Clause de tontine : acheter un bien à deux sans être marié, sans indivision au décès

Pour un couple non marié qui achète un logement ensemble, la clause de tontine évite que le bien tombe en indivision avec les héritiers du défunt : au décès de l'un des deux acquéreurs, le survivant devient rétroactivement seul propriétaire, comme s'il l'avait toujours été. Un mécanisme utile, mais encadré par des conditions strictes (aléa vital et économique réel) et une fiscalité qui reste lourde pour un concubin — 60 % au-delà d'un abattement de 1 594 €, sauf exception pour une résidence principale de moins de 76 000 €.

Un couple non marié achète un appartement ensemble. La question qui vient rarement à l'esprit au moment de signer : que se passe-t-il pour l'autre si l'un des deux décède ? Sans rien prévoir, la réponse est simple et brutale — la part du défunt tombe dans sa succession, et ses héritiers (parents, enfants d'une précédente union) deviennent propriétaires indivis aux côtés du survivant. La clause de tontine est l'un des outils qui évite précisément ce scénario.

Qu'est-ce qu'une clause de tontine dans un achat immobilier ?

La clause de tontine — aussi appelée clause d'accroissement ou pacte tontinier — s'insère directement dans l'acte d'achat d'un bien acquis à plusieurs. Elle prévoit qu'au décès de l'un des acquéreurs, sa part ne rejoint pas sa succession : elle revient automatiquement au survivant, avec un effet rétroactif à la date d'achat. Juridiquement, le survivant est considéré comme ayant été seul propriétaire du bien depuis le premier jour — ses héritiers n'ont donc jamais rien eu à réclamer. C'est ce qui distingue la tontine de l'indivision classique, où la part du défunt entre normalement dans sa succession.

Quelle fiscalité pour le survivant ?

L'article 754 A du Code général des impôts pose le principe : fiscalement, le bien recueilli par le jeu de la tontine est « réputé transmis à titre gratuit » au survivant — comme une donation ou une succession, selon le lien entre les deux acquéreurs.

Une exception existe pour la résidence principale commune aux deux acquéreurs : si sa valeur totale est inférieure à 76 000 €, le survivant échappe à cette fiscalité de transmission à titre gratuit et ne paie que des droits de mutation à titre onéreux, nettement plus légers (5,81 % maximum). Ce seuil, fixé par le même article 754 A, n'a pas été revalorisé depuis 2010 — il concerne donc en pratique des biens de faible valeur ou de petites quotes-parts.

Pour un couple pacsé, la tontine perd une grande partie de son intérêt fiscal par rapport à une simple indivision : le partenaire pacsé est de toute façon exonéré de droits sur ce qu'il recueille, par tontine ou par succession classique. Elle garde en revanche un intérêt civil pour éviter que les héritiers du défunt (enfants d'une précédente union, parents) ne se retrouvent en indivision avec le survivant sur le logement commun.

Tontine ou indivision : quelle différence concrète pour un couple non marié ?

Sur ce terrain, la tontine ne change donc rien à la fiscalité d'un concubin — elle reste taxée comme une transmission entre tiers. Ce qu'elle change, c'est la sécurité juridique : elle empêche les héritiers du défunt de devenir propriétaires indivis du logement aux côtés du survivant. Les blocages propres à l'indivision — majorité des deux tiers, procédure de vente forcée — sont détaillés dans notre article dédié.

À quelles conditions la clause de tontine est-elle valable ?

La tontine est un contrat aléatoire : ses effets dépendent d'un événement incertain, le décès du premier des deux acquéreurs. Cet aléa doit être réel des deux côtés, faute de quoi l'administration fiscale peut requalifier l'opération.

Si ces conditions ne sont pas réunies, l'administration ou les héritiers évincés peuvent faire requalifier la tontine en donation déguisée — un risque déjà relevé par la Cour de cassation dès 1994. La conséquence n'est pas anodine : la part litigieuse peut devoir être rapportée à la succession du défunt, ce qui remet en cause l'objectif même de la tontine.

La tontine remplace-t-elle une protection plus large du concubin ?

Non. La tontine ne protège que le bien concerné par l'acte d'achat — elle ne dit rien du reste du patrimoine du défunt (comptes, épargne, autres biens), qui suit les règles normales de succession entre tiers si aucun testament n'a été rédigé. Les outils de protection plus larges d'un concubin — testament, PACS, assurance-vie avec clause bénéficiaire nominative — sont détaillés dans notre article sur le concubinage. Dans la pratique, la tontine se combine souvent avec ces autres outils plutôt qu'elle ne les remplace.

Ce qu'il faut retenir

La clause de tontine reste l'un des outils les plus sûrs pour un couple non marié achetant un logement ensemble — à condition d'être insérée dès l'acte d'achat et de respecter des conditions d'aléa réelles. Elle protège le bien, pas le reste du patrimoine : c'est un outil à combiner, pas à considérer comme suffisant en soi.

Pour évaluer si une clause de tontine est adaptée à votre projet d'achat à deux, réalisez votre bilan patrimonial en ligne : ce choix se prépare avant la signature de l'acte, pas après.