquement

Contrairement à une SCPI investie en zone euro, l'exposition à des actifs libellés en dollars introduit un risque de change qu'aucun mécanisme n'élimine automatiquement. La note d'information de Corum USA le reconnaît explicitement dans son avertissement réglementaire aux investisseurs, qui mentionne un « risque de devise » et l'absence de garantie sur les dividendes en raison, notamment, de la variation du cours des devises. Selon le même document, la société de gestion ne recourt pas de façon systématique à une couverture du risque de change : elle dispose seulement de la faculté d'y recourir, sans objectif de création de valeur via le dollar, l'exposition étant en pratique gérée par un étalement des acquisitions sur différents cycles euro/dollar. En clair : une baisse du dollar face à l'euro peut réduire le rendement effectivement perçu par un porteur de parts français, sans qu'aucune protection automatique ne l'en préserve.

L'IFI : un point de confusion fréquent avec l'article destiné aux non-résidents

C'est le point le plus susceptible de créer une confusion chez un lecteur qui passerait de notre article destiné aux expatriés à celui-ci. Pour un non-résident fiscal français, seul l'immobilier situé en France entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) — c'est précisément ce qui rend une SCPI investie hors de France attractive pour un expatrié, comme détaillé dans notre article sur les SCPI françaises et européennes pour un expatrié. Pour un résident fiscal français, la règle est inverse : l'IFI porte sur le patrimoine immobilier net mondial, au-delà du seuil de 1,3 million d'euros (voir notre mode d'emploi complet de l'IFI). Des parts de Corum USA détenues par un résident français entrent donc dans l'assiette de l'IFI à hauteur de leur fraction représentative d'immeubles, exactement comme des parts d'une SCPI investie en France — la localisation géographique du bien sous-jacent ne change rien pour un résident.

Aucun plafond réglementaire à l'exposition hors Europe

L'article L.214-114 du Code monétaire et financier, qui définit l'objet légal d'une SCPI, ne comporte, à notre lecture, aucune restriction géographique explicite — ni mention d'Union européenne, ni d'Espace économique européen. Nous n'avons identifié aucune autre disposition fixant un plafond chiffré à la part d'actifs qu'une SCPI peut détenir hors de l'UE ou de l'EEE : le visa AMF accordé à Corum USA pour une cible d'au moins 90 % hors zone euro en est, en pratique, une confirmation. Nous n'avons pas non plus trouvé de prise de position ou d'étude dédiée de l'AMF ou de l'ASPIM mettant spécifiquement en garde sur ce type de SCPI diversifiées hors Europe.

Ce qu'il faut retenir

• —Un très petit nombre de SCPI françaises visent une exposition majoritaire hors d'Europe ; Corum USA, la seule dont la documentation réglementaire a pu être lue directement dans cette recherche, cible au moins 90 % d'actifs américains.
• —La fiscalité diffère nettement de celle d'une SCPI investie en zone euro : selon la société de gestion, les distributions ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus de capitaux mobiliers, taxés à un PFU de 30 % plafonné par un crédit d'impôt conventionnel — une lecture qui reste à confirmer par une source indépendante.
• —Le risque de change n'est pas couvert de façon systématique : la baisse du dollar contre l'euro peut réduire le rendement net perçu, sans protection automatique.
• —Contrairement au cas d'un non-résident, l'IFI d'un résident fiscal français porte sur le patrimoine immobilier net mondial : les parts d'une SCPI investie aux États-Unis y entrent, comme n'importe quelle SCPI française.
• —Le marché reste minuscule : de l'ordre de 0,1 % de la capitalisation totale des SCPI françaises (89 milliards d'euros au 31 décembre 2025) — un sujet de diversification pour un patrimoine déjà conséquent, pas une catégorie de placement grand public.

Avant d'intégrer une SCPI investie hors d'Europe dans votre allocation, faisons le point sur votre patrimoine et vos objectifs de diversification.